臺灣臺北地方法院民事判決 102年度重訴字第873號
原 告 鄭秋香
鄭秋蘭
鄭國隆
鄭國明
鄭秋桂
鄭秋美
共 同
訴訟代理人 謝岳龍律師
洪若純律師
被 告 鄭金水
許乃東
許李節子
共 同
訴訟代理人 陳崇善律師
複代 理 人 陳音茜
被 告 林張對
訴訟代理人 方伯勳律師
李建慶律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國103 年9 月30日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告鄭金水承租原告所有坐落新北市○○區○○段○○○地號土地如附圖編號A 部分（面積二點九三平方公尺）應付之年租金，自民國一０二年九月十二日起調整為依上開土地面積按當年度申報地價百分之六計算。
被告許乃東承租原告所有坐落新北市○○區○○段○○○地號土地如附圖編號B 、C 部分（面積合計一一０點四三平方公尺）應付之年租金，自民國一０二年十月五日起調整為依上開土地面積按當年度申報地價百分之六計算。
被告許李節子承租原告所有坐落新北市○○區○○段○○○地號土地如附圖編號D 、E 部分（面積合計九三點０六平方公尺）應付之年租金，自民國一０二年九月十三日起調整為依上開土地面積按當年度申報地價百分之六計算。
原告其餘之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告鄭金水負擔百分之一，被告許乃東負擔百分之五，被告許李節子負擔百分之四，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時，對被告鄭金水 、許乃東、許李節子部分，先位訴之聲明原為：ꆼ被告鄭金 水應自坐落於新北市○○區○○段000 地號（下稱系爭土地 ）如複丈圖A 所示部分面積為76.03 平方公尺之土地遷出， 並將坐落於前開土地門牌號碼為新北市○○區○○路0段000 巷0 弄0 號之建物（下稱2 號建物）及其地上物均拆除後， 將所占土地返還原告及全體共有人，及自起訴狀繕本送達翌 日起至返還土地之日止按月給付新臺幣（下同）3,295 元。 ꆼ被告許乃東應自坐落於系爭土地如複丈圖B 所示部分面積 99.17 平方公尺之土地遷出，並將坐落於前開土地，門牌號 碼為新北市○○區○○路0 段000 巷0 弄0 號之建物（下稱 6 號建物）及其地上物均拆除後，將所占土地返還原告及全 體共有人，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止按 月給付4,297 元。ꆼ被告許李節子應自坐落於系爭土地如複 丈圖C 所示部分面積為79.34 平方公尺之土地遷出，並將坐 落於前開土地，門牌號碼為新北市○○區○○路0 段000 巷 0 弄00號之建物（下稱12號建物）及其地上物均拆除後，將 所占土地返還原告及全體共有人，及自起訴狀繕本送達翌日 起至返還土地之日止按月給付3,438 元。備位訴之聲明則係 請求自起訴狀繕本送達之日起依上開被告承租系爭土地之面 積按當年度申報地價10% 計算調整租金，調整後被告鄭金水 、許乃東、許李節子之年租金分別為39,536元、51,568元、 41,257元。對被告林張對部分，則係聲明請求：被告林張對 應給付原告關於承租坐落系爭土地如複丈圖D 所示部分，面 積共165.29平方公尺之土地每年租金，應自起訴狀繕本送達 之日起調整為依該土地承租面積按當年度申報地價10% 計算 之金額即85,951元。後經本院囑託新北市新店地政事務所測 量後，原告於民國103 年1 月23日依測量結果變更其請求被 告鄭金水、許乃東、許李節子返還之土地面積，以及不當得 利或租金數額（見本院卷第132 至133 頁）；復於103 年7 月17日具狀變更先位聲明請求被告鄭金水、許乃東、許李節 子給付不當得利部分之起算日（見本院卷第212 至213 頁） 。末於103 年9 月16日具狀變更其請求調整租金部分之聲明 為：各被告承租系爭土地之年租金均自起訴狀繕本送達之日 起調整為依承租面積按當年度申報地價10% 計算（見本院卷 第268 至269 頁）。核原告所為上開訴之變更，均屬擴張或 減縮應受判決事項之聲明，依首開規定，應予准許。貳、實體方面：
