臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第5131號
原 告 陳同實業股份有限公司
法定代理人 陳同
訴訟代理人 葉大殷律師
李立普律師
複 代理人 李宗霖律師
被 告 林施寶
林協益
兼上二人共
同訴訟代理
人 林清雄
上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國103 年10月13日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰陸拾萬元，及自民國一百零二年十一月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾叁萬元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹佰陸拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由
一、原告公司起訴主張：坐落於臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭394 土地）所有權人原登記為被告林施 寶、林協益共有，權利範圍各為1/2 ；坐落於臺北市○○區 ○○段○○段000 地號（下稱系爭397 土地）土地所有權人 原登記為被告林清雄、林協益共有，權利範圍各為1/2 ，兩 造於民國100 年1 月27日簽訂意向書，被告同意將系爭394 、397 土地出售予原告公司而成立買賣預約，再於同年3 月 1 日在原告公司公司址處，由原告公司開立面額為新臺幣（ 下同）1,600,000 元之支票作為定金交（下稱系爭定金）予 被告，嗣後再行協商系爭394、397土地交付、移轉所有權登 記時期、價金之給付等履行契約必要條件。原告公司於同年 3 月間請求被告至訴外人新光建築經理股份有限公司（下稱 新光公司）討論前述事項，惟被告因前揭必要條件與原告公 司未能達成合意，致使系爭394、397土地買賣契約未能簽署 。嗣後原告公司於100 年4 月28日出具承諾書予被告，約定 被告有權另覓開發商出售系爭394、397土地，出售後須將定 金返還。詎被告林清雄竟於100 年5 月26日寄發存證信函予 原告公司，要求應於100 年6 月26日前告知是否簽訂買賣契 約並辦理所有權移轉登記，否則即不得請求返還價金，惟因 兩造對於系爭394、397土地買賣之付款方式、稅負、點交及
違約等必要之點尚未達成合意，且因非可歸責於原告公司之 事由而無法簽訂買賣契約，原告公司遂於同年6 月7 日通知 被告林清雄，並聲明系爭394、397土地如出售第三人，被告 應將系爭定金返還，而系爭394、397土地業已於101 年3 月 15日出售予訴外人陳振龍，被告卻仍未返還系爭定金，為此 ，爰依民法第294 條第3 或第4 款、第179 條規定，請求被 告返還系爭定金。並聲明：如主文所示。
二、被告則以：系爭394、397土地乃係經由訴外人王榮順居間介 紹，被告旋於100 年1 月27日至原告公司洽談土地買賣交易 ，原告公司願以每坪1,120,000 元購買，及同意買賣交易方 式採履約保證方式為之，並於同日簽署意向書（下稱系爭意 向書），又於同年2 月28日簽署定金契約，由原告公司交付 30,000 元予被告；後因被告認30,000 元不足作為定金，將 30,000 元返還予被告，再由原告公司交付1,600,000元予被 告作為系爭買賣之定金。嗣後於100 年3 月上旬被告接獲原 告公司通知簽約，而前往原告公司，原告公司卻提出新光公 司之不動產買賣契約及不動產買賣價金信託契約，實與兩造 前揭合意以履約保證方式有違；後於101 年3 月下旬再次接 獲原告公司通知前往新光公司簽約，然原告公司卻僅由訴外 人即原告公司經理林月琴為代表，又提出前揭不動產買賣價 金信託契約，與原告公司承諾之履約保證方式有異；原告公 司嗣後於100 年4 月28日自行出具承諾書部分，並未經被告 同意，而僅為原告公司自行決定為之，自不得依此請求返還 系爭定金；由於訴外人新光商業銀行無法貸足原告公司所需 之金額，且被告收受系爭定金又已近三個月，卻仍未完成簽 訂契約及移轉所有權之意思，為使系爭394、397土地買賣關 係早日確定，被告於100 年5 月26日郵寄存證信函予原告公 司，請求原告公司限期簽約，否則沒收系爭定金，而系爭39 4 、397 土地買賣契約未簽署乃係因銀行放款風險及限縮政 策壓力下，拒絕原告公司承貸成數所致，顯然因可歸責於付 定金當事人事由，致不能履行，依民法第249 條第2 款規定 被告無庸返還系爭定金等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假 執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免 為假執行。
