臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度上字第259號
上 訴 人 施慧雯
訴訟代理人 張績寶律師
複 代理人 莊惠祺律師
被 上訴人 陳阿彬
陳石成
陳洪桃
陳清正
共 同
訴訟代理人 王有民律師
複 代理人 劉上華
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國103年3月
28日臺灣臺中地方法院101年度重訴字第461號第一審判決提起上
訴，本院於103年9月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、上訴人於民國（下同）103年8月12日具狀撤回對被上訴人王 棟樑之起訴（本院卷第104頁），並經被上訴人王棟樑之訴 訟代理人（有特別代理權）於本院103年9月30日言詞辯論時 當庭表示同意撤回起訴，被上訴人王棟樑部分，自不在本院 判決之範圍。
二、上訴人於原審先位聲明：「被上訴人王棟樑（業經撤回起訴 ）與被上訴人陳阿彬、陳洪桃、陳石成、陳清正等人應於上 訴人各給付新臺幣（下同）9,438,000元予被上訴人陳阿彬 、給付11,485,320元予被上訴人陳洪桃、給付333,960元予 被上訴人陳石成、被上訴人陳清正後，將坐落臺中市○○區 ○○段0000地號土地（面積650平方公尺）、同地段1215-4 地號土地（面積791平方公尺）、同地段1215-7地號土地（ 面積23平方公尺）移轉登記予上訴人」；備位聲明：「被上 訴人應共同給付上訴人21,257,280元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。如其中1人已為 給付，則其餘被上訴人於已給付範圍內，免再為給付」（原 審卷第56、58頁）。經原審判決上訴人先位及備位之訴均敗 訴後，上訴人僅就備位之訴其中請求被上訴人返還定金300 萬元部分，提起上訴，並聲請求為判決如後述乙一(十)所示 。其餘部分均未上訴，並撤回對被上訴人王樑梁部分之起訴 ，前述未經上訴及撤回起訴部分，均不在本院審理之範圍。
三、上訴人請求返還系爭定金300萬元，於原審起訴時，係以備 位之訴，依據民法第249條第3款規定，請求返還定金外，並 加倍返還定金（原審卷第5頁第6至7行），再以102年3月20 日民事準備狀主張依民法第249條第4款及不當得利請求返還 定金300萬元（原審卷第51頁正面最後一行、51頁背面第一 行）。原判決就此部分，亦於原告即上訴人陳述部分，敘明 上訴人主張民法第249條第3款、第4款及不當得利之法律關 係（原判決第4頁第16、17行，第5頁倒數第5、4行），原判 決理由認定系爭定金係因可歸責於付定金之上訴人事由，應 類推適用民法第249條第2款規定，上訴人不得請求返還（詳 原判決第24頁，意即上訴人依民法第249條第3款、第4款請 求返還，應無理由），惟於理由欄未論及上訴人所主張之不 當得利。上訴人訴請返還定金300萬元，係以同一聲明，主 張3項法律關係，上訴人未表示究係重疊合併或選擇合併， 惟法院如為上訴人敗訴判決，應論究其主張之所有法律關係 均無理由。然因原判決已於主文諭知上訴人此部分聲明應予 駁回，故其理由雖漏未論及不當得利部分，僅屬理由不備， 尚無民法第233條第1項聲請補充判決問題（參酌最高法院89 年度台上字第911號、92年度台聲字第143號、100年度台抗 字第858號裁判要旨）。上訴人既於原審主張前述三項法律 關係，其於本院再為相同之主張，自亦不生訴之追加或變更 問題。因此，上訴人主張之前述3項法律關係，均為本院審 理範圍之上訴人請求權基礎。
乙、實體方面：
一、上訴人主張：
