臺灣雲林地方法院民事判決 102年度訴字第40號
原 告 雲林縣北港鎮公所
法定代理人 蕭永義
訴訟代理人 施登煌律師
複代理人 施裕琛律師
被 告 長展建設股份有限公司
法定代理人 魏宗利
訴訟代理人 吳啟勳律師
上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國103 年09月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
ꆼ兩造於民國86年11月26日簽訂「北港鎮第一公有零售市場獎 勵民間投資興建住宅商業大樓合約書」（下稱系爭合約）， 約定由原告提供其管理之北港鎮所有坐落雲林縣北港鎮○○ 段000 地號土地（於92年02月26日又逕行分割為270 、270- 1 地號土地，下合稱系爭土地）及訴外人寺廟小西天所有坐 落同段245 地號土地（已同意合併無償使用），供被告建築 地上七層、地下三層共十層之商業住宅大樓（下稱本件大樓 ）經營市場，其中地上第一層（即雲林縣北港鎮○○段○號 358 至407 、563 號建物）、與地下第一層（即同段建號56 0 號建物）、地下第二層（即同段建號561 號建物）建物（ 下稱系爭三層建物）為北港鎮所有，但被告可先使用管理36 年，之後再交還北港鎮。嗣兩造合意提前於90年04月18日將 系爭三層建物登記為北港鎮所有（管理者為原告），另原告 於93年間將其管理之系爭土地設定地上權（下稱本件地上權 ）予被告，於93年06月04日完成登記。
ꆼ詎被告未依系爭合約第13條約定向原告繳納土地租金，原告 業於98年03月11日以存證信函為撤銷本件地上權之意思表示 ，並於98年03月12日送達被告；復經法院判決被告應給付原 告新臺幣（下同）1,434 萬7,279 元之租金確定後，被告仍 未向原告償還上開租金，系爭土地與系爭三層建物無法分離 使用，被告係以給付租金，作為使用系爭土地及系爭三層建 物之對價，因被告遲未交付土地租金，原告爰依民法第440 條第3 項規定，終止系爭合約第6 條約定被告得使用系爭三 層建物共36年之權利，系爭三層建物之間接占有人即被告就 系爭三層建物已無正當之占有權源，原告爰依民法第767 條
規定訴請被告返還系爭三層建物之占有。又依國有財產法第 47條、國有非公用土地設定地上權實施要點（業於98年12月 31日廢止，下稱地上權實施要點）第16條第1 項第5 款、第 17條第1 項第1 款之規定，本件大樓已均歸原告所有，原告 請求返還系爭三層建物未逾原告之權利範圍。另被告僅為系 爭三層建物之占有人，原告請求返還並無被告所指之所有權 折舊補償問題。並聲明：被告應返還系爭三層建物之占有予 原告。
二、被告則以：
ꆼ系爭合約第13條係約定本件大樓使用系爭土地之租金，並非 被告使用系爭三層建物36年租金之約定；又系爭三層建物係 由被告原始出資興建，系爭合約第6 條方約定被告管理使用 系爭三層建物36年後，才歸原告所有，嗣因系爭三層建物房 屋稅之問題，兩造方合意提前將系爭三層建物移轉登記為北 港鎮所有，系爭合約並無約定被告使用系爭三層建物須再另 給付租金；再系爭合約並無約定未繳納土地之租金，被告即 得終止系爭合約第6 條，原告以被告積欠地租為由而終止系 爭合約第6 條，即非適法。
ꆼ系爭土地屬於地方所有之財產，非屬國有財產，並無地上權 實施要點之適用，且前揭地上權設定登記係依據兩造87年07 月14日之地上權設定契約書，與該要點無關；又系爭合約屬 於地方自治機關與民間營利法人所立之私經濟契約，其權利 義務當以此為據。再原告雖主張依該要點第16條第1 項第5 款撤銷本件地上權，然本件地上權並未經登記塗銷，並不生 地上權消滅之效果，且本件大樓所有建物之所有權並無全部 移轉登記予原告所有，原告主張撤銷被告前揭地上權後，現 本件大樓所有建物已均歸原告所有，並無理由。況本件地上 權存否，與被告依系爭合約第6 條約定，得使用系爭三層建 物36年，二者間並無關係。
