臺灣高等法院民事判決 103年度上易字第514號
上 訴 人 林佳惠
訴訟代理人 王定子
被 上訴人 張培原
訴訟代理人 劉祥墩律師
吳柏儀律師
上列當事人間請求返還定金等事件，上訴人對於中華民國103年3
月25日臺灣臺北地方法院102年度訴字第3790號第一審判決提起
上訴，本院於民國103年10月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造於民國100年10月3日簽立不動產買 賣契約書（下稱系爭契約），約定由被上訴人向上訴人購買 新北市○○區○○街00巷0弄0號房屋及其坐落之新北市○○ 區○○段000地號土地（權利範圍1/50；以下合稱系爭房地 ）暨停車位（編號20號），總價新台幣(下同)1,150萬元， 被上訴人已於100年10月3日支付第一期簽約款200萬元，然 系爭房地因遭上訴人之債權人張福泰假扣押後，經法院查封 ，復因上訴人之債權人華南商業銀行股份有限公司（下稱華 南銀行）併案查封，迄今仍無法撤銷查封，構成民法第226 條第1項所定可歸責於債務人即上訴人之給付不能事由，被 上訴人得依民法第256條規定解除系爭契約，並以起訴狀繕 本送達對上訴人為解除系爭契約之意思表示；解除系爭契約 後，依民法第259條規定，上訴人應返還被上訴人已給付之 款項，及自受領時即100年10月3日起之利息。另系爭契約係 因可歸責於上訴人之事由致給付不能，被上訴人亦得請求上 訴人賠償損害。系爭契約係由訴外人林進榮(下稱林進榮)代 理上訴人簽訂，上訴人應受其拘束；且簽約時林進榮曾出示 授權書(被證2，下稱系爭授權書)、印鑑證明及所有權狀正 本，且林進榮於收取買賣價金後，亦協助上訴人償還其對張 福泰之400萬元二胎債務，以塗銷系爭房地抵押權等行為， 使被上訴人信賴其有代理權，依民法第169條表見代理規定 ，上訴人亦應負責。系爭房地係由東森房屋復北興安加盟店 （下稱東森房屋）仲介並保管被上訴人給付之200萬元，扣 除起訴前東森房屋已退還及林進榮承諾給付之金額，尚有差 額50萬元。為此，先位依民法第259條規定，備位則依民法 第226條第1項規定，請求上訴人返還50萬元等語。起訴聲明
：㈠上訴人應給付被上訴人50萬元，及自100年10月3日起至 清償日止，按年息5%計算之利息；㈡被上訴人願供擔保，請 准宣告假執行。嗣原審判決如被上訴人聲明，上訴人不服提 起上訴，被上訴人爰於本院答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：上訴人並無與被上訴人簽訂系爭契約，事實上 係上訴人於100年8月19日委由其母王定子將系爭房地出售予 林進榮，並簽訂不動產買賣契約書（下稱100年8月19日買賣 契約），因而將系爭房地之所有權狀、上訴人之印鑑章、印 鑑證明等交付代書陳素齡，以利辦理系爭房地所有權移轉登 記事宜，林進榮事後卻在未經上訴人及王定子同意與授權之 情況下，擅自以上訴人之名義將系爭房地出售予被上訴人， 對此，上訴人已另案向檢察官對林進榮提出偽造文書之刑事 告訴。故系爭契約非上訴人所簽署，對上訴人自不生效力， 上訴人未曾簽署系爭授權書予林進榮，更未收取定金200萬 元，足見系爭房地並非出售予被上訴人，且上訴人也無明知 林進榮與被上訴人簽訂契約而不為反對之表示行為，故無民 法第169條規定之適用，亦無返還定金之義務等語資為抗辯 。並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審 之訴及假執行之聲請均駁回。
三、得心證之理由：