三、首查，以下為兩造不爭執事實
㈠系爭394 土地所有權人原登記為被告林施寶、林協益共有， 權利範圍各為1/2；系爭397土地土地所有權人原登記為被告 林清雄、林協益共有，權利範圍各為1/2 。系爭394、397土 地業於101 年11月20日以買賣為登記原因，移轉所有權登記 予陳振龍。
㈡原告於100 年1 月27日簽立系爭意向書予被告林施寶，承諾 願以每坪1,120,000 元購買系爭394、397土地，並於100 年 2月14日簽訂系爭394、397土地買賣契約書。 ㈢原告於100 年3 月1 日交付面額為1,600.000 元、支票號碼 為CY0000000 號、到期日為100 年3 月18日之中國信託商業 銀行世府分行發票人為原告之支票予被告林清雄，作為系爭 意向書之定金。
㈣被告林清雄於100 年5 月26日以文山興隆路存證號碼000086 號函催告原告於100 年6 月26日前與被告簽定系爭394、397 土地買賣契約，否則原告不得請求返還定金。
㈤原告於100 年6 月7 日以臺北光復郵局存證號碼000912函覆 被告林清雄上開存證信函。
㈥原告以被告林施寶、林清雄未依約出售系爭394、397土地予 原告認渠等涉犯詐欺罪嫌提出告訴，經臺灣臺北地方法院檢 察署檢察官以102 年度偵字第11404 號為不起訴處分確定（ 下稱系爭刑案）。
四、其次，原告公司主張系爭394、397土地買賣契約未簽署，依 民法第249 條第3 或第4 款、第179 條規定，請求被告返還 系爭定金等情，為被告所否認，是本件應審究為原告公司請 求被告返還系爭定金，是否有據？
㈠按預約乃約定將來成立一定契約之契約，買賣預約，非不得 就標的物及價金之範圍先為確定，但不能因此即認買賣本約 業已成立。又預約義務人如違反其義務時，預約權利人僅得 請求其履行訂立本約，並得請求捐害賠償，或解除預約，不 得逕依預定之本約內容主張權利。本件上訴人出具之定金收 據一紙。既有定期另訂合約及逾期不訂約，將生如何效果之 記載，能否因該收據同時載有買賣標的物及其價金範圍，而 認其非預約而為買賣本約，已非無疑。果屬預約，依上說明 ，被上訴人是否得向上訴人逕行請求辦理系爭土地之所有權 移轉登記及交付土地，亦非無研究餘地；契約有預約與本約 之分。預約係約定將來訂立一定契約之契約，因履行預約而 訂立之契約為本約。其因當事人由他方受有定金，依民法第 二百四十八條規定，視為成立之契約，究為本約抑係預約， 應依其情事解釋當事人之意思定之，不得謂凡有定金之授受 者，即概視為已成立本約。被上訴人於簽立系爭買賣預約時 所交付之定金，係以擔保本約（買賣契約）之成立為目的之 所謂「立約定金」。若本約成立，立約定金即變更為確保契 約之履行為目的，固有民法第249 條規定之適用；本約如未 成立，定金之效力仍應類推適用該條文之規定。本件系爭土 地買賣之本約因兩造就如何交付土地之契約必要點不能合意
，為不可歸責於雙方之事由，致不能成立，亦即預約已不能 履行，被上訴人交付之定金，自有民法第249條第4款規定之 適用（最高法院68年度台上字第3347號、81年度台上字第48 0 號、93年度台上字第441 號判決意旨參照）。 ㈡觀以系爭意向書記載：「立承諾書人：陳同實業股份有限公 司 茲承諾林施寶女士就其台北市○○區○○段○○段000 ○000地號之土地面積242平方公尺，約73.21 坪（實際面積 依地政機關丈量為準），現經雙方協商，本公司願以每坪新 臺幣壹佰壹拾貳萬元購買，于民國一百年二月十四日簽定買 賣契約書。」（見本院卷卷一第54頁），可知原告公司與被 告林施寶於原告公司簽署系爭意向書即100 年1 月27日時已 就系爭394、397土地即買賣標的及買賣價金達成買賣之合意 ，並同意於100 年2 月14日簽署系爭394、397土地之買賣契 約，則堪認原告公司出具系爭意向書時，雖就土地標地、買 賣價金等與被告林施寶達成合意，然兩造仍須就其他契約必 要之點如付款方式等另行協商後再於100 年2 月14日簽訂契 約，揆諸前揭說明，原告公司與被告林施寶間僅成立系爭39 4、397土地買賣之預約，尚不能遽以被告已收受系爭定金， 即認系爭394、397土地買賣本約已成立；又系爭意向書承諾 之對象雖為被告林施寶，然被告訴訟代理人兼被告林清雄於 本院審理時已稱系爭394、397土地均由其代表與原告公司洽 談等語（見本院卷卷一第107 頁背面），及衡以系爭394 土 地之共有人為林施寶、林協益、系爭397 土地之共有人為林 清雄、林協益，且被告林施寶為被告林協益及林清雄之母親 ，衡情被告林施寶以被告林清雄、林協益之母親代表與原告 公司洽談，亦未悖於常情。再者，系爭意向書雖僅記載為向 被告林施寶購買系爭394、397土地，然系爭394、397土地所 有權人既均非僅有被告林協益、林清雄，而被告林施寶、林 清雄又係系爭394、397土地分別共有人，被告林清雄即屬受 被告林施寶、林協益委託處理系爭394、397土地買賣事宜之 人，據此足認與原告公司達成系爭394、397土地買賣預約之 人為被告3 人。