一、原告主張略以：
ꆼ關於被告鄭金水、許乃東、許李節子部分：
ꆼ先位訴請拆屋還地及給付不當得利部分：被告鄭金水、許乃 東、許李節子（以下合稱被告鄭金水等3 人）係先於系爭土 地上分別興建2 號、6 號、12號建物（以下合稱系爭房屋） 後，始陸續與原告之父鄭添登訂立土地租賃契約書，承租系 爭房屋坐落之土地。惟被告鄭金水、許乃東、許李節子之租 約期限分別於93年11月25日、94年1 月14日、93年1 月26日 屆至，被告鄭金水等3 人仍依原租約給付租金，鄭添登亦無 反對之意思表示，故鄭添登與被告鄭金水等3 人間原先之土 地租賃契約即成為不定期租賃契約。嗣鄭添登於100 年5 月 7 日死亡，其所有之系爭土地持分由原告等6 人繼承取得， 持分分別為原告鄭秋香56分之10、其餘原告各為56分之5 ， 並於100 年8 月3 日完成繼承登記，故上開不定期租賃契約 存在於兩造間，原告得隨時終止租約，依民法第450 條第2 、3 項規定，應認自起訴狀繕本送達1 個月後即發生終止租 約之效力，故被告鄭金水、許乃東、許李節子之租約業已分 別於102 年10月12日、102 年11月5 日、102 年10月13日終 止。本件不定期租賃契約乃單純之土地租用契約，並非租地 建物，無土地法第103 條規定之適用，自不受該條所定收回 土地要件之限制。縱應適用土地法第103 條，因被告鄭金水 等3 人之系爭房屋均係一般磚造建築，已逾耐用年限而達不 堪使用之程度，故該不定期租賃關係應認業已消滅；且依被 告許乃東與鄭添登簽訂之土地租用契約書，其承租之土地應 由訴外人陳盤治使用，惟被告許乃東將6 號建物出租予訴外 人謝益子，而房屋與所在基地具有不可分性，實質上係將系 爭土地供陳盤治以外之人使用，而屬轉租基地於他人、違反 租賃契約，故依土地法第103 條第3 款、第5 款，原告亦得 終止租約。租約既已終止，原告自得依民法第455 條前段、 第767 條第1 項前段、第821 條請求被告鄭金水等3 人拆屋 還地。又被告鄭金水等3 人於原告依法終止兩造間之不定期 租賃契約後，本應依約返還租賃物，如未返還而仍繼續使用 收益，即係無權占用，獲有相當於租金之不當得利，致原告 受有損害，原告自得請求渠等自租約終止日起至返還系爭土 地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利，金額分別 如下：被告鄭金水為127 元（計算式：申報地價每平方公尺 5,200 元×2.93㎡×年息10% ÷12月）；被告許乃東為4,78 5 元（計算式：5,200 元×〈92.92 ㎡+17.51㎡〉×10% ÷ 12月）；被告許李節子為4,033 元（計算式：5,200 元×〈 16.08 ㎡+76.98㎡〉×10% ÷12月）。 ꆼ備位訴請調整租金部分：如認系爭土地仍存有不定期租賃契
約關係，原告無權請求被告鄭金水等3 人拆屋還地，則因原 租約自訂立迄今，被告鄭金水等3 人應付之年租金均係以每 坪300 元計算，渠等目前每年給付之租金數額分別為被告鄭 金水6,900 元（計算式：300 元×23坪＝6,900 元）、被告 許乃東9,000 元（計算式：300 元×30坪＝9,000 元）、被 告李節子7,200 元（計算式：300 元×24坪＝7,200 元）， 近10年來未曾調整。惟自鄭添登與被告鄭金水等3 人成立不 定期租賃契約以來，系爭土地之價值大幅上升，90年7 月之 公告現值係每平方公尺11,000元，然103 年1 月最新之公告 現值已提升至38,400元，前後漲幅達3 倍之多，可見系爭土 地確有價值明顯增加之情形，原告自得依民法第442 條、第 227條之2之規定請求增加租金。
