臺灣臺北地方法院民事判決 101年度重訴字第183號
原 告
即反訴被告 曲延昭
訴訟代理人 閻小蓮律師
被 告
即反訴原告 徐恒功
訴訟代理人 李孟融律師
黃靜嘉律師
複代理人 張全成律師
上列當事人間請求交付不動產事件，本院於中華民國一百零三年
九月五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告於原告給付新臺幣貳佰玖拾伍萬陸仟貳佰壹拾參元同時，被告應將坐落於臺北市信義區吳興段二小段716-12，面積六六七平方公尺，權利範圍10000分之735之土地、及其上建物即門牌臺北市○○街000巷00○0號房屋、門牌臺北市○○街000巷00○0號地下編號18號停車位交付予原告。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一項於原告以新臺幣陸佰貳拾玖萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告於假執行程序實施前，以新臺幣壹仟捌佰捌拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本訴訴訟費用由被告負擔百分之八十五，餘由原告負擔。原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者 ，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有 明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連 關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩 者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所 主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標 的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標 的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法 律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標 的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間 有牽連關係。經查，本件原告即反訴被告以買賣契約之法律
關係為據，起訴請求被告即反訴原告交付不動產，被告則於 101年10月31日具狀提起反訴依民法第259條規定，請求反訴 被告返還不動產。經核反訴與本訴主要爭點均係基於雙方間 之不動產買賣契約所生之爭執，且本訴與反訴間之攻擊防禦 方法具有相關連性，揆諸前開規定，其反訴自屬合法，合先 敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告於起訴時訴之聲明為：1 、被告應將坐落於臺北市○○區○○段○○段地號716-12， 面積667平方公尺，權利範圍10000分之735土地及其上建物 ，亦即門牌號碼臺北市○○街000巷00○0號一樓房屋、臺北 市○○街000巷00○0號地下點交原告使用。2、被告應依照 不動產買賣契約書所附不動產標的現況說明書第6項記載， 交付臺北市○○街000巷00○0號一樓空地使用分管協議予原 告，如不能交付上開分管協議，應減少價金新臺幣（下同） 365萬元，及自聲請調解日起至清償日止按年息年息5％計算 之利息。或依鈞院委託估價師鑑定金額減少價金，及自聲請 調解日起至清償日止按年息5％計算之利息。嗣於民國101年 4月2日言詞辯論期日中以言詞撤回第2項關於「或依鈞院委 託估價師鑑定金額減少價金，及自聲請調解日起至清償日止 按年息5％計算之利息」部分。復於102年8月8日以書狀變更 訴之聲明為：先位聲明：1、被告應將坐落於臺北市信義區 吳興段二小段716-12，面積667平方公尺，權利範圍10000分 之735之土地、及其上建物即門牌臺北市○○街000巷00○0 號房屋、門牌臺北市○○街000巷00○0號地下編號18停車位 交付原告。