ꆼ故被告依系爭合約第6 條約定，得占有使用系爭三層建物36 年，在36年未到期前，原告並無得請求返還占有之餘地。縱 認被告須返還系爭三層建物占有，因屬提前歸還，原告自應 照價折舊補償1 億9,010 萬3,261 元予被告等語，資為抗辯 。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第250 頁反面至第251 頁反面 ）：
ꆼ兩造於86年11月26日簽訂系爭合約，約定由原告提供系爭土 地，供被告興建本件大樓，並於89年11月20日興建完成。 ꆼ系爭合約第13條記載「本大樓由乙方（按：指被告，下同） 管理，乙方或建築物所有權人在建築物移轉時，出售（租）
人及承買（租）人應會同向甲方換訂使用權契約，有關法定 稅捐由所有權人負擔，土地租金依法令規定之最低標準繳納 ，建物完工（依其所佔比例計算）十年內得減收租金最高以 二分之一為限」等語。被告本應依該條約定向原告繳納土地 租金，惟被告積欠土地租金長達10年以上而從未繳納，原告 乃起訴請求未罹消滅時效之最近5 年租金，分別經本院97年 度重訴字第63號、臺灣高等法院臺南分院99年度重上字第27 號、最高法院100 年度台上字第2240號民事判決，認定被告 應給付原告1,434 萬7,279 元確定。嗣因對被告強制執行無 著，經本院於101 年10月05日以雲院通101 司執丑字第1429 4 號核發債權憑證在案。
ꆼ系爭合約第6 條約定：「地下第二層停車場及地上第一層及 地下第一層，依甲方（按：指原告，下同）原計畫優先配租 原承租戶，其租金依台灣省公有零售市場攤（舖）位租金及 清掃費計算方式辦法辦理獎勵民間投資者使用管理年限為ꆼ 拾陸年，到期建物歸公所所有，免捐獻金，以資獎勵投資」 等語。該條約定之「地下第二層停車場及地上第一層及地下 第一層」即為系爭三層建物。
ꆼ坐落系爭土地上之系爭三層建物經雲林縣北港地政事務所於 90年04月18日以第一次登記為原因，登記所有權人為北港鎮 ，管理者為原告。但現在仍由被告管理使用中。 ꆼ坐落系爭土地上之系爭三層建物為被告原始出資興建。 ꆼ被告曾於系爭合約訂立後之86年12月24日函請原告同意設定 地上權向地政機關辦理登記，以利向銀行辦理融資興建。嗣 兩造於87年07月14日簽訂地上權設定契約書載明: 「權利存 續期限不定期」，並於87年07月16日完成地上權設定登記。 被告就系爭270 、270-1 地號土地，現仍登記為地上權人， 權利範圍100000分之89197 存續期間不定期限。 ꆼ原告於98年03月11日，以存證信函催告被告應於同年月30日 前繳納積欠之地租，逾期則原告將逕為撤銷地上權不另通知 ，被告於同年月12日收受該存證信函。
ꆼ系爭合約並未就被告如有積欠土地租金之情形，約定相關處 理辦法。兩造所簽訂之系爭合約，並無約定被告未依該合約 第13條繳納土地租金時，原告即可終止系爭合約第6 條，而 提前請求被告返還系爭三層建物。
ꆼ系爭三層建物由被告交付他人使用。
四、得心證理由：
本件原告主張被告未依系爭合約第13條約定向原告繳納土地 租金，原告依法終止系爭合約第6 條，故被告為無權占有系 爭三層建物，且依地上權實施要點第16條第1 項第5 款、第
17條之規定，本件大樓已均歸原告所有，原告請求返還系爭 三層建物未逾原告之權利範圍，是被告應返還系爭三層建物 予原告等語，惟為被告所否認，並以前詞置辯。茲就本件所 應審酌之爭執要點析述如下：
ꆼ被告就系爭三層建物有無占有權源？原告得否以被告未依系 爭合約第13條約定繳納地租為由，終止系爭合約第6 條所載 被告得使用系爭三層建物36年之約定？
