臺灣高雄地方法院民事判決 101年度訴字第308號
原 告 蘇德桑
蘇豐水
共 同
訴訟代理人 黃秀忠
被 告 蘇恭
訴訟代理人 蘇蔡霏
被 告 李朝鉗
李琴
兼上二人
共 同
訴訟代理人 李木坤
被 告 許家清
許家榮
許家益
上三人共同
訴訟代理人 鄧淑齡
被 告 蘇吉雄
訴訟代理人 蘇伍雪
被 告 蘇秀真
蘇德隆
上 一 人
訴訟代理人 麥金春
被 告 郭陳鸞
郭海龍
上二人共同
訴訟代理人 郭正坤
被 告 郭榮盛
郭穎蓁即郭青宜
郭榮祥
郭玉婷
上三人共同
訴訟代理人 陳菊美
被 告 郭海泉
王郭金英
藍碧玉
兼上一人
訴訟代理人 藍妍淳
上二人共同
訴訟代理人 歐佳來
被 告 藍美凰
訴訟代理人 吳祐昌
被 告 馬秀英
訴訟代理人 李坤龍
被 告 李石柱
訴訟代理人 李健安
被 告 薛華中
李信輝
顏甘
李添
李祈信即李添之承受訴訟人
李祈民即李添之承受訴訟人
李進雄
薛靜瑜
林好
李蔡府
上 一 人
訴訟代理人 李姵瑩
被 告 夏曉嵐
李信男
蘇國華
陳照雄
鄒明元
薛仁宏
薛明德
薛明俊
薛耀庭
吳坤城
李信定
李木隆
李武義
李海長
李正偉
李海瑞
陳慶南
楊昭明
陳玉蘭
蔣美林
何品彥
何昭明
何貴美
何貴英
李勝富
李金成
李安三
陳新立
林美金
郭清寶即李興順之遺產管理人
上 一 人
訴訟代理人 鍾靚凌律師
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國103 年9 月9
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落高雄市左營區左西段一七０七、一七０七之二、一七一一及一七一一之一地號等四筆土地，其分割方案如附件一及附表二所示，兩造各分得如附件一及附表二所示土地。如附件二「應付出金額」欄所示之被告各應給付如附件二所示「應得到金額」欄所示之原告、被告如各該欄位所示之補償金。訴訟費用由兩造按如附表三所示之比例負擔。
事實及理由
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；又承受訴 訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第16 8 條、第175 條第1 項分別定有明文。查被告李添於本件訴 訟進行中之民國102 年5 月27日死亡，其繼承人即子女李祈 民、李祈信於102 年11月22日聲明承受訴訟，有李添及其上 開繼承人之戶籍謄本、繼承系統表在卷可稽（見本院卷三第 122、125 、127 、128 、152 、153頁），合於前揭規定， 應予准許。
二、本件被告蘇恭、許家清、許家榮、許家益、藍碧玉、藍妍淳 、藍美凰、馬秀英、李石柱、薛華中、顏甘、李祈信、李祈 民、李進雄、薛靜瑜、林好、夏曉嵐、李信男、蘇國華、陳 照雄、薛仁宏、薛明德、薛明俊、薛耀庭、吳坤城、李武義 、李正偉、李海瑞、陳慶南、郭榮盛、郭海泉、王郭金英、 楊昭明、陳玉蘭、蘇秀真、蔣美林、何品彥、何昭明、何貴 美、何貴英、李勝富、郭清寶即李興順之遺產管理人、李金 成、陳新立經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，且核 無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依到場之原告聲請 ，由其一造辯論而為判決。
三、原告主張：坐落高雄市左營區左西段1707、1707-2、1711、
1711-1地號土地（下稱系爭4 筆土地）各為兩造所共有（應 有部分詳如附表一所示）。而兩造間就系爭4 筆土地並無不 能分割之協議，且依使用目的亦無不能分割之情形，為此爰 依民法第823 條、第824 條規定訴請將系爭4 筆土地予以分 割，並請求將系爭4 筆土地以原物分割如附件一及附表二所 示，如各共有人就分得之土地有不足或增加者，請求依附件 二所示金額互為找補等語。
四、被告則以：
ꆼ被告蘇恭、林好、蘇秀真：同意分割，對分割方案無意見。 ꆼ被告蘇德隆：希望與其他土地一併分割，並分得伊建物所在 之土地，各共有人分得部分有不足或增加者，不同意以市價 找補。