ꆼ關於被告林張對部分：其與鄭添登簽訂土地租賃契約書，約 定之租賃期限為90年6 月1 日至110 年5 月31日，時間長達 20年之久，系爭土地簽約時之價值與現今已有巨大落差，簽 約當時實無可能預料系爭土地今時今日之開發現況、地處位 置、工商業繁榮程度及價值提升之現象，故原告仍得依據民 法第227 條之2 之規定，請求調整租金。
ꆼ故聲明：ꆼ關於被告鄭金水、許乃東、許李節子部分，先位 聲明：ꆼ被告鄭金水應自坐落於系爭土地如102 年11月25日 新北市新店地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖）A 所示 部分面積為2.93平方公尺之土地遷出，並將坐落於前開土地 之2 號建物及其地上物均拆除後，將所占土地返還原告及全 體共有人，及自102 年10月12日起至返還土地之日止按月給 付127 元。ꆼ被告許乃東應自坐落於系爭土地如附圖Ｂ、C 所示部分面積分別為92.92 、17.51 平方公尺之土地遷出， 並將坐落於前開土地之6 號建物及其地上物均拆除後，將所 占土地返還原告及全體共有人，及自102 年11月5 日起至返 還土地之日止按月給付4,785 元。ꆼ被告許李節子應自坐落 於系爭土地如附圖D 、E 所示部分面積為16.08 、76.98 平 方公尺之土地遷出，並將坐落於前開土地之12號建物及其地 上物均拆除後，將所占土地返還原告及全體共有人，及自10 2 年10月13日起至返還土地之日止按月給付4,033 元。ꆼ關 於被告鄭金水、許乃東、許李節子部分，備位聲明：ꆼ被告 鄭金水應給付原告關於承租系爭土地如附圖A 所示部分，面 積共2.93平方公尺之土地每年租金，應自起訴狀繕本送達之 日起調整為依該土地承租面積按當年度申報地價百分之10計 算之金額。ꆼ被告許乃東應給付原告關於承租系爭土地如附 圖Ｂ、C 所示部分面積分別為92.92 、17.51 平方公尺之土 地每年租金，應自起訴狀繕本送達之日起調整為依該土地承
租面積按當年度申報地價百分之10計算之金額。ꆼ被告許李 節子應給付原告關於承租系爭土地如附圖D 、E 所示部分， 面積為16.08 、76.98 平方公尺之土地每年租金，應自起訴 狀繕本送達之日起調整為依該土地承租面積按當年度申報地 價百分之10計算之金額。ꆼ原告願供擔保，請准宣告假執行 。ꆼ關於被告林張對部分：ꆼ被告林張對應給付原告關於承 租系爭土地面積共165.29平方公尺之每年租金，應自起訴狀 繕本送達之日起調整為依該土地承租面積按當年度申報地價 百分之10計算之金額。ꆼ原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告方面：
ꆼ被告鄭金水、許乃東、許李節子抗辯略以：被告鄭金水等3 人目前所使用之系爭房屋，並非自行興建，而是於出租基地 供建築之地主即鄭添登同意之情形下，承受原有屋主之房屋 且繼續與地主鄭添登維持基地租賃關係。系爭房屋仍足供居 住使用，並無原告所主張「房屋結構已腐朽毀壞而達不堪使 用」之情形；就被告許乃東部分，其係因母親陳盤治已過世 不再居住於6 號建物，故將房屋暫時出租於他人，請承租人 協助照顧房屋，此僅係短期出租性質，且為出租部分房屋， 與轉租基地無涉，原告以此主張終止租約並無理由。故被告 鄭金水等3 人之情形，均不符合土地法第103 條所定出租人 得收回基地之情形，被告鄭金水等3 人亦不同意終止租約， 原告關於終止租約之主張與拆屋還地之要求，顯無理由。又 依兩造間契約內容，係依公教人員調薪幅度調整租金，故原 告備位之訴逾兩造契約約定調整租金幅度以及地政機關測量 所得被告鄭金水等3 人實際占有使用系爭土地面積部分，均 無理由。故聲明：ꆼ原告先、備位之訴及假執行之聲請均駁 回（見本院卷第273 頁）。ꆼ如受不利益判決，願供擔保請 准免假執行。