(一)被上訴人陳阿彬、陳洪桃、陳石成、陳清正（下稱陳阿彬等 4人）於101年8月10日委由原審共同被告王棟樑（下稱王棟 樑）與上訴人簽訂土地訂金收據（下稱系爭收據），約定被 上訴人陳阿彬等4人將其名下所有之坐落臺中市北屯區同榮 段1209-2、1212、1213-1、1213-2、1214、1215、1215-4、 1215-6、1209、1210、1210-1、1213、1213-3、1215-3、12 15-5、1215-7地號16筆土地（下稱系爭土地），出賣予上訴 人，且於系爭收據第2條約定簽約用印、完稅、過戶完成後 ，上訴人應分別給付20％、10％、70％之價款，經上訴人當 場交付300萬元予被上訴人收受作為兩造系爭土地買賣之定 金。嗣上訴人通知被上訴人於101年8月31日協議簽訂正式買 賣契約，詎被上訴人竟違反系爭收據第4條所約定之保密義 務，導致兩造於該日會面時，就系爭土地之價金交付及點交 方法未能達成共識，而未簽訂正式買賣契約，上訴人隨即於 101年9月4日寄發律師函予被上訴人等人，要求協商賠償及
後續履約事宜，惟被上訴人均置之不理。
(二)被上訴人不否認兩造於101年8月10日簽訂系爭收據後，上訴 人即以存證信函通知被上訴人於同年8月31日在臺中市○○ 路000號22樓之2簽訂正式買賣契約，然系爭收據之契約性質 僅係訂金收據，而同年8月31日當日，兩造就如何交付金錢 、移轉土地及如何辦理信託等情，遲遲無法達成共識以簽訂 正式買賣契約，復被上訴人簽訂系爭收據後，即違約對外洩 漏契約內容及買賣價格，有上訴人與被上訴人之介紹人陳秋 田所為對話之錄音光碟及譯文可證。101年8月31日當日，上 訴人除要求被上訴人就洩漏系爭收據內容作賠償說明外，仍 對被上訴人表示願依原系爭收據之約定內容履行契約，反係 被上訴人對上訴人所提出之履約方式拒絕接受，而被上訴人 所提之土地買賣契約書僅為兩造於協商過程中曾提出之1個 版本，兩造終未合意以此內容作為履行買賣契約之方式，是 直至101年9月15日止，被上訴人尚未同意簽訂正式土地買賣 契約，且以各種理由不配合簽訂，並藉此稱兩造未於101年9 月15日前簽訂正式土地買賣合約，圖以沒收上訴人所交付之 300萬元定金。
(三)依證人陳仁竣之證詞，可證兩造簽訂系爭收據後，被上訴人 確有向陳秋田洩漏兩造簽訂系爭收據契約之內容，否則陳秋 田何以向證人陳仁竣斷言「這件事（即兩造買賣）不會成」 ，甚且直言「買方出的價錢太低」？陳秋田初始雖提供被上 訴人等人之土地資料予證人陳仁竣，為賣方之中人，然其後 ，地主即被上訴人陳阿彬已表明不再透過陳秋田，而改由其 女婿王棟樑為交涉窗口，顯見陳秋田並非地主方之中人，被 上訴人辯稱陳秋田係賣方之中人，其等縱有將系爭收據契約 內容告知陳秋田，亦無違反第4條保密約定之情事云云，顯 係飾詞圖卸，不足採認。
(四)依證人陳秋田之證詞，陳秋田雖提供被上訴人等人之土地資 料予證人陳仁竣，然亦同時仲介另外之買主向被上訴人等人 購買系爭土地，陳秋田之立場顯與上訴人之利益相衝突。且 兩造於簽訂系爭收據之前，被上訴人陳阿彬已表明不再透過 陳秋田，而改由其女婿王棟樑為交涉窗口，而陳仁竣亦告知 陳秋田不要插手兩造之土地買賣事宜，其目的在於防止陳秋 田知悉兩造簽訂系爭收據之事，而告知其原先仲介之買主， 致他人加碼搶購系爭土地之週臨地（即陳秋田所證述姓王的 土地），而損及上訴人購買系爭土地之週臨地之機會，故陳 秋田並非可知悉系爭收據內容之仲介者甚明。
(五)交叉核閱證人陳仁竣、陳秋田所述及上訴人所提出之錄音譯 文，足見陳秋田本安排被上訴人於101年8月11日上午9點與
另1買主簽約買賣系爭土地，然被上訴人王棟樑卻於前1天即 與上訴人簽訂系爭收據，而被上訴人所出賣予上訴人之價格 應低於陳秋田所仲介之買主所願給付之買價，故上訴人所提 呈之錄音譯文中「陳秋田」才會向上訴人稱地主表示賣得太 便宜，地主想反悔等語，而印證證人陳仁竣上開所陳情節， 應屬真實。