ꆼ被告李信男：同意分割，但應將其餘共有土地一併納入分割 ，如伊有建物坐落系爭土地上，願分配取得建物所在之土地 ，如無建物，願以現金找補。
ꆼ被告李木坤、李朝鉗、李琴：不同意分割，應維持現狀，若 為分割，亦須分得伊等建物所在地，並與其他土地一併分割 。
ꆼ被告郭陳鸞：伊於系爭土地上並無建物，故不願分配土地， 願受領補償金，並以公告現值互為找補。
ꆼ被告郭海龍：希望單獨分配取得如附圖編號E1所示部分土地 ，不足或增加部分願依公告現值互為找補。
ꆼ被告郭榮盛、郭榮祥、郭玉婷、郭穎蓁：同意以原物分割， 並應分得伊等共有建物所在位置之土地，並維持分別共有關 係，如各共有人分得部分有不足或增加者，應互為找補。 ꆼ被告藍碧玉、藍妍淳、藍美凰、李信輝、郭清寶即李興順之 遺產管理人：同意變價分割，按應有部分比例分配。 ꆼ被告鄒明元：同意分割，並應分得各自之建物所在位置之土 地，另附圖編號T 、U 所示部分土地應分歸伊所有，各共有 人分得部分有不足或增加者，應互為找補。
ꆼ被告李安三、陳照雄、李海長：不同意僅就系爭4 筆土地為 分割，若為分割，應將其他共有土地一併分割。 ꆼ被告馬秀英：同意分割，並以市價互為找補。 ꆼ被告許家清、許家榮、許家益：因兩造所共有之土地並不全 然相同，應將各共有人所共有之土地與系爭4 筆土地一併處 理，且原告亦可考慮將其應有部分出售予其他共有人，若原 物分割，各共有人分得部分有不足或增加者，應互為找補。 ꆼ被告李信定：希望依使用現狀分割，不足或增加部分依公告 現值互為找補。
ꆼ被告李石柱、楊昭明、顏甘、蘇國華、李武義、李蔡府：同
意分割，並應分得各自之建物所在位置之土地。 ꆼ被告蘇吉雄：同意分割，但應分得伊與蘇秀真共有之建物所 在地之土地。
ꆼ被告薛靜瑜：同意分割，但希望採現金補償方式。 ꆼ被告李進雄、吳坤城：不同意分割，應維持現狀。 ꆼ被告郭海泉、王郭金英、薛華中、李祈信、李祈民、夏曉嵐 、薛仁宏、薛明德、薛明俊、薛耀庭、李木隆、李正偉、李 海瑞、陳慶南、陳玉蘭、蔣美林、何品彥、何昭明、何貴美 、何貴英、李勝富、李金成、陳新立、林美金：均未於言詞 辯論期日到場，亦未以書狀作何陳述及聲明。
五、兩造不爭執事項：
ꆼ系爭4 筆土地為共有人部分相同之相鄰數不動產，應有部分 如附表一所示。
ꆼ部分共有人於系爭4 筆土地上搭建地上物。
六、本件之爭點：
ꆼ系爭4 筆如何分割始為適當？
ꆼ系爭4 筆於分割後，如各共有人分配取得之土地較原應有部 分為增加或減少，各共有人應如何互為補償？
七、本院得心證之理由：
ꆼ按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約定有不分割之期限者，不 在此限；又共有物之分割，共有人不能協議決定者，法院得 因任何共有人之請求，為裁判分割，民法第823 條第1 項前 段、第824 條第2 項分別定有明文。查系爭4 筆土地為兩造 所共有，應有部分如附表一所示，而兩造就系爭4 筆土地並 未以契約約定不予分割，惟兩造迄未能達成分割之協議等情 ，除被告郭海泉、王郭金英、薛華中、李祈信、李祈民、夏 曉嵐、薛仁宏、薛明德、薛明俊、薛耀庭、李木隆、李正偉 、李海瑞、陳慶南、陳玉蘭、蔣美林、何品彥、何昭明、何 貴美、何貴英、李勝富、李金成、陳新立、林美金均未於言 詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌外， 原告與其餘被告均到庭不為爭執，是此部分事實自堪信為真 實。是兩造間就系爭4 筆土地既無不分割之約定，且系爭4 筆土地地目均為建，有系爭4 筆土地登記謄本在卷可參，亦 無使用目的不能分割之情形（詳後述），而兩造就分割方案 既未能達成協議，從而本件原告訴請裁判分割系爭4 筆土地 ，洵屬正當，應予准許。至被告蘇德隆、李信男、李木坤、 李朝鉗、李琴、李安三、陳照雄、李海長、許家清、許家榮 、許家益雖辯稱本件應將共有人所共有之其餘土地亦一併納 入分割云云，惟原告訴請裁判分割之土地既僅有系爭4 筆土
地，本院自無從就未經原告訴請分割之其他土地於本件併為 分割，上開被告所述尚屬無據。
