臺灣高等法院民事判決 102年度上字第529號
上訴人即附
帶被上訴人 楊淑婷
訴訟代理人 林鴻文律師
複 代理人 郭上維律師
被上訴人即
附帶上訴人 張富美
訴訟代理人 邱一峰律師
參 加 人 永慶房屋仲介股份有限公司
法定代理人 孫慶餘
訴訟代理人 王曉婷律師
上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，楊淑婷對於中華民
國102 年3 月26日臺灣臺北地方法院101 年度訴字第3070號第一
審判決提起上訴，並為訴之追加，張富美則為附帶上訴，本院於
103 年10月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於：㈠駁回楊淑婷後開第二項㈠部分之訴；㈡命張富美給付之利息逾以本金新臺幣肆萬肆仟柒佰叁拾柒元計算，自民國一百零一年七月二十一日起至清償日止按年息百分之五計算部分併該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄㈠部分，張富美應再給付楊淑婷新臺幣陸拾壹萬叁仟陸佰肆拾捌元，及自民國一百零一年七月二十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；㈡部分，楊淑婷在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
楊淑婷之其餘上訴駁回。
張富美之其餘附帶上訴駁回。
張富美應再給付楊淑婷新臺幣肆拾陸萬貳仟元，及自民國一百零二年五月二十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。第一、二審（含追加及附帶上訴部分）訴訟費用由張富美負擔二分之一，餘由楊淑婷負擔。
參加訴訟費用由參加人負擔。
楊淑婷假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但 請求之基礎事實同一者，不在此限。此見民事訴訟法第446 條第1 項、第255 條第1 項第2 款之規定即明。本件上訴人 即附帶被上訴人楊淑婷（下逕稱姓名）於原審主張被上訴人 即附帶上訴人張富美（下逕稱姓名）所出售房屋之增建部分 無權占用鄰地，經法院判決其敗訴確定，伊須拆除而受有房
價損失新臺幣（下同）169 萬5,000 元及相關訴訟費用損失 4 萬4,949 元，故請求張富美給付173 萬9,949 元之本息， 嗣楊淑婷於提起本件上訴時，另主張因拆除上開占用部分須 支出拆補費用，乃追加請求張富美再給付46萬2,000 元之本 息（見本院卷第9 至11頁正面、第21頁背面至第22頁正面） ，核其所為，係本於同一基礎事實而為訴之追加，依照上開 法律規定，自予准許。
二、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起 見，於該訴訟繫屬中，得為參加。民事訴訟法第58條第1 項 定有明文。本件第三人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永 慶房屋）於民國（下同）103 年4 月3 日具狀略稱：張富美 於97年5 月7 日委託永慶房屋代銷所有坐落臺北市○○區○ ○段○○段○○○○○○段○000 地號（面積589 平方公尺 ，權利範圍33744 分之832 ）、289-1 地號（面積193 平方 公尺，權利範圍10000 分之247 ）土地及其上2449建號房屋 （門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段000 巷0 弄00○0 號，下稱系爭房屋，與基地則合稱系爭房地），嗣經永慶房 屋居間張富美與楊淑婷於97年7 月20日簽訂買賣契約而成交 ，交屋後，楊淑婷遭訴外人朱日香訴請拆屋還地。而因張富 美主張前開爭議，係永慶房屋未盡告知義務所致，永慶房屋 就本件訴訟有法律上利害關係，為輔助楊淑婷起見，聲明參 加訴訟等語。經查，張富美主張其所受損害係因永慶房屋未 盡告知義務所致，張富美須對楊淑婷負賠償責任一節，倘若 屬實，則永慶房屋即有因債務不履行須對張富美負損害賠償 責任之可能，據此，永慶房屋主張其就本件訴訟有法律上利 害關係，尚非無據，其聲請參加訴訟，核與前揭民事訴訟法 第58條第1 項所定之參加要件相符，應予准許。貳、實體方面：