(六)系爭收據第4條約定之文義，係指不得洩漏系爭收據之「任 何資訊」，包括簽訂系爭收據之事實本身，並非專指契約之 要素，如簽約當事人、價金等。實則，以台中市目前房市交 易熱絡之情形，建商為布局業績及案源，搶地毫不手軟，高 價搶地、屯地之戲碼頻繁上演，激烈程度不難想見，建商為 避免好不容易搶下之黃金地段遭人覬覦加碼搶進，往往與地 主簽署保密協定，因此，所謂保密條款，其保密之內容當指 包含簽訂契約本身之行為，而非狹隘專指契約內容而言，否 則即不符保密條款之宗旨。基此，證人陳秋田於原審既已明 確證稱係陳阿彬向其透露王棟樑與「立彩建設公司」簽約之 事實；而依據錄音光碟譯文內容，證人陳秋田前往「立彩建 設公司」時，亦言明係為地主陳阿彬與上訴人簽約之事而來 ，在在顯示被上訴人確有向陳秋田洩漏兩造簽訂系爭收據契 約之訊息。
(七)系爭土地必須整合周臨地一併開發方有利潤，倘若兩造間就 系爭土地買賣之事實外洩，將造成其他建商加碼搶地，事實 上，當兩造簽訂系爭收據後，即因被上訴人陳阿彬等人向陳 秋田洩漏上訴人（即代表立彩建設公司）向被上訴人購買系 爭土地之事實及購買之價格等內容，導致其他建商以李慕德 名義於101年9月27日迅速搶進收購取得毗鄰之同段1228-3、 1229、1229-3、1228等地號之建築基地，並於101年9月27日 完成登記。依常理推斷，辦理過戶期間一般約為40日，是應 係於101年8月中旬簽訂買賣契約，此與系爭收據所簽訂之日 期（101年8月10日）相距甚近，可證被上訴人陳阿彬等人將 兩造所簽訂之系爭收據契約內容外洩予陳秋田知悉，而違反 系爭收據契約第4條約定，並構成民法第245條之1第1項第2 、3款之情事，致上訴人喪失向同段1228-3、1229、1229-3 、1228地號等土地之原所有人即訴外人洪榮木等人洽購該等 土地之機會（其中1228-3、1228地號土地係臨道路，如未取 得該土地所有權，則上訴人向被上訴人等人所購之1215、 1215-4地號土地根本難以開發），造成上訴人之損失。(八)兩造無法依系爭收據第3條簽訂正式契約之原因，係被上訴 人等人違反系爭收據第4條之保密約定，致契約無法履行， 是被上訴人應負違約之損害賠償責任，其損害賠償金額依民
法第249條第3款規定，被上訴人應加倍返還定金，故被上訴 人除應返還300萬元外，另加倍給付300萬元予上訴人。被上 訴人違反系爭收據第4條之約定，已如前述，故被上訴人在 違約之情況下，片面所為解除契約之意思表示自屬無據，遑 論沒收上訴人交付之300萬元定金。退步言之，倘認上訴人 主張被上訴人故意洩密致無法履約等節為不可採，則審酌兩 造無法就上開交付土地價金、移轉所有權及辦理信託等必要 之點為協議約定，亦係兩造無法依系爭收據之約定簽訂正式 買賣契約之原因，堪認系爭收據係因不可歸責雙方而無法繼 續履行，故依民法第249條第4款規定、不當得利法律關係， 被上訴人亦應返還上訴人所交付之定金300萬元。上開民法 第249條第4款規定請求權與不當得利法律關係相競合，請求 擇一為勝訴之判決。民法第249第3款與民法第249條第4款請 求權之間，二者係先位、備位之訴訟標的。又二者請求權請 求之金額相同ꆼ故聲明則為同一。
(九)系爭收據第3條約定，其主要目的在於約定倘若上訴人未能 於101年9月15日前，另行與被上訴人簽訂正式土地買賣合約 ，則上訴人原先交付之300萬元即由被上訴人沒收，充作上 訴人違約之賠償金。從而，縱認上訴人請求被上訴人返還30 0萬元之主張，為無理由，然兩造未能於101年9月15日前簽 訂正式合約，對被上訴人既無重大損害，即被上訴人尚能轉 售第三人，則上訴人主張被上訴人沒收之賠償金過高，請求 酌減，應屬有據。
(十)上訴聲明：1.原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分， 及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁 判均廢棄；2.上廢棄部分，被上訴人應連帶給付上訴人300 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息。
