臺灣高等法院臺南分院民事判決 102年度上字第140號
上 訴 人 黃有潭（原名黃水潭）
潘星燕
黃國正
上三人共同
訴訟代理人 謝凱傑 律師
呂姿慧 律師
視同上訴人 黃國泰
黃國源
黃國安
黃清泉
陳 穿
黃金龍
王黃繢美
黃瑞雲
吳良子
黃麗卿
黃榆雅
黃麗芬
黃水利
黃 英
黃雪花
黃玉片
謝黃金束
黃金修
林黃雪菊
被 上訴 人 銳陽有限公司
法定代理人 劉錦憲
訴訟代理人 蔡東泉 律師
上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人等對於中華民國102
年6月11日臺灣臺南地方法院第一審判決（101年度訴字第595號
），提起上訴，本院於103年10月14日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人等依如附表所示負擔。 事實及理由
甲、程序部分：
一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟 中一人之上訴，其效力及於全體，此觀民事訴訟法第56條第
1項第1款規定自明。查本件係請求返還土地等訴訟，其訴訟 標的對於共有人全體必須合一確定，而上訴就形式上觀之， 係有利於共同訴訟人之行為；故本件就原審被告部分雖僅由 上訴人黃有潭、潘星燕、黃國正3人提起上訴，惟依上開規 定其提起上訴之效力仍及於一審同造之其他共有人黃國泰、 黃國源、黃國安、黃清泉、陳穿、黃金龍、王黃繢美、黃瑞 雲、吳良子、黃麗卿、黃榆雅、黃麗芬、黃水利、黃英、黃 雪花、黃玉片、謝黃金束、黃金修、林黃雪菊等19人，爰將 之併列為視同上訴人予以裁判。
二、次按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事 人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1 項前段定有明文。本件視同上訴人黃國泰、黃國源、黃國安 、黃清泉、陳穿、黃金龍、王黃繢美、黃瑞雲、吳良子、黃 麗卿、黃榆雅、黃麗芬、黃水利、黃英、黃雪花、黃玉片、 謝黃金束、黃金修、林黃雪菊等19人均經合法通知，無正當 理由不到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰准 依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體部分：
壹、被上訴人方面：
一、被上訴人於原審起訴主張：
㈠坐落臺南市○○區○○段000○00000地號土地（下合稱系爭 土地）上，如附圖所示編號A1部分面積129.49平方公尺、A2 部分面積62.41平方公尺、A3部分面積34.25平方公尺、A4部 分面積6.76平方公尺、A5部分面積0.14平方公尺、A6部分面 積1.03平方公尺、A7部分面積0.57平方公尺、A8部分面積1. 26平方公尺之磚造平房、鐵皮屋、車庫、舊屋含廁所、雨遮 、圍牆等（下合稱系爭地上物），原為訴外人黃再添(嗣後 改稱事實上處分權人為黃曾早)所興建，現為上訴人黃國正 及視同上訴人黃國泰、黃國源、黃國安、黃清泉、陳穿、黃 金龍、王黃繢美、黃瑞雲、吳良子、黃麗卿、黃榆雅、黃麗 芬、黃水利、黃英、黃雪花、黃玉片、謝黃金束、黃金修、 林黃雪菊等20人（下稱上訴人黃國正等20人）因繼承關係而 為公同共有，因系爭地上物無權占有被上訴人所有之系爭土 地，被上訴人自得請求上訴人黃國正等20人將系爭地上物占 用系爭土地之部分拆除；又系爭地上物中未辦理建物所有權 第一次登記即門牌號碼為臺南市○○區○○街000號房屋（ 下稱系爭房屋），目前尚有上訴人黃有潭及潘星燕居住其中 ，被上訴人自得一併訴請上訴人黃有潭、潘星燕自系爭房屋 遷出等語。
㈡爰本於所有權所衍生之物上請求權法律關係，提起本件訴訟
，求為判命：⑴上訴人黃有潭、潘星燕應自系爭土地上之系 爭房屋遷出。⑵上訴人黃國正等20人應將系爭土地上之系爭 地上物拆除，並將所占有之系爭土地返還予被上訴人之判決 等語（原審為被上訴人勝訴之判決，嗣上訴人等聲明不服而 提起上訴）。