一、楊淑婷主張：伊與張富美於97年7 月20日簽訂不動產買賣契 約（下稱系爭買賣契約），約定由伊以2,150 萬元買受張富 美所有之系爭房地。張富美出售房屋時，表示僅1 樓空地增 建、平台外推及臨路圍牆占用道路用地，其他並無增建或占 用情事，亦未曾有其他區分所有權人主張權利。詎伊交付價 金並受點交系爭房地後，卻遭朱日香訴訟主張系爭房屋之棚 架及鐵窗、牆無權占用鄰地288 地號土地如原審卷第53頁反 面之附圖（下逕稱附圖）所示A 、B 部分（A 部分面積為6. 1 平方公尺、B 部分面積為1.4 平方公尺），並起訴請求伊 拆除，嗣經臺灣臺北地方法院（下稱原法院）於100 年10月 19日以99年度訴字第4976號對伊為敗訴之判決確定（下稱前 案拆屋還地訴訟），伊因受強制執行，已依該判決將上開無
權占用之部分拆除，因而受有訴訟費用、利息、執行費用合 計4 萬4,949 元、占用部分拆除完畢僱工整修房屋支出46萬 2,000 元等損失，且系爭房屋價值因此而損失169 萬5,000 元。為此，爰依民法第360 條、第227 條、第184 條第1 項 前段、系爭買賣契約第8 條等規定，請求張富美賠償前揭損 害及法定遲延利息（其中46萬2,000 元部分係於二審始追加 請求），並請求法院擇一對伊有利之判決等語。二、張富美則以：伊將系爭房屋狀況記載於系爭買賣契約及不動 產說明書，並聲明增建部分無所有權，有被拆除之虞，楊淑 婷早已知悉系爭房屋增建部分有占用法定空地情形，伊依現 況將系爭房地移轉予楊淑婷，不知有無權占有鄰地288 地號 土地之情事，更非故意不告知房屋使用現況。而伊委託參加 人為仲介時，已告知參加人該增建之情事，參加人未盡善管 理人之注意義務為查證及測量，致楊淑婷受有損害，應由參 加人負損害賠償責任。況且，系爭房屋並無瑕疵，楊淑婷明 知上情，猶同意簽約買受，伊依現況交付買賣標的，無不完 全給付之可言。楊淑婷與朱日香之訴訟，於第一審判決後即 放棄上訴，但該判決所依據之複丈成果圖是否準確，尚有疑 義，依法應予複丈，以免影響兩造權益。系爭房屋之圍牆於 伊向前手買受系爭房地時早已存在，並無糾紛，楊淑婷買受 系爭房屋後違法大肆增建法定空地，侵占朱日春、朱日新之 土地，致遭朱日香訴訟請求拆除，係可歸責於具有重大故意 過失之楊淑婷，楊淑婷不得請求伊賠償等語置辯。三、參加人則以：張富美並未告知伊系爭房地有任何占用他人土 地之情事。該占用部分係經專業測量公司測量後查知，非伊 調查能力所及，且申請土地鑑界複丈，亦非伊可為之，故伊 並無任何未盡善良管理人注意義務之過失行為等語。四、楊淑婷於原審就上開訴訟費用、利息、執行費用及房屋損失 等項為請求，並聲明：㈠張富美應給付楊淑婷173 萬9,949 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算 之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。張富美則於原審聲 明：㈠楊淑婷之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。原審判命張富美應給付楊 淑婷4 萬4,737 元及自101 年7 月18日起算之法定遲延利息 ，並為准、免假執行之宣告，另駁回楊淑婷其餘之訴及假執 行之聲請。楊淑婷不服，提起上訴，並為訴之追加，張富美 則為附帶上訴，楊淑婷於本院聲明：㈠原判決不利於楊淑婷 之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，張富美應再給付楊淑婷169 萬5,212 元，及自101 年7 月18日起至清償日止按年息5%計 算之利息。㈢張富美應給付楊淑婷46萬2,000 元，及自102
