損害賠償
臺灣臺中地方法院(民事),重訴字,102年度,12號
TCDV,102,重訴,12,20141029,1

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臺灣臺中地方法院民事判決       102年度重訴字第12號
原   告 陳明珠
訴訟代理人 林宜慶律師
複 代理人 廖偉成律師
複 代理人 陳興蓉律師
被   告 詹金堆
訴訟代理人 邢建緯律師
複 代理人 施驊陞律師
被   告 群義不動產經紀股份有限公司
法定代理人 林福昌
訴訟代理人 吳紹貴律師
複 代理人 張巧旻律師
上列當事人間損害賠償事件,本院於民國103 年9 月29日言詞辯
論終結,判決如下:
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項:
按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但請求之 基礎事實同一、擴張或縮減應受判決事項之聲明者,不在此 限,民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款分別定有明文。 所謂請求之基礎事實同一,係指變更或追加之訴與原訴之主 要爭點有其共同性,各請求利益之主張在社會生活上可認為 同一或關連,而就原請求之訴訟及證據資料,於審理繼續進 行在相當程度範圍內具有同一性或一體性,得期待於後請求 之審理予以利用,俾先後兩請求得在同一程序中一併解決, 避免重複審理者,即屬之(最高法院90年度臺抗字第2 號裁 定意旨參照)。查本件原告起訴原聲明:「被告詹金堆應 給付原告新臺幣(下同)16,938,164元,及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止,按週年利率百分之5 計算之利息。 被告群義不動產經紀股份有限公司(下稱群義公司)應給付 原告16,938,164元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ,按週年利率百分之5 計算之利息。」,嗣於本件訴訟進行 中,於民國102 年2 月25日以民事變更聲明暨準備書狀變更 其上開聲明為:「壹、先位聲明:被告詹金堆應給付原告 16,938,164元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按 週年利率百分之5 計算之利息。被告群義公司應給付原告 16,938,164元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按 週年利率百分之5 計算之利息。前二項被告中任一被告已



為給付時,其他被告於該給付範圍內同免責任。貳、備位聲 明:被告詹金堆應給付原告8,000,000 元,及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止,按週年利率百分之5 計算之利息 。被告群義公司應給付原告8,000,000 元,及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止,按週年利率百分之5 計算之利息 。前二項被告中任一被告已為給付時,其他被告於該給付 範圍內同免責任。」(見本院卷㈠第81、82頁)。查原告變 更聲明部分,其請求所主張之原因事實,均係原告透過群義 公司仲介,向被告詹金堆購買其所有坐落臺中市○○區○○ 段000 ○0 地號(權利範圍全部)、238 之46地號(權利範 圍69分之1 )土地及其上門牌號碼:臺中市○○區○○○路 ○段000 號建物(建號5951號,權利範圍全部)(下稱系爭 房地),惟被告詹金堆、群義公司均隱瞞系爭房地係凶宅, 致原告陷於錯誤,而買受系爭房地所生之紛爭,二者請求之 基礎事實相同,所援用之訴訟資料亦相同,具有共同性,與 首揭規定相符,應予准許。又原告就備位聲明請求之利息起 算日,於102 年9 月9 日言詞辯論期日,當庭減縮為自102 年2 月26日起算(見本院卷㈠第182 頁背面),核屬縮減應 受判決之事項,亦為法之所許,併予敘明。
乙、實體事項:
壹、原告起訴主張:
一、原告於101 年7 月21日,透過被告群義公司仲介,與被告詹 金堆訂立不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約),以16,8 80,000元之價金,向被告詹金堆買受系爭房地,原告已依約 給付買賣價金,被告詹金堆亦已將系爭房地點交予原告,並 於同年8 月8 日將系爭房地所有權移轉登記予原告。詎料, 原告經由街坊鄰居及其他房屋仲介告知,始得悉系爭房地於 興建時,曾有工人於2 樓上吊自殺,即為一般所稱之「凶宅 」,然被告均隱瞞上情,使原告陷於錯誤,而訂立系爭買賣 契約,故原告依民法第92條第1 項本文規定,兼以起訴狀繕 本之送達,向被告詹金堆為撤銷系爭買賣契約之意思表示。 又依系爭買賣契約第12條第6 項約定:「賣方確認本買賣標 的之主建物及附屬建物內未曾發生非自然身故之情形。嗣後 買方發現所言不實,賣方同意無條件解除契約返還價金回復 原狀。」,是原告依上開約定及民法第354 條第1 項本文、 第359 條前段之規定,解除系爭買賣契約,自得請求被告詹 金堆依上開契約約定及民法第259 條、第260 條之規定,請 求被告返還自原告受領之16,880,000元,及賠償原告因系爭 買賣契約支出之契稅37,188元、印花稅2,697 元、登記規費 1,095 元、謄本費120 元、代書(地政士)代辦費12,000元