二、被上訴人於本院審理之陳述除與原審判決記載相同者予以引 用外，並補以下列等語：
㈠民事訴訟法第280條第1項之擬制自認，本無自認行為，不生 撤銷自認之問題，上訴至第二審時亦得為之，且一經追復爭 執之陳述，視同自認之效力，即因而喪失；關於系爭地上物 係由訴外人黃再添興建乙節，原為上訴人黃有潭在原審之陳 述，然原審並未調閱執行卷查明，嗣被上訴人於 鈞院始聲 請調閱原法院93年度執字第9925號強制執行卷，而由稅捐處 之稅籍資料，始知悉系爭房屋之事實上處分權人應為「黃曾 早」而非黃再添，故被上訴人予以爭執應屬合理、合法。 ㈡系爭土地乃黃再添於民國(下同)59年2月12日出賣予黃梅（ 59年3月23日登記），嗣經原法院民事執行處於94年7月26日 拍賣，由陳玟伶取得，陳玟伶又於同年9月6日轉賣予吳小青 ，嗣吳小青復於95年4月3日轉賣予盧瑞鋒，至被上訴人則於 96年5月10日經法院拍賣取得系爭土地。而依民法第425條之 1之規定，有法定租賃關係存在之情況，應僅在第一次土地 受讓人即黃梅與黃再添間，而不及於陳玟伶等人以後再取得 系爭土地之所有權人；因本條債權物權化後，效力應只存在 直接相對人間，而不及於陳玟伶以後之系爭土地所有權人， 始符合物權之公示、公開性原則。又上訴人黃國正等20人需 有居住系爭房屋之事實，否則，對之後受讓系爭土地所有權 之善意第三人顯不公平（因被上訴人無法得知前手與上訴人 間有無租賃關係存在，及有無土地法第104條之優先權）； 且民法第425條之1之建物若尚未取得建造執照、使用執照及 辦理所有權第一次登記者，因其未有同屬一人之事實，自無 可類推適用本條之情形；又民法第425條之1係規定房屋「所 有權」，則未保存登記之房屋，自無適用之餘地。況依原法 院93年度執字第9925號之強制執行卷，系爭房屋屬黃梅所有 ，足見系爭房屋並非上訴人黃國正等20人所有；渠等既非系 爭房屋之所有權人，自不能主張民法第425條之1之權利。 ㈢系爭房屋之事實處分權人為黃再添之配偶黃曾早，而非黃再 添，依台南市稅捐處安南分處於93年4月29日函所示「主旨 ：貴處(即原法院民事執行處)函查本市○○區○○街000號 房屋課稅資料乙案，檢送該屋之房屋稅主檔現值查詢表乙份 ，請查照」，代表人：黃曾早、管理人：黃添（應為黃恭之
誤），起課年月：51年2月份，面積61.5平方公尺；按管理 人非所有權人，故管理人「黃添（即黃恭）」並非系爭房屋 之事實上處分權人；又稅籍資料雖記載管理人為「黃添」惟 依稅籍資料所載之身份證號碼對照以觀，並非黃再添，而係 指黃恭，則系爭房屋事實上之處分權人應為「黃曾早」，管 理人為「黃恭」。
㈣上訴人黃國正等20人未有居住在系爭房屋之事實，顯不符物 權公開、公示之外觀存在，故原法院民事執行處在執行拍賣 系爭土地時，未通知上訴人黃國正等20人自屬不可歸責之事 由；反觀上訴人黃國正等20人聲稱與上訴人黃有潭間有租賃 關係，則當原法院民事執行處拍賣系爭土地時，上訴人黃國 正等20人自可知悉系爭土地將遭拍賣之事實，渠等自得及時 向原法院民事執行處主張土地法第104條優先購買之權利。 又依民法第425條之1規定「推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係」，足見該條文中揭示其涵意在於所謂有租賃關係， 自係指有居住之事實，始符合保護房屋使用者之權利。從而 ，被上訴人認為民法第425條之1主張有租賃關係存在之人， 應有居住於該房屋之事實存在，否則，如本件之情形，再經 過50年，上訴人黃國正等20人仍可主張優先權，則被上訴人 對系爭土地豈非永遠無法使用？反之，上訴人黃國正等20人 ，若隨時可主張優先權，自非民法第425條之1之立法意旨。 ㈤民法第425條之所以債權物權化，係因具有占有居住事實之 外觀，而有公示、公開性，符合物權之特性；同此，民法第 425條之1亦屬債權物權化之結果，自應符合物權之特性，具 有公示、公開性，使第三人得知悉其狀態，讓善意第三人衡 量是否發生一定法律關係之變動。就本件而言，上訴人黃國 正等20人從未居住於系爭房屋之事實，不具有公開、公示之 外觀，且已逾50年後，始主張優先權，難以採信。再依 鈞 院向稅捐機關所調取系爭房屋之稅籍資料顯示，系爭房屋之 核定現值僅剩新台幣(下同)8,200元，經濟價值已甚低，與 土地法第104條之立法意旨，並不符合。