ꆼ被告林張對抗辯略以：兩造間之租約第4 條約定租賃期限為 90年6 月1 日至110 年5 月31日，顯係定有期限之租賃關係 ，與民法第442 條得聲請法院增減其租金之要件不符；當事 人於租賃關係存續中，得因租賃物價值之昇降聲請法院調整 租金者，應以租約未定期限者為限，民法第442 條既就不動 產定期租賃租金之增減請求定有特別規定，則原告請求調整 租金，仍應受民法第442 條但書規定之限制，無民法第227 條之2 情事變更原則之適用，否則民法第442 條但書規定將 遭架空而失其意義。又契約成立後，情事變更，非當時所得 預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人始得依民法第22 7 條之2 第1 項聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效 果。原告主張調整租金之事由為「租賃物價值之昇降」，仍
應受前揭民法第442 條但書所定不得調整租金之限制。縱認 原告主張依情事變更原則調升租金，亦應舉證證明有何符合 情事變更非當時所得預料之要件，況且兩造之租賃契約已就 租金調升約定依公務人員調薪比例，足認兩造依契約自由原 則於締約當時已考量租金調升之方式且載明於契約條款，並 無情事變更非當時所得預料或顯失公平之處，原告主張依民 法第227 條之2 規定調整租金，並無理由。故聲明：ꆼ原告 之訴駁回。ꆼ如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。三、下列事項為兩造所不爭執（見本院卷第207 頁反面至第208 頁、第273頁），並有相關證據在卷足稽：
ꆼ原告之父鄭添登原與訴外人鄭鶴子、鄭明傳、鄭文清等3 人 共有系爭土地，持分分別為鄭添登8 分之5 ，鄭鶴子、鄭明 傳、鄭文清等3 人各8 分之1 （見本院卷第11至12頁土地登 記謄本）。
ꆼ鄭添登分別於91年2月4日、91年1 月5日、91年2月5日、90 年6 月1 日就系爭土地與被告鄭金水、許乃東、許李節子、 林張對簽訂土地租賃契約書（見本院卷第36至45頁土地租用 契約書）。與被告鄭金水、許乃東、許李節子間之上開土地 租賃契約租期分別於93年11月25日、94年1 月14日、93年1 月26日屆滿，並自斯時起成立不定期租賃契約。與被告林張 對間之土地租賃契約則於110 年5 月31日始屆滿。 ꆼ鄭添登於100 年5月7日死亡，其所有之系爭土地持分由原告 等6 人繼承取得，持分分別為原告鄭秋香56分之10，原告鄭 秋蘭、鄭國隆、鄭國明、鄭秋桂、鄭秋美各56分之5 ，原告 等6 人並於100 年8 月3 日完成繼承登記（見本院卷第13至 15頁土地登記謄本）。
ꆼ目前各被告給付之租金數額，鄭金水為每年6,900 元、許李 節子為每年7,200元、許乃東為每年9,000元、林張對為每年 15,450 元。
ꆼ2 號、6 號、12號建物均未辦理保存登記。2 號建物占用系 爭土地如附圖編號A 部分（面積2.93平方公尺），6 號建物 占用系爭土地如附圖編號B 、C 部分（面積共110.43平方公 尺），12號建物占用系爭土地如附圖編號D 、E 部分（面積 共93.06 平方公尺）（見本院卷第89頁土地複丈成果圖）。 ꆼ目前系爭土地之租賃契約存在於原告6 人與被告4 人間，被 告鄭金水、許乃東、許李節子之承租範圍分別如附圖所示（ 即2 號、6 號、12號建物坐落系爭土地之範圍），被告林張 對之承租範圍如90年6 月1 日簽訂之土地租賃契約書所示。四、原告主張與被告鄭金水等3 人間之不定期租賃契約已終止， 被告鄭金水等3 人無權占有系爭土地，故先位之訴請求拆屋
還地並給付相當於租金之不當得利，備位之訴則請求調整租 金；並依民法第227 條之2 請求調整被告林張對之土地租金 。惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。故本件應審究之爭 點厥為：ꆼ被告鄭金水、許乃東、許李節子部分：ꆼ先位聲 明部分：ꆼ原告得否終止與被告鄭金水等3 人間之租賃契約 ？如得為終止，係於何時發生終止之效力？ꆼ原告依民法第 455 條前段、第767 條、第821 條請求被告鄭金水等3 人拆 除系爭土地上之建物並返還占用之土地，有無理由？ꆼ原告 得否依不當得利法律關係請求被告鄭金水等3 人給付相當於 租金之不當得利？如得為請求，應給付之數額為何？ꆼ備位 聲明部分：原告得否依民法第442 條、第227 條之2 請求調 整租金？如得為請求，應調整之數額為何？ꆼ被告林張對部 分：原告得否依民法第227 條之2 情事變更原則請求調整租 金？如得為請求，應調整之數額為何？茲分述如下： ꆼ被告鄭金水、許乃東、許李節子部分：
