臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度上字第107號
上 訴 人 桂冠國際攝影有限公司
法定代理人 陳景泰即陳志興
訴訟代理人 張崇哲律師
複 代 理人 張仕融律師
訴訟代理人 林萬生律師
被 上 訴人 江麗玲
訴訟代理人 王庭鴻律師
陳鴻謀律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國102年
11月22日臺灣臺中地方法院101年度訴字第2931號第一審判決提
起上訴，本院於103年9月10日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、兩造主張
一、被上訴人主張：
ꆼ被上訴人為坐落臺中市北區水源段229-8、230-7、230-41及 230-42地號土地（下稱系爭土地）上未辦保存登記、如原判 決附圖B、D、E及F部分所示建物1、2、3及4樓（下稱系爭建 物）之事實上處分權人，其於民國99年5月19日將系爭建物 出租予原審共同被告饒純瑜，訂有房屋租賃契約，並由原審 共同被告饒明杰擔任饒純瑜之連帶保證人，約定租賃期間自 100年6月1日起至104年6月1日止，租金自100年6月1日起至 102年5月31日止為每月新台幣（下同）19萬元，自102年6月 1日起至104年5月31日止則為每月20萬元，租金應於每月1日 前繳納。饒純瑜承租系爭建物後，即將系爭建物交付予由其 擔任負責人之上訴人公司占有使用，以為該公司經營婚紗攝 影之用。惟因饒純瑜嗣未依約繳納租金，被上訴人遂依法終 止租約，其與饒純瑜間就系爭建物之租賃關係已於101年10 月31日合法終止，故上訴人已無占有使用系爭建物之正當權 源，乃繼續擅自占有使用系爭建物，顯係無權占有系爭建物 。被上訴人為系爭建物之事實上處分權人，爰依民法第767 條第1項前段、中段規定、類推適用民法第767條第1項前段 、中段規定及民法第962條規定，請求法院擇一判命上訴人 將系爭建物遷讓返還被上訴人。又上訴人無權占有系爭建物 ，可獲得相當於租金之利益，致被上訴人因不能使用系爭建 物而受有相當於租金之損害，被上訴人自亦得依不當得利法 律關係，請求上訴人返還其利益。而被上訴人出租系爭建物
予饒純瑜之每月租金為19萬元，爰依民法第179條規定，請 求上訴人自101年12月10日起至返還系爭建物之日止，按月 給付相當於租金之不當得利19萬元。
ꆼ系爭建物之事實上處分權確由被上訴人取得，上訴人就系爭 建物並無所有權或事實上處分權：
ꆼ被上訴人之夫楊振豐於76年1月14日與訴外人陳松碧、陳 李月及陳萬選等人（下稱陳松碧等人）簽訂不動產買賣契 約書，購買系爭土地及其上門牌號碼為臺中市○○路○段 000號之未辦理保存登記之建物（下稱系爭原有建物）， 並在契約書上載明系爭原有建物於買賣當時仍出租予他人 ，租金於交付不動產予楊振豐後，改由楊振豐收取。嗣楊 振豐與被上訴人約定共有系爭土地，並登記應有部分各2 分之1，系爭原有建物之事實上處分權則讓與被上訴人， 由被上訴人取得，此有系爭土地登記謄本、楊振豐與陳松 碧等人簽訂之不動產買賣契約書等件足憑。再參以系爭原 有建物於78年間即以被上訴人為納稅義務人，設立房屋稅 籍紀錄，足認系爭原有建物應於76年間即已存在，並由被 上訴人取得事實上處分權。
ꆼ之後被上訴人將系爭原有建物出租予訴外人陳生本，被上 訴人並與陳生本約定由陳生本出資整修、增建系爭原有建 物，而陳生本僅須繳納每月租金16萬元（如由被上訴人出 資整修、增建，則陳生本須繳納每月租金25萬元），但陳 生本之後如不繼續承租建物，應將整修、增建後之建物讓 與被上訴人，由被上訴人取得事實上處分權。陳生本即在 未拆除系爭原有建物之情形下，將系爭原有建物加蓋至4 層樓，增建成為系爭建物。