臺灣雲林地方法院民事判決 103年度訴字第103號
原 告 陳俊榮即得利不動產仲介社
被 告 周喙善
訴訟代理人 柳柏帆律師
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國103 年9 月24日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告將其所有坐落雲林縣虎尾鎮○○○段0000地 號、面積3345平方公尺、權利範圍全部之土地（下稱系爭土 地），委由原告以新臺幣（下同）1,170 萬元之總價居間仲 介出賣，兩造並於民國103 年1 月3 日簽訂不動產專任委託 銷售契約書（下稱系爭契約）。嗣有訴外人范光勇承諾以上 開價格購買系爭土地，並與原告於同年月8 日簽訂不動產買 賣要約書。經原告通知被告應出面簽訂買賣契約後，被告竟 藉故推拖而拒不履行，是爰依系爭契約第7 條第5 項第1 款 第2 小點約定，訴請被告應給付原告以委託買賣總價之百分 之六所計算之違約金等語，並聲明：被告應給付原告702,00 0 元，並自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百 分之五計算之利息。
二、被告則以：伊曾向訴外人即原告員工王育湘表示，系爭土地 願以每分地（即每1000平方公尺）400 萬元、委託期間3 個 月，委由其居間銷售，如最終以每分地380 萬元成交者，伊 亦可接受。詎王育湘於103 年1 月3 日竟讓視力不清之伊先 簽名用印於系爭契約，嗣後再自行填上買賣標的、價格、委 託期間及特約條款等欄位內容，而與上開約定不符，是兩造 對於契約必要之點並無意思合致，系爭契約應不成立。退步 言之，王育湘未具不動產經紀營業員資格，本不得從事仲介 或代銷業務，自無合法代理原告簽約之權限；且未提供充足 之契約審閱期間，已違反消費者保護法之規定；是系爭契約 應屬無效。縱認系爭契約有效成立，惟王育湘係以便於向原 告交代為由誘使伊簽約，自得依民法第92條第1 項規定撤銷 意思表示。另依系爭契約第7 條第5 項第1 款第2 小點，原 告收受定金之條件尚未成就；況且此係損害賠償總額預定性 質之約定，而原告既得於委託期間內繼續銷售系爭土地，實 際上即無損失可言，故原告請求即為無據。縱得請求，違約 金亦屬過高等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項：
ꆼ系爭土地為被告所有，權利範圍為全部。
ꆼ原告之員工王育湘於103 年1 月3 日代理原告與被告簽訂系 爭契約。
ꆼ系爭契約書中，被告之簽名與印文皆為其所親為，而均屬真 正。
ꆼ依系爭契約第1 、2 、3 條之記載：被告將系爭土地委託原 告居間仲介銷售，委託期間自103 年1 月3 日起至104 年1 月3 日止，而委託銷售價格則為1,170 萬元。 ꆼ依系爭契約第7 條第5 項第1 款第2 小點之記載：如原告收 受定金後，因可歸責於被告之事由而不願或無法與原告所介 紹之客戶簽訂不動產買賣契約書時，視為原告已完成居間仲 介之義務，被告仍應乙次付清委託銷售價格之百分之六之服 務報酬為違約金予原告。
ꆼ訴外人范光勇與原告於103 年1 月8 日簽訂不動產買賣要約 書，約定以1,170 萬元之承買價格，委託原告承購被告所有 之雲林縣虎尾鎮○○○段0000地號土地。
ꆼ原告至今尚未收受范光勇給付之定金。
ꆼ王育湘目前沒有不動產經紀人或不動產經紀營業員之執照。四、本院之判斷：
本件兩造爭執之處在於：ꆼ被告有無簽訂系爭契約書之真意 ？ꆼ被告抗辯因被訴外人王育湘詐欺，而得撤銷委託銷售契 約之意思表示，是否有據？ꆼ王育湘代理原告簽訂系爭契約 是否違反不動產經紀業管理條例第17條而致系爭契約無效？ ꆼ系爭契約是否因原告未給予被告合理審閱期間而無效？ꆼ 系爭契約原告請求被告給付委託銷售價格之百分之六作為違 約金，有無理由？違約金金額是否過高？茲分述如下： ꆼ兩造間應成立居間契約關係：