㈥依上，爰答辯聲明，求為判決：駁回上訴人等之上訴。貳、上訴人等於本院審理時之陳述除與原審判決記載相同者予以 引用外，並補以下列等語，資為抗辯：
一、系爭房屋之原所有權人為訴外人黃再添，就系爭土地自有民 法第425條之1之適用，因繼承關係而公同共有系爭地上物（ 含系爭房屋）之上訴人黃國正等20人，亦同受法定租賃關係 之保護，就系爭土地具有占有之正當權源。系爭土地原為訴 外人黃再添於27年間(即昭和13年)取得系爭土地之應有部分 ，嗣於50年間興建包含系爭房屋在內之系爭地上物，則系爭
土地與系爭地上物（包含系爭房屋）同屬一人即黃再添所有 ，而被上訴人對上訴人等在原審所為上開主張並不爭執，且 有系爭土地（即○○區○○段000○00000地號，即重測前學 甲寮段629-144地號）之總登記、土地登記第二類謄本，及 系爭房屋之房屋稅現值查詢單可稽，被上訴人辯稱：黃再添 係於58年8月18日始取得系爭土地云云，並無所據，與事實 不符。至房屋稅現值查詢單上管理人「黃添」應係誤載，實 應為「黃再添」，此由系爭房屋之房屋稅現值查詢單所載代 表人為黃再添之配偶「黃曾早」，且原審卷內所附上訴人黃 國正等20人之繼承系統表內查無「黃添」此人；況被上訴人 於原審就此並無爭執，卻在 鈞院審理時，再為爭執系爭房 屋並非黃再添所建云云，洵屬無據。
二、民法第425條之1規定立法意旨即在維護房屋之社會經濟價值 ，無論經過幾次轉手，房屋均有續用土地之必要，維護社會 經濟之需求並無二致；故該條文之規定並未限定法定租賃關 係之保護僅在第一次房屋或土地受讓人，顯見嗣後房屋或土 地之繼受者均同有民法第425條之1法定租賃關係規定之適用 ；況系爭房屋乃訴外人黃再添於50年間所興建，迄今已逾50 年之久，包含被上訴人在內之嗣後繼受土地所有權之人，於 繼受時均知悉其上坐落有系爭房屋而仍買受之，並無被上訴 人所稱有礙公允之情形；被上訴人主張「依民法第425條之1 規定，有租賃存在之情況，應僅存在第一次土地受讓人即第 三人黃梅與黃再添間，而不及於第三人陳玟伶以後之土地所 有權人」云云，顯有悖於民法第425條之1立法意旨，殊無足 採。
三、被上訴人就系爭房屋為何人興建一節推翻先前自認後，其主 張前後矛盾不一，忽而主張系爭房屋屬訴外人黃梅所有，而 非屬上訴人黃國正等20人所有云云，嗣又主張系爭房屋之事 實上處分權人為黃再添之配偶黃曾早云云；則被上訴人就系 爭房屋究竟為何人所興建而有事實上處分權，尚有待被上訴 人予以說明釐清，並舉證以實其說。然細觀原法院93年度執 字第9925號強制執行事件卷宗可知，執行程序中業經查明系 爭房屋非屬黃梅所有，並經債權人撤回該部分執行標的。是 以，被上訴人主張系爭房屋屬訴外人黃梅所有，而非屬上訴 人黃國正等20人所有云云，顯非事實；又系爭房屋於51年間 設籍時之稅籍資料業因年代久遠而滅失，至臺南市稅務局安 南分局相關函復亦容有誤，並未明確函示系爭房屋於51年間 設籍時之納稅義務人究為何人，被上訴人就其主張亦未舉證 以實其說。
四、民法第425條之1「土地及其土地上房屋同屬一人所有」包含
尚有其他共有人所共有土地之情況在內，向為實務見解所肯 認；是訴外人黃再添於27年(即昭和13年)固僅取得系爭土地 之應有部分3分之1，而非單獨所有權，惟此亦無礙民法第42 5條之1之適用；參照民法第425條之1旨在避免房屋遭受拆除 損及社會經濟利益，故該條之適用並未以經保存登記之房屋 為必要，故未經保存登記房屋之事實上處分權人，亦有該條 規定之適用，蓋縱未經保存登記之建物亦同有此維護社會經 濟之需求，基於該條規範目的性，當有受該條規定之保護。 據此，被上訴人辯稱系爭房屋未經保存登記而無民法第425 條之1適用云云，顯有悖於實務見解及該規範之立法意旨， 實屬無據。