2、被告應減少價金2,849,118元，及自100年10 月1日起至交付第一項房地時止，給付原告每日按買賣總價 款1,888萬元之千分之零點三計算之違約金。3、第一、二項 之請求，原告願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：（一） 被告應給付原告15,253,328元，及自聲請調解狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（二） 原告願供擔保，請准宣告假執行。經核上開變更均係本於同 一買賣契約之請求，且係擴張或減縮應受判決事項之聲明， 依前揭規定，本院自應予以准許，併予敘明。
乙、實體方面
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：
（一）民國100年7月21日原告經由21世紀不動產信義101加盟店 （下稱21世紀信義加盟店）營業員劉苪伶、劉淑珠仲介，
委由代理人陳美州予被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系 爭不動產買賣契約，本院卷一第4至7頁），買賣標的為臺 北市信義區○○街000巷00○0號（包含1樓露臺空地約定 使用，下稱系爭不動產）、38之1號地下及編號18號停車 位，總金額1,888萬元整。同年9月2日買賣雙方依約定至 21世紀信義加盟店辦理點交手續。被告提出乙紙訂購「世 貿麗景」E棟壹樓「屋頂及ㄧ樓空地使用權同意書」（下 稱系爭使用權同意書，本院卷一第9頁），充作契約書「 不動產標的現狀說明書」第6項之「分管協議」。原告代 理人陳美州認為系爭使用權同意書與本標的地址「世貿麗 景」D棟壹樓不同，且是被告同意自己之文書，非契約書 所稱之「分管協議」。鑑於「分管協議」與本買賣標的價 值和使用功能息息相關（被告於一樓空地增建20坪及將衛 浴設備改建戶外），原告代理人陳美州當場提出異議，為 確保權利免於受損，乃保留尾款3,626,672元整，行使同 時履行抗辯權。100年9月8日本見買賣案承辦地政士鄭東 源，以存證信函分別通知買賣雙方、21世紀信義加盟店， 催促買賣雙方儘速履行點交；並告知點交程序未完成前， 將留置保管權狀正本、買方尾款本票正本等文件。原告即 再電21世紀信義加盟店營業員劉苪伶、劉淑珠催促被告點 交分管協議，或依照民法第359條洽談減少價金事宜，惟 均未獲回應。
（二）同年9月21日原告收到被告委託之律師函，內容稱原告違 約，並強調「台端（指原告）一再爭執本人（指被告）應 提出系爭標的一樓法定空地之分管契約（應為分管協議） ，姑且不論交付分管契約並非屬本契約之特約記載事項， 本人並無義務予以交付，但本人為圓滿處理本件爭議，故 本人亦依台端之要求提出分管契約予台端，然台端至今未 付清尾款，故台端顯已違反本契約第2條第2項之規定，而 構成違約」。同年月22日原告以存證信函通知被告，依照 【不動產經紀業管理條例】第24條後段規定：「不動產說 明書視為買賣契約之一部份」，復依契約書文件「不動產 標的現況說明書」第6項約定，被告必需點交本買賣標的 「分管協議」，被告不予回應。原告遂於100年10月20日 向鈞院提出民事聲請狀聲請調解，被告拒不出席，至調解 不成立（本院卷一第8頁）。另查21世紀信義加盟店提供 之銷售物件資料表（本院卷一第16頁）、刊登於591房屋 交易網頁之本買賣標的照片（本院卷一第17至21頁），及 原告拍攝之本買賣標的照片（本院卷一第22、23頁），顯 示本買賣標的部分建物（起居室、廚房、廁所等），係被