ꆼ按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立。而稱居間者，謂當事人約定一方為他方報告訂約 之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第15 3 條第1 項、第565 條分別定有明文。又民法第565 條所定 之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂 約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之 間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而 居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其 請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即 已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52 年臺上字第2675號判例參照）。本件當事人既於系爭契約載 明係居間仲介「銷售」契約（見本院103 年度司促字第656 號卷【下稱司促字卷】第3 頁），應屬媒介居間之契約甚明
，則就不動產買賣契約成立之條件（即委賣價格、委賣標的 ）、受託人及服務報酬等要素自屬系爭契約必要之點，兩造 須就此為意思表示合致，始得謂居間契約已經成立。 ꆼ原告主張被告將其所有系爭土地，委由原告以1,170 萬元之 總價居間仲介出賣，故兩造間存有居間契約，業據其提出兩 造於103 年1 月3 日簽訂之系爭契約書為證（見本院卷第41 至43頁），自堪認為真實。被告雖辯稱其未注意系爭契約內 容即簽名等語，然證人即原告員工王育湘亦到庭證稱：系爭 契約是我經手，系爭契約之受託人、不動產標的、銷售價格 、委託期間、特約條款等欄位的文字，都是我簽約時所書寫 ，被告蓋章的時候都有看到等語（見本院卷第36至37頁）， 參以被告於本件審理時自承：當時蓋章的時候我知道上面有 寫壹仟壹佰柒拾萬元等語（見本院卷第35頁反面），且被告 於委託銷售價格、特約條款、委託人欄均有蓋章等情以觀， 足見被告於簽訂系爭契約時，係親自蓋章於委賣價格、服務 報酬、委託人欄等處，則其對於委賣價格、委賣標的、服務 報酬等契約必要之點，應屬明知或可得而知，其仍於系爭契 約上簽名、蓋章，足見被告已就上開居間契約必要之點與原 告互相意思表示一致，則原告主張系爭契約已經成立乙節， 堪以認定，被告空言辯稱其未注意系爭契約內容文字，要非 可採。
ꆼ被告復辯稱伊視力不清，王育湘係嗣後自行填上1,170 萬元 之銷售價格，伊並未同意等語，並提出醫院診斷證明書為證 。然被告所辯之簽約經過，除已與上開當庭自陳有所矛盾外 ，細觀103 年5 月13日天主教若瑟醫療財團法人若瑟醫院診 斷證明書（見本院卷第50頁），僅載明被告於103 年4 月22 日到該院檢查時，雙眼視力均為0.15，尚難證明被告於103 年1 月3 日簽訂系爭契約時，確有視力不清之情況。而被告 於系爭契約簽名時，亦曾請訴外人即其夫吳員語拿來眼鏡輔 助等情，復經被告自承在案（見本院卷第38頁），再觀諸其 於系爭契約之字跡與王育湘書寫之國字金額字跡大小相似， 依其視力經眼鏡輔助後應堪辨認，而被告學歷為高中夜間部 肄業，吳員語為國中畢業，且兩人曾有買賣土地之經驗（見 本院卷第38頁反面、53頁反面、55頁），應具有一定之智識 與社會經驗，知悉簽名時應就重要之內容為審閱，自難認為 原告於簽名時未能注意系爭契約上王育湘手寫之委賣價格、 特約條款、委託人、受託人等相關記載，從而兩造於被告簽 名在系爭契約書時應就上開契約必要之點已有意思表示之合 致無疑。
ꆼ又證人吳員語雖證稱：簽約時，王育湘自己在契約上寫了35
0 萬元（按：指1 分地之價格，以本件土地3.345 分計算， 委託銷售總價為1,170 萬元，下同），我們都沒有看清楚， 她就叫我老婆簽了，我們相信他說這是給公司看的而已。4 、5 天以後，我們去看系爭契約才知道是350 萬元等語（見 本院卷第54頁反面、第55頁），然此與被告上開自承伊於系 爭契約蓋章時，已知銷售總價是1,170 萬元之情有所不符， 復衡酌證人證稱被告與王育湘曾就系爭土地價格有每分地40 0 萬元、380 萬元有所討論（見本院卷第54頁反面），則銷 售價格對被告及吳員語而言，當屬交易上重要事項，斷無未 加細察即輕率簽約用印之可能，是上開吳員語之證述與事實 不符且有悖於常理之處，尚不足據為有利於被告之認定。職 此，被告辯稱兩造間對於系爭契約必要之點無意思表示合致 ，而不成立居間契約關係，並以前揭情詞置辯，洵無足採。 