嗣因陳生本將其所有之上訴人 公司百分之80股權轉讓予饒純瑜，且與饒純瑜約定在饒純 瑜與房東即被上訴人簽訂新租約前，需遵守陳生本與被上 訴人簽訂之租約，陳生本並於與被上訴人約定承租系爭建 物之租賃期間屆滿後，帶同饒純瑜於98年5月25日與被上 訴人簽訂承租系爭建物之契約；足認系爭建物之事實上處 分權已由被上訴人取得，饒純瑜並未取得系爭建物之事實 上處分權，否則饒純瑜於擔任上訴人法定代理人期間，何 以仍以個人名義與被上訴人簽訂房屋租賃契約，並繼續依 約給付租金予被上訴人？足見上訴人所為系爭建物屬其所 有之主張與事實不符。故饒純瑜縱將其所有之上訴人公司 股權讓與現任上訴人法定代理人陳志興（已更名為陳景泰 ），亦難據此即認上訴人已取得系爭建物之事實上處分權 。
ꆼ又依證人陳生本於原審所證稱其二次整修、增建系爭原有
建物均是在未拆除系爭原有建物之情形下進行等語可知， 陳生本確係在未拆除系爭原有建物，利用原有地基、樑柱 等基礎結構之情形下，將之增建至4層樓之系爭建物；而 因陳生本所為修繕、增建部分並不具有構造上及使用上之 獨立性，應附屬成為系爭原有建物之一部分，則依民法第 881條之規定，系爭建物之事實上處分權仍歸屬於就系爭 原有建物有事實上處分權之被上訴人。至陳生本用以修繕 、增建系爭原有建物之資金究係由其個人資金或當時上訴 人公司之資金支付，均不影響被上訴人依法取得之事實上 處分權。縱認上訴人主張改建時之資金係由當時上訴人公 司全部股東支付乙節屬實，惟陳生本乃證稱改建完後的房 屋所有權歸由被上訴人所有。是依上訴人所為於公司設立 登記前，由發起人或主要股東為籌備設立中公司所為之行 為，因而發生之權利義務，於公司設立登記後，應歸由公 司行使及負擔等主張，則上訴人於設立登記後，仍應受陳 生本與被上訴人所為約定之拘束，即系爭建物於修繕、增 建後，其事實上處分權亦應歸屬被上訴人所有。況被上訴 人至少於86年起即開始繳納系爭建物之房屋稅，然上訴人 公司迄至91年7月間才由經濟部中部辦公室核准設立登記 ，自不可能出資興建系爭建物，益徵上訴人辯稱系爭建物 係由其起造，顯與事實不合。
ꆼ另就上訴人所為系爭建物二樓以上於所坐落之土地上並無 任何出入口，改建當時如此設置顯嚴重不利於系爭建物之 使用，可合理推論改建當時並未預設租賃關係消滅後，系 爭建物之事實上處分權移轉予被上訴人之主張，被上訴人 予以否認。且陳生本於原審證稱當時被上訴人讓陳生本選 擇，如果是由被上訴人自己改建每個月25萬元的租金或者 每個月租金16萬元由陳生本負責改建，將來不再承租時房 屋歸被上訴人所有；與被上訴人夫婦協調改建完後的房屋 所有權歸由被上訴人所有；從租約約定租金由25萬元降到 16萬元就可證明當時確有建物所有權歸屬的約定等語，亦 足證上訴人前揭主張顯與事實不符，無足採信。至於上訴 人所提衛星空照圖，係上訴人自行於該空照圖上圈畫系爭 建物之所在位置，並未提出相關證據說明其係如何確定系 爭建物所在位置應在空照圖何處，則上訴人所指系爭建物 所在位置準確度即有可疑，自難憑此遽以推論證人陳生本 所述不實。
ꆼ再者，上訴人主張係向被上訴人租用土地，及饒純瑜係以負 責人身分代表上訴人與被上訴人簽訂租約云云，被上訴人否 認之，自應由上訴人負舉證之責。又由原審卷附被上訴人與
饒純瑜簽訂之房屋租賃契約書載明「承租人饒純瑜」、「第 一條：甲方房/店屋所在地及使用範圍台中市○○路○段000 號-204號全部」等內容可知，饒純瑜係表明以個人身分與被 上訴人簽訂系爭房屋租賃契約，並未以上訴人負責人身分代 表或代理上訴人與被上訴人簽訂租約，且租賃標的物為系爭 建物，並非土地。另依證人陳生本於原審證言亦可知，陳生 本係與被上訴人簽訂房屋租賃契約書，承租系爭建物，其與 饒純瑜簽訂「桂冠國際攝影有限公司合夥同意書」時，亦明 白告知饒純瑜係向被上訴人承租系爭建物，並帶同饒純瑜與 被上訴人簽訂房屋租賃契約書，饒純瑜事後更自行與被上訴 人續訂房屋租約；足見陳生本於轉讓股權予饒純瑜時即告知 承租標的物為系爭建物，而饒純瑜亦明確知悉其係與被上訴 人簽訂房屋租賃契約，承租系爭建物之事實。