ꆼ次按共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得 請求合併分割；共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動 產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有 人之同意，得適用前項規定，請求合併分割，民法第824 條 第5 項、第6 項固有明文。查系爭4 筆土地為共有人部分相 同之相鄰數不動產，應有部分如附表一所示，有系爭4 筆土 地之登記謄本在卷可參（見本院卷三第200 至257 頁），而 本院前就系爭4 筆土地是否合併分割乙事函詢各被告後，惟 未獲各不動產應有部分過半數共有人之同意（見本院卷二第 186 頁以下），故系爭4 筆土地即不得為合併分割，先予敘 明。
ꆼ又分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完 成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為 下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受 原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、 原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有 人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價 金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分 配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法 第824 條第2 項、第3 項亦著有規定。而分割共有物，以消 滅共有關係為目的，法院裁判分割共有土地時，除因該土地 內部分土地之使用目的不能分割（如為道路）時，或部分共 有人仍願維持共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部 分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨 所有（最高法院69年台上字第1831號判例意旨參照）。又法 院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有 物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按 其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時 ，法院非不得命以金錢補償之（最高法院57年度台上字第21 17號判例意旨參照）。再按分割共有物，除應謀共有人間之 公平外，並應斟酌各共有人之利害關係及共有土地之實際使 用情形，為適當之分配，以免有害社會經濟；又分割共有物 如採原物分割，法院僅需斟酌共有物之性質及經濟效用，作 公平合理之分配即可，各共有人在分割前之使用狀況，固應 加以考量，惟該使用狀況縱共有人間有分管之約定，法院亦 不受其拘束，惟僅儘量依各共有人使用現狀定分割方法，以 維持現狀，減少共有人所受損害（最高法院77年度台上字第 632 號、82年度台上字第1990號、88年度台上字第1799號裁
判意旨參照）。另按法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人 之利益平衡、使用情形、共有物之性質、價值及其經濟效用 ，並兼顧各取得部分之裏地通路問題，以符合公平、經濟原 則，其分割方法始得謂為適當（最高法院93年度台上字第10 號判決參照）。
ꆼ經查：
ꆼ系爭4 筆土地略呈西方缺口之梯形，北面臨左營區海平路， 西面臨同區ꆼ後街，南面臨ꆼ後街00巷，系爭4 筆土地內部 有寬度不一且狹窄之私設巷道即海平路00巷以連通海平路與 ꆼ後街00巷，而土地上業經部分共有人興建未保存登記之建 物居住使用等情，業經本院至現場履勘無誤，並有地籍圖、 網路列印地圖在卷可佐。