ꆼ至被告另辯稱王育湘未具不動產經紀營業員資格，本不得從 事仲介或代銷業務，其代理原告簽約已違反不動產經紀業管 理條例第17條規定，系爭契約應屬無效乙節，按不動產經紀 業管理條例係為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序， 保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展而制定，此 觀該條例第1 條之規定即明，而該條例第17條雖規定：「經 紀業不得僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務」 ，然上開規定僅係不動產經紀業從事仲介或代銷行為時應遵 守事項之規定，並非關於居間契約之性質為要式行為之規範 ，不動產經紀業縱有違反前開規定之情事，依同條例第29條 之規定，僅有主管機關得科處不動產經紀業罰鍰之法律效果 ，對不動產經紀業或其經紀人員所為契約之效力並不生影響 ，亦與王育湘是否具有合法代理原告簽約權限之情無涉，被 告上開辯解，容有誤會，並非可採。
ꆼ被告又以王育湘係以便於向公司交代為由誘使伊簽約，主張 其自得以受詐欺為由撤銷意思表示，然被詐欺而為意思表示 者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表 示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證 之責任（最高法院44年臺上字第75號判例意旨參照），被告 自應就其受王育湘詐欺乙情盡舉證之責。惟查，吳員語雖到 庭證稱：我們（按：指被告及吳員語，下同）本來沒有要簽 委任約，只是要王育湘直接找到買主來簽約，再給她佣金。 她就說要給公司一個交代，所以我們才簽系爭契約等語（見 本院卷第55頁），然吳員語身為被告之夫，與被告之利害關 係頗切，其證詞難免有所偏頗，復審酌吳員語先於本院證稱 簽約後4 、5 天，王育湘說系爭土地賣掉，伊跟伊太太才去 看系爭契約等語（見本院卷第54頁反面），後又證稱伊太太
簽約第2 天即發現契約委託期間寫一年過長等語（見本院卷 第55頁反面），前後證詞顯然矛盾，又其證稱被告不知委賣 價格為1,170 萬元等語顯與事實不符已如上述，顯見吳員語 有偏袒被告之嫌，則吳員語上開證詞自難予遽信。此外，被 告並未提出其他相關證據證明確受原告或王育湘詐欺而簽訂 系爭契約，則依上開舉證責任分配法則之說明，即礙難認被 告主張受詐欺而為意思表示之情屬實。職是，被告上開所辯 ，亦非可取。
ꆼ綜上，本件被告於103 年1 月3 日與原告於簽訂系爭契約時 ，已就居間契約之必要之點與被告互相表示意思一致，兩造 間就系爭土地應成立居間契約，堪以認定，被告辯稱系爭契 約並未成立或得撤銷云云，均非可採。
ꆼ系爭契約第7 條第5 項第1 款第2 小點應不構成契約內容， 原告請求並無依據：
ꆼ按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之 合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者， 其條款不構成契約之內容；但消費者得主張該條款仍構成契 約之內容，消費者保護法第11條之1 第1 、2 項分別定有明 文。其立法目的，在維護消費者知的權利，確保其於訂立定 型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會。而企業經 營者於其所提供之定型化契約中，加註消費者自願拋棄契約 審閱權之條款，如有與審閱事實不符或顯失公平者，仍應由 企業經營者舉證證明已提供消費者合理審閱契約之期間。倘 企業經營者於訂約前，未予消費者合理之審閱期間，亦僅生 由企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款，不構成契 約之內容，非謂當事人間之契約關係不成立或無效。此因定 型化契約條款未能列為契約內容之事項，應視兩造間契約之 性質，依相關法律規定補充之（最高法院98年度臺上字第16 78號、98年度臺上字第168 號判決意旨參照）。查本件原告 之員工王育湘代理原告與被告於103 年1 月3 日簽訂系爭契 約，既為兩造所不爭執，而原告係以提供不動產仲介銷售服 務為業，有原告商業登記抄本在卷可參（見司促字卷第12頁 ），足見原告為消費者保護法第2 條第2 款之企業經營者， 另觀諸系爭契約亦多有原告預先擬定之條款，用與不特定多 數消費者訂立同類契約之用，是系爭契約當屬定型化契約之 性質，而有消費者保護法之適用，則依上開說明，原告於被 告簽訂系爭契約前，應給予被告合理之審閱期間。 ꆼ經查：被告雖於系爭契約之審閱期間約款欄位簽名蓋章，然 對該約款欄位中「業已行使契約審閱權利，並充分瞭解契約 內容」、「業已當場充分瞭解契約內容，無須另行攜回審閱