五、縱認稅務局之相關函復及所附稅籍登記資料均無違誤，並足 以認定系爭房屋於51年間設籍時之納稅義務人；則未保存登 記建物之代表人或管理人既均為納稅義務人，而鑑於本件系 爭房屋坐落之系爭土地為訴外人黃牛料、黃恭及黃再添三兄 弟所出資購得而分別共有，則按一般經驗法則，並基於房屋 、土地合一之常態，系爭房屋當為稅籍登記資料所示之管理 人即黃恭所興建，實無可能由黃再添之配偶黃曾早所出資興 建，被上訴人主張系爭房屋之事實上處分權人為黃曾早云云 ，自屬無據，洵無足採。而若系爭房屋之事實上處分權人為 黃恭，則系爭房屋應屬黃恭之繼承人所有，被上訴人於原審 卻對黃再添之繼承人即上訴人黃國正等20人提起本件訴訟， 顯已當事人不適格；況系爭土地亦係訴外人黃牛料、黃恭及 黃再添三兄弟分別共有，即系爭土地與房屋均曾同屬「黃恭 」所有，本件仍有民法第425條之1之適用。六、按土地法第104條第1項前段規定所稱之承租人，不以意定租 賃關係為限，上訴人黃國正等20人因繼承而為系爭房屋之受 讓人，就系爭土地有法定租賃關係存在，而得主張對系爭土 地有依同樣條件優先購買之權，渠等自得本於承租人之地位 ，主張對系爭土地有優先購買權。又 鈞院調閱系爭土地之 強制執行卷(即原法院93年度執字第9925號執行卷)，查無任 何關於告知上訴人黃國正等20人行使優先購買權之通知，則 被上訴人稱當執行法院拍賣系爭土地時，渠等自可知悉系爭 土地遭拍賣之事實等語皆屬無據，實不足採。據此，出賣人 盧瑞鋒並未先行通知優先購買權人即上訴人黃國正等20人， 逕與被上訴人以買賣為原因而成立之物權移轉行為，依法不 得對抗上訴人黃國正等20人。準此，被上訴人受讓系爭土地 之物權移轉行為，對上訴人黃國正等20人既不生效力，自不 得對渠等主張物上請求權，故被上訴人訴請拆屋還地或遷出 房屋，均無所據。
七、依上，爰提起上訴，上訴聲明求為判決：原判決廢棄，被上 訴人在第一審之訴駁回。
叁、兩造不爭執之事實：
一、如附圖所示坐落系爭227、227-1地號土地，其編號A1至A8等 地上物，現為上訴人黃國正、黃國泰、黃國源、黃國安、黃 清泉、陳穿、黃金龍、王黃繢美、黃瑞雲、吳良子、黃麗卿 、黃榆雅、黃麗芬、黃水利、黃英、黃雪花、黃玉片、謝黃 金束、黃金修、林黃雪菊等20人因繼承關係而公同共有（見 原審卷㈠第83頁，卷㈡第41頁）。
二、坐落系爭土地上有未辦理建物所有權第一次登記之門牌號碼 為臺南市○○區○○街000號房屋，現為上訴人黃有潭、潘 星燕居住使用中（見原審卷㈡第103頁反面）。三、系爭地上物（含系爭房屋）所坐落之系爭土地原為訴外人黃 再添所有，嗣於59年3月23日移轉登記予訴外人黃梅，又於 94年7月26日以拍賣為原因移轉登記予訴外人陳玟伶，再分 別於94年9月6日、95年4月3日及96年5月10日以買賣為原因 ，先後移轉登記予訴外人吳小青、盧瑞鋒及被上訴人銳陽有 限公司（被上訴人係經拍賣取得系爭土地）；目前系爭227 、227-1地號土地為被上訴人所有（見原審卷㈠第7至8、27 至32頁）。
肆、兩造爭執事項：
一、上訴人黃國正等20人就系爭地上物，依民法第425條之1規定 主張對系爭土地有法定租賃關係，是否有理由？二、上訴人黃國正等20人以其依土地法第104條規定對系爭土地 有優先購買權，故被上訴人與前手盧錦鋒間以買賣為原因而 成立之物權移轉行為不得對抗上訴人黃國正等20人，於法是 否有據？
三、被上訴人本於所有權請求上訴人黃有潭、潘星燕應自系爭台 南市○○區○○街000號房屋遷出，是否有理由？四、被上訴人本於所有權之法律關係，請求上訴人黃國正等20人 拆屋還地，於法是否有據？
伍、本院之判斷：