年4 月19日民事聲明上訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按 年息5%計算之利息。㈣願供擔保請准宣告假執行。㈤附帶上 訴駁回。張富美則聲明：㈠上訴及追加之訴均駁回。㈡原判 決關於命張富美給付4 萬4,737 本息及該部分假執行之宣告 暨訴訟費用之裁判均廢棄。㈢上開廢棄部分，楊淑婷在原審 之訴及假執行之聲請均駁回。
五、兩造不爭執事項：（見本院卷第186 頁背面至第187 頁，10 3 年6 月24日準備程序筆錄)
㈠兩造於97年7 月20日簽訂系爭買賣契約書，約定由楊淑婷以 2,150 萬元買受張富美所有系爭房地。
㈡系爭買賣契約，其契約內容包括建物現況確認表、標的物現 況說明書、建物現況與管理使用情形及產權相關注意事項約 定書（內容詳如原審卷第12至13頁、第25頁、第20至21頁） 。
㈢楊淑婷已交付張富美全部價金2,150 萬元，張富美則已於97 年9 月9 日前將系爭房地移轉並點交予楊淑婷。 ㈣朱日香曾於99年6 月18日對楊淑婷提起拆屋還地訴訟，主張 系爭房屋之部分棚、鐵窗、圍牆占用其所有288 地號土地， 如原審卷第53頁反面複丈成果圖（即附圖）所示A 部分（面 積6.1 平方公尺）、B 部分（面積1.4 平方公尺），故請求 楊淑婷拆除，經原法院於100 年10月19日以99年度訴字第49 76號判決命楊淑婷應將系爭房屋坐落於288 地號土地A 、B 之部分拆除，並命楊淑婷負擔訴訟費用確定。
㈤前項訴訟經原法院於101 年1 月16日以100 年度司聲字第24 48號裁定確定訴訟費用額諭知楊淑婷應負擔之訴訟費用額確 定為3 萬0,930 元及自該裁定送達翌日起算之法定遲延利息 。而朱日香在上開判決確定後，於101 年2 月7 日具狀向原 法院執行處聲請強制執行，並繳納執行費1 萬3,807 元，原 法院嗣於101 年3 月9 日就上開執行事件製作強制執行金額 計算書分配表（見原審卷第56頁），命楊淑婷繳納執行案款 4 萬4,949 元（含訴訟費用之遲延利息212 元），楊淑婷於 同日依該分配表繳納後，原法院執行處已通知朱日香於101 年4 月24日領取該案款4 萬4,949 元。
以上事實，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、原法院以 99年度訴字第4976號判決、分配表及收據等在卷可考（見原 審卷第6 至47頁、第49至53頁、第56至57頁），自堪信為真 實。
六、兩造爭執事項：（見本院同上筆錄）
㈠系爭房屋於97年9 月9 日由張富美點交予楊淑婷時，其棚、 鐵窗、牆是否占用鄰地288 地號土地之A 、B 部分？
㈡張富美給付系爭房屋，是否因前項情形而為瑕疵給付？是否 缺乏其保證之品質？或張富美是否故意不告知上開占用情形 ？
㈢楊淑婷是否因系爭房屋棚、鐵窗及牆占用鄰地288 地號土地 遭朱日香經法院判決敗訴確定須拆除而受有損害？其數額為 何？
㈣楊淑婷依系爭買賣契約第8 條、民法第227 條、第360 條、 第184 條第1 項，請求張富美賠償訴訟費用、利息、執行費 用支出合計4 萬4,949 元、占用部分拆除完畢僱工整修房屋 支出46萬2,000 元及房價損失169 萬5,000 元，有無理由？七、本院之判斷：