二、被上訴人則抗辯：
(一)上訴人於101年8月初，委託仲介陳仁竣交付「土地買賣契約 書」草稿予被上訴人，嗣被上訴人陳阿彬等4人共同委任代 理人王棟樑於101年8月10日與上訴人簽訂系爭收據，並當場 收取定金300萬元。被上訴人自與上訴人簽訂系爭收據後， 即謹守保密義務，未曾對外透露任何關於系爭買賣事宜，甚 至立即依「土地買賣契約書」草稿第3條第1項之約定，於10 1年8月28日即辦妥系爭1212、1215-4地號等2筆土地之關於 被上訴人陳阿彬及陳洪桃間之夫妻贈與回復登記，足徵被上 訴人確有依約履行系爭契約之決心及誠意。被上訴人依上訴 人101年8月23日存證信函之通知，於101年8月31日親自前往 上訴人指定之處所，欲與上訴人簽訂正式契約，詎上訴人竟
當場指稱被上訴人有洩密之嫌，拒絕與被上訴人簽訂正式契 約，其後上訴人寄發存證信函或律師函，被上訴人亦即刻委 請律師分別於101年9月7日及同年月18日發律師函回覆，除 澄清被上訴人無洩密外，更一再催請上訴人應儘速依約與被 上訴人簽訂正式契約，足證被上訴人確無上訴人所誣指對履 約事宜置之不理等情，反係被上訴人一再催請上訴人應依約 履行簽約等後續程序。
(二)依系爭收據第3條約定，兩造本應於101年9月15日前簽訂正 式土地買賣合約，惟事後上訴人以各種不同理由不願履行此 一簽約義務，導致被上訴人僅能委請律師發函一再催請上訴 人應儘速依約與被上訴人簽訂正式契約，惟未經上訴人置理 。嗣上訴人於提起本件訴訟後，雖多次表示有履約意願而要 求再行和解，惟多次洽談調解時，上訴人不是避不相應，即 一味要求被上訴人降低出售價格，全然無依原契約履行之意 願，顯見上訴人提起本訴訟之真意，並非請求被上訴人依約 履行，迄至102年4月25日仍未獲上訴人消息，被上訴人只得 以律師函催請上訴人於文到5日內出面履約，惟上訴人於102 年4月29日收受律師函後卻仍未遵期回應，足徵上訴人確無 履約之意欲，被上訴人迫不得已，遂於102年5月8日正式發 函對上訴人解除系爭收據契約，經上訴人於102年5月14日收 受。是兩造間不動產買賣關係，業因被上訴人上開解除行為 而消滅。上訴人於本訴訟中所提出之洩密理由，僅係上訴人 為圖逃避履約責任而為，根本不足為採，是兩造間之原買賣 契約關係既已因可歸責於上訴人之事由而解除，上訴人依法 均無從依民法第249條第3款或第4款規定請求返還定金。(三)證人陳仁竣證稱兩造曾會面之期日雖正確，然其僅強調被上 訴人曾於協商中說過想解約之事，惟證人陳仁竣既從頭至尾 均在場參與討論，對兩造討論之過程及細節應知之甚詳，竟 對被上訴人請求履約細節等含糊以對，甚至對被上訴人陳阿 彬及陳洪桃間之夫妻贈與回復登記之屬於有利於被上訴人確 實已正常履約之問題，卻僅答以：「我知道有去辦，但不知 道辦到何程度？」而不願正面證實，足見顯有偏頗之情。被 上訴人於簽約當日，係帶著1名代書及1名二信銀行負責辦理 信託之人員前往現場，以求能在當日即刻完成土地移轉登記 及信託等事宜，會議前並已當場介紹該2人身分分別為代書 及銀行人員，而為在場之所有人所共見共聞而知之，詎證人 陳仁竣仍避重就輕陳稱：「王經理有帶1個人到場，我不知 道到場還有那些人，有無代書我不知道…」等語，其偏頗之 處由此益見。至證人陳仁竣對另1介紹人陳秋田究如何談論 本件買賣、系爭收據等，又陳秋田是否知悉、提過系爭收據