」之選項完全未予勾選，則尚難憑其於審閱期間約款欄簽名 蓋章，遽認被告有放棄契約審閱權或表明已充分了解系爭契 約約款之意思。而王育湘雖到庭證稱：我有告知被告於審閱 期間約款欄位簽名之意義，可能是我的疏忽才未打勾等語（ 見本院卷第37頁），惟經質之其如何說明契約內容，其證稱 ：我們是制式契約，都只會講重點，會告訴他一分地多少錢 ，服務費用多少錢，審閱期間多久。關於審閱期間我只有講 審閱期間3 天以上，之所以讓他馬上簽立系爭契約，是因為 3 天內他如果有意見，隨時都可以來異議等語（見本院卷第 37頁反面至第38頁），足見王育湘於簽約時僅對於系爭契約 銷售標的或價格、服務報酬等個別磋商條款為說明，而不及 於其他定型化契約條款，就審閱期間欄位亦未說明被告放棄 審閱期間之意義，旋即於當天與被告簽訂系爭契約，難謂已 給予被告合理之審閱期間。而審閱期間規定之目的應係賦予 消費者於契約簽立前審閱契約之機會，如契約簽立後始審閱 契約，再終止契約即可能對消費者產生不利之法律效果（如 系爭契約第7 條第5 項第2 款第1 小點即約定可歸責於被告 之事由片面中止委託關係應給付百分之二服務報酬為違約金 與原告），自不能以被告簽約後未表示異議遽予推論被告已 放棄其審閱系爭契約之權利，亦難據此推論被告簽約時已明 確了解系爭契約之內容而簽訂契約，而無保護之必要。復原 告並未提出其他證據，證明被告於簽約當日確已充分瞭解系 爭契約之內容，揆諸上開說明，當認兩造簽訂系爭契約時， 原告並未給予被告合理之審閱期間，其定型化契約條款即不 應構成契約之內容。
ꆼ次查系爭契約第7 條第5 項第1 款第2 小點係屬原告單方預 先擬定之定型化契約條款，有系爭契約書乙份附卷可佐（見 本院卷第40至44頁），而原告未給予被告合理之契約審閱期 間業經本院認定如上，且本件被告已抗辯該條款應不構成契 約之內容，揆諸前揭說明，上開條款自不構成兩造間契約之 內容，從而，原告據此請求被告給付違約金，自屬無據。 ꆼ縱認系爭契約第7 條第5 項第1 款第2 小點構成契約內容， 原告亦不得請求被告給付違約金：
ꆼ按系爭契約第7 條第5 項第1 款第2 小點係載明：乙方（按 ：即原告，下同）收受定金後，因可歸責於甲方（按：即被 告，下同）之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽訂不 動產買賣契約書時，視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方 仍應乙次付清第2 條委託銷售價格之百分之六之服務報酬為 違約金予乙方。因此，上開約定縱然構成系爭契約內容，亦 需以原告收受定金為條件，原告始能請求被告給付違約金。
ꆼ經查，本件訴外人范光勇與原告於103 年1 月8 日簽訂不動 產買賣要約書，約定以1,170 萬元之承買價格，委託原告承 購被告所有之系爭土地，有上開要約書在卷可參（見司促字 卷第4 頁），而原告至今尚未收受范光勇給付之定金等情， 為兩造所不爭執，亦堪予認定。則系爭契約第7 條第5 項第 1 款第2 小點之條件顯然並未成就，原告據此請求被告給付 違約金，即無理由。至原告另主張依上開要約書之約定，經 被告同意簽訂買賣契約後，范光勇會於24小時內補足百分之 五之定金等語，因此事實並未發生，無礙於其違約金請求權 基礎之條件尚未成就之判斷，故原告上開主張應無可採，併 此敘明。
五、綜上所述，系爭契約第7 條第5 項第1 款第2 小點之約定係 原告單方預先擬定之定型化契約條款，而原告並未給予被告 合理之契約審閱期間，已違反消費者保護法第11條之1 之規 定，因此上開約定即不構成兩造間契約之內容，原告據此請 求被告給付違約金即乏所據。從而，原告訴請被告給付以委 託買賣總價百分之六所計算之違約金計702,000 元，並自支 付命令送達翌日起算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回 。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 10 月 8 日
民事第一庭審判長法 官 黃一馨
法 官 蔣得忠
法 官 蔡鎮宇
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 10 月 8 日
書記官 曾玲玲