ꆼ被告無權終止與被告鄭金水等3 人間之租賃契約： ꆼ按土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其 建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承 租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋 為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之 房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意 旨（最高法院74年台上字第2562號判例參照）。查被告鄭金 水等3 人係分別承受前手之2 號、6 號、12號建物後，始簽 訂土地租用契約書，向原告之被繼承人鄭添登租用上開建物 坐落之基地即系爭土地等情，業經被告鄭金水等3 人陳述在 卷，並有土地租用契約書在卷足稽（見本院卷第36至37、39 至41、43至45頁），復為原告所不爭執，堪認屬實。嗣合約 期滿，土地仍由被告鄭金水等3 人使用，而鄭添登不為反對 之意思表示，依民法第451 條規定，視為以不定期限繼續租 賃契約。此項不定期租賃，在原告取得系爭土地之所有權後 ，對於原告仍繼續存在；且依前揭判例意旨，由被告鄭金水 等3 人租用系爭土地之目的而論，其與原告間之租賃，仍屬 租地建屋契約。依土地法第103 條之規定：「租用建築房屋 之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。一、契約年 限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承 租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保 現金抵償外，達2 年以上時。五、承租人違反租賃契約時。 」，兩造間之租賃既屬租地建屋契約，出租人即原告如欲終 止租約收回系爭土地，自應受土地法第103 條規定之限制； 是原告主張本件不適用土地法第103 條，其得依民法第450
條第2、3項之規定先期通知後隨時終止契約，難認有理。 ꆼ原告另主張本件縱應適用土地法第103 條，因系爭房屋已逾 耐用年限，其亦得終止租約收回土地；另就被告許乃東部分 ，亦得依土地法第103 條第3 款、第5 款之規定收回土地。 然為被告鄭金水等3 人所否認。按租用建築房屋之基地，非 有土地法第103 條所列各款情形之一，不得終止租約，出租 人不得收回土地，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基 地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重 建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相 符，出租人均負有同意重建之義務（最高法院51年台上字第 2987號判例、51年度第2 次民、刑庭總會會議決議ꆼ參照） 。查被告鄭金水等3 人與鄭添登簽訂之土地租用契約書並未 就得否重建房屋及其形式另為約定，有土地租用契約書在卷 足稽（見本院卷第36至37、39至41、43至45頁），兩造亦未 就此加以約定，則依前揭判例意旨，縱系爭房屋滅失，兩造 間之租用基地契約既仍存在，承租人即被告鄭金水等3 人仍 得申請重建，故原告主張系爭土地之租賃關係因其上房屋不 堪使用即歸於消滅，尚有誤解。