告自行於38之6號一樓共用部分之露臺空地上增建。被告 自始即稱增建部分擁有分管協議，100年7月21日雙方簽訂 不動產買賣契約書，被告仍稱擁有分管協議。原告代理人 陳美州亦迭次經由仲介催促被告提示分管協議，惟被告卻 以系爭使用權同意書權充分管協議，原告被迫保留尾款， 行使同時履行抗辯權，並促請21世紀信義加盟店試行按照 民法第359條以減少價金方式調解，被告不接受，甚至辯 稱「分管協議並非屬本契約之特約記載事項，並無義務予 以交付」。又原告於100年9月間獲悉，毗鄰本件買賣標的 （吳興街二小段716-12地號）之吳興街二小段717、717-1 地號係國防部經管土地，100年7月27日申請拆除執照，8 月25日複丈發現本件買賣標的土地，涉有侵占吳興段717 地號土地，經向松山地政事務所查詢，獲告知吳興段716- 12地號與717地號，相接部分長約50公尺，侵占面積30至 50公分不等。此部分產權涉有紛爭，原告亦未被告知。綜 上，本件買賣標的總價金包含被告自行於一樓空地增建部 分20坪（68平方公尺），被告無法點交一樓共用露臺空地 分管協議，該部分及不得獨立使用供作專有部分。換言之 ，該增建部分隨時可能被拆除，屆時原告尚須支付拆除費 用，因此該部分價款必需於總價款中扣除。況被告無法提 出分管協議，亦違反不動產買賣契約書第7條規定，應賠 償原告每日總價金千分之零點三違約金。
（三）原告得主張減少價金之數額：
ꆼ系爭標的物有瑕疵，一樓空地增建物如無分管協議得減少 之價金，原告僅請求減少260萬元。原告主張依據實務意 見(詳原告102年8月8日辯論意旨狀第3頁說明)，應參酌市 價，依空地及增建物面積與總建物面積之價值，依交易行 情比例計算，方屬公允。鈞院委託之誠正海峽兩岸不動產 估價師鑑定估價報告及被告皆認為增建部分做為出租之方 式利用，而以租金行情做為計算基準，顯然過低，即有違 誤。本件交易後，標的物之樓上即○○街000巷00○0號二 樓（無空地及地下室），於相近之時期101年6月出售，買 賣價金含機械式停車位為1,150萬元（本院卷二第62至67 頁），該二樓建物登記面積56.54平方公尺，總價金扣除 車位100萬元後每坪單價約61萬元。又同地段位於600巷19 年屋齡之電梯大樓近期交易單價亦有每坪66.4萬元（本院 卷二第68、69頁）。均可為本件如無分管協議減少價金計 算之參考。本標的之主建物、附屬建物合計面積141.16平 方公尺，系爭空地上增建物面積43平方公尺，增建物價值 若依市場慣例以平均市價之一半約30萬元計算，應有390
萬元。縱以市價三分之一之行情計算，亦有260萬元。何 況尚有拆除及重建廚衛設備（再移回主建物內）費用損失 尚未計入。
ꆼ依系爭買賣契約書第6條第2項、第3項約定：「本買賣標 的物為點交前，如有…天災地變及其他不可抗力之事故毀 損滅失，賣方應負責排除或修復，…俾使買方完整取得。 」「本買賣不動產未點交前，其室內…等定著物，移交前 增築部分，…依原狀移交買方」。本件標的物點交前，於 101年6月12日全台豪大雨（當日台北市府於上午10時宣佈 即時停班停課），因被告用磚塊堵住排水孔致屋內裝潢淹 水受損，依鑑定結果，木製地板樓梯櫥櫃水損金額：194, 118元，拆除打掃搬運費：45,000元，消毒費用：10,000 元，共計249,118元（詳誠正海峽兩岸不動產估價師事務 所估價報告），原告無意見。原告有權行使同時履行抗辯 ，並主張減少有瑕疵部分之金額共計2,849,118元（計算 式：2,600,000元＋249,118元＝2,849,118元）。 （四）對於不動產估價報告之意見：
1、按鑑定僅為一種調查證據方法，法院仍應踐行調查證據之 程序，依自由心證為判斷事實真偽之依據（參最高法院98 年台上字第632號判決意指）。又買受人請求減少之價金 數額，應依同品質物品之「市場價值」與系爭瑕疵物之買 賣價金並其滅失後之實際價格相比較，以為計算之基準。 …是以法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應 先調查買賣當時之「市價」與買賣價金是否相當，方能為 適當之裁量（參最高法院86年台上字第1615號裁判意旨） 。