㈠系爭房屋於97年9 月9 日由張富美點交予楊淑婷時，附圖所 示棚、鐵窗、牆已占用鄰地288 地號土地之A 、B 部分： ⒈本件兩造於97年7 月20日簽訂系爭買賣契約書，由楊淑婷 以2,150 萬元買受張富美所有系爭房地，張富美已於97年 9 月9 日前將系爭房地移轉並點交予楊淑婷，朱日香則於 99年6 月18日對楊淑婷提起拆屋還地訴訟，主張系爭房屋 如附圖A 部分（面積6.1 平方公尺）及B 部分（面積1.4 平方公尺）所示之部分棚、鐵窗、圍牆占用其所有288 地 號土地，故請求楊淑婷拆除，並經原法院於100 年10月19 日以99年度訴字第4976號判決，命楊淑婷應將系爭房屋坐 落於288 地號土地如附圖所示A 、B 部分之棚、鐵窗、圍 牆拆除確定，為兩造所不爭執，堪信為真實。
⒉前開朱日香訴請楊淑婷拆除之附圖所示A 部分屋、棚訴訟 中，張富美曾於法院至現場勘驗時自承：伊購屋時，尚未 有棚架（即Ａ），後來承租房客自行搭建等語，有勘驗測 量筆錄在卷可稽（見前案拆屋還地訴訟卷一第140 頁反面 、第154 頁），堪認該棚架由張富美之房客所搭建，準此 ，楊淑婷主張該棚架在97年9 月9 日系爭房地點交時，即 已占用鄰地288 地號土地A 部分一節，即堪採信。 ⒊前開附圖所示A 部分南側之牆，張富美亦於前案拆屋還地 訴訟中自承：水泥牆本來就有，伊買之前就有，不知道是 誰的，購屋時，已有矮牆…但是高度及所在無法確認，高 度確定沒有那麼高等語（見前案拆屋還地訴訟卷一第154 頁），核與系爭房屋裝潢前後照片顯示A 部分南側之牆在 裝潢前較裝潢後為矮之情況相符（牆之高矮以照片中窗戶 之高度為比較基準，見前案拆屋還地訴訟卷一第172 至17 3 頁），堪認系爭房屋於97年9 月9 日點交時，A 部分南 側亦有牆面占用鄰地288 地號土地。
⒋張富美於另案拆屋還地訴訟中又陳稱：122 頁的鐵窗是伊
住的時候就有的，是伊加裝的等語（見前案拆屋還地訴訟 卷一第140 頁反面）。經衡，無外牆即無法加裝鐵窗，準 此，該鐵窗既為張富美加裝，則附圖B 部分之牆面及鐵窗 ，應均於97年9 月9 日張富美點交系爭房屋時，即已占用 鄰地288 地號土地如附圖所示B 部分。
⒌張富美雖辯稱：前案拆屋還地訴訟所為測量對其沒有既判 力，故請求向專業及有公信力之相關機關調閱系爭房地之 正確測量結果或請再行做正確測量云云。然查，附圖係經 原法院在前案拆屋還地訴訟中會同專業且具有公信力之臺 北市大安地政事務進行勘驗測量製成，而張富美於該訴訟 中經楊淑婷具狀告知訴訟，由法院於100 年2 月23日送達 書狀而為訴訟告知（見前案拆屋還地訴訟卷一第96至97頁 、第99頁），張富美並曾親自或委任代理人到庭表示意見 （見前案拆屋還地訴訟卷一第139 至140 頁、第153 至15 4 頁、卷二第21至24頁），其受告知而未參加訴訟，依民 事訴訟法第67條準用同法第63條規定，對於為告知之當事 人即楊淑婷，即不得主張前案拆屋還地訴訟之判決不當。 據此，張富美再請求向專業及有公信力之相關機關調閱系 爭房地之正確測量結果或再行做正確測量云云，即無所據 。
⒍綜上，系爭房屋於97年9 月9 日由張富美點交予楊淑婷時 ，附圖所示之棚、鐵窗、牆即已占用鄰地288 地號土地A 、B 部分。是張富美辯稱：楊淑婷取得房屋後任意增建， 造成系爭房屋占用288 地號土地，所受損害係楊淑婷所引 起，非張富美之責任云云，與事實不符，不能採信。 ㈡張富美交付之系爭房屋因其棚、鐵窗及牆占用鄰地288 地號 土地須對楊淑婷負賠償責任：