ꆼ經本院至現場履勘並囑託高雄市政府地政局楠梓地政事務所 （下稱楠梓地政）測量結果，其中：如楠梓地政103 年3 月 12日高市地楠測字第00000000000 號函文檢附之土地複丈成 果圖（見本院卷四第34頁，下稱附圖，即本判決附件一）編 號A1-1、A1-2、A2所示部分土地上有被告李武義、李海長、 李海瑞、李正偉共有之門牌號碼ꆼ後街00之1 號房屋，而系 爭1707-2地號土地則位於上開房屋之西北角；如附圖編號C 所示部分土地上有被告夏曉嵐所有之門牌號碼海平路00號房 屋；如附圖編號D 所示部分土地上有被告楊昭明所有之門牌 號碼海平路00巷0 號房屋；如附圖編號E 所示部分土地上有 被告顏甘之門牌號碼海平路00巷0 號房屋；如附圖編號F1、 F2及H 所示部分土地上分別有被告陳照雄之門牌號碼海平路 00巷0 號、0 號房屋；如附圖編號G1、G2所示部分土地上有 被告林美金之門牌號碼海平路00巷0 號房屋，編號EG所示部 分土地則為海平路00巷0 號、0 號房屋間之狹窄通道；如附 圖編號I 所示部分土地上有被告許家清之海平路00巷7 號房 屋；如附圖編號J 所示部分土地上有被告許家榮、許家益共 有之海平路00巷9 號房屋；如附圖編號K 所示部分土地上有 被告陳玉蘭之海平路00巷6 號房屋；如附圖編號L 所示部分 土地上有被告陳慶南之海平路00巷8 號房屋；如附圖編號M 所示部分土地上有被告林好之海平路00巷10號房屋；如附圖 編號N 所示部分土地上有被告李蔡府之女李姵瑩所有之海平 路00巷12號房屋，如附圖編號O 所示部分土地上有被告李蔡 府之女李素真所有之海平路00巷14號房屋，如附圖編號S 、 V 所示部分土地上分別有被告李蔡府及其女李姵瑩、李素真 、李錦花、李沛潔所共有之海平路00巷16號、ꆼ後街00巷5 號房屋；如附圖編號P 所示部分土地上有被告李朝鉗所有而 無門牌之古厝1 棟；如附圖編號R 、W 、X 所示部分土地上
有被告李石柱之ꆼ後街00巷7 號、9 號房屋，至如附圖編號 Q 所示部分土地則為被告李朝鉗之上開古厝與被告李石柱之 上開房屋間之通道；如附圖編號T 、U 所示部分土地上有被 告鄒明元之ꆼ後街00巷3 號房屋；如附圖編號Y 所示部分土 地上有被告蘇恭之ꆼ後街56號房屋；如附圖編號Z 所示部分 土地上有被告蘇國華之ꆼ後街54號房屋；如附圖編號A3所示 部分土地上有被告蘇德隆之ꆼ後街00號房屋；如附圖編號B1 所示部分土地上有被告蘇吉雄、蘇秀真共有之ꆼ後街00號房 屋；如附圖編號C1所示部分土地上有被告郭海泉之ꆼ後街00 號房屋；如附圖編號D1所示部分土地上有被告郭榮盛、郭穎 蓁、郭玉婷、郭榮祥共有之ꆼ後街00號房屋；如附圖編號E1 所示部分土地上有被告郭海龍之ꆼ後街44號房屋；至附圖編 號甲、乙所示部分土地即為海平路00巷巷道等情，有本院 101 年5 月22日及102 年8 月7 日勘驗筆錄、現場照片、楠 梓地政101 年8 月16日高市地楠測字第00000000000 號函文 、房屋稅籍資料等件附卷可稽（見本院卷二第41至99、143 、144 、286 頁、卷三第12至24、31至33、38至47、77至87 頁），並經上開各被告陳述在卷。是以，系爭4 筆土地於原 告訴請分割時，其上大部分土地已存有上開被告各有之地上 物，並已留有一私設巷道，揆諸上開說明，系爭4 筆土地中 ，除1707-2地號作為道路用地之土地尚無地上物存在外，其 餘3 筆土地上既存有地上物，並有共有人實際居住其內，故 本院認系爭4 筆土地之分割應以維持現狀為優先考量，以對 現有人使用之房屋或地上物侵害最小之方式為之，且分割後 各筆土地之地形應儘量保持完整方正，如原物分割後，共有 人分得土地面積及價值尚有不足者，則以金錢補償之，並酌 留通路使分得土地之共有人均得通行至公路，是本件分割方 案應參酌已到庭或以書狀表示意見之各共有人之意願，及系 爭4 筆土地之使用情形、經濟效用、全體共有人利益，並儘 量保持地上現有建物之完整性，且使各該土地所有人得以適 當方式對外出入通行，俾使系爭4 筆土地均得地盡其利，並 使兩造所受損害減至最小，始為適當之分割方案。 ꆼ準此，本院審酌上開被告已各自於系爭4 筆土地上如附圖所 示各該位置興築地上物居住使用，其次，系爭1707-2、1711 -1地號土地雖均為道路用地（見本院卷一第172 頁），惟考 量各該土地面積僅分別為1 平方公尺、6 平方公尺，且1707 -2地號土地位於被告李武義、李海長、李海瑞、李正偉共有 之門牌號碼ꆼ後街66之1 號房屋之西北角，而1711-1地號土 地則已有被告李石柱ꆼ後街00巷7 號、9 號房屋坐落其上， 如將上開2 筆土地各自分配予被告李武義、李海長、李海瑞