2、原告主張被告在交易過程中從未交付有效之分管協議，分 管協議關係本買賣標的整體價值和使用功能。系爭買賣標 的物如無分管協議，原告得受有損失減少價金之範圍，是 全部標的物之整體價值。原告以高於樓上住戶之總價金1, 888萬元買受一樓，就是希望能享有一樓空地之約定專用 ，本件空地增建物內建有廚衛設備，固得為室內建物之方 式使用，但如佔用走道恐遭拆除，亦屬瑕疵給付，而得減 少價金。如無分管協議，增建物無法約定專用時，應扣除 之瑕疵部分損害價值，原告主張依據上述實務意見，自應 參酌市價，依空地及增建物面積與總建物面積之價值，依 交易行情比例計算，方屬公允。鑑定估價報告書純以增建 部分作為出租之方式利用，以租金行情做為計算基準，而 謂無分管契約得減少價金67萬元，即有違誤。 3、本件交易後，標的物之樓上即○○街000巷00○0號2樓（
無空地及地下室）於相近之時期101年6月出售，買賣價金 含機械式停車位為1,150萬元（本院卷二第67至67頁）， 該二樓建物登記面積為56.54平方公尺，總價金扣除車位 100萬元後每坪單價約61萬元。又同地段位於600巷19年屋 齡之電梯大樓近期交易單價亦有每坪66.4萬元（本院卷二 第68、69頁）。均可為本件如無分管協議減少價金計算之 參考。本件標的之主建物、附屬建物合計面積141.16平方 公尺，系爭空地上增建物面積43平方公尺，增建物價值若 依市場慣例以平均市價之一半約30萬元計算，應有390萬 元，縱以市價三分之一之行情計算，亦有260萬元。何況 尚有拆除及重建廚衛設備（再移回建物內）費用損失尚未 計入。
4、本鑑價結果既欲做為原告得減少價金之參考，裝潢水損共 計249,118元部分，原告無意見。增建物部分如無法約定 專用，原告主張應依交易市場行情斟酌增建物本身之實際 價值，及一樓空地整理標的物之重要性作為依據重為估算 ，以為鈞院審酌原告請求是否有理由之依據。
（五）倘鈞院認為系爭不動產買賣契約被告即有權解除且已合法 行使解除權，被告亦不得沒收全部已繳交之價金15,253,3 28元，請求鈞院依職權酌減至零。被告應依法回復原狀， 返還不當得利15,253,328元及依5%計算之利息。按約定之 違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條 定有明文。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法 院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相 當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害 情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照 債權人所受利益減少其數額（參最高法院49年台上字807 號判例要旨）。依系爭不動產買賣契約第7條第3點約定: 「買方若有遲延給付之情形，應賠償賣方每日按買賣總價 款千分之零點三計算之違約金。如買方毀約不買或有其他 違約情事時，賣方於解除本契約後得沒收買方已給付之全 部款項，惟已過戶於買方名下之產權及移交買方使用之不 動產，買方應即無條件返還賣方」，可知系爭不動產買賣 契約約定「按已給買賣價款每日千分之壹計算之違約金」 ，係依違約之日數而與日俱增，並非預定一定之損害賠償 總額，反訴原告主張沒收反訴被告已給付之全部款項，性 質上已變更為違約金性質，應係懲罰性違約金。又違約金 乃當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損 害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的，是以，民法 第252條規定不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，