、是否知悉兩造之買賣價金等節，則係陳稱陳秋田未曾提過 系爭收據之事宜，否則陳秋田倘若知悉已有簽系爭收據且已 確定買賣價金，應當會多次力爭其仲介費用，絕無可能僅如 證人陳仁竣所指「僅稱這件買賣應該不會成」而已。(四)另證人陳秋田已證稱其對系爭收據包括「買賣之價金、訂金 、何時履約、付款方式」等節均毫無所悉，迄至到庭作證之 際亦不知兩造究有無簽署文件、有簽署之文件究為何內容等 情，顯見證人陳秋田對系爭收據確實毫無所知，是系爭收據 之內容未曾遭洩密予證人陳秋田至明，上訴人指陳被上訴人 有將系爭收據對外洩密云云，更屬無據。至證人陳秋田另稱 「簽約」等情，其實連證人陳秋田均不知所指為何；而兩造 簽訂者實為「訂金收據」，而非「契約」，則證人陳秋田所 稱自外界聽聞有簽約，自已與系爭收據不同。再證人陳秋田 原本即為仲介上訴人與被上訴人關於系爭不動產買賣之仲介 人，有探知本件買賣進度之權利及義務，而因系爭不動產除 證人陳秋田曾為仲介外，王棟樑亦係受其岳父即被上訴人陳 阿彬之委託而尋找買主，故關於系爭土地，即同時由證人陳 秋田與王棟樑多方尋找諸多買主，以求能完成出售，是在此 同時進行之際，根本未有人能知悉究竟能由何人先行促成與 何買主之買賣，而適巧王棟樑與上訴人所約定之協商日（10 1年8月10日），剛好早於證人陳秋田與另名買主所約定之協 商日（101年8月15日），是當被上訴人陳阿彬知悉業由王棟 樑先行與上訴人簽訂系爭收據後，被上訴人為謹守履約義務 ，未敢出席該101年8月15日之約，當下亦未敢與證人陳秋田 聯繫簽約事宜，甚至連證人陳秋田當天問被上訴人陳阿彬， 被上訴人陳阿彬亦不敢說出已有簽約之事，此節業經證人陳 秋田明白證述：「因為本來這塊地隔天9點要簽約，結果他 前1天晚上就跟人家簽，所以我隔天等不到人，那天我有找 他，但他沒有說前1天去跟人家簽約的事」等語可明，是被 上訴人於簽訂系爭收據後，連對仲介即證人陳秋田，均因欲 謹守與上訴人履約之義務而未予告知；而被上訴人陳阿彬未 於約定日101年8月15日出席證人陳秋田與其他買家之簽約， 證人陳秋田在當時即已開始揣測應與他人簽約，否則豈會無 故不到場簽約之理。其後，又因鄰地遭人買走，證人陳秋田 及其餘買家遂陸續前來向被上訴人陳阿彬詢問本件買賣事宜 ，被上訴人均予婉拒，衡諸一般經驗法則，外界自可因而合 理推知系爭不動產業已出售，非被上訴人洩密所造成。證人 陳秋田在此等情形下，遂自行多次與證人陳仁竣聯繫，希望 能確保其仲介費之支付，而經證人陳仁竣告知將來一定會給 付仲介費，致使證人陳秋田更加深信本件買賣應已由上訴人
與被上訴人談成，故事後一再對被上訴人陳阿彬施壓，要求 被上訴人陳阿彬應給付仲介費用。證人陳秋田應係自己多方 探知，推測出本件買賣應已與上訴人進行簽約（實則兩造僅 簽立訂金收據）。
(五)證人陳秋田及陳仁竣2人確係系爭買賣之中人，既經3方承認 之事實，則常理所謂保密條款所限制之對象，應係指買賣雙 方當事人及仲介雙方買賣之中人以外之人，始有保密條款之 適用，否則，何以同為中人之證人陳仁竣卻得以知悉系爭收 據內容，同理，兩造參與本案協商、簽約之代書、銀行人員 等，亦屬於兩造之履行輔助人身分，亦無須受保密條款拘束 。是保密條款之對象，絕非如上訴人所述之嚴格適用，而尚 須考量該保密條款所保護之對象、法益、必要性等，以認定 其適用之範圍。又縱令違反保密條款，則亦不該當於行使解 約權或損害賠償權之程度，蓋此與兩造履行契約並無影響， 且上訴人亦不致因此受有任何損害可言。上訴人明知證人陳 秋田之身分，係為兩造之中人，理應與證人陳仁竣相同，擁 有得以探知買賣事宜及系爭收據之權利，並非保密條款所限 制之對象，詎上訴人卻因事後已不願意向被上訴人購買系爭 不動產，遂刻意營造證人陳秋田曾向其請求保全其仲介費為 由，誣指被上訴人有洩密之節，顯對被上訴人甚為不公平。 又縱「陳秋田」以前期仲介者之身分前去與上訴人商議，此 與上訴人能否履約又有何干係，上訴人對此又能受有何種損 害？其間欠缺任何因果關係甚明，則上訴人亦不得逕以此節 作為請求給付賠償金之依據。