、李正偉共有及被告李石柱所有，除符合使用現況外，亦無 因本件分割致該2 筆土地共有人增加之問題，故應屬可行； 又附圖編號EG所示部分土地雖為海平路00巷3 號、5 號房屋 間之通道，然因該通道甚為狹窄（見本院卷三第83頁下方照 片），實際上難以作為通行使用，於考量分割後土地之完整 性及被告顏甘、林美金就系爭4 筆土地應有部分比例之大小 後，認將附圖編號EG所示部分土地分歸被告林美金所有應屬 適宜；另附圖編號Q 所示部分土地為被告李朝鉗之古厝及被 告李石柱之ꆼ後街00巷7 號、9 號房屋後方間之通道，因該 通道之寬度尚可供行人及機車通行（見本院卷三第84頁下方 照片、第85頁上方照片），故附圖編號Q 所示部分土地仍應 由被告李朝鉗、李石柱維持共有較為適當；至被告郭陳鸞、 郭海龍、郭榮盛、郭穎蓁、郭玉婷、郭榮祥、郭海泉、王郭 金英、藍碧玉、藍妍淳、藍美凰等人就系爭4 筆土地之應有 部分雖係公同共有，然經本院函詢上開被告於系爭4 筆土地 分割後，是否仍欲維持共有關係或欲與何被告維持共有關係 後，被告郭海龍陳稱其希望單獨分配取得如附圖編號E1所示 部分土地，不欲與他人共有等語，被告郭陳鸞則陳稱其不願 受分配土地，亦不欲與他人有共有關係等語，被告郭榮盛、 郭榮祥、郭玉婷、郭穎蓁亦具狀陳稱其等就分配取得ꆼ後街 46號房屋所坐落位置之土地（即如附圖編號D1所示部分）願 變更為分別共有關係等語（見本院卷四第13、16至19、32、 35、36、頁），而被告藍碧玉、藍妍淳、藍美凰則業已表示 希望將系爭4 筆土地變價分割，至被告郭海泉、王郭金英因 從未表示任何意見，可見其等對於本案如何處理應係不為反 對，是依被告郭陳鸞、郭海龍、郭榮盛、郭穎蓁、郭玉婷、 郭榮祥、郭海泉、王郭金英、藍碧玉、藍妍淳、藍美凰等人 就本案所為之陳述內容或不為任何意見表達所蘊含之意旨， 足見其等應有終止上開公同共有關係之意，復衡以各共有人 分得之土地所坐落地號、實際使用附圖編號甲、乙所示通道 之必要性暨系爭4 筆土地依法無法合併分割等情，爰將系爭 4 筆土地以如附件一及附表二所示之方式予以分割。 ꆼ按以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分 配者，得以金錢補償之，為民法第824 條第3 項所明文。又 共有物之原物分割，依民法第825 條規定觀之，係各共有人 就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得 各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償 者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時， 該每一分得價值較高之共有人應就其補償金額對於分得價值 較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其
給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉 之本旨（最高法院85年度台上字第2676號判例意旨參照）。 本件依附件一及附表二所示方案分割結果，共有人中有部分 未分得土地，有分得土地者，其等分得面積亦有減少或增加 之情形，且所分得土地位置之臨路深淺及寬窄不一，地形亦 未相同，致土地價值有明顯差別，則各共有人分得土地之實 際價值既與其按應有部分就系爭4 筆土地所分配之價值尚有 差距，自應依上開民法824 條第3 項規定，互為補償，始符 公允。