況就被上訴人 所為饒純瑜係與被上訴人簽訂房屋租賃契約書承租系爭建物 之主張，饒純瑜於原審亦不爭執，僅請求能夠分期償還積欠 之租金。上訴人法定代理人於原審訴訟程序中，自始至終亦 均未曾主張饒純瑜係代理上訴人與被上訴人簽訂房屋租約； 且上訴人法定代理人更代理饒純瑜與被上訴人於102年3月12 日達成和解，表示願將系爭建物返還予被上訴人，足認上訴 人之主張顯與事實未合。又就饒純瑜係與被上訴人簽訂房屋 租賃契約書以承租系爭建物乙節，上訴人法定代理人於原審 行爭點整理程序時，已簽名確認為不爭執事項，依民事訴訟 法第270條之1第3項規定，自應受其拘束，不得再為相反之 主張。
ꆼ綜上，上訴人既係無正當合法權源占有使用被上訴人有事實 上處分權之系爭建物，爰依上述法律關係，請求上訴人將系 爭建物遷讓返還被上訴人，並按月給付被上訴人相當於租金 之不當得利19萬元。並於原審聲明：ꆼ上訴人應將系爭建物 遷讓返還被上訴人；ꆼ上訴人應自101年12月10日起至返還 系爭建物之日止，按月給付被上訴人19萬元；ꆼ被上訴人願 供擔保，請准就遷讓返還系爭建物部分宣告假執行。二、上訴人則以：
ꆼ上訴人公司自設立時起，即以系爭建物與臺中市○區○○路 ○段000號1樓左邊之建物作為公司經營婚紗攝影之所在地， 已達15年之久，且兩邊建物內部係相通，而上述公司所在建 物，均是向地主即被上訴人與臺中市○區○○路○段000號1 樓左邊之建物所坐落土地之地主承租土地以供興建建物。系 爭建物是由上訴人前身「桂冠攝影有限公司」之代表人陳生 本於八十五、六年間向被上訴人承租土地，以桂冠攝影有限 公司名義設計及出資興建，系爭建物之原所有權人為桂冠攝
影有限公司。嗣陳生本於91年7月間，另申請設立上訴人公 司，並於91年9月間解散桂冠攝影有限公司，同時將桂冠攝 影有限公司包含系爭建物之所有資產移轉由上訴人承受，上 訴人因而為系爭建物之所有權人，自有使用系爭建物之正當 權源。因被上訴人不同意上訴人以系爭建物所在門牌地址作 為公司登記地址，上訴人因而將系爭建物統一懸掛臺中市○ 區○○路○段000號門牌，且以此門牌號碼為設立地址。至 被上訴人所提房屋稅繳款書，係繳納臺中市北區○○路○段 000號之房屋稅，然稅籍資料上納稅義務人之記載，僅為便 利課稅而設，無關所有權之取得，自不能憑此即認被上訴人 為系爭建物之所有權人。又依臺中市北區○○路○段000號 房屋稅籍記錄表所示，稅務人員於86年2月間稽查系爭建物 ，其情形為桂冠婚紗營業，於87年7月間稽查系爭建物，則 有增建情形，核與上訴人上開所述興建時間相符。 ꆼ依最高法院70年度台上字第1779號判決要旨，堪認法律上之 房屋概念必須具房屋之基本功能始足當之。而本件依證人陳 生本於原審所證述內容，被上訴人原有之二層建物於91年經 陳生本拆除原有屋頂、牆壁重建時，原來房屋已不足遮風避 雨，喪失獨立使用之經濟價值，與現使用之房屋顯非同一， 足徵系爭原有建物業經陳生本於91年間拆除而滅失，系爭建 物確屬上訴人所有。又證人陳生本亦明確證稱：當時房東讓 我們選擇如果是由房東自己改建每個月25萬元的租金或者每 個月租金16萬元由我負責改建，將來不再承租時房屋歸由房 東所有等語。足見陳生本與被上訴人訂定租約時，房屋早已 不堪使用，被上訴人減少租金讓陳生本改建成新建物，始有 房屋歸由房東所有之約定，即另有移轉所有權之約定，否則 系爭房屋改建不失其同一性，此約定根本無任何意義。此外 ，依上訴人所提農林航空測量所分別於76年5月20日及86年6 月6日拍攝之衛星空照圖，圖中所圈畫部分即係系爭建物所 在，86年較諸76年系爭建物確有改建情況，可合理推論改建 前被上訴人所有之房屋已屬老舊不堪增建至4層樓。 ꆼ再據證人陳生本於原審之證述，足認證人陳生本係以桂冠國 際攝影有限公司設立登記前之資金，完成系爭建物之改建， 揆諸最高法院97年度台上字第2432號、97年度台上字第2240 號判決要旨，此部分屬設立登記前，由發起人或主要股東為 籌備設立中公司所為之行為，因而發生之權利義務，於公司 設立登記以後，自應歸由公司行使及負擔。而系爭建物雖已 假執行完畢，惟查系爭建物2樓以上並無獨立出入口，係使 用上訴人向鄰地所有人承租土地興建之樓梯出入，蓋因91年 間之改建，並非僅系爭建物，尚包括上訴人於鄰地之建築物