(六)就上訴人提出之錄音光碟及譯文，自該錄音光碟之形式觀之 ，無從判斷該錄音是否有經過刪除或剪接，無從證明其真正 ，且該錄音似係對話人早已知悉將有此段對話而刻意予以錄 音，令人質疑該錄音內容之真實性。又該錄音內容中自稱「 陳秋田」之人，根本未曾有任何具體之指出，均僅含糊以「 地主啊」「那邊的我都問過」等語蒙混帶過，在冗長之對話 當中，從頭至尾均未提到過任何買賣價金之數字，僅以「看 你們訂金給他多少啊」之問句含混帶過，難證該人有所知悉 ，顯見上訴人一再指稱被上訴人已為洩密之情，並非事實！(七)並聲明：1.上訴駁回；2.如受不利益判決，被上訴人願供擔 保免為假執行。
三、爭點整理：
(一)兩造不爭執事項：
1.被上訴人陳阿彬等4人於101年8月10日委由王棟樑為代理人 與上訴人簽訂系爭收據，約定被上訴人陳阿彬等4人應將其 等所有坐系爭土地出賣予上訴人。
2.系爭收據載明：「立據人（出賣人）陳阿彬、陳洪桃、陳清 正、陳石成（以下簡稱甲方），係系爭土地之合法所有權人 ，土地面積合計1,044坪，今同意將前開標的出售予承買人 施慧雯（以下簡稱乙方），並即日親收乙方給付購買前開標 的之訂金300萬元足訖無訛。甲乙雙方並一致同意於簽訂正 式土地買賣合約時共同遵守下列條款：一、土地買賣單價： 每坪16萬元，增值稅買賣雙方各負擔一半。二、付款方式： 簽約用印20％；完稅10％；過戶完成70％，並於台中二信中 和分社辦理買賣價金信託。三、乙方同意於101年9月15日前 雙方另行協議簽訂正式土地買賣合約，否則本約訂金由甲方 沒收。四、保密條款：甲乙雙方均不得對他人洩露本約內容 任何資訊」。
(二)兩造爭執要點：
1.被上訴人陳阿彬等4人有無違反系爭收據第4條之保密義務？ 2.上訴人請求被上訴人陳阿彬等4人連帶給付300萬元及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，有無理由？四、本院得心證之理由：
上訴人主張被上訴人陳阿彬等4人於101年8月10日委由王棟 與其簽訂系爭收據，約定被上訴人陳阿彬等4人應將其所有 之系爭土地，以每坪16萬元對價，出賣予上訴人，上訴人同 意於101年9月15日前雙方另行協議簽訂正式土地買賣合約， 否則定金由出賣人即被上訴人陳阿彬等4人沒收；並經上訴 人當場交付系爭定金300萬元，惟兩造嗣未簽訂正式買賣契 約之事實，業據上訴人提出系爭收據為證，復為被上訴人所 不爭執，自堪信為真實。上訴人主張本件係因被上訴人違反 保密約定，其他建商收購取得毗鄰之同段他筆土地，致上訴 人喪失洽購該土地之機會，無法整合周圍臨地一併開發，因 可歸責於被上訴人或不可歸責於雙方之事由，致無法協議簽 訂正式土地買賣合約等語。被上訴人則以其未違反保密條款 ，且陳秋田為仲介人，亦非保密條款所限制之對象，本件係 因上訴人不願意履行義務，而以被上訴人洩密為由請求賠償 ，並拒絕簽約，系爭收據係因可歸責於上訴人之事由而解除 ，以資抗辯。經查：
(一)系爭收據記載：「立據人（出賣人）陳阿彬、陳洪桃、陳清 正、陳石成（以下簡稱甲方），係臺中市北屯區同榮段1209 -2、1212、1213-1、1213-2、1214、1215、1215-4、1215-6 、1209、1210、1210-1、1213、1213-3、1215-3、1215-5、 1215-7等十六筆地號土地之合法所有權人，土地面積合計約 1,044坪，今同意將前開標的出售予承買人施慧雯（以下簡 稱乙方），並即日親收乙方給付購買前開標的之訂金ꆼ佰萬
元整足訖無訛。甲乙雙方並一致同意於簽訂正式土地買賣合 約時共同遵守下列條款：
一、土地買賣單價：每坪16萬元正，增值稅買賣雙方各負擔 一半。
二、付款方式：簽約用印20％；完稅10％；過戶完成70％， 並於台中二信中和分社辦理買賣價金信託。
三、乙方同意於101年9月15日前雙方另行協議簽訂正式土地 買賣合約，否則本約訂金由甲方沒收。
四、保密條款：甲乙雙方均不得對他人洩露本約內容任何資 訊。
恐口無憑，特立此據為證。
立據人 王棟樑
身分證字號：L*********
住址：台中市北屯區****