ꆼ觀諸系爭合約第3 條約定「乙方應於甲方所提供之基地，興 建地上一樓至七層，地下一至三層」、第6 條約定「地下第 二層停車場及地上第一層及地下第一層（按：指系爭三層建 物），依甲方原計劃優先配租原承租戶，其租金依台灣省公 有零售市場攤（舖）位租金及清掃費計算方式辦法辦理，獎 勵民間投資者使用管理年限為36年，到期建物歸公所所有， 免捐獻金，以資獎勵投資」等語（見本院卷第61至62頁）， 及參酌原告於本院審理時自承：因當時市場燒掉，被告幫原 告蓋市場，並承諾系爭三層建物仍給原本攤商繼續承租使用 ，才與被告簽訂系爭合約，原告讓被告可使用系爭三層建物 36年是因被告出資興建系爭三層建物等語（見本院卷第248 頁反面），可見系爭三層建物之興建費用悉由被告支付，原 告並不負擔任何興建費用，即可取得系爭三層建物之所有權 ；而依卷附之被告90年01月20日函文內容（見本院97年度重 訴字第63號影卷第2 頁），可知被告將系爭三層建物所有權 移轉登記予原告，並非基於買賣行為，為符合加值型及非加 值型營業稅法第3 條視為銷售貨物之規定，被告遂開立金額 1 億5,290 萬8,185 元之統一發票予原告，俾以申報89年11 、12月份營業稅等情，依被告當時開立之發票金額可推論該 3 層樓之興建費用為1 億5,290 萬8,185 元。顯見係因被告 負責興建本件大樓，並於36年後將其花費1 億5,290 萬8,18 5 元興建之系爭三層建物所有權移轉予原告，兩造方於系爭 合約第6 條約定，被告享有使用系爭三層建物共36年之權利 ，被告使用系爭三層建物之權利，係以將系爭三層建物所有 權移轉予原告為對價。而系爭三層建物之所有權雖未依系爭 合約第6 條約定，待將來被告使用36年後再移轉登記予原告 所有，而於90年04月18日即移轉登記予原告所有，惟此僅係 兩造合意將系爭三層建物所有權提早於上開時日移轉登記予 原告所有而已，並無礙於被告依系爭合約第6 條之約定，得 使用系爭三層建物共36年之權利。
ꆼ查被告固確未依系爭合約第13條之約定向原告繳納土地租金 ，積欠土地租金長達10年以上（見不爭執事項ꆼ），惟： ꆼ按土地與房屋雖無法分離使用，但仍為各別之不動產，各得
單獨為訂立契約之標的，並非無法單獨作約定。查系爭合約 第13條明文記載「本大樓由乙方管理，乙方或建築物所有權 人在建築物移轉時，出售（租）人及承買（租）人應會同向 甲方換訂使用權契約，有關法定稅捐由所有權人負擔，【土 地租金】依法令規定之最低標準繳納，建物完工（依其所佔 比例計算）十年內得減收租金最高以二分之一為限」等語（ 見本院卷第63頁），可知第13條係約定本件大樓由被告管理 期間，除非訂有使用權契約，由買受（承租）人按建物占有 土地之比例，而依法令規定之最低標準繳納系爭土地租金外 ，否則即應由被告依法令規定之最低標準繳納系爭土地租金 ，僅提及被告使用系爭土地要如何給付土地租金，隻字未提 被告使用系爭三層建物36年之部分；且承上所述，被告得使 用系爭三層建物共36年之權利，係以將系爭三層建物所有權 移轉予原告為對價，兩者分別議定於不同契約條文，互不相 涉，足認系爭合約第13條僅係就被告使用系爭土地部分為租 金約定，被告依該條繳納土地租金，應為其所管理之本件大 樓得使用系爭土地之對價。故未繳納土地租金，僅係未繳納 使用土地之對價，並不等同未給付使用系爭三層建物之對價 。原告主張被告依系爭合約第13條支付租金之對價包括系爭 土地及系爭三層建物乙節（見本院卷第249 頁反面），難認 可採。
ꆼ又按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催 告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人 得終止契約」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達 二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定 於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終 止契約」、「租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二 年之租額時，適用前項之規定」民法第440 條定有明文。是 以依民法第440 條第3 項所終止之契約為基地租賃契約，出 租人依民法第440 條第3 項之規定終止基地租賃契約，其法 律效果為收回土地，並非收回房屋。則系爭合約第6 條係關 於被告得使用系爭三層建物36年權利之約定，性質上非屬基 地租賃契約，原告依民法第440 條第3 項規定終止系爭合約 第6 條之約定（見本院卷第249 頁反面），難認有據。 ꆼ此外，遍觀系爭合約之內容（見本院卷第61至65頁），兩造 並無約定被告未依系爭合約第13條約定給付土地租金，原告 即得終止系爭合約第6 條，此為兩造所不爭執（見本院卷第 225 頁反面、第251 頁反面）。原告自不得因被告未給付系 爭合約第13條約定之土地租金，而終止系爭合約第6 條之約 定，併此敘明。