一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任； 民事訴訟法第277條前段定有明文。另主張常態事實者，就 其事實無庸舉證，主張變態事實者，應就變態事實負舉證責 任，此為舉證責任分擔原則。又原告（即被上訴人）對於自 己主張之事實已盡證明之責後，被告（即上訴人）對其主張 ，如抗辯其不實，惟並無確實證明方法或僅以空言爭執者， 當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判（ 最高法院18年上字第1679、2855號判例參照）。次按主張法
律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特 別要件負舉證責任；至於他造主張有利於己之事實，應由他 造舉證證明，此為舉證責任分擔原則。且負舉證責任之當事 人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其 證明責任。倘不負舉證責任之他造當事人，就同一待證事實 已證明間接事實，而該間接事實依經驗法則為判斷，與待證 事實之不存在可認有因果關係，足以動搖法院原已形成之心 證者，將因該他造當事人所提出之反證，使待證事實回復至 真偽不明之狀態。此際，自仍應由主張該事實存在之一造當 事人舉證證明之，始得謂已盡其證明責任（最高法院93年度 台上字第2058號判決參照）。
二、上訴人黃國正等20人就系爭地上物，依民法第425條之1規定 主張對系爭土地有法定租賃關係，是否有理由？ ㈠系爭土地上有如附圖所示編號A1至A8等磚造平房等地上物（ 含系爭房屋），現為上訴人黃國正等20人因繼承關係而公同 共有。又系爭土地上有未辦理建物所有權第一次登記之門牌 號碼為臺南市○○區○○街000號房屋（事實上處分權人為 被繼承人黃曾早，黃國正等20人為其繼承人），現由上訴人 黃有潭、潘星燕夫妻居住使用中。另系爭地上物（含系爭房 屋）所坐落之系爭土地原為訴外人黃再添所有，嗣於59年2 月12日賣予訴外人黃梅(59年3月23日移轉登記)，又於94年7 月26日以拍賣為原因移轉登記予訴外人陳玟伶，再先後於94 年9月6日、95年4月3日以買賣為原因，分別移轉登記予訴外 人吳小青、盧瑞鋒；復於96年5月10日以買賣為原因移轉登 記予被上訴人，目前系爭土地為被上訴人所有；已經原審及 本院分別於101年12月12日、102年8月26日至現場勘驗，並 製有勘驗測量筆錄、勘驗筆錄、現場相片9張(原審拍攝)、1 4張(本院拍攝)及台南市安南地政事務所101年12月12日土地 複丈成果圖、繼承系統表、戶籍謄本、土地登記第一類謄本 、系爭土地異動索引表等各1份附卷可稽（見原審卷㈠第7至 8、27至32、83至123頁；原審卷㈡第32至33、35至41、103 頁反面；本院卷㈠第98至103頁)，且為兩造所不爭執，堪以 採憑。
㈡按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相 異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓 人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係 。其期限不受第449條第1項規定之限制」，民法第425條之 1第1項定有明文。次按「土地法第104條第1項後段所謂房屋 出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指基
地出租之情形而言，其基地係被占用者，自無該條項之適用 」(最高法院49年度台上字第1546號判例參照)。