（門牌號碼：臺中巿○○路○段000號），上訴人基於整體 考量而將出入口設置於水源段230-218地號土地上，亦即系 爭建物2樓以上於所坐落土地上並無任何獨立出入口，改建 當時如此設置顯然嚴重不利於系爭建物之使用，可合理推論 改建當時未預設租賃關係消滅後，系爭建物之事實上處分權 移轉予被上訴人。至饒純瑜為何係與被上訴人簽訂定房屋租 賃契約書乙節，經上訴人法定代理人詢問饒純瑜，其表示簽 約時，係使用巿面上所販售之房（店）屋租賃契約書，並不 知悉係向被上訴人承租房屋，當時陳生本偕同其簽約時亦係 告知被上訴人係地主，是其以為係向被上訴人承租土地。 ꆼ又被上訴人雖對饒純瑜、饒明杰以積欠租金為由，以存證信 函向其二人終止租約，惟系爭建物既屬上訴人公司所有，被 上訴人自無權利主張就系爭建物租予饒純瑜，況系爭建物如 原係上訴人所有，則本件租賃關係之標的物及承租人為何？ 即非無疑問。而依上述，被上訴人與陳生本簽訂租約時，同 意由陳生本負責改建，且改建範圍亦將原建物拆除至不復為 房屋後，僅利用地基及樑柱部分，重新興建為4層樓房屋， 堪認兩造間係訂立租地建屋之租賃契約。另依證人陳生本於 原審證述內容，亦足見本件與被上訴人訂定租賃契約者係上 訴人，饒純瑜僅係以負責人身分代表上訴人與被上訴人簽訂 租約，被上訴人對此當知租地使用者係上訴人。則依民法第 440條規定，本件應於上訴人遲付達二年之租額時，被上訴 人始得終止租約，是被上訴人於101年10月31日對饒純瑜之 終止租約，縱可認係對上訴人之終止（饒純瑜於101年10月 18日至12月10日為上訴人之法定代理人），其亦無終止之權 利；嗣上訴人於102年3月12日與饒純瑜為訴訟上和解時，因 饒純瑜已非上訴人之法定代理人，自亦無權就上訴人之承租 權與被上訴人和解。準此，本件被上訴人終止租約並不合法 ，兩造間之租賃關係應仍存續等語，資為抗辯。並於原審聲 明：被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決 ，願供擔保，請准宣告免為假執行。
貳、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明 ：ꆼ原判決廢棄；ꆼ上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁 回。被上訴人則答辯聲明：請求駁回上訴人之上訴。參、本院得心證之理由
一、被上訴人主張其為系爭建物之事實上處分權人，並於99年5 月19日與饒純瑜簽訂房屋租賃契約書，將系爭建物出租予饒 純瑜，約定租賃期間自100年6月1日起至104年6月1日止，饒 純瑜承租系爭建物後，即將系爭建物交付予由其擔任負責人 之上訴人公司占有使用，以為經營婚紗攝影公司之用。惟嗣
後因饒純瑜未依約繳納租金，被上訴人遂依法終止租約，其 與饒純瑜間就系爭建物之租賃關係已於101年10月31日合法 終止。而被上訴人與饒純瑜間就系爭建物之租賃關既已合法 終止，上訴人已無占有使用系爭建物之正當權源，屬無權占 有系爭建物，依法應將系爭建物遷讓返還被上訴人，並應自 101 年12月10日起至返還系爭建物之日止，按月給付被上訴 人相當於租金之不當得利19萬元等語。惟為上訴人所否認， 並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執之重點，顯在於：ꆼ系 爭建物之事實上處分權為何人所有？ꆼ上訴人占有系爭建物 ，有無正當合法權源？ꆼ被上訴人請求上訴人將系爭建物遷 讓返還，以及給付相當於租金之不當得利，有無理由？分別 說明如後。