㈠按由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負 授權人之責任，必須本人有表見之事實，足使第三人信該他 人有代理權之情形存在，始足當之。本人將印章、印鑑證明 、戶口名簿交付他人，委託該他人辦理特定事項，除該特定 事項外，該他人以本人名義所為其他法律行為，尚難僅憑其 持有本人之印章、印鑑證明、戶口名簿，即認須由本人負表 見代理授權人之責任。又民法第169條關於由自己之行為表 示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人責任之規定 ，須以他人所為之代理行為，係在其曾經表示授與他人代理 權之範圍內為其前提要件，倘本人並無此表見之事實，足使 第三人信該他人有代理權之情形存在，自難令本人負授權人 之責任(最高法院95年度台上字第2426號、90年度台上字第1 187號判決意旨參照)。
㈡被上訴人先位主張上訴人應依系爭契約負出賣人責任，惟因 可歸責於上訴人之事由致給付不能，故其得解除系爭契約， 依民法第259條規定，請求返還已給付之價金50萬元云云， 並提出系爭契約書、系爭房地登記謄本為證，惟為上訴人所 否認，並以前開辯詞置辯。經查：
⒈觀之系爭契約書(見原審卷第7至9頁)雖記載兩造為買賣當 事人，林進榮並為上訴人簽訂系爭契約之被授權人，惟上
訴人否認有授權林進榮之情事，並辯稱授權書非伊所簽名 及蓋章等語。查證人林進榮於原審證稱，系爭契約簽約時 在場的人有代書陳素齡、我、東森房屋人員李清水、張培 原、張瀞文，系爭授權書內容是代書陳素齡寫的，上訴人 的印章是陳素齡蓋的，簽名不是上訴人簽的等語（見原審 卷第189頁背面、第191頁）；證人即代書陳素齡於原審證 稱，系爭授權書是伊填寫的，是林進榮先拿給伊寫，寫完 以後交給林進榮，簽系爭契約時，林進榮再拿出來給買方 看，伊填寫時系爭授權書上還沒有林佳惠的簽名、蓋章等 語（見原審卷第83頁背面），可知上訴人確未在系爭授權 書(見原審卷第176頁，被證2)上簽名、蓋章。又查上訴人 之代理人王定子與林進榮簽訂100年8月19日買賣契約時， 所交付代書陳素齡保管之上訴人之印鑑章、印鑑證明與系 爭房地之所有權狀等，係用以辦理系爭房地過戶事宜，當 時沒有交付系爭授權書，當時約定系爭房地得登記在第三 人名下等情，亦據證人陳素齡、見證人陳妤婷證述在卷（ 見原審卷第82頁背面、第216頁背面），復觀之100年8月1 9日買賣契約(見原審卷第52至53頁)之契約當事人既為林 進榮與上訴人，則可知依100年8月19日買賣契約約定辦理 所有權移轉登記對象應為林進榮或其指定第三人，並無上 訴人得與林進榮以外第三人簽訂買賣契約之約定，從而在 上訴人交付系爭房地之所有權狀、印鑑證明、印鑑章時， 始未出具授權書予林進榮，蓋100年8月19日買賣契約之買 受人仍係林進榮，至多僅得由林進榮指定所有權移轉登記 予第三人，是以陳素齡填寫授權書(被證2)，並加蓋上訴 人之印鑑章行為，應未得上訴人同意，系爭授權書應係偽 造，則林進榮簽署系爭契約時所提出以上訴人名義出具之 系爭授權書並據以代理上訴人與被上訴人簽訂系爭契約行 為，應屬無權代理。
⒉被上訴人雖主張上訴人將印鑑章、印鑑證明及所有權狀等 辦理不動產交易必備之重要文件交付林進榮，復在系爭授 權書上蓋有印鑑章，又交付系爭房地遙控器、鑰匙使林進 榮得帶第三人自由參觀，況林進榮收取買賣價金，協助上 訴人償還其對訴外人張福泰之400萬元第二順位抵押權擔 保債務，使上訴人獲有清償債務之利益，外觀上均足令第 三人相信林進榮係經上訴人授權之人，上訴人應負民法第 169條之表見代理之授權人責任云云。惟查，上訴人將印 鑑章、印鑑證明、所有權狀交付陳素齡保管，係委託陳素 齡辦理系爭房地所有權移轉登記予林進榮或其指定第三人 之特定事項，並無由林進榮以上訴人名義與被上訴人簽訂