自均有其適用。本件買賣標的物總價金，自簽約後至不動 產估價時止，不降反增值，反訴原告並未受有交易價值損 害，另被告並未舉證其損害種類數額，亦不得沒收全部價 金抵充損害賠償違約金，基於反訴被告自始無拒絕履約之 意，已行使同時履行抗辯權，不負給付遲延責任，無任何 過失可言，不論是懲罰性抑為損害賠償性質之違約金，被 告皆無權收取。請求鈞院依職權核減為零，被告不得沒收 原告全部已繳交之價金15,253,328元。按契約解除後應回 復原狀，被告無受領之法律上原因，故原告依民法第179 條、259條規定，備位請求被告返還原告已給付之價金 15,253,328元及依5%計算之利息，應屬有據。（六）綜上所陳，原告先位聲明主張被告解除系爭不動產買賣契 約不合法，兩造買賣關係存在，請求被告依據系爭不動產 買賣契約交付本件買賣標的物予原告，且因所移轉之標的 物有一樓空地增建物不能合法使用及點交前室內裝潢受有 水災損害等瑕疵，爰依據瑕疵擔保及不完全給付之債務不 履行責任等規定，請求減少價金2,849,118元，原告減少 價金之請求業已合法通知被告，並已備妥價金尾款 777,554元願交付被告受領；及被告因遲延交屋應自催告 期滿之翌日即100年10月1日起，每日按買賣總價款1,888 萬元之千分之零點三計算之違約金賠償原告，原告乃適法 行使權利，所請為有理由，應予准許。倘若鈞院認原告先 位聲明無理由，被告已解除系爭不動產買賣契約，則備位 聲明原告主張依據民法第259條、第179條，被告應回復原 狀，返還不當得利15,253,328元及自聲請調解狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。系 爭買賣標的物確實有瑕疵，被告無故不交付有效之分管協 議，又拒絕協商減價事宜，被告有可歸責之事由，致兩造 無法順利履約完成交屋，其解約不合法，不得請求遲延利 息、違約金、返還無因管理支出之費用，亦不得主張沒收 原告已付之全部價金15,253,328元，被告即反訴原告之請 求全無理由，不應准許。原告願以減價方式完成交易並提 供價金尾款交付被告，所請皆適法行使權利，應予准許。 狀祈鈞院依客觀事實，公平正義理念，權利社會化之基本 內涵，及反訴原告有違誠信原則等情而為判斷。先位聲明 ：（一）被告應將坐落台北市○○區○○段○○段地號 716-12，面積667平方公尺，權利範圍10000分之735土地 ，及其上建物即門牌台北市○○街000巷00○0號房屋、門 牌台北市○○街000巷00○0號地下編號18號停車位交付原 告。（二）被告應減少價金2,849,118元，及自100年10月
1日起至交付第一項房地時止，給付原告每日按買賣總價 款1,888萬元之千分之零點三計算之違約金。（三）第一 、二項之請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。備位聲 明：（一）被告應給付原告15,253,328元，及自聲請調解 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算 之利息。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。（七）對被告抗辯之陳述：
1、買賣標的吳興街38之6號一樓空地為全體區分所有權人所 共有，被告自始即稱擁有該一樓空地分管協議及單獨使用 權，迭經催促提示相關資料，均推稱找尋中。100年9月2 日辦理點交，被告卻交付系爭使用權同意書（本院卷一第 9頁）影本權充分管協議。因該同意書僅被告簽名，且與 買賣標的地址不同，原告被迫保留尾款，行使同時履行抗 辯權。直至101年10月19日被告始以證據方式提出82年5月 11日「房屋預定買賣契約書（內含屋頂及一樓空地使用權 同意書）」（本院卷一第90至118頁）。次查本件不動產 買賣契約書備註欄第1點載明：「出售標的之建物有增建 ，賣方對增建部分之權利義務應併同移轉與買方，…」（ 本院卷一第4頁）。不動產標的現況說明書第6項載明：「 是否有其他分管協議（需檢附資料）」備註說明：「勾是 ，但未檢附原因：請洽管委會」（本院卷一第6頁）。經 詢問世貿麗景社區管委會，告知僅有「住戶公約」並無「 分管協議」。是以，被告對增建部分土地使用權源，確有 疑義。查無分管協議，與買賣契約所附不動產標的現況說 明書第6項所載有違背。再查系爭使用權同意書（本院卷 一第9頁）約定：「一樓空地除公共庭園、走道外、圍牆 內之空地，依約定屬於第一層所有權人使用管理」。依該 字句標點符號觀之，公共庭園、走道外、圍牆內之空地並 非屬第一層所有權人使用管理。另觀86年10月1日被告與 詠隆建設有限公司簽署之D戶交屋協議書第5點：「甲方同 意本大樓屋頂平日自由頂樓所有權人使用及維護管理」， 卻未記載一樓空地由第一層所有權人使用及管理（本院卷 一第48頁反面）。證明一樓空地非屬被告使用及管理。再 查100年12月18日「世貿麗景社區第18屆區分所有權人大 會」會議紀錄（本院卷一第35頁），所有權人提案要求原 告讓出一樓空地為社區所有，證明一樓空地非屬被告使用 及管理。末查本件不動產買賣契約書第6條第2項、第3項 規定（本院卷一第4頁反至第5頁）：「本買賣標的物未點 交前，如有…天災地變及其他不可抗力之事故毀損滅失， 賣方應負責排除或修復，…俾使買方完整取得。」「本買