二、有關系爭建物之事實上處分權為何人所有方面： ꆼ系爭土地為被上訴人與楊振豐所共有，應有部分各2分之1， 系爭建物為未辦保存登記建物，並以1樓大門為唯一對外出 入口。被上訴人前於98年5月25日與饒純瑜簽立房屋租賃契 約書，並由陳生本擔任連帶保證人，租賃期間為98年6月1日 至100年5月31日，租金每月16萬元。被上訴人嗣於99年5月 19日與饒純瑜另行簽立房屋租賃契約書，租賃期間自100年6 月1日至104年6月1日，每月租金19萬元（自102年6月1日起 至104年5月31日止每月租金則為20萬元）。饒純瑜乃以系爭 建物供作上訴人經營婚紗攝影公司使用，其後因饒純瑜未依 約繳納租金，被上訴人遂向饒純瑜表示終止租約，雙方已於 102年3月12日成立訴訟上和解，饒純瑜同意將系爭建物遷讓 返還被上訴人，然系爭建物仍由上訴人占有使用，以為經營 婚紗攝影公司之用。又被上訴人於原審判決後，已持原判決 聲請假執行，並已於103年3月31日執行完畢等節，已為兩造 所不爭執，並有系爭土地之土地登記謄本1份、被上訴人與 饒純瑜前後簽立之房屋租賃契約影本2份及原法院和解筆錄1 份附卷可稽（見原審卷ꆼ第5-8、55、93-96、203-208頁） 。且經原審至現場勘驗，並囑託臺中市中正地政事務所繪製 土地複丈成果圖，此有原審勘驗筆錄、現場照片、臺中市中 正地政事務所102年5月24日中正地所二字第0000000000號函 及所檢送之土地複丈成果圖（即原判決附圖）等件在卷足參 （見原審卷ꆼ第117-122、155-156頁），自堪信為真實。 ꆼ再者，被上訴人之夫楊振豐於76年1月14日與陳松碧等人簽 訂不動產買賣契約書，購買系爭土地及系爭原有建物，並在 該契約書上載明系爭原有建物於買賣當時仍出租予他人，租 金於交付不動產予楊振豐後，改由楊振豐收取。嗣後楊振豐 與被上訴人約定共有系爭土地，並登記應有部分各2分之1，
系爭建物之事實上處分權則讓與被上訴人，由被上訴人取得 等情，業據被上訴人陳明在卷（見原審卷ꆼ第164、165頁） ，並有系爭土地之土地登記謄本及楊振豐與陳松碧等人簽訂 之不動產買賣契約書等件附卷足憑（見原審卷ꆼ第93-96、 99-101頁）。參以系爭原有建物於78年間即有以被上訴人為 納稅義務人，而設立房屋稅籍之紀錄一節，此有臺中市政府 地方稅務局民權分局102年3月19日中市稅民分字第00000000 00號函及所檢附之房屋稅籍紀錄表在卷可參（見原審卷ꆼ第 75、77、79頁）。足認系爭原有建物應於76年間即已存在， 並由被上訴人取得事實上處分權。
ꆼ復按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人， 取得動產所有權，民法第811條定有明文。又物之構成部分 ，除法律有特別規定外，不得單獨為物權之標的物。是以， 於原有建築物外，另行增建者，增建部分與原有建築物無任 何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構 造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建 築物之權利範圍因而擴張及於增建部分。準此，系爭建物如 是以系爭原有建物整修、增建而成，且整修、增建部分，不 具構造上及使用上之獨立性，並無法獨立為物權之客體，系 爭原有建物之權利範圍因而擴張及於整修、增建部分，系爭 原有建物之事實上處分權人因而取得整修、增建部分之事實 上處分權，亦即系爭建物之事實上處分權人仍為系爭原有建 物之事實上處分權人。經查：