㈢再觀以原證2 之系爭支票及收據（下稱系爭收據），其上記 載「茲收到陳同實業股份有限公司支付臺北市○○區○○段 ○○段000○000地號土地款，新台幣壹佰陸拾萬元正」、「 簽收人林清雄（代收）」、「中華民國100 年3 月1 日」（ 見本院卷卷一第16頁），是系爭收據雖記載為原告公司支付 系爭394、397土地之土地款，而非定金，然依前揭系爭意向 書所載，兩造本應於100 年2 月14日前簽訂系爭394、397土 地買賣契約，惟迄林清雄收受系爭支票時，兩造尚未簽署系
爭394、397土地之買賣契約，再據被告林清雄於本院審理時 陳稱：100 年2 月28日原告公司有交付30,000元訂金，後因 伊母親即被告林施寶認為30,000元到底是買還是不買，隔天 伊就把30,000元交還原告公司，之後原告公司說以價金2%-3 % 作為定金，100 年3 月初再前往原告公司洽談不動產買買 契約簽訂事宜（見本院卷卷一第155 頁），顯然兩造在約定 簽署買賣契約日即100 年2 月14日前既未完成簽署系爭394、 397 土地買賣契約，被告即得依系爭意向書之約定向原告公 司請求簽署系爭394、397土地買賣契約，詎被告卻未要求簽 約反要求由原告公司先行支付系爭支票予被告，兩造再另行 協商簽約事宜，揆諸前揭說明，足見系爭支票乃係為擔保簽 訂系爭394、397土地買賣契約之立約定金，足認被告於收受 系爭支票時已同意延長系爭意向書內兩造約定簽署系爭394 、397土地買賣契約之期間。
㈣又依證人即被告公司負責人陳同於本院審理時證稱：100 年 1 月間因王榮順居間購買系爭系爭394、397土地，伊是與被 告林清雄洽談，當時簽了系爭意向書給被告，簽署系爭意向 書時已談定每坪金額、標的物、履約保證，一般買賣過程約 1 個月可以完成，但被告說希望作履約保證，伊有同意作履 約保證，所以我們找了新光公司來作履約保證，新光公司提 出買賣契約、買賣履約保證契約，價金信託也是履約保證一 種，本來應該要在100 年2 月14日完成簽約但被告有意見， 契約就放在新光公司，之後洽談過程伊沒有參與，後來一直 無法簽約等語（見本院卷卷一第163 頁至第166 頁），核與 證人即被告林清雄於本院審理時證稱：簽署系爭意向書時已 就土地價額、履約保證達成協議，嗣後因新光公司所提出之 契約為價金信託不是履約保證而沒有簽署等語（見本院卷卷 二第32頁至第33頁）大致相符，足見被告林清雄與證人陳同 已就買賣標的物、土地單價及履約保證達成合意，並同意另 行簽署系爭394、397土地買賣契約，嗣後係因兩造就系爭39 4、397土地買賣價金應辦理價金信託抑或履約保證而無法簽 署買賣契約。
㈤承上，系爭394、397土地買賣契約無法簽署肇因於價金信託 是否為兩造約定之履約保證，依證人林清雄於本院審理時證 稱：價金履約保證要有建築經理公司、地政士，就是要有公 正第三者監督付款，價金信託就是銀行等語（見本院卷卷二 第33頁），及證人陳同於本院審理證稱：只要建經公司保障 伊能順利拿到產權，賣方也希望買賣後可以去得足額價金， 伊對建經公司契約不會有意見，建經公司是銀行成立等語（ 見本院卷卷一第164 頁背面），可認原告公司代表人與被告
林清雄洽談時就履約保證均認知即為建築經理公司監督付款 ，亦即由買賣價金匯入建築經理公司即第三者專用帳戶，再 付款予賣方；又參以內政部103 年8 月20日內授中辦地字第 0000000000號函說明二略為：「…建商所提供之預售屋買賣 定型化契約，自應規定載明5 種履約保證方式及條款內容， 俾使消費者瞭解並選擇是否簽約，其5 種履約保證方式為不 動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶保證 、公會連帶保證。而「價金信託」係為上開履約保證機制之 一，其意義為由賣方與受託金融機構簽訂信託契約，委由受 託機構於信託存續期間，按信託契約約定辦理工程款交付、 繳納各項稅費等資金控管，以達專款專用之目的。至成屋買 賣履約保證本部並無規範，一併說明。」等語（見本院卷卷 一第249 頁），是由前揭內政部函文可知，價金信託為履約 保證之一種，方式為透過委託之金融機構依信託契約辦理專 款專用；再佐之被告所提出新光公司不動產買賣價金信託契 約（下稱系爭價金信託契約，見本院卷卷一第62頁至第65頁 ），第 3條付款約定第1 項為每期買賣價金甲方即買方應以 匯款方式匯入雙方指定之新光公司價金信託專戶並保留匯款 單據以茲憑證、第2 項為雙方同意新光公司委託楊明煌地政 士辦理房地產移轉設定登記事宜、第3項則約定分3期付款由 買方匯入新光公司價金信託帳戶，是由前揭系爭價金信託契 約約定內容可知，原告公司擬委託新光公司為價金信託之受 託機構，以監督系爭394、397土地買賣價金之給付，且亦約 定系爭394、397土地產權之移轉設定登記均委由地政士辦理 ，是以系爭價金信託契約雖名為價金信託，仍屬履約保證之 一種，且亦符合被告林清雄所稱之建築經理公司監督付款及 委託地政士辦理之要件，故而原告公司既已委由新光公司擔 任受託機構，且於100年3月間2次與被告林清雄洽談簽署不 動產買賣及價金信託契約，堪認原告公司確實已依系爭意向 書之約定履行，亦即兩造未簽署系爭394、397土地買賣契約 即本約，應認非可歸責於原告公司之事由。