⒈查，兩造系爭買賣契約第8 條約定：乙方（即張富美）擔 保本買賣標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或 占用他人土地或其他糾葛等情事，如有上述任何情事，除 本契約內另有約定外，應由乙方（即張富美）於甲方（即 楊淑婷）支付完稅款以前清理完畢，否則視為違約；若甲 方（即楊淑婷）因此受有損害，乙方（即張富美）應負完 全賠償責任，有系爭買賣契約附卷可查（見原審卷第9 頁 ）。據此約定，張富美須擔保系爭房屋無占用他人土地之 情形，若有，則應於支付完稅款前排除，倘未排除，則應 負完全之賠償責任。
⒉系爭房屋於97年9 月9 日由張富美點交予楊淑婷時，附圖 所示棚、鐵窗及牆，已占用鄰地288 地號土地之A 、B 部 分，已如前述。而前開棚架，乃系爭房屋之附屬設施，雖
非張富美搭建，但參酌民法第811 條有關「動產因附合而 為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權 」之規定，該棚架已因附合於系爭房屋而為房屋之一部分 ，與房屋之所有權人歸於同一。附圖所示B 部分鐵窗為張 富美加裝，亦附合於系爭房屋之牆面，屬張富美所有，另 審酌A 部分棚架乃由系爭房屋本體向外延伸，南側與矮牆 相連，已使A 部分形成一個有屋頂之區域，再參酌張富美 出售系爭房地時，係依現況點交等情，堪認A 部分南側之 矮牆在棚架搭建完成後，亦附合為系爭房屋之一部分。準 此，張富美出賣予楊淑婷之系爭房屋，其棚、鐵窗及牆確 有占用他人土地情形，且於點交時仍然存在，審諸系爭買 賣契約約定「楊淑婷支付尾款同時辦理交屋前，須先行支 付完稅款215 萬元」一節（見原審卷第8 頁），堪認張富 美並未於楊淑婷支付完稅款前，排除系爭房屋占有他人土 地之情形，依照系爭買賣契約第8 條，張富美應就此負完 全之損害賠償責任。
⒊張富美雖辯稱：楊淑婷在買賣之前，曾申請地政機關鑑界 ，已知悉系爭房屋占用他人土地，並曾要求張富美補償云 云，然查：
⑴楊淑婷自97年1 月起至同年9 月間止，並未曾向臺北市 大安地政事務所就289 、289-1 地號土地申請鑑界，僅 曾有訴外人梁信夫於97年8 月25日以受張富美委託為由 就289 地號土地申請土地複丈，但於同年月2 日撤銷等 情，有臺北市大安地政事務所103 年度7 月3 日北市大 地測字第00000000000 號函及所附土地複丈申請書、撤 銷測量案件兼辦退費申請書在卷可稽（見本院卷第199 至201 頁），核與證人梁信夫於本院審理時證稱：地政 事務所的人來測量，但沒有基準點，沒辦法丈量才撤回 等語相符（見本院卷第224 頁反面）。據此，張富美辯 稱：楊淑婷曾申請地政機關鑑界云云，顯屬無稽，並非 可採。
⑵前開申請案件，既經撤案，楊淑婷無從據以知悉系爭房 屋占用鄰地，且兩造於97年7 月20日簽訂系爭買賣契約 書，上開複丈申請則於97年8 月25日始向地政機關為申 請，楊淑婷更無從於系爭契約成立時，知悉系爭房屋有 占用他人土地。據此，張富美辯稱：楊淑婷知悉系爭房 地占用他人土地仍執意購買云云，更非可採。
⑶兩造締結系爭買賣契約，由張富美填載系爭買賣契約之 建物現況確認表、標的物現況說明書、建物現況與管理 使用情形及產權相關注意事項約定書，其中建物現況確
認表記載「買賣標的物現況有增建，增建部分在壹樓空 地、平台外推、圍牆占用道路用地」等語（見原審卷第 12頁），標的物現況說明書有關是否有占用他人土地之 情形，僅填寫「圍牆占用道路用地」等語（見原審卷第 25頁），再參酌產權相關注意事項約定書記載「本案現 況後方壹樓空地築有圍牆，圍牆部分坐落佔用道路用地 ，買方確已知悉」等語，可知上開文件所指「壹樓空地 」，係指圍牆占用道路用地，非指附圖所示A 、B 部分 。再者，兩造於97年9 月9 日點交系爭房屋時另簽訂協 議書，就系爭房屋坐落於道路用地之情形協議補償方式 ，該協議書亦僅記載「因本標的後巷圍牆部份坐落於道 路用地（台北市○○區○○段○○段000 地號）上，不 排除未來有被拆除之虞」等語，並無隻字片語提及系爭 房屋占用288 地號土地，而證人曹培宏即系爭買賣契約 之仲介，亦於原審證稱：圍牆占用道路是仲介過程中發 現，伊處理的方式是向雙方提出幾個解決的爭議…這個 部分與本件鄰居交界土地糾紛無關，跟鄰居爭執協調， 距買賣至少超過半年等語（見原審卷第105至106頁）， 可知楊淑婷就系爭房屋占用288地號土地部分，在朱日 香訴請拆除之前，未曾因知悉而已要求張富美補償。張 富美前開所辯，更難以採信。