ꆼ證人陳生本於原審證稱：伊曾經經營桂冠攝影有限公司， 於86年間，向被上訴人夫妻承租1棟2層樓房屋，房屋非常 老舊，不適合伊使用，但是伊喜歡該地點，故伊與被上訴 人夫妻協調，由伊以低於市價承租該房屋，並由伊負責改 建，改建完成之房屋所有權歸由房東所有。伊整修、改建 原有2層樓房屋合計2次，不論整修或改建都沒有拆除原有 房屋。第1次於86年間，僅整修原有2層樓房屋，費用約幾 百萬元。第2次則於91年間，因應當時業務所需，進行改 建，費用約1,000多萬元，此次保留基地結構即地基與2層 樓之鋼樑，將隔層板改成防火建材、牆面改成輕隔間、樓 層改成RC水泥，把原有2層之樑柱加高到4層，當時沒有拆 除原本的2層樓房屋，而是保留能用的部分，並利用原有 地基及地基結構補強，加蓋至4層樓，以此方式改建成目 前4層樓房屋之現狀，伊是交給承包商施作，但有交待承 包商要補強安全堪慮部分。當時被上訴人夫妻讓伊選擇， 如果由房東改建，每月租金25萬元，或是由伊負責改建， 每月租金16萬元，將來不再承租時，改建後之房屋所有權
，歸房東所有；伊乃選擇由伊出資改建，改建後的房屋所 有權，歸房東所有。洽談時是與被上訴人夫妻洽談，談妥 定案後，楊振豐表示租約、租金之繳納及改建好的房屋都 是歸屬被上訴人，當時僅以口頭約定。改建後的房屋從頭 到尾都是被上訴人的，從約定的租金自25萬元降到16萬元 ，即可證明86年當時確實已約定建物所有權歸屬，伊向被 上訴人承租期間，等於約減免1,000多萬元的房租。桂冠 攝影有限公司後來解散，之後伊另行成立上訴人公司，於 98年6月1日將所持有上訴人公司百分之80股權以95萬元轉 讓給饒純瑜，當時還有轉讓一些生財器具。伊並帶饒純瑜 去與被上訴人簽訂新的房屋租賃契約書，且由伊擔任連帶 保證人，饒純瑜知道該房屋是被上訴人的，是伊向被上訴 人租來的，否則她何必訂房屋租賃契約書，當時伊有跟饒 純瑜講清楚，所以是簽訂房屋租賃契約書，2年租期屆滿 後，饒純瑜再次與被上訴人續約。攝影公司所在處有2個 房東，另外的房東就是門牌號碼206號房屋的屋主，於91 年間，伊徵得2邊房東的同意進行改建，甚至把中間的小 空地連結起來，伊將股份轉讓給饒純瑜後，饒純瑜將部分 原有的營業面積頂讓出去，所以與原來的營業面積不符合 。上訴人提出的藍圖，是伊於91年間委託承包商施作，承 包商給伊的圖面，是伊放在辦公室抽屜的廢棄物，不知為 何會跑到法院來等語（見原審卷ꆼ第196至199頁背面）； 並提出其與饒純瑜簽訂之桂冠國際攝影有限公司合夥同意 書及被上訴人與饒純瑜簽訂之房屋租賃契約書（契約日期 ：98年5月25日）以資佐證（見原審卷ꆼ第202-208頁）。 ꆼ而證人陳生本證述其於86年僅是整修2層樓之系爭原有建 物，迄於91年始增建至4層樓之系爭建物現狀等語，雖與 系爭建物之房屋稅籍資料顯示之樓層數目為三層樓不符（ 見原審卷ꆼ第77、78頁）。惟證人陳生本係自86年起整修 系爭原有建物，距其作證時已約有16年之久，而人之記憶 本可能因時間久遠而有模糊、錯誤情形，則其所述樓層數 目，縱與房屋稅籍資料所示不一，此不免係因其記憶有誤 而致。然證人陳生本所述其2次整修、增建系爭原有建物 均是在未拆除系爭原有建物之情形下進行等情節，始終如 一，並無二致。且證人陳生本係經具結後始為證述，與兩 造間並無親屬關係，復無仇恨怨隙，尚難以其所為部分證 述因年代久遠，記憶有誤而否定其全部證言之真實性，堪 認證人陳生本所述係在未拆除系爭原有建物，而利用原有 地基、樑柱等基礎結構之情形下，將之增建至4層樓之系 爭建物等節，應可採信。足見系爭建物是陳生本以系爭原
有建物之地基、樑柱等結構為基礎，修繕、增建而來。又 系爭建物係以1樓大門為唯一對外出入口，業為兩造所不 爭執，並經原審到場勘驗屬實，此有原審勘驗筆錄及現場 照片可憑（見原審卷ꆼ第117至122頁）。準此，系爭原有 建物經陳生本修繕、增建之部分並不具有構造上及使用上 之獨立性，而應附屬成為系爭原有建物之一部分，系爭原 有建物之權利範圍因而擴張及於修繕、增建部分。被上訴 人為系爭原有建物之事實上處分權人，已如前述，其就系 爭原有建物之事實上處分權因擴張及於經陳生本修繕、增 建部分，被上訴人乃為系爭建物之事實上處分權人，應堪 認定。