又「土地與 房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質 上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該 房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開 同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事， 可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應 推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」（最高法院 48年台上字第1457號判例）；又最高法院48年度台上字第14 57號判例所謂應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土 地，係指土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或 先後出賣之情形而言，倘土地及房屋並非同屬一人所有，並 無上開判例之適用(最高法院90年度台上字第1366號判決參 照)。
㈢上訴人等雖抗辯被上訴人就系爭房屋為黃再添所出資興建乙 情於原審起訴時已視同自認，依民事訴訟法第280條第1項規 定，不容事後恣意爭執等語。惟查：
⑴按「民事訴訟法第280條第1項之規定，係指當事人對於他 造主張之事實，於言詞辯論時，消極的不表示意見，法律 擬制其為自認而言，此與同法第279條第1項所定自認，必 須當事人對於他造主張之事實，積極的表示承認之情形有 別，兩者在法律上之效果亦不相同。前者本無自認行為， 不生撤銷自認之問題，依同法第196條規定，應許當事人 於言詞辯論終結前，隨時為追復爭執之陳述，此項追復依 同法第447條第2項規定，至第二審程序，仍得為之」（最 高法院71年台上字第3516號判例參照）；又「民事訴訟法 第280條第1項規定所謂視同自認，即擬制自認，當事人在 言詞辯論終結前，尚可為追復爭執之陳述，撤銷其效力。 換言之當事人一經追復爭執之陳述，其視同自認之效力， 即因而喪失」（最高法院75年度台上字第2306號判決參照 ）。揆諸上開說明，民事訴訟法第280條第1項之擬制自認 ，本無自認行為，不生撤銷自認之問題，上訴至第二審時 亦得為之，且一經追復爭執之陳述，視同自認之效力，即 因而喪失。
⑵本件被上訴人雖於起訴時陳稱系爭房屋原為訴外人黃再添 所興建，惟經本院依職權調閱原法院執行卷及函台南市稅 務局安南分局調閱稅籍資料結果，被上訴人始知悉系爭房 屋之事實上處分權人並非黃再添，而係黃曾早，是本件經 上訴人等上訴至第二審時經被上訴人追復爭執之陳述，視 同自認之效力，即因而喪失，合先敘明。
㈣證人陳蓮招於本院審理時雖證稱：「問：426、428房子何時 所蓋？）證人答：我不知道。我出生就住那裡。（屋齡是否 在你出生前？）證人答：是的。」「（問：你出生到4、5歲 時，就住在426號房屋？）證人答：是的，我出生就在426房 屋出生。」「（問：426號房屋、428號房屋是否是隔壁？） 證人答：是的，同一個庭院。」「（問：你知否428、426號 房屋何人所蓋？）證人答：我沒有看到蓋房子時，但4、5歲 時，聽外公外婆講的。」（見本院卷㈢第79至80頁)；惟依 上開證人陳蓮招之證述以觀，其應不知系爭房屋何時興建， 且未親眼目睹系爭房屋確係黃再添所興建，是證人陳蓮招於 本院審理時之證述，仍不能為上訴人等有利之證明。 ㈤查系爭房屋設籍時之納稅義務人及代表人均為黃曾早(黃再 添之配偶)，管理人為黃恭，於51年2月開始課徵房屋稅，系 爭房屋核定現值為8,200元，有台南市政府稅務局安南分局1 03年3月6日南市稅安房字第0000000000號函檢送之稅籍資料 登記表3份及黃恭之戶籍謄本1份附卷可稽(見原審卷㈠第70 頁；本院卷㈢第124至128頁)；又黃恭之正確身分證字號為 Z000000000號，因申請時資料誤繕為Z000000000號，致稅籍 資料所載黃恭之身分證字號為Z000000000號，應係誤植所致 ，惟稅籍資料既均載系爭房屋管理人為黃恭，仍不影響本件 系爭房屋之管理人為黃恭之事實，依上開稅籍資料之記載以 觀，系爭房屋興建人或事實上處分權人均無法證明係屬黃再 添；又系爭土地原由黃再添於59年2月12日出賣予黃梅(59年 3月23日登記），嗣後分別轉賣予陳玟伶、吳小青、盧瑞鋒 ，嗣經被上訴人於96年5月10日經法院拍賣取得系爭土地， 