賣不動產未點交前，其室內…等定著物，移交前增築部分 ，…依原狀移交買方。」101年6月12日臺北市水災，因被 告以磚塊堵住排水孔，造成屋內淹水。據世貿麗景社區管 理員告知，目前木製櫥櫃等定著物已損壞不堪使用，並發 出臭味。原告雖未親睹，但合理認為買賣摽的物價值已有 滅損。綜上所述，被告無增建部分土地使用權源之有效分 管協議，以及買賣標的物木製定著物價值滅損，按照民法 第349條、第354條第1項規定，被告應負買賣標的權利及 物的瑕疵擔保責任。
2、被告給付之標的物確實具有瑕疵：
ꆼ按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所 有權之義務，權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義 務。如因其權力而得占有一定之物者，並負交付其物之義 務；出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不 得主張任何權利；又對於買受人應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕 疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵； 民法第348條、349條、354條第1項定有明文。所謂物之瑕 疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依 當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具 備者即為有瑕疵。其以公寓大廈之部分為買賣標的者，其 缺點不問存在於專有部分或共用部分，倘其應具備之價值 、效用或品質因而不具備者均難謂無瑕疵（參最高法院90 年台上字第1460號判決）。又債務人有依債務本旨為給付 之義務，債務人主張其已為完全給付，當尤其負證明之責 （參最高法院77年台上字第1989號判決要旨）。 ꆼ又依據內政部官網公布之成屋買賣契約書範本、成屋買賣 定型化契約應記載及不得記載事項中之「應記載事項」第 九條及第10點均規範：交屋時，「本買賣物倘有使用執照 （正本或影本）、使用現況之分管協議、規約、大樓管理 辦法、停車位使用辦法、使用維護手冊等文件，賣方除應 於訂約時將其情形告知買方或其登記名義人應繼受其有關 之權利義務」。故交付分管協議，雖未明訂於兩造之契約 中，在社會交易行為時仍應視為已有約定，亦屬為被告應 履行之義務，被告亦明知有此交付義務，故表示有分管協 議存在，只是推稱找尋中遲不交付。
ꆼ且依「不動產經紀業管理條例」第24條第2項規定：「前 項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部份」。本件 不動產買賣契約書所附「不動產標的現況說明書」，依法 自應視為兩造買賣契約書之一部份，就契約載明事項不容