⒋張富美又辯稱：其不知系爭房屋占用他人土地云云。然查 ，系爭買賣契約第8 條明定：張富美應擔保系爭房屋無占 用他人土地情形，若有占用，應於楊淑婷交付完稅款前排 除，若未排除，應負完全之損害賠償責任。張富美依此約 定負損害賠償責任，尚不以事前知悉系爭房屋占用他人土 地為要件，故其所辯事前不知占用一節，縱屬實情，亦無 解於其損害賠償之責任。
㈢張富美就系爭房屋占用288 地號土地如附圖A 、B 部分所生 之損害應負全部損害賠償責任之數額：
⑴楊淑婷請求賠償訴訟費用、利息、執行費用4 萬4,949 元 部分：
①本件朱日香於99年6 月18日對楊淑婷提起拆屋還地訴訟 ，主張系爭房屋之部分棚、鐵窗、圍牆占用其所有288 地號土地如附圖所示A 部分（面積6.1 平方公尺）、B 部分（面積1.4 平方公尺），請求楊淑婷拆除。經原法 院於100 年10月19日以99年度訴字第4976號判決命楊淑 婷將系爭房屋坐落在288 地號土地A 、B 之部分拆除， 並命楊淑婷負擔訴訟費用確定。又該訴訟業經原法院於 101 年1 月16日以100 年度司聲字第2448號裁定確定訴
訟費用額，諭知楊淑婷應負擔之訴訟費用額確定為3 萬 0,930 元及自該裁定送達翌日起算之法定遲延利息。朱 日香在上開判決確定後，已於101 年2 月7 日具狀向原 法院執行處聲請強制執行，並繳納執行費1 萬3,807 元 ，原法院則於101 年3 月9 日就上開執行事件製作強制 執行金額計算書分配表，命楊淑婷繳納案款4 萬4,949 元（含訴訟費用之遲延利息212 元），而楊淑婷於同日 依該分配表繳納後，原法院執行處已通知朱日香於101 年4 月24日領取該案款4 萬4,949 元，為兩造所不爭執 ，均堪信為真實。
②楊淑婷因系爭房屋占用他人土地遭訴請拆除，須負擔上 開訴訟費用3 萬0,930 元及執行費1 萬3,807 元，合計 賠償朱日香4 萬4,737 元（計算式：30,930＋13,807＝ 44,737），張富美就此自應負賠償責任。 ③至前開遲延利息212 元，乃楊淑婷怠於履行賠償義務所 再衍生之債務，雖難認與系爭房屋占用鄰地無關，但依 一般社會觀念，尚非有此情形通常均有此債務發生，而 欠缺相當因果關係，楊淑婷尚不得請求張富美賠償。 ⑵楊淑婷請求賠償拆除整修房屋之支出46萬2,000 元部分： ①原法院於100 年10月19日以99年度訴字第4976號判決命 楊淑婷應將系爭房屋坐落於288 地號土地A 、B 之部分 拆除，乃兩造所不爭執，楊淑婷就此已自動履行而執行 完畢，則有朱日香102 年3 月7 日民事陳報狀附於原法 院101 年度司執字第11485 號卷可稽（見該卷最末頁） ，堪認屬實。
②又楊淑婷花費46萬2,000 元，委請大作整合設計有限公 司（下稱大作公司）拆除系爭房屋如附圖A 、B 部分之 棚、牆、鐵窗，並重建系爭房屋之浴室外牆，業據楊淑 婷提出預算書（見本院卷第83頁）、室內裝修承攬合約 書（見本院卷第52至54頁）、統一發票（見本院卷第28 頁）為證，並據證人即配合大作公司施工之李宗錠證稱 ：伊因施作越界拆改的工程認識楊淑婷，是楊淑婷去找 大作公司，大作公司與伊聯絡後，伊就與楊淑婷接洽， 主要的工作項目是廁所，廁所有越界，有把廁所、看起 來像邊界的矮牆及雨遮拆掉，廁所內縮後整間重新施作 ，本院卷第83頁的預算書，是伊報價給楊淑婷，原本報 價49萬5,955 元，後來減讓為46萬2,000 元，使用的是 中等的材料，馬桶、浴缸使用原本的設備，預算書中的 大理石是用在浴缸的邊緣，按照原來的材質使用，玻璃 是用在淋浴間，因為廁所面積不同，淋浴的玻璃變小，