ꆼ再依證人陳生本上開證詞，伊於86年間與房東約定，伊出 資改建完成後的房屋所有權（按：依上說明係指修繕增建 部分）歸由被上訴人所有，故將每月租金從25萬元降到16 萬元等語。據此計算，自86年至98年之12年間，其租金大 約減少1,296萬元（計算式：〔25萬-16萬〕×12×12＝1, 296萬），核與陳生本所稱其前後二次修繕、增建系爭建 物所花費之金額大致相當。而陳生本所修繕、增建部分既 已因附合而由被上訴人取得系爭建物之事實上處分權，則 陳生本此部分所述，應係強調其於修繕、增建之初，已與 被上訴人約明系爭建物之修繕、增建部分仍歸被上訴人所 有，且由被上訴人以降低租金方式，作為對於陳生本所支 出修繕、增建之建築費用之補償，尚與系爭建物事實上處 分權之讓與無涉。至上訴人辯稱：因91年間之改建，並非 僅系爭建物，尚包括上訴人位於鄰地之建築物（門牌號碼 ：臺中巿○○路○段000號），當時基於整體考量而將2樓 以上獨立出入口設置於鄰地上，亦即系爭建物2樓以上並 無獨立出入口等語，已為被上訴人所不爭執，應可採信。 另上訴人辯稱：系爭建物2樓以上並無獨立出入口，改建 當時如此設置顯然嚴重不利於系爭建物之使用，可合理推 論改建當時未預設租賃關係消滅後，系爭建物之事實上處 分權移轉予被上訴人等語，已為被上訴人所否認。衡諸陳 生本於修繕、增建當時係基於婚紗攝影營業場所之整體規 劃考量，而將系爭建物及相鄰建物之2樓以上出入口設置 於鄰地上，致系爭建物2樓以上並無獨立出入口；惟衡以 當代建築技術，系爭建物於日後如欲供單獨使用時，再行 設置2樓以上之出入口及樓梯，實非難事。故尚難僅憑系 爭建物2樓以上並無獨立出入口，即遽以推翻陳生本就其 於修繕、增建之初，已與被上訴人約明系爭建物之修繕、 增建部分仍歸被上訴人所有之證詞。是上訴人此部分所辯
，不足採取。
ꆼ至證人陳生本於原審證稱：「（問：當時你出資改建房屋 是以個人的資金支付還是以桂冠攝影有限公司的資金來支 付？）答：改建時公司還沒有正式成立，當時籌備成立公 司時股東集資所支付的，一開始其實是由我個人支付，但 是後來股東的資金陸續進來之後有償還給我」等語（見原 審卷ꆼ第197頁背面）。另上訴人辯稱：陳生本於91年7月 間，另申請設立上訴人公司，並於91年9月間解散桂冠攝 影有限公司，同時將桂冠攝影有限公司包含系爭建物之所 有資產移轉由上訴人承受，上訴人因而為系爭建物之所有 權人等語，並提出桂冠婚紗台中設計施工圖手冊為證（見 原審卷ꆼ第66至73頁）等情。惟按，陳生本修繕、增建部 分既已因附合而為被上訴人所有，取得事實上處分權（支 出之建築費用並因依約定而以降低租金方式補償），亦即 自始並非陳生本或桂冠攝影有限公司所有，即無系爭建物 移轉由上訴人公司承受、所有之問題。再者，果若如上訴 人所辯系爭建物是由桂冠攝影有限公司出資改建，並移轉 予上訴人公司承受，上訴人公司有使用權源，則在饒純瑜 擔任上訴人公司負責人之2年期間，何須於99年5月19日與 被上訴人簽訂系爭建物之房屋租賃契約，並於被上訴人對 其提起訴訟後，於102年3月12日與被上訴人達成訴訟上和 解，同意將系爭建物遷讓返還被上訴人？足認上訴人所辯 ，顯與事實不符，自難憑採。至上開設計施工圖手冊僅能 說明建物之各層配置、相關設施等事項，尚難憑此即認上 訴人有使用系爭建物之正當合法權源。此外，上訴人提出 之臺中市○○路○段000號、206號1樓（左）之102年2月 台灣電力公司電費通知及由其繳納電費之收據（見原審卷 ꆼ第64至65頁），僅能證明係由上訴人繳納上開2址之電 費，而系爭建物於當時既係由上訴人經營婚紗攝影，占有 使用中，且被上訴人已對上訴人提出本件訴訟，請求上訴 人遷讓返還系爭建物，被上訴人自不可能繳納系爭建物 102 年2月份之電費，如上訴人不繳納電費，其如何繼續 營業，自無從僅以前揭電費通知及收據，遽認上訴人為系 爭建物之事實上處分權人。
ꆼ至上訴人雖以農林航空測量所於76年5月20日、85年間拍 攝之空照圖（見原審卷ꆼ第170、171頁）兩相對比，據以 辯稱依76年之空照圖所示，系爭建物所在位置並無建物， 故證人陳生本所述系爭建物是自系爭原有建物整修、增建 而成等節，乃屬不實云云。惟系爭原有建物於76年間確已 存在，且證人陳生本上開證述係屬可採，已如前述；又上