ꆼ綜上，被告得占有使用系爭三層建物共36年之權利，係以將 其出資興建之系爭三層建物所有權移轉予原告為對價，與系 爭合約第13條所負之給付土地租金義務無關，故原告以被告 未依約繳納土地租金為由，終止系爭合約第6 條之約定，為 無理由，是依系爭合約第6 條之約定，被告就系爭三層建物 有占有權源。
ꆼ原告得否依地上權實施要點第16條第1 項第5 款、第17條第 1 項第1 款之規定，請求被告返還系爭三層建物之占有？ ꆼ參諸地上權實施要點第1 條規定「為配合國有財產法第47條 第3 項規定，以設定地上權方式加強國有非公用土地之開發 利用，特訂定本要點」、第3 條規定「依本要點設定地上權 之主辦機關為財政部國有財產局；執行機關為財政部國有財 產局或所屬分支機構」、國有財產法第2 條第2 項規定「凡 不屬於私有或地方所有之財產，除法律另有規定外，均應視 為國有財產」，可見地上權實施要點係針對國有非公用土地 之開發利用而定，且該要點所指設定地上權之機關為財政部 國有財產局或其所屬分支機構，而系爭土地之土地所有權人 為北港鎮（見不爭執事項ꆼ），屬於地方財產，且係由原告 將系爭土地設定本件地上權予被告（見不爭執事項ꆼ），並 非財政部國有財產局或其所屬分支機構設定本件地上權，是 本件地上權設定得否適用該地上權實施要點，已非無疑。 ꆼ況觀諸原告所提出之地上權實施要點第16條第1 項第5 款規 定「設定地上權時應與地上權人約定，於地上權存續期間， 有地上權人積欠地租金額達二年以上之總額者，執行機關得 撤銷地上權」、第17條第1 項第1 款規定「地上權消滅後， 執行機關應視地上建物狀況，通知地上權人依左列方式辦理 ：ꆼ地上建物尚有使用價值者，其所有權應無償移轉為國有 。」可知上開規定，僅係規定未依約繳納土地租金時，土地 所設定地上權得否撤銷，地上建物之所有權是否移轉為國有 ，撤銷地上權之法律效果僅係就地上建物所坐落之土地喪失 占有權源，不能使用土地，與是否能占有使用土地上之建物 無涉。
ꆼ從而，原告依地上權實施要點第16條第1 項第5 款、第17條 第1 項第1 款之規定，請求被告返還系爭三層建物之占有， 亦無理由。
五、綜上所述，系爭合約第6 條約定被告得占有使用系爭三層建 物共36年之權利，係以將其出資興建之系爭三層建物所有權 移轉予原告為對價，與系爭合約第13條所負之繳納土地租金 義務無關，復系爭合約並無約定被告未依系爭合約第13條約 定繳納土地租金時，原告即得終止系爭合約第6 條之約定，
是原告主張終止系爭合約第6 條之約定，於法要非有據。而 原告既未合法終止系爭合約第6 條之約定，依系爭合約第6 條之約定，被告就系爭三層建物為有權占有，原告以被告無 權占有為由，請求返還系爭三層建物，難認可採。又原告依 地上權實施要點第16條第1 項第5 款、第17條第1 項第1 款 之規定，請求被告返還系爭三層建物之占有，亦屬無憑。從 而，原告請求被告應返還系爭三層建物之占有予原告乙節， 為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，與判決結 果不生影響，爰不另贅論，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 10 月 17 日
民事第三庭 法 官 陳佩怡
以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 10 月 17 日
書記官 賴惠美
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