系爭契約之意思，且系爭授權書係偽造，已如前述，是以 揆諸首開判決意旨，除該特定事項外，林進榮以上訴人名 義所為簽訂系爭契約行為，尚難僅憑林進榮持有上訴人之 印鑑章、印鑑證明、所有權狀，即認須由上訴人負表見代 理授權人之責任。況上訴人係委託代書陳素齡辦理系爭房 地所有權移轉登記，並將上開印鑑章、印鑑證明、所有權 狀交由陳素齡保管，亦如前述，並無任何授與林進榮代理 權之表見代理事實存在，且證人即上訴人之父林哲億於原 審證稱，並無人去看系爭房地，只有林進榮說銀行要辦貸 款，叫伊開門給銀行之人員進去，林進榮叫伊不要和銀行 人員講話，打招呼，銀行人員去了兩次，係林進榮叫伊把 停車位鑰匙交予他等語(見原審卷第213頁)，而證人即曾 陪同被上訴人前往看屋之李清水於原審亦證稱，伊仲介系 爭房地時，房子有上鎖，買方要看屋時，是由林進榮聯絡 上訴人之父林哲億從苗栗北上開門，前後共有4組買方去 看過，前2組買方看屋時，林哲億都在場，買方知道林哲 億是屋主，伊還向林哲億買了2千多元的酒，後來林哲億 覺得麻煩，就把房屋遙控器、鑰匙交給林進榮，再由林進 榮交給伊，最後一組買方即被上訴人是由伊帶去看房子等 語（見原審卷第84頁背面至85頁），可知在證人林哲億開 二次門請他人進入系爭房地之人員中，並不包括被上訴人 ，在證人林哲億主觀認知上，僅知有銀行人員二次看屋， 並不知悉有他人即被上訴人前來參觀房屋之事實，故證人 林哲億代為交付鑰匙行為僅為供銀行人員進入房屋作貸款 評估，並無使買受人林進榮以外之人進屋參觀之意思，即 無表示授與代理權之意思，揆諸首揭判決意旨，上訴人亦 無表見事實存在，自難令上訴人負授權人之責任。至林進 榮縱有清償系爭房地之第二順位抵押權擔保之債務之事實 ，亦係林進榮與上訴人簽訂100年8月19日買賣契約第14條 之約定，是以當無法以林進榮有上開清償行為，即令上訴 人應負表見代理授權人責任。
⒊按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人 承認，對於本人不生效力。民法第170條第1項定有明文。 是以系爭房地縱有無法移轉登記予被上訴人之情，因上訴 人未授權林進榮代理其與被上訴人簽訂系爭契約，為無權 代理，上訴人並非系爭契約當事人，林進榮以上訴人名義 與被上訴人簽訂系爭契約之效力，對上訴人不生效力，則 被上訴人主張本件因可歸責於上訴人之事由，致未能依系 爭契約移轉買賣標的即系爭房地之所有權予被上訴人，而 構成給付不能，依民法第256條解除系爭契約，並依民法
第259條規定，請求返還價金50萬元本息云云，即屬無據 。
㈢被上訴人先位主張無理由，本院自應再就其備位主張為審酌 ，惟查上訴人並非系爭契約當事人，對被上訴人不負將系爭 房地所有權移轉登記之義務，自無可歸責於上訴人事由致給 付不能之情形，是被上訴人備位主張，依民法第226條第1項 規定，請求上訴人賠償50萬元損失云云，亦屬無據。四、綜上所述，被上訴人依民法第259條、第226條規定，請求上 訴人給付50萬元，及100年10月3日起至清償日止，按年息5% 計算之利息，為無理由，不應准許。原審判命上訴人如數給 付，並為假執行及免為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨 指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院廢 棄改判如主文第二項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第 78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 22 日
民事第二十三庭
審判長法 官 陳邦豪
法 官 李昆霖
法 官 黃雯惠
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 10 月 23 日
書記官 秦慧榮