並有系爭土地之異動索引表附卷足稽已如上述，又黃梅為黃 恭之女，亦有戶籍謄本1份附卷足憑(見本院卷㈡第18 1頁) ；揆諸上開說明，本件系爭房屋之代表人、事實上處分權人 及納稅義務人均為黃曾早，管理人為黃恭；而系爭土地為黃 再添所有已如述，則系爭土地、房屋並非同屬黃再添一人所 有，況系爭房屋為未經保存登記之房屋，亦無法證明系爭房 屋之原始興建人為黃再添，上訴人黃國正等20人亦迄未能舉 證證明系爭房屋為黃再添所興建之事實，又黃再添已於59年 2月24日死亡，其配偶黃曾早則於78年5月10日去世，而上訴 人黃國正等20人雖為黃再添及黃曾早之繼承人（上訴人陳穿 、吳良子分別為黃曾早之媳婦，惟其等分別繼承其夫黃文明 、黃文轉之遺產），並有繼承系統表及戶籍謄本等附卷足稽 (見原審卷㈠第83至123頁)，惟系爭土地及房屋既非同屬黃 再添所有，況系爭土地已於59年2月12日起至96年間分別轉 賣予黃梅、陳玟伶、吳小青、盧瑞鋒、被上訴人等以買賣或
法院拍賣為原因輾轉取得亦如上述，而黃曾早及上訴人黃國 正等20人於系爭土地轉賣期間均未曾主張系爭房屋對系爭土 地有民法第425條之1第1項所規定之法定租賃權關係，迄又 未能證明系爭房屋對系爭土地有法定租賃權之關係，上訴人 黃國正等20人又未居住於系爭房屋之事實；因之，上訴人黃 國正等20人，依民法第425條之1規定主張對系爭土地有法定 租賃關係，尚屬無據。
三、上訴人黃國正等20人以其依土地法第104條規定對系爭土地 有優先購買權，故被上訴人與前手盧錦鋒間以買賣為原因而 成立之物權移轉行為不得對抗上訴人黃國正等20人，於法是 否有據？
㈠按「土地法第104條第1項前段規定基地出賣時，地上權人、 典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，係指地上權人 、典權人或承租人於基地所有權人出賣基地時，有依與受讓 基地之第三人同樣條件購買該基地之意。所謂『依同樣條件 優先購買』，乃指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付 款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，地上權人、典權人或承 租人得要求優先成為基地之買受人。易言之，在地上權人、 典權人或承租人行使優先購買權時，對基地之出賣人而言， 僅買賣契約之相對人即買受人變更為地上權人、典權人或承 租人而已，其餘因基地買賣契約所生之相關法律關係、所得 行使與負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約 所生者並無任何不同。土地法第104條之立法意旨，在於使 土地與其上房屋同歸一人所有，以維持房屋與基地權利之一 體性，杜絕紛爭，並盡經濟效用，而非在使優先購買權人坐 收漁利，是優先購買權人應於知悉土地所有權人出賣基地及 買受人並買賣條件時，在相當期限內行使其權利，若長期不 行使，不僅有悖於法之安定性，且如嗣後房地價格飆漲，若 仍許其行使優先購買權，即難謂與法律規定依同樣條件購買 之本旨相符，自與誠信原則有違（最高法院100年度台上字 第2019號判決參照）。
㈡本件系爭土地係於59年2月12日由黃再添出賣予黃梅後，先 後於94年7月26日、94年9月6日、95年4月3日、96年5月10日 ，分別由陳玟伶、吳小青、盧瑞鋒、被上訴人等以買賣或法 院拍賣為原因輾轉取得系爭土地等情已如上述，揆諸上開說 明，若系爭房屋之所有人主張有優先購買權，自應於59年2 月12日起即應主張，惟當時黃再添出賣系爭土地時，系爭房 屋因係屬未保存登記之房屋，則系爭房屋之代表人、納稅義 務人（即事實上處分權人）黃曾早即應於59年2月12日主張 有優先購買權，嗣後系爭土地分別於94年7月26日、94年9月