事後任意反悔，被告交屋時確有交付分管協議之義務，依 據該「不動產標的現況說明書」第6項約定，清楚載明「 是否有住戶規約（『需檢附』資料）」（被告勾選是）、 「是否有其他分管協議（需『檢附』資料）（被告勾選是 ）：第28項約定：「法定空地是否為自己單獨使用」（勾 選是），足證被告依契約仍「必須檢附」住戶規約或分管 協議（不論何種形式）相關資料以資證明，亦即被告依契 約約定及法律規定，均有義務交付分管協議相關資料義務 ，以擔保系爭不動產無第三人主張權利，並且無滅失或減 少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定 效用之瑕疵，被告確有義務提供內容完整、有效之分管協 議。被告辯稱勾選是，只是單純表達有分管協議存在，契 約未約定需交付分管協議，故非被告契約上義務（詳見被 告爭點整理暨答辯狀第5頁）云云，並不可採。於100年9 月2日點交時被告提出系爭使用權同意書（本院卷一第9頁 ），原告審酌不但與本標的地址「世貿麗景」D棟壹樓不 同，且內容僅被告自己簽署，沒有相對人與契約內文主體 ，此生效與否不明，記載「附件三」字樣文書，形式上顯 然無法認作契約書形式之有效「分管協議」。
ꆼ又同年9月8日被告始經由仲介轉交原告2份由被告及訴外 人楊惠美分別與詠隆建設有限公司（下稱詠隆公司）簽訂 之所謂「交屋協議書」（本院卷一第49、49頁），二份協 議書第5點均約定：「甲方同意本大樓屋頂平日自由頂樓 所有權人使用及維護管理，本大樓地下停車位有獨立產權 ，其門牌附於○○街000巷00○0號地下一樓內」。惟被告 簽署版本「內」字以下空白，其餘各條未記載一樓空地約 定專用，另外第一頁右方空白處增手書兩條款共三行。楊 惠美版本無增手寫條款，第五點「內」字以下則多出下列 文字「平時由有購車位者各自管理使用，…另有關壹樓及 屋頂平臺預售屋買賣合約書之規定處理」。顯示：（1） 二份協議書內容多處不同，足見針對個別住戶之需求而簽 立，非得認定為定型化契約，且二份內容均未記載同意一 樓空地由一樓所有權人專用，被告顯難據此證明一樓空地 約定由一樓專用部分，已得共有人全體同意之事實。（2 ）楊惠美版本提及「依預售買賣合約書之規定處理」，但 合約規定內容究竟是如何處理，原告無從自此一文書得知 ，雖曾向大樓管委會查詢相關住戶規約、合約書或協議書 ，企圖了解事實，但無結果。系爭使用權同意書、二份交 屋協議書非有效之分管協議（理由如上），且被告遲至開 過兩庭後，始於101年10月19日具狀提交完整預售買賣合
約書予鈞院，原告係收受鈞院交付之繕本後才首度知悉內 容。此由被告自認「於雙方交易過程中『提示並欲交付』 被告及其他住戶所有之多份分管協議書」（詳被告101年 10月19日爭點整理暨答辯狀第6頁第4行、102年11月11日 辯論意旨狀第6頁13行），足以證明被告在交易過程中「 只是想要」，實際上並沒有提示交付給原告知悉之事實， 被告一再辯稱交易過程已如實交付分管協議委不足採。 ꆼ被告自認於一樓空地自行增建部分，曾被住戶抗議而拆除 部分之增建物往內縮。圍牆內空地，100年12月18日「世 貿麗景社區第18屆區分所有權人大會」會議紀錄記載：有 住戶提案討論「曲先生屋後防火巷希望貴戶能讓出為社區 所有」（本院卷一第35頁），讓原告更加深原有疑慮。該 空地如為防火巷或走道，自不能約定一樓所有權人專用， 增建物有拆除之危險，足證分管協議之重要性。依前述說 明，被告應交付有效之分管協議，以證明約定專用權之存 在及範圍，證明其給付標的物無瑕疵。
ꆼ依被證三房屋預定買賣契約書附件三記載：「一樓空地除 公共庭園、走道外、圍牆內之空地，依約定屬於第一層所 有權人使用管理」。被告據以主張系爭空地上增建物有分 管協議，可約定由原告專用，顯亦不可採，理由如下： ꆼ依該同意書內容，圍牆內之空地，如屬公共庭園、走道， 原不屬於一樓所有權人使用管理。102年1月8日地政人員 於現場履勘時，明白表示增建物有占用走道，且被告先前 因住戶抗議自行拆除小部分增建物，讓出之空間原為走道 （相關位置請參閱不動產估價報告書附件：松山地政事務 所建物測量成果圖），其餘增建物依同意書亦不得由原告 專用，日後顯有遭檢舉拆除之危險。
ꆼ被告明知圍牆內一樓空地，縱使有約定一樓所有權人專用 ，仍應依空地之使用方式使用管理（詳被告101年10月19 日爭點整理暨答辯狀第2頁），「集合住宅之買賣，經由 建商與各承購商與各承購戶訂明屋頂平臺由頂樓住戶使用 管理者，固非不可認係共有物之分管契約…」。被告援引 該最高法院82年台上字第2284號判決要旨，重點應為下文 「惟屋頂平臺之構造設計有其原有功能，不容任意加蓋建 築物，影響全棟建築物之景觀及全體住戶居住之安全，原 審認上訴人在屋頂平臺加蓋建物，有違平臺原有構造，被 上訴人訴請拆除，為無不合，因而判決上訴人敗訴，其結 果於法洵無違誤」。足證被告明知該空地上增建物，阻斷 走道且伊並非以植栽或造景等之空地之通常使用方式而為 管理使用，影響全棟建築物之景觀及全體住戶之安全，依