㈥再者，依新光公司102 年6 月19日新建業字第00000000號函 說明二記載「就旨揭土地買賣交易安全事宜，貴我雙方及地 主所委任之地政士雖曾於民國100 年約3 月間於本公司就相 關契約進行討論；惟因買賣雙方無法就契約內容達成共識， 本案並未完成交易安全契約之簽訂，故無交易安全契約影本 可供貴公司轉呈法院。」（見本院卷卷一第17頁），是由新 光公司函文可知兩造未簽署系爭394、397土地買賣交易安全 契約乃因契約內容未達成共識，而被告林清雄亦辯稱價金信 託並非履約保證，兩者有異等語，然依內政部前揭函文所示
價金信託為履約保證之一種，顯然被告林清雄恐因其誤解價 金信託非屬履約保證，且未仔細審閱系爭價金信託契約，以 致誤認原告公司未依預約約定提出履約保證之付款方式，拒 絕簽約，是尚難認可歸責於被告之事由而未履行簽署本約之 義務。
㈦至被告雖於100 年5 月26日以文山興隆路存證號碼000086號 存證信函通知原告公司應於100 年6 月26日前告知賣方是否 簽訂買賣契約，否則不得請求退還系爭定金云云，承前，原 告公司既已於100 年3 月間依預約約定委由新光公司提出不 動產買賣契約及系爭價金信託契約，即無從認有違反預約之 情，因此，被告自無從依民法第249 條第3 款規定沒收系爭 定金；況原告公司亦於同年6 月7 日以台北光復郵局存證信 函000912號存證信函通知被告系爭394、397土地買賣契約無 法簽署並非可歸責於原告之事由，且依原告公司於100 年4 月28日出具之承諾書，兩造同意延期至101 年3 月31日簽訂 合約等語（見本院卷卷一第21頁至第22頁），前揭函文亦經 被告林清雄收受，惟被告林清雄收受後卻未就原告公司之主 張予以駁斥，是以，被告林清雄是否有同意延期議。 ㈧綜上，系爭394、397土地買賣契約即本約既因非可歸責於兩 造之事由，且系爭394、397土地又已於101 年11月20日以買 賣為登記原因，移轉所有權登記予陳振龍，而不能履行，揆 諸前揭說明，原告公司主張類推適用民法第294 條第4 款之 規定，請求被告返還系爭定金，為有理由。按給付無確定期 限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付 ，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀 ，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與 催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債 權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項 、第233 條第1 項前段分別定有明文。又應付利息之債務， 其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，亦為同 法第203 條所明定。本件原告起訴請求返還系爭定金，為無 確定期限、無從另為約定利率之債務，是原告自得依上開規 定請求被告自起訴狀繕本送達翌日即自102 年11月15日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息。
五、綜上，原告主張類推民法第249 條第4 款規定，請求被告 返還系爭定金，及起訴狀繕本送達翌日即自102 年11月15日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予 准許。又兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執 行，經核尚無不合，茲酌定相當之擔保金額准許之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均
與本件判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條、 390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 103 年 10 月 28 日
民事第四庭 法 官 林玉蕙
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 10 月 28 日
書記官 洪婉菁
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