6日、95年4月3日、96年5月10出賣時，上訴人黃國正等20人 亦均未主張優先購買權，即難謂與法律規定依同樣條件購買 之本旨相符，自與誠信原則有違，並核與土地法第104條規 定對系爭土地有優先購買權之要件不符；況系爭房屋係於51 年開始課徵房屋稅，而於76年8月10日經核定現值為8,200元 ，則系爭房屋迄今已逾50年，房屋已老舊，價值已低於8,20 0元，有系爭房屋及現場照片14張足稽(見本院卷㈠第100至 103頁、本院卷㈢第128頁)；又本件系爭房屋因係屬未保存 登記之房屋，上訴人黃國正等20人亦均未居住於系爭房屋之 事實，法院到場查封系爭土地欲執行拍賣時依卷證及土地登 記謄本等資料亦無法查知有優先購買權人或上訴人黃國正等 有居住在系爭房之事實，上訴人黃國正等20人迄又未能舉證 證明系爭房屋之原始興建人確係黃再添，復未能提出系爭房 屋與系爭土地有租賃或法定租賃關係，故上訴人黃國正等20 人嗣後再主張被上訴人與前手盧錦鋒間以買賣為原因而成立 之物權移轉行為不得對抗上訴人黃國正等20人，於法尚屬無 據。
㈢又系爭土地並未經上訴人黃國正等20人登記地上權之事實， 有系爭土地之土地登記第一類登記謄本附卷可稽(見原審卷 ㈠第7至8頁)，上訴人黃國正於原審亦陳稱：其不知道有無 向地政機關申請地上權登記之語(見原審卷㈡第103頁)，堪 認上訴人黃國正等20人並未能舉證證明系爭土地有經上訴人 黃國正等20人登記地上權，或上訴人黃國正等20人於被上訴 人起訴前，有向地政機關請求為地上權登記，而經地政機關 受理等事實，是上訴人黃國正等20人亦未因時效取得地上權 ，自不能以地上權人地位，或僅以長期占有之事實，即認對 系爭土地有土地法第104條第1項之優先購買權，而得以對抗 被上訴人。
㈣次按「土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人， 於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人 之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋 合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租 人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用」 （見最高法院65年台上字第530號判例參照），本件既無法 證明黃再添於系爭土地上有建築房屋之事實，當無該條規定 之適用。因而黃再添之繼承人即上訴人黃國正等20人主張對 系爭土地有優先購買權，自屬無據。
四、兩造爭執事項三、四部分：
㈠本件上訴人黃有潭、潘星燕係夫妻關係，黃有潭之父母分別 為陳萬來、黃梅；黃梅之父母分別為黃恭、黃蔡鳯，另黃再
添與黃曾早為夫妻關係，黃再添與黃恭則屬同母異父兄弟， 有黃再添、黃曾早、黃恭、黃有潭、潘星燕、黃梅等之戶籍 資料查詢結果、戶籍謄本等各1份附卷足稽(見原審卷㈠第34 、74、162頁；原審卷㈡第77至78頁；本院卷㈡第181頁)； 而系爭房屋之代表人、納稅義務人、事實上處分權人為黃曾 早，管理人為黃恭，上訴人等均無法證明渠等就系爭房屋有 所有權；另系爭土地原為黃再添所有，嗣轉賣給黃梅，目前 為被上訴人經由買賣取得已如上述，顯見上訴人黃有潭、潘 星燕等2人及黃國正等20人對系爭土地、房屋均並無所有權 或有租賃關係，堪以認定。
㈡本件上訴人等既不能證明渠等占有系爭土地具有合法權源； 而按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項 已定有明文。且無權占有，並不以故意或過失為要件，茍無 正當權源而占用他人之不動產，即負有返還之義務（最高法 院73年度台上字第2950號判決參照）。查上訴人黃國正等20 人既無權占有系爭土地，而上訴人黃有潭、潘星燕現仍居住 在系爭房屋，有本院102年8月26日勘驗筆錄足稽(見本院卷 ㈠第98頁反面)，且為上訴人等所不爭執；則被上訴人本於 民法第767條前段及中段規定，請求上訴人黃有潭、潘星燕
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