被告援引之該實務見解，日後確有遭住戶檢舉拆除之危險 。其辯稱有分管協議，給付無瑕疵云云，顯不足採。 ꆼ被告自承空地乃封閉式空間，除一樓住戶外並無他人可出 入該空間，但否認是其增建物阻斷走道，主張乃建商原始 設計。惟原告調閱使用執照竣工圖中之壹樓平面圖，證明 增建物占用公共庭園（平面圖註記後院、植韓國草）、走 道（與鄰房相鄰保留95公分不等之退縮線）、防火間隔（ 本院卷二第81、82頁），被告擅自封閉空地增建房屋，阻 止他人出入，非建商原始設計。增建物緊連社區圍牆，完 全未留通道（本院卷二第83頁），日後有遭檢舉拆除之危 險，原告擔憂並非平白無據，被告給付標的物確有瑕疵， 洵可認定。被告自承系爭不動產已有書面之分管契約存在 ，則兩造相關權利義務當以該書面約定為主，被告縱有長 期佔用事實，但迭經其他住戶抗議，質疑佔用防火巷，並 非互相容忍未予干涉，自不符成立默示分管契約之要件。 ꆼ被告所提莊碧堯結構技師事務所鑑定報告書(本院卷二第 100至124頁)，經查乃莊技師所為之個人意見，非結構技 師公會出具，內容僅供被告參考「自家住宅」921地震後 安全疑慮，與系爭增建物有無分管協議、有無佔用公共庭 園、走道，有無造成其他住戶、社區安全等問題完全無涉 ，被告自不能據以主張社區區分所有權人大會假設性決議 「若不造成住戶，生命及社區安全即保持現狀」即應予肯 認無礙安全，被告顯難據此證明增建物無原告所述之瑕疵 。
3、原告得行使同時履行抗辯權，並主張減少價金： ꆼ按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保 責任者，買受人得解除其契約，或請求減少價金：因契約 互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己 之給付：又買受人有正當理由，恐第三人主張權利，致失 其買賣契約所得權利之全部或一部者，得拒絕支付價金之 全部或一部，民法第359條前段、264條、368條分別定有 明文；次按買賣契約為雙務有償之債權契約，買受人固有 交付價金之義務，惟出賣人亦有按債務本旨交付買賣標的 物，買受人依民法第264條規定自得拒絕給付價金而有同 時履行抗辯權（參最高法院87台上字第671號判決要旨） 。
ꆼ原告按期繳交買賣價金高達1,500餘萬元，僅剩餘尾款3,6 26,672元，點交當日，被告未依法律及契約履行交付「分 管協議」或相關資料，率而委託律師寄發解約函指「本人 亦依台端之要求提出分管契約予台端」，所稱並非事實，
被告提出之系爭使用權同意書及二份「交屋協議書」非分 管協議（已說明如上）。嗣原告不斷透過仲介，催促被告 履約，寄發存證信函催告，被告均不予置理，原告迫於無 奈依契約及法律規定行使同時履行抗辯權，保留尾款，希 被告儘速提出任何能證明一樓空地增建物日後不會被檢舉 拆除之權利依據，如交付則原告立即付清尾款，如確實沒 有也請出面洽談減價事宜，原告並開立1張14,500,000元 本票，交由主持點交之地政士鄭東源保管，顯示履約誠意 ，原告自始無拒絕給付價金之違約意念。依上開法律規定 及實務見解，被告給付標的物具有瑕疵，原告自得行使同 時履行抗辯權保留尾款並主張減少價金，以維權益。 ꆼ原告得主張減少價金之數額：
ꆼ系爭標的物有瑕疵，一樓空地增建物如無分管協議得減少 之價金，原告僅請求減少260萬元。原告主張依據實務意 見(詳原告102年8月8日辯論意旨狀第3頁說明)，應參酌市 價，依空地及增建物面積與總建物面積之價值，依交易行 情比例計算，方屬公允。鈞院委託之誠正海峽兩岸不動產 估價師鑑定估價報告及被告皆認為增建部分做為出租之方 式利用，而以租金行情做為計算基準，顯然過低，即有違 誤。本件交易後，標的物之樓上即○○街000巷00○0號二
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網