中 華 民 國 101 年 8 月 10 日」
系爭300萬元定金，依前述系爭收據內容及兩造於原審及本 院之陳述所示，係被上訴人陳阿彬等4人共同委任王棟樑代 理其等與上訴人成立定金契約，並由王棟樑代理收受該定金 ，故系爭收據自係王棟樑代理被上訴人陳阿彬等4人，與上 訴人洽談，意思表示一致，成立定金契約後，由代理收受定 金之王棟樑出具系爭收據交付予上訴人；系爭收據雖未記載 王棟樑為「代理人」，惟其確係代理被上訴人陳阿彬等4人 ，兩造均未就此爭執，自應認王棟樑前述代理成立定金契約 及出具系爭收據，均為有權代理；且其代理行為均應對被上 訴人陳阿彬等4人發生法律效力。
(二)定金因其作用之不同，通常可分為下列種類： ꆼ成約定金：以定金之交付，為契約之成立要件。 ꆼ證約定金：以定金之交付，證明契約之成立。 ꆼ違約定金：以定金作為不履行契約之損害賠償擔保；付定 金當事人不履行契約時，對方得沒收定金；若受定金當事 人不履行契約時，須加倍返還其定金。
ꆼ解約定金：即以定金為自由解除契約之代價；付定金當事 人得拋棄定金，而解除契約，受定金當事人亦得加倍償還 其定金，以解除契約。
ꆼ立約定金，又名猶豫定金：即在契約成立以前交付定金， 用以擔保契約之成立，交付定金當事人拒不成立主契約， 受定金當事人得沒收其定金；受定金當事人如不成立契約 ，即應加倍返還定金。
依系爭收據內容所示，兩造就系爭土地買賣之標的物（即系 爭土地）、價金（土地面積合計約1,044坪，按每坪16萬元
計算）雖已意思表示一致，惟雙方對於其他必要之點尚未洽 談，故約定應於101年9月15日前另行協議簽訂正式土地買賣 合約。因此，系爭收據僅屬定金契約性質，兩造尚未成立系 爭土地正式買賣契約。依系爭收據第3條之約定，可知系爭 定金之交付，並非系爭土地買賣契約之成立要件或契約成立 之證明，故非屬成約或證約定金。且因系爭土地買賣契約尚 未成立，自無履行或解除該契約之問題，系爭定金之交付， 即非作為不履行契約之損害賠償擔保或自由解除契約之代價 ，故亦非屬違約或解約定金。依據系爭收據第三條約定：「 乙方（即上訴人）同意於101年9月15日前雙方另行協議簽訂 正式土地買賣合約，否則本約訂金由甲方（即被上訴人）沒 收」，可見系爭定金係在系爭土地買賣契約成立以前，所交 付之定金，其目的在於擔保系爭土地買賣契約之成立，交付 定金之當事人即上訴人如拒不成立主契約，受定金當事人即 被上訴人得沒收其定金，故應屬立約定金。
(三)按以擔保本約（買賣契約）之成立為目的之「立約定金」， 雖與一般為確保契約履行而交付之定金，係以主契約之存在 為前提，兩者於本質上尚屬有間；惟本約如未成立，定金之 效力仍應類推適用民法第249條之規定（最高法院90年台上 字第1405號裁定、93年度台上字第441號判決要旨參照）。 本件兩造並未於101年9月15日前協議簽訂正式土地買賣合約 ，嗣亦未簽訂該買賣契約，業為兩造所不爭執。故本件爭執 之重點，在於系爭土地正式買賣契約之未能成立，究應可歸 責於付定金之上訴人、受定金之被上訴人、或不可歸責於兩 造之事由，而應類推適用民法第249條第2至4款中之何款？ 1.系爭收據第3條、第4條係分別約定之不同條款；依第3條約 定，兩造未於101年9月15日前另行協議簽訂正式土地買賣合 約，上訴人同意定金由被上訴人沒收。第4條則約定雙方均 不得對他人洩露系爭收據內容之任何資訊；第4條並未約定 違反保密條款時，得沒收、請求返還或加倍返還系爭定金， 亦未約定違反該保密條款得作為拒絕簽訂正式土地買賣合約 之事由。上訴人雖主張系爭土地必須整合周圍鄰地，一併開 發始有利潤，惟系爭收據既未記載上訴人購買系爭土地，係 為與周圍鄰地整合開發，亦未記載保密條款之約定，係為防 止其他建商購買周圍鄰地；上訴人此部分主張，僅為其動機 ，而非系爭收據之內容。故兩造如主張對方有違反系爭收據 第4條之保密條款時，亦僅生是否得請求損害賠償之問題。 違反保密條款之損害賠償與簽訂正式土地買賣合約，兩者間 並無對價關係，尚不得據此主張同時履行抗辯。且違反保密 條款係屬違反系爭收據第4條約定，亦無從依據系爭收據第3