而本院將附件一及附表二所示之分割方案囑託太宇不 動產估價師事務所就各共有人分得土地及各該土地所在位置 不同致生價差，應如何互為找補等節予以鑑定後，業經該事 務所函覆在卷，有估價報告書可稽，經核該事務所係派員實 地調查，並以勘估之系爭4 筆土地為住宅區土地，臨海平路 、ꆼ後街，現有多棟地上物坐落其上，土地範圍內有私設巷 道，土地使用效益已達相當程度，並因系爭4 筆土地係以共 有物分割為前提，故不考慮地上建物對土地價值之影響，且 分割後各編號土地或有未直接面臨道路之情形，惟因鄰地為 同一權利人或依法可承購之國有土地，故除道路外，所有編 號土地均視為可建築土地獨立估價，而依各編號土地臨街關 係而選擇如附圖編號A1-1、A1-2、A2所示土地作為編號C 、 Y 、Z 、A3、B1、C1、D1、E1所示土地之比準地，選擇編號 P 所示土地作為編號D 、E 、EG、G1、G2、I 、J 、Q 、R 、F1、F2、H 、K 、L 、M 所示土地之比準地，選擇編號X 所示土地作為編號N 、O 、S 、T 、U 、V 、W 所示土地之 比準地，採用比較法及土地開發分析法，針對比準地進行產 權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及最 有效使用情況之分析，而決定比準地編號A1-1、A1-2、A2之 價格為每平方公尺73,600元、編號P 為每平方公尺46,600元 、編號X 為每平方公尺61,000元，再依比準地群組內各筆土 地之個別影響價值之差異條件予以調整、分析分割後各筆土 地合理市場價值，據以推算兩造依本件分割方案於分割前後 土地價值之增減，復以系爭1707-2、1711-1地號土地及附圖 編號甲、乙係道路用地，土地使用效益強度遠不及建築用地 ，且一般市場認知道路用地價值較為低落，故以土地公告現 值評估，而據以計算兩造於分割後應相互找補之金錢補償金 額如附件二所示。本院審酌上開估價報告據以參酌之數據明 確，且已綜合考量本判決所採分割方案所列各編號土地於分 割後之整體價額，其鑑定亦無何違反技術法規或與經驗法則 相違背之情事，堪認上開鑑定結果可資採憑，是兩造間以如 附件二所示之金額互為補償應屬公允，爰判決如主文第二項
所示。
ꆼ雖被告蘇德隆表示於各共有人分得部分之土地如有不足或增 加時，不同意以市價找補，另被告郭陳鸞、郭海龍、李信定 則均陳稱應以土地公告現值互為找補云云。惟因土地公告現 值乃政府於每年1 月1 日依據地價評議委員會評定結果而公 告之地價，目的係供土地移轉時，申報土地移轉現值之參考 ，以為課徵土地增值稅之依據，該數值與土地於一般市場上 正常之實際交易價格並不相同，且無法反應各共有人於分割 後所得土地間之價差，基於公平原則，本件自無從採用土地 公告現值作為兩造間互為金錢補償之計算依據，上開被告所 述委無可取。
ꆼ另被告郭海龍辯稱上開估價報告並未使用對被告有利之收益 法作為估價方法，且附圖編號E1所示土地實為袋地，其係另 向國有財產局購置而成為該地鄰地即同段1714-3地號土地之 所有人，可見2 筆土地原先之所有人並非同一，然上開鑑定 結果顯係將該部分土地與1714-3地號土地合併後而為估價， 自有錯誤，應將附圖編號E1所示土地單獨估價始為合理，且 其因上開鑑定結果及上開估價師事務所之回覆說明，現已將 1714-3地號土地移轉至第三人名下，使2 筆土地之所有權人 相異，益見附圖編號E1所示土地應單獨估價，於單獨估價之 情形下，附圖編號E1所示土地之價格應較上開鑑定結果為低 ，而應以系爭1711地號土地之公告現值計算該地價值，以資 作為差額找補之標準，故上開鑑定結果不可採，本件應有重 新鑑價之必要云云。惟按關於土地價值之估價方法有比較法 、收益法、成本法、土地開發分析法等，於估價時應採用何 種分析方法，自應視勘估標的之特性及實際上所得蒐集之資 料內容，經估價師依其專業綜合判斷後以為決定。而依不動 產估價規則第28至33條規定可知，如欲採用收益法作為估價 方法，應先取得勘估標的在最有效使用之情形下之客觀淨收 益作為基準，而經本院函詢前開估價師事務所本件何以未採 用收益法作為估價方法，該事務所略以：本案尚難具體求得 系爭4 筆土地之客觀淨收益之相關數據，且已使用比較法、 土地開發分析法等信賴度較佳之分析方法等語函覆本院，有 該事務所103 年7 月4 日說明表在卷可查（見本院卷四第15 9 頁），是如本件無法取得系爭4 筆土地客觀淨收益之數值 ，即無從採用收益法作為估價方式，而被告郭海龍並未提出 本件確能採用收益法進行估價，以及上開估價報告採用比較 法、土地開發分析法為估價有何違反不動產估價規則之處之 相關事證供本院參酌，則其空口辯稱本件應採用收益法估價 云云要非可採。又系爭4 筆土地依附件一及附表二所示方式