且系爭房屋縱有原告所主張 之磚牆老朽、屋簷浪板腐朽破損而重疊加蓋等情況，惟屋簷 浪板之更換等乃一般建物常見之修繕，尚難據此認原有建築 已不堪使用。原告雖另援引固定資產耐用年數表主張系爭房 屋不堪使用，然系爭房屋是否達於不堪使用之程度，應依其 實際屋況為判斷，固定資產耐用年數表僅係營利事業為申報 營利事業所得稅提列資產折舊所參考之依據（參見營利事業 所得稅查核準則），尚不得據此逕行推論系爭房屋已不堪使 用。又租用建築房屋之基地，承租人轉租基地於他人時，出 租人得收回該基地，此於土地法第103 條第3 款固定有明文 ，惟房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如當事 人間無相反之特約，則房屋所有人將其房屋一部分供與他人 使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單 純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因（最高法 院79年台上字第2678號判例、88年度台上字第1599號判決意 旨參照）；原告主張被告許乃東目前係將6 號建物出租予訴 外人謝益子使用，有本院102 年11月25日勘驗測量筆錄附卷 可佐（見本院卷第84頁），並為被告許乃東所不爭執，堪認 屬實；至被告許乃東與鄭添登簽訂之土地租用契約書第2 條 雖約定「所租土地由房主陳盤治女士使用」（見本院卷第39 至41頁），惟此應僅係為表明其所承租之土地係6 號建物坐 落之基地以及該建物之屋主原為陳盤治，而非約定僅陳盤治 有權使用系爭土地，此觀鄭添登與被告許李節子於91年2 月
5 日、92年1 月28日先後簽訂之土地租用契約書第2 條亦約 定「所租土地由房主許政雄先生使用」（見本院卷第36至37 頁），惟許政雄即被告許李節子之夫早已於上開租約簽訂前 之90年5 月7 日死亡（見本院卷第57頁），無可能繼續使用 系爭土地，即足明之。故原告主張其與被告許乃東之租約已 約定不得將承租土地供他人使用，尚難憑採。依前揭判例意 旨，原告與被告許乃東間既無相反之特約，則被告許乃東將 系爭土地上之6 號建物出租予他人使用，即與土地法第103 條第3 款規定之「承租人轉租基地於他人」不符，亦難認構 成同條文第5 款之違反租賃契約情形，故原告依上開規定主 張其有權終止與被告許乃東間之租約、收回系爭土地，均難 認有理。
ꆼ原告既不得終止其與被告鄭金水、許乃東、許李節子間之租 賃契約，被告鄭金水、許乃東、許李節子抗辯其基於租賃契 約，有權占有使用系爭土地，洵屬有據。從而，原告依民法 第455 條前段、第767 條第1 項前段、第821 條請求被告鄭 金水、許乃東、許李節子拆除系爭土地上之2 號、6 號、12 號建物及地上物，並返還占用之土地予原告及其他共有人， 以及給付相當於租金之不當得利，均無理由。
ꆼ原告得依民法第442 條、第227 條之2 第1 項之規定請求調 整租金：
ꆼ按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金；又契約成立後，情事變更，非當時所得預料， 而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給 付或變更其他原有之效果。民法第442 條前段、第227 條之 2 第1 項分別定有明文。又租賃契約當事人，如已約定租金 隨土地價值之昇降而機動調整，自無再依民法第442 條規定 ，聲請法院予以調整之理（最高法院84年度台上字第2544號 判決要旨參照）；未定期限之基地租賃，契約當事人約定租 金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨 基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環 境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利 益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地 申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第 227 條之2 第1 項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93 年台上字第2446號判例參照）。