臺灣高等法院民事判決 103年度上字第170號
上 訴 人 王潔慧
訴訟代理人 劉興業律師
複 代理 人 劉嘉宏律師
被 上訴 人 孫喬慧
訴訟代理人 陳仁豪律師
郭凌豪律師
上列一人
複代理人 邱冠文
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國102年12
月13日臺灣臺北地方法院101年度訴字第1394號第一審判決提起
上訴，經本院於103年9月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人於民國95年12月3日以新臺幣（下 同）1,467萬元購買上訴人所有坐落臺北市○○區○○段0○ 段000地號土地及其上門牌號碼臺北市○○區○○路0段0號4 樓之1房屋（下稱系爭房屋），上訴人並保證系爭房屋絕無 海砂屋之瑕疵。嗣被上訴人將系爭房屋出賣予訴外人徐淑惠 ，經其委託專家鑑定並告知被上訴人系爭房屋硬固混凝土之 氯離子含量平均值高達每立方公尺1.17公斤，遠超過國家標 準值每立方公尺0.3公斤數倍以上，且屋內天花板混凝土剝 落、鋼筋裸露，超過30平方公分之嚴重鏽蝕多達15處之多， 應屬海砂屋，系爭房屋既有上開瑕疵且缺少上訴人所保證之 品質，被上訴人得依法請求減少價金，上訴人所收受超過應 給付價金的金額，為無法律上原因，自應返還被上訴人，爰 依不當得利法律關係，求命上訴人給付被上訴人新臺幣（下 同）220萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息，並願供擔保請求假執行等情。原審 為被上訴人勝訴之判決並諭知准供擔保為假執行，被上訴人 對於上訴人之上訴，聲明：駁回上訴。
二、上訴人則以：上訴人係於95年12月3日簽定買賣契約，同日 即交付被上訴人系爭房屋，被上訴人於100年12月8日始委請 律師向上訴人表示請求減少價金，已逾民法第365條所定5年 除斥期間。又被上訴人買受上開房地後，未曾通知上訴人系 爭房屋有天花板、混凝土剝落、鋼筋裸露、鏽蝕等情事，因 此系爭房屋氯離子含量過高，可能是在被上訴人使用期間因 其他施工、裝潢或修繕，致使系爭房屋氯離子含量升高。再
系爭房以1,467萬元出售，已屬廉售，應不得再請求減少價 金等語資為抗辯。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服， 提起上訴，聲明：ꆼ原判決廢棄。ꆼ被上訴人在第一審之訴 及假執行之聲請均駁回。
三、查：系爭房屋為72年3月9日建築完成之鋼筋混凝土造房屋， 上訴人出賣系爭房屋並交付予被上訴人後，因屋內天花板多 處混凝土剝落、鋼筋裸露，系爭房屋經訴外人徐淑惠委由台 灣省土木技師公會（下稱土木技師公會）在系爭房屋大門口 前3.5至3.8公尺處附近抽樣檢測6處，平均所測氯離子含量 為每立方公尺1.176公斤；台北市建築師公會（下稱建築師 公會）亦受另案臺灣臺北地方法院100年度訴字第5318號囑 託鑑定，除在上開同抽樣處取樣一處，並另在房屋他處取樣 二處，所檢測結果依相對比較法，扣除差額氯離子含量數值 後，所測數值固較土木技師公會所測數值為低，但兩公會所 檢測氯離子含量均遠高於83年所訂定新拌混凝土中氯離子含 量限制在一般鋼筋混凝土每立方公尺0.6公斤，及87年所修 訂每立方公尺0.3公斤之國家標準，經判認為「高氯離子含 量混凝土構造物」。有被上訴人所提出建物登記謄本1紙（ 見原審卷第72頁）、不動產買賣契約書1份（見原審卷第10 至14頁）、土木技師公會硬固混凝土氯離子含量測試報告1 件（見原審卷第16頁）、建築師公會鑑定報告書1份（見原 審卷第97至106頁）、照片10幀（見原審卷第17至21頁）在 卷可稽，上訴人對於屋況及檢測結果均不爭執（見原審卷第 74頁背面），堪認為真實。上訴人對於被上訴人主張返還所 減少價金不當得利之請求，以前詞為辯。經查：（一）系爭房屋係「高氯離子含量混凝土」建物如上述，被上訴 人主張業以信函通知，後以電話聯絡方式表示減少價金。 上訴人對於被上訴人曾向其表示減少價金乙節，並不爭執 ，然以被上訴人自訂約日之95年12月3日交屋至表示減少 價金已逾5年除斥期間；又氯離子含量過高原因係於交屋 後始發生，被上訴人不得對其表示減少價金；且氯離子含 量過高，亦非當然減損系爭房屋之價值云云，否認被上訴 人具減少價金請求的權利。惟查：上訴人係於96年1月16 日交付被上訴人系爭房屋而非訂立買賣契約之95年12月3 日交屋，上訴人並不爭執（見本院卷第58頁），被上訴人 於100年7月11日將系爭房屋轉賣予訴外人徐淑惠，徐淑惠 發現系爭房屋有海砂屋之瑕疵於100年11月2日寄信函通知 ，有不動產買賣契約書及通知函可按，被上訴人主張斯時 始知悉系爭房屋有此瑕疵，自非無據。被上訴人首先於 100年12月8日以信函通知上訴人，雖信函之回執未見上訴