所以要重做，並做冷氣拆裝，鋁窗換新，及做瓦斯支管 的遷移，最後實際向楊淑婷收46萬2,000 元等語，堪信 為真實，且堪認楊淑婷拆除附圖A 、B 部分之棚、牆、 鐵窗後，使用中等材質就廁所為必要修復，此部分支出 自屬系爭房屋因占用他人土地所生之損害，張富美依系 爭買賣契約第8 條，亦應負賠償之責任。
⑶楊淑婷請求房價損失169 萬5,000 元部分： ①經查，附圖A 、B 部分因A 部分棚架由系爭房屋本體 向外延伸，南側與矮牆相連而使A 部分形成一個有屋 頂之區域，為系爭房屋之一部分，已認定如前。準此 ，楊淑婷拆除附圖A 、B 部分，即使系爭房屋之室內 面積減縮，其對於房價之影響，經本院囑託中聯不動 產估價師聯合事務所鑑價，由該所不動產估價師廖逢 麟針對勘估標的進行使用分析，採用土地開發分析法 評估其土地價值，以不動產房地總值2,150 萬元扣除 土地價值1,393 萬3,980 元計算系爭房屋之價值，並 據之除以房屋總面積27.7921 坪（含主建物、平台及 附圖A 、B 部分）得出系爭房屋每坪單價27萬485 元 ，再將A 、B 部分坪數與每坪單價相乘，推估附圖A 、B 部分之拆除，造成房屋價值減少61萬3,648 元， 有估價報告書可按。此部分，自屬系爭房屋占用他人 土地所造成之損害，張富美亦應負賠償之責。
②上訴人雖主張系爭房屋價值之減損，應以附圖A 、B 部分之面積乘以起訴時該土地最近一年度之公告地價 計算而為169 萬5,000 元。而以房屋耐用年限13年計 算系爭房屋使用附圖A 、B 部分所應支付之相當於租 金之損害賠償，以之計算系爭房屋價值之減損為173 萬1,461 元，高於169 萬5,000 元云云。惟查，兩造 締結系爭買賣契約，由楊淑婷向張富美購買系爭房地 ，其中土地部分即289 、289-1 地號之面積並無減少 。減少者，僅系爭房屋依現況點交後，因遭朱日香訴 請拆除造成系爭房屋減縮之面積，該拆除部分所占用 之288 地號土地，並非買賣標的，上訴人主張此計算 房價損失，實屬無稽。又附圖A 、B 部分上之建物已 經拆除返還朱日香，楊淑婷顯然無須在房屋耐用年限 使用288 地號土地，更毋須支付朱日香相當於租金之 損害賠償，其依據租金損害計算房屋減損，更非可採 。
③張富美雖辯稱：楊淑婷購得系爭房屋後，房價已經上 漲，楊淑婷並無房價損失云云。然房價上漲，楊淑婷
僅在系爭房屋未被拆除之範圍得享受利益，遭拆除部 分無法因房價上漲而獲利，更難謂無損失。是以，張 富美此部分所辯，當非可採。
⑷小結：楊淑婷因系爭房屋如附圖所示A 、B 部分占用他 人土地，得請求張富美賠償訴訟執行費4 萬4,737 元及 房價損失61萬3,648 元，合計為65萬8,385 元（44,737 ＋613,648 ＝658,385 ），另得請求張富美賠償拆除整 修系爭房屋所須之支出46萬2,000 元。
㈣按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應 付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為5%。民法第229 條第2 項、民法第233 條第1 項前段、 第203 條分別定有明文。本件楊淑婷依系爭買賣契約第8 條 約定，得請求張富美賠償之前開金額，其給付均無確定期限 ，楊淑婷就其中65萬8,385 元部分起訴請求，其起訴狀繕本 於101 年7 月10日合法寄存在張富美住、居所地派出所，有 送達證書在卷可查（見原審卷第62頁），並於經過10日後之 同年月20日發生合法送達及催告給付之效力，張富美應自受 催告時起負遲延責任，楊淑婷就此得請求張富美自起訴狀繕 本送達之翌日（即101 年7 月21日）起至清償日止按年息5% 計付遲延利息。