而租賃物為不動產者，其價 值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之 多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準 （最高法院20年上字第283 號判例參照）。 ꆼ原告與被告鄭金水等3 人間之租賃契約係屬未定期限之基地
租賃，業如前述，依前揭說明，原告自有權依民法第442 條 、第227 條之2 第1 項之規定請求調整租金。被告鄭金水等 3 人雖抗辯其與鄭添登間之原租約業已約定以公教人員調薪 幅度作為漲價之依據，原告應受拘束；惟該等約定並非按土 地價值之升降而機動調整租金，原告自仍得依上開民法規定 請求調整租金，不受前揭租約約定之拘束。本院審酌被告鄭 金水等3 人於91年間承租系爭土地時，系爭土地之公告現值 為每平方公尺11,000元，102 年1 月之公告現值已調漲至每 平方公尺28,000元，103 年1 月之公告現值更調漲至每平方 公尺38,400元，漲幅達3 倍，有系爭土地之公告現值資料在 卷可稽（見本院卷第164 至166 頁）；且系爭土地位於新北 市新店區安康路1 段，鄰近國道3 號高速公路及捷運小碧潭 站，捷運新店線小碧潭支線則係於93年9 月間完工通車，另 為抒解國道3 號高速公路安坑交流道開通後之車潮，安坑交 流道至安祥路、安祥路至安康路3 段之新店安坑一號快速道 路已自98年起分期施工，有電子地圖列印資料及小碧潭站、 新店安坑一號道路簡介附卷可參（見本院卷第50、251 至25 8 頁），堪認系爭土地之價值已有大幅上升。而被告鄭金水 等3 人之租約，原係約定以每坪300 元之標準計算年租金（ 見本院卷第36至37、39至41、43至45頁），依此計算，每平 方公尺之年租金僅約91元，顯屬過低而有有調整之必要。另 審酌系爭房屋屋齡較久，通往安康路1 段之巷弄寬度經測量 僅約1.9 公尺至4.5 公尺不等，附近商店多為汽機車修理、 瓦斯行、建材行等，非屬市中心繁榮之處等情，本院認被告 鄭金水等3 人承租系爭土地應給付之年租金，應自原告以起 訴狀繕本之送達為調整租金之意思表示時起算，調整為按兩 造所不爭執、如附圖所示之承租面積，依當年度申報地價6% 計算，較為適當。至被告鄭金水部分，其經測量後實際承租 面積為2.93平方公尺，依上開調整後之標準即申報地價百分 之6 計算，以102 年之申報地價每平方公尺5,200 元為例， 應納之年租金為914 元（計算式：5,200 元×6%×2.93平方 公尺＝914 元，元以下四捨五入），固低於其原繳納之年租 金6,900 元，惟此係因其與鄭添登簽訂租約時未經測量，故 認2 號建物占用系爭土地之面積為23坪，而依原租約所定標 準即每坪300 元、承租面積23坪計算繳納年租金所致（見本 院卷第43至45頁），尚難以此認定原告不得請求調整被告鄭 金水之租金計算標準；至原告提起本件訴訟前，被告鄭金水 有無溢付租金情事、能否請求原告返還溢付之租金，係另一 法律關係，不在本件審究範圍，原告既係請求調整租金而非 請求被告鄭金水給付，被告鄭金水抗辯其溢付租金、得為抵
銷云云，即難認有據。
ꆼ就被告林張對部分，原告不得依民法第227 條之2 情事變更 之規定請求調整租金：