條約定主張請求沒收、返還或加倍返還系爭定金以為損害賠 償。
2.依兩造往返之存證信函所示，
ꆼ上訴人於101年8月23日以台中英才郵局000000號存證信函 通知被上訴人於101年8月31日上午10時至台中市○區○○ 路000號22樓之2，共同議定正式土地買賣合約（原審卷第 83、84頁）。
ꆼ上訴人再以101年9月4日律師函表示略以：「…詎本人於 前述開會期日（按即101年8月31日）前兩日得悉，陳阿彬 先生等4人竟違反土地訂金收據所約定之保密義務，而將 土地訂金收據所載內容洩漏予他人知悉…(三)嗣本人於 101年8月31日開會當時，當場質問陳阿彬先生等四人前述 洩漏土地訂金收據所載內容一事，並要求陳阿彬等四人應 對渠等違約洩密造成本人權益受損情事，提出合理之賠償 善後方案，以彌補本人遭受之損害…本人定當向陳阿彬先 生等四人及代理人王棟樑先生請求賠償本人因此所受之全 部損失，並訴究渠等所有民、刑事相關法律責任，且將依 法聲請假扣押本件16筆土地及渠等名下財產，絕不寬貸… 」（原審卷第31、32頁）。
ꆼ被上訴人以101年9月7日律師函回復：「…本人等亦依施 小姐（按即上訴人）來函指定之時間地點前赴議約，施小 姐竟無理拒絕，非但編造本人等人洩漏秘密等不實言論， 更委請…律師發函空言指責本人等並要求賠償…施小姐未 能依約於101年9月15日以前與本人等簽立正式買賣合約者 ，本人等即依約沒收300萬元訂金不另通知…」（原審卷 第36頁）。
ꆼ上訴人再以101年9月11日律師函表示略以：「…經查，本 人持有監視器拍攝到本件中人陳秋田先生至本人任職之公 司處之錄影畫面，及與陳秋田先生之錄音存證檔，可證明 陳秋田先生日前至本人任職之公司處，質問本人為何未告 知伊有關本人向陳阿彬先生等四人購買系爭16筆土地一事 ，陳秋田先生當時並以系爭16筆土地買交易已成立為由， 要求本人給付居間報酬。陳秋田先生甚至向本人表明土地 訂金收據所載有關陳阿彬先生等四人已收取本人交付之訂 金300萬元，本人與陳阿彬先生等四人間就系爭16筆土地 買賣交易已成立等情…」（原審卷第33、34頁）。 ꆼ上訴人又以101年9月13日、103年9月14日律師函主張被上 訴人將土地買賣內容洩漏他人，致其無法依照原訂計畫開 發土地，而蒙受重大損害，請被上訴人出面與其協議賠償 事宜，本件係因被上訴人違約在先，致101年8月31日無法
簽訂正式契約，上訴人主張同時履行抗辯，被上訴人不得 沒收定金，亦不得將系爭土地出賣他人（原審卷第123至 126頁）。
ꆼ被上訴人以101年9月18日律師函回復略以：「…『陳秋田 』先生並非本件買賣之仲介人，與本人…並無任何利害關 係…101年8月10日在場進行協商之人…尚有仲介雙方之『 陳仁竣先生』…而該『陳仁竣先生實係陳秋田之友人』， 惝有洩密之情形，衡情亦恐係其所為，絕無可能為本人之 所為…近期雖另有新買主欲與本人洽商系爭土地之買賣事 宜，惟本人仍念及貴我雙方尚有契約存在而未予接觸…施 慧雯小姐儘速於文到五日內出面與本人簽訂買賣契約…」 （原審卷第36至38頁）
ꆼ上訴人則以101年9月25日律師函：「…本件係因台端等人 未遵守上開收據第四條所定之保密條款，致雙方訂約過程 起波折，而就如何交付價金、點交土地等多項履約必要程 序未能達成共識簽訂正式契約…另迄今台端違反保密約定 之損害賠償紛爭仍未說明如何處理…」（原審卷第35頁） ꆼ被上訴人以102年4月25日律師函通知上訴人應於文到五日 內儘速履約，逾期依法解除不動產買賣法律關係。復以 102年5月8日律師函表示解除不動產買賣法律關係，並沒
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