至其餘46萬2,000 元部分，楊淑婷於上訴時 追加請求，其民事聲明上訴狀繕本於102 年5 月9 日合法寄 存在張富美住、居所地派出所，有送達證書在卷可查（見本 院卷第16頁），於經過10日後之同年月19日發生合法送達及 催告給付之效力，張富美應自受催告時起負遲延責任，楊淑 婷就此得請求張富美自聲明上訴狀繕本送達之翌日（即102 年5 月20日）起至清償日止按年息5%計付遲延利息。 ㈤末查，本件楊淑婷以單一之聲明，主張2 以上訴訟標的，而 請求本院擇一訴訟標的為其勝訴之判決，而楊淑婷所據以請 求之其他任一訴訟標的，如屬有據，其損害之計算與其依系 爭買賣契約第8 條得請求之數額，並無不同，本院爰僅依系 爭買賣契約第8 條，為楊淑婷有利之判決，至其他訴訟標的 已無庸審酌，附此敘明。
八、綜上所述，楊淑婷依系爭買賣契約第8 條約定，於原審請求 張富美賠償訴訟費用、遲延利息、執行費用之損失合計4 萬 4,949 元，及房價減損169 萬5,000 元，合計173 萬9,949 元，併其遲延利息，在65萬8,385 元及自起訴狀繕本送達之
翌日（即101 年7 月21日）起至清償日止按年息百分之5 計 算之利息範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分，則屬無 據，不應准許。原審就上開應准許之部分，駁回楊淑婷61萬 3,648 元本息之請求，及就不應准許部分，命張富美應給付 楊淑婷以4 萬4,737 元本金計算自101 年7 月18日起至101 年7 月20日止之法定遲延利息，均有未合。楊淑婷之上訴及 張富美之附帶上訴意旨，分別指摘原判決此部分不當，求予 廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，分別改判如主文 第二項之㈠、㈡所示（另張富美應再給付及追加准許部分， 金額合計未逾150 萬元，本院判決後即告確定，故無諭知假 執行之必要，原審駁回楊淑婷此部分假執行之聲請，並無不 合，併予敘明）。另原審就上開其餘不應准許之部分，為楊 淑婷敗訴之諭知，並駁回此部分假執行之聲請；就上開其餘 應准許之部分，命張富美給付其中4 萬4,737 元及自101 年 7 月21日起至清償日止按年息5%計算之利息，均核無不合。 楊淑婷及張富美此部分上訴、附帶上訴，均無理由，應分別 予以駁回。至楊淑婷上訴後，依系爭買賣契約第8 條約定， 追加請求張富美賠償拆除整修房屋支出之損失46萬2,000 元 ，及自聲明上訴狀繕本送達之翌日（即102 年5 月20日）起 至清償日止按年息百分之5 計算之利息，尚屬有據，亦應予 准許。而本判決命張富美應再給付之61萬3,648 元，加計追 加准許之46萬2,000 元，金額合計未逾150 萬元，經本院判 決後即告確定，無諭知假執行之必要，楊淑婷就追加部分聲 請假執行，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件楊淑婷、張富美之上訴、附帶上訴，均一部 為有理由，一部為無理由，追加之訴為有理由。依民事訴訟 法第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 103 年 10 月 15 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 陳慧萍
法 官 周群翔
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 10 月 16 日
書記官 顧哲瑜
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