ꆼ按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金；但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文。當事人就不動產所訂之租金，於租賃關係存續 中，因租賃物價值之昇降，固得聲請法院增減其數額，惟此 項聲請，以租約未定期限者為限，倘定有期限，則不在准許 之列，此觀民法第442 條之規定自明（最高法院48年台上第 1536號判例參照）。查被告林張對與原告之被繼承人鄭添登 於90年6 月1 日簽訂之土地租賃契約書第4 條約定租賃期限 自90年6 月1 日起至110 年5 月31日止，係屬定有期限之租 賃，有土地租賃契約書在卷足稽（見本院卷第38頁），並為 兩造所不爭執，堪認屬實。原告既繼受上開租賃契約，自應 受租賃期間約定之拘束。
ꆼ原告雖主張縱使被告林張對之租賃契約定有期限，其仍得依 民法第227 條之2 情事變更之規定請求調整租金。惟形成判 決足生創設、變更或消滅法律關係之效力，故得為形成之訴 標的之形成權，以法律明定應在審判上行使之形成權為限。 而租金為租賃契約必要之點，租金調整之訴涉及租約權利義 務內容之變更，為形成之訴，自亦以法律明文規定始得為之 ，不得任意提起。依前引民法第442 條規定，並參諸最高法 院48年台上字第1536號判例意旨，及民法第442 條立法理由 明揭：「謹按不動產之價值，在經濟流通之社會，常多變動 ，因之租賃之價值，遂亦時有昇降。其租賃之定有期限者， 當事人自有遵守期限之義務，無論該租賃物價值昇降如何， 均不得於期限內請求增減租金，此屬當然之事。若為不定期 限之租賃，則租賃物價值昇高時，出租人勢必聲請增加租金 ，租賃物價值降落時，承租人亦必聲請減少租金，昇降愈繁 ，糾紛愈甚。故法律規定得向法院聲請增減其租金，所以免 當事人之爭議，而期增減之允當也。」等語，堪認租賃定有 期限者，當事人自有遵守期限之義務，無論該租賃物價值昇 降如何，均不得於租賃期限內請求增減租金；故不動產之定 期租賃，縱於租賃期限內有不動產價值昇降情形，亦不得聲 請法院增減其租金，而提起租金調整之形成之訴。就定有期 限之不動產租賃契約租金之增減請求，民法第442 條既有特 別規定，原告即應受該條文但書規定之限制，而不得再依民 法第227 條之2 情事變更規定請求調整租金；況由民法法條 編列體系而言，民法第227 條之2 屬債編通則之規定，同法 第442 條但書則為債編各論之規定，後者為前者之特別規定
，自應優先適用。是原告主張其得依民法第227 條之2 請求 調整被告林張對之租金，難認有據。
五、綜上，就被告鄭金水、許乃東、許李節子部分，原告先位之 訴請求其等拆屋還地、給付相當於租金之不當得利，為無理 由。備位之訴依民法第227 條之2 第1 項、第442 條前段規 定，請求被告鄭金水、許乃東、許李節子就其等所承租，分 別如附圖編號A 部分、編號B 及C 部分、編號D 及E 部分之 系爭土地，應給付原告之年租金，自起訴狀繕本送達之日即 分別為102 年9 月12日、102 年10月5 日、102 年9 月13日 （見本院卷第63、64、66頁送達證書，第183 頁反面103 年 4 月10日言詞辯論筆錄）起，調整為按其承租之系爭土地面 積依當年度申報地價6%計算，為有理由，應予准許，逾此部 分之請求為無理由，應予駁回。就被告林張對部分，原告依 民法第227 條之2 請求就其所承租之系爭土地應給付原告之 年租金，自起訴狀繕本送達之日起調整為依承租面積按當年 度申報地價年息10% 計算，為無理由，應予駁回。六、原告就其請求調整租金部分，雖聲請供擔保為假執行之宣告 ，惟此部分並非給付訴訟，無從為假執行，故其假執行之聲 請於法未合，應併予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本 院斟酌後，認為均不足以影響本件判決結果，自無逐一論駁 之必要，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項。中 華 民 國 103 年 10 月 14 日
民事第四庭 法 官 陳蒨儀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 10 月 14 日
書記官 謝淑芬
附圖：新北市新店地政事務所102年11月25日土地複丈成果圖。