訴人係自行於空照圖上圈畫系爭建物之所在位置，並未提 出相關證據說明其係如何確定系爭建物所在位置應在空照 圖何處，上訴人所指系爭建物所在位置準確度尚非無疑， 自難憑此遽以推論證人陳生本所述不實。
ꆼ復依陳生本上開證詞，伊於98年6月1日將所持有上訴人公 司百分之80股權以95萬元代價轉讓給饒純瑜，當時還有轉 讓一些生財器具。而證人即原審共同被告饒純瑜則於本院 證稱：伊原任職上訴人公司擔任主管，後來伊老闆陳生本 表示已無力經營下去，伊便以二、三百萬元的代價向陳生 本承接上訴人公司等語（見本院卷第82頁）。雖證人陳生 本及饒純瑜就其2人於98年間轉讓上訴人公司百分之80股 權之代價金額有所出入，然縱以證人饒純瑜所證稱之二、 三百萬元為準，倘若系爭建物之事實上處分權仍為上訴人 公司所有，屬上訴人公司之資產，則陳生本於86年、91年 間修繕、增建系爭建物時總共花費一千多萬元，何以陳生 本僅收受二、三百萬元代價即願意轉讓上訴人公司百分之 80股權予饒純瑜？況依證人陳生本於原審所提「桂冠國際 攝影有限公司合夥同意書」影本記載，陳生本與饒純瑜係 於98年6月1日簽訂該合夥同意書，陳生本乃將該公司百分 之80股權轉讓饒純瑜，陳生本尚餘該公司百分之20股權， 並提及饒純瑜於與房東簽訂新租約以前，仍須遵守陳生本 與房東簽訂之租約，且陳生本須將其原與房東簽訂之房屋 租約移交予饒純瑜等節（見原審卷ꆼ第202頁），堪認當 時陳生本已將系爭建物為其所承租乙節清楚告知饒純瑜。 ꆼ證人饒純瑜固於本院證稱：系爭建物是上訴人公司起造及 建造的，都是上訴人公司出資的，此有設計藍圖及匯款紀 錄等證據，且陳生本及地主江麗玲也係如此告訴伊；後來 伊接手上訴人公司，陳生本便將租賃契約轉給伊，伊就照 陳生本與江麗玲原來的房屋租約內容，由伊與江麗玲重新 簽約；伊在原審和解時係認為伊是租土地，且有欠江麗玲 土地租金47萬元，所以伊就同意還她土地租金47萬元；雖 地上建物為上訴人公司所蓋，但伊認為那是上訴人公司與 江麗玲之間的關係等語（見本院卷第81頁背面至第83頁） 。惟其亦於本院證稱：蓋系爭建物當時，伊尚未到上訴人 公司任職，故伊不知道是如何蓋的，亦不了解陳生本就系 爭建物如何與江麗玲約定等語（見本院卷第83頁）。況衡 諸饒純瑜先後於98年5月25日、99年5月19日與被上訴人所 簽訂之租賃文件確載明「房屋租賃契約書」，且租賃標的 物亦載明「房屋所在地及使用範圍：台中市○○路○段 000號-204號全部」，有該2份房屋租賃契約書影本附卷可
稽（見原審卷ꆼ第5-8、203-208頁），則饒純瑜顯難諉為 不知其歷來所承租之標的物為系爭建物。又饒純瑜與上訴 人於原審為共同被告，於原審所訂101年12月11日第一次 準備程序時，陳志興（即陳景泰）為上訴人之法定代理人 兼饒純瑜之訴訟代理人，代理其二人陳稱：伊等對於饒純 瑜與被上訴人間之租賃契約沒有意見；伊等希望能夠繼續 租用，不希望終止租約，未繳的租金半年內繳清等語（原 審卷ꆼ第30頁背面至第31頁）。直至原審所訂102年3月12 日第二次準備程序時，上訴人始改稱：系爭建物係上訴人 公司於86年左右將原有建物拆掉重蓋的，為其所有等語（ 原審卷ꆼ第47頁背面至第48頁）；然饒純瑜就其係與被上 訴人簽訂房屋租賃契約書承租系爭建物，仍未予爭執，僅 請求能夠分期償還積欠之租金（見原審卷ꆼ第48頁）。饒 純瑜並於該次準備程序與被上訴人成立訴訟上和解，同意 將所承租之系爭建物遷讓返還被上訴人（見原審卷ꆼ第55 頁）。足見饒純瑜事後於本院證稱：其當時係向被上訴人 承租土地，而非系爭建物，及系爭建物為上訴人所蓋云云 ，顯與其先前於原審之辯解迥異，並與其與被上訴人歷次 所簽立之房屋租賃契約書內容不符，應係迴護上訴人之詞 ，尚難遽採為有利於上訴人之認定。
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