人簽收證明，惟於101年1月9日以電話向上訴人表示減少 價金，有存證信函、回執、電話錄音譯文及光碟可參（見 原審卷第22至23頁、第24頁、第25頁、本院卷第70頁）， 是被上訴人係經徐淑惠之告知，知悉系爭房屋的瑕疵，即 通知上訴人，於6個月內再行表示減少價金，未逾民法第 365條第1項規定6個月除斥期間，距上訴人交屋亦未滿5年 ，上訴人主張被上訴人之請求已逾除斥期間，尚有未合。 又查：混凝土中氯離子的來源，主要是興建建物時的混凝 土使用高氯離子含量的砂土（如海砂）為主要原因，此由 內政部為此頒布「施工中建築物混凝土氯離子含量檢測實 施要點」、「新拌混凝土中氯離子含量檢測訓練實施要點 」等法令，以先期於建物興建時管控氯離子含量過高的混 凝土即明。故「高氯離子含量混凝土」之建物應係興建時 的混凝土含有過高氯離子所致，上訴人復未就被上訴人使 用系爭房屋期間有何因施工、裝潢或修繕等原因致氯離子 含量升高等情舉證以明，是上訴人主張氯離子含量過高原 因發生於交屋後，亦有未合。再查：系爭房屋已出現混凝 土剝落、鋼筋裸露現象，且系爭房屋因該瑕疵至100年7月 11日交易價值減損金額達358萬1,310元，亦據上訴人提出 中華徵信不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書1件 附卷可參。
足認高氯離子含量對建物有持續性的腐蝕作用，將形成減 少一般建物所應具有通常效用的瑕疵，並明顯影響交易意 願及交易價格，因此，氯離子含量過高應為系爭房屋於興 建時即存在的瑕疵，上訴人主張其交屋予被上訴人時，系 爭房屋尚未失去通常效用，自不足採。按物之出賣人對於 買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買 受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通 常效用或契約預定效用之瑕疵。又買賣因物有瑕疵，而出 賣人應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金，同法第 354條第1項前段、第359條前段定有明文。 上訴人既因買受之系爭房屋有氯離子含量過高瑕疵致減少 通常效用及價值，向被上訴人表示減少價金，依上揭說明 ，自發生價金減少的效力。
（二）次查：兩造於審理中合意以352萬8000元為系爭房屋所減 少價金（見本院卷第82頁），上訴人所收受該部分金額既 屬不應給付之價金，即無法律上原因，是被上訴人請求上 訴人應返還其中220萬元，應屬有據。雖上訴人復以被上 訴人實際以超低於市價近5折之行情買受上揭房地，並要 求上訴人將已出租之房客協助移轉予被上訴人，且被上訴
人未另行補貼所有家電及傢俱費用，甚至於交割尾款時， 加扣約25萬元作為押金之轉移，被上訴人取得超乎一般買 賣之獲利，應無不當得利可言，自不得請求返還所減少之 價金；且被上訴人以1,467萬元買受系爭房屋，嗣以1,830 萬元出賣予徐淑惠，被上訴人因此獲有363萬元之利益， 顯大於被上訴人請求減少價金220萬元之損害，損益相抵 ，被上訴人並無損失，亦不得向上訴人請求所減少之價金 云云，否認被上訴人之不當得利請求。然查：上訴人因低 價出賣上揭房地、協助移轉承租之房客、加扣尾款作為押 金等使被上訴人獲利，係基於兩造間的買賣合意；被上訴 人嗣轉賣系爭房屋獲得較高利差，亦屬被上訴人與徐淑惠 合意結果。上訴人所收受價金中部分金額發生無法律上原 因，須返還不當之得利，則係被上訴人基於系爭房屋之瑕 疵請求減少價金所致。按基於同一原因事實受有損害並受 有利益者，其請求之賠償金額，始應扣除所受之利益，民 法第216條之1定有明文，被上訴人之不當得利請求既與其 買進賣出系爭房屋之獲利非基於同一原因事實，上訴人徒 以被上訴人於買賣中的獲利大於不當得利所受損害，即謂 被上訴人不得向上訴人請求不當得利，要無可採。四、綜上所述，被上訴人依法得請求減少價金，其基於不當得利 法律關係，請求上訴人應給付被上訴人220萬元，及自起訴 狀繕本送達翌日之101年2月13日起至清償日，按週年利率5% 計算之利息，為有理由。原審判命上訴人如數返還，並為准 予假執行之宣告，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求 予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦 方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。六、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 7 日
民事第九庭
審判長法 官 黃熙嫣
法 官 陳章榮
法 官 古振暉
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但
書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 10 月 8 日
書記官 黃麗玲
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。