分割後，原屬系爭1711地號土地之附圖編號E1所示土地於形 式上觀之固屬「袋地」，然因被告郭海龍所有之ꆼ後街44號 房屋係坐落於附圖編號E1所示土地及相鄰之同段1714-3地號 土地上，而1714-3地號土地自94年3 月16日起亦登記為被告 郭海龍所有，此有土地登記謄本在卷可參（見本院卷四第16 3 頁），以被告郭海龍取得1714-3地號土地之時間點為94年 3 月16日，然ꆼ後街44號房屋建築完成迄今約有40年（見本 院卷三第40頁），佐以被告郭海龍自陳1714-3地號土地係向 國有財產局承購而來，則應可推知被告郭海龍先前或係向國 有財產局承租、或係無權占有1714-3地號土地以興建上開房 屋，係事後始向國有財產局購買1714-3地號土地，惟無論實 際情形如何，被告郭海龍於取得1714-3地號土地之所有權以 後，上開房屋暨該屋所坐落之附圖編號E1所示土地、1714-3 地號土地即成為一得整體有效利用之標的，且附圖編號E1所 示土地亦因此而使形式上為「袋地」而生之不利益消除，使 該地於市場上之實際交易價值得以提高，故如於估價時，將 上開既成事實視而不見，僅將附圖編號E1所示土地以單純之 「袋地」視之而為估價，自當產生不當貶抑該地實際交易價 值之結果，且依該事務所於103 年8 月1 日函覆本院之說明 表所載內容亦係同此看法（見本院卷四第169 頁），故被告 郭海龍辯稱附圖編號E1所示土地應單獨估價，並應以系爭17 11地號土地之公告現值作為其價值之計算標準云云顯難憑採 ，故本件仍應採用附件二所示之金額使兩造間互為金錢補償 。至被告郭海龍陳稱其現已將1714-3地號土地移轉至第三人 名下，使2 筆土地之所有權人相異，故附圖編號E1所示土地 應單獨估價云云，惟被告郭海龍於取得1714-3地號土地所有 權以後，上開房屋及附圖編號E1所示土地、1714-3地號土地 因成為一得整體有效利用之標的，而得提高該不動產於市場 上之價值業如前述，然被告郭海龍於本案訴訟中為使其所提 出附圖編號E1所示土地應單獨估價之意見為本院所採用，竟 將1714-3地號土地轉讓予第三人而變更其登記名義人，而使 上開房屋所坐落之2 筆基地之所有權人相異，此舉除有前述 意圖至為明顯外，更係故意降低上開不動產之整體使用效能 ，使其財產於交易上之價值減少，而不符客觀上具有良好意 識及通常使用能力之人，在實質可能且正當合理之前提下所 會採取之作為，其所為實無可取，且亦不影響本院前開之認 定，併此指明。
八、末按，分割共有物本質上並無訟爭性，由本院斟酌何種分割 方案較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決 定適當之分割方法，故兩造本可互換地位，由任一共有人起
訴請求分割，均無不可，實質上並無所謂何造勝訴敗訴之問 題，故本件訴訟費用應由兩造依如附表二所示比例分擔，始 屬公允。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條 第1 項前段、第80條之1 ，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 9 日
民事第三庭 法 官 陳芸珮
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 10 月 9 日
書記官 蔡蓓雅
附表一
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│編號│共有人 │左西段1707地號土│左西段1707-2地號│左西段1711地號土│左西段1711-1地號│
│ │ │地應有部分 │土地應有部分 │地應有部分 │土地應有部分 │
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│1 │原告蘇德桑 │1/24 │60/1440 │1/24 │1/24 │
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│2 │原告蘇豐水 │45/1440 │45/1440 │45/1440 │45/1440 │