、履約保證手續費5,064 元,合計58,164元之損害。而被告 群義公司受原告委託居間系爭房地之買賣,並提供系爭房地 之不動產說明書,其與原告間屬居間契約,依民法第567 條 規定,於訂約事項,有據實報告義務與調查義務,其受僱人 劉馨如負責審核、蔡美葉為調查專員、店主管張榮泰、承辦 人原吳兆偉、薛倩萍、及經辦之不動產經紀人陳彥呈、相關 仲介人員羅巧婷,應就隱匿系爭房地為凶宅之行為,負同一 責任,而被告群義公司因有可歸責之事由不能履行委託契約 ,致原告受損害,依不動產經紀業管理條例第26條第1 項及 民法第227 條規定,應賠償原告買賣價金16,880,000元及原 告因系爭買賣契約支出之契稅37,188元、印花稅2,697 元、 登記規費1,095 元、謄本費120 元、代書( 地政士) 代辦費 12,000元、履約保證手續費5,064 元,合計共16,938,164元 。為此,爰依系爭買賣契約約定、民法第259 條、359 條、 第92條、第179 條規定及債務不履行損害賠償之法律關係, 提起本件訴訟。
二、倘鈞院認本件不符民法第359 條解除契約之規定,然因系爭 房地為凶宅,而具有物之瑕疵,依民法第359 條規定,原告 亦得請求被告詹金堆減少買賣價金8,000,000 元;另依不動 產經紀業管理條例第26條第1 項、民法第227 條規定,請求 被告群義公司賠償8,000,000 元。並聲明㈠先位聲明:①被 告詹金堆應給付原告16,938,164元,及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止,按週年利率百分之5 計算之利息。②被告 群義公司應給付原告16,938,164元,及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止,按週年利率百分之5 計算之利息。③前二 項被告中任一被告已為給付時,其他被告於該給付範圍內同 免責任。④願供擔保,請准予假執行。㈡備位聲明:①被告 詹金堆應給付原告8,000,000 元,及自102 年2 月26日起至 清償日止,按週年利率百分之5 計算之利息。②被告群義公 司應給付原告8,000,000 元,及自102 年2 月26日起至清償 日止,按週年利率百分之5 計算之利息。③前二項被告中任 一被告已為給付時,其他被告於該給付範圍內同免責任。④ 願供擔保,請准予假執行。
三、對被告抗辯之陳述:
㈠系爭房地確實為「凶宅」,說明如下:
⒈系爭房地交屋後,原告原欲將系爭房地出租予訴外人張先生 ,雙方訂約後,因有人將系爭房地為凶宅之事,告知張先生 ,張先生再轉告原告,同時並告知原告凶宅根本無法使用, 要求解除租賃契約。原告至此始發現系爭房地為凶宅,經向 下列之人求證後,確定系爭房地為凶宅無疑:




①原告至臺中市市議員沈佑蓮服務處申訴,經服務人員幫忙詢 問後,確認有工人曾在系爭房地2 樓上吊。
②臺中市北屯區遼寧路水果攤老闆告知原告,93年底天氣很冷 時,系爭房地蓋到2 樓,有工人欠人家錢,故於系爭房地 2 樓上吊自殺。
③臺中市○○區○○路○段00號惠雙房屋之經理告知原告其知 道系爭房地曾有工人上吊自殺之事。
④住在臺中市○○○路000 號之鄰居稱系爭房地曾有工人上吊 自殺。
⑤系爭房地為順天建設股份有限公司(下稱順天建設公司)所 建,該工人於2 樓上吊自殺後,順天建設公司有請人到現場 超渡。
⒉細查臺中市政府警察局第五分局102 年3 月18日中市○○○ ○○○0000000000號函附職務報告暨查訪表,臺中市○○○ 路○段000 號住戶林月華係從95年即於上址從事服飾店業, 然系爭房地發生工人自殺之時間為93年底至94年間,故林月 華表示不知系爭房地發生事故,尚不足證系爭房地確實未發 生過自殺案件。
⒊綜上,原告購買系爭房地後,由欲承租之房客、鄰居、市議 員服務處、附近水果攤老闆,乃至其他房仲業者均直指系爭 房地為凶宅,且依最後證人之指認,加上系爭房地之鄰居從 未表示其所在之房屋為凶宅,應足以特定系爭房地為凶宅。 ㈡被告詹金堆辯稱其前手張漢彬曾擔保系爭房地非屬凶宅,因 而其主觀上認系爭房地非屬凶宅,自難謂其有使用詐術之行 為云云。然查,被告詹金堆曾於訂約時向原告表示,系爭房 地係其自己居住使用,則在附近鄰居等均知悉系爭房地為凶 宅之情形下,被告詹金堆豈有不知之理?由此可知,被告詹 金堆辯稱其不知系爭房地為凶宅等語,顯屬推諉之詞,殊不 可採。實則,被告詹金堆顯然明知系爭房地為凶宅,於原告 詢問屋況時,偽稱住起來沒問題,刻意隱瞞原告該屋為凶宅 之重要交易資訊,使原告陷入錯誤而購買該屋,致原告受有 財產上之不利益,則被告詹金堆故意隱瞞系爭房地為凶宅之 行為,已屬詐欺,原告依民法第92條規定撤銷買受系爭房地 之意思表示,於法有據。
㈢原告得依民法第359條規定解除系爭買賣契約: ⒈被告詹金堆辯稱工人自殺時,系爭房地並非定著物,非屬民 法上之「物」,而不構成「物之瑕疵」,其無庸負瑕疵擔保 責任云云。然查,系爭房地發生工人自殺時,已蓋至2 樓, 參照最高法院63年第6 次民庭庭推總會決議㈠之見解,系爭 房地已足避風雨,可達經濟上使用之目的,為土地之定著物



,屬民法第66條「不動產」。且依系爭買賣契約第12條第 6 項約定:「賣方(指被告詹金堆)確認本買賣標的之主建物 及附屬建物內未曾發生非自然身故之情事…」,可知附屬建 物如陽臺、花臺、頂樓平臺等在內之買賣標的物皆為被告詹 金堆擔保之範疇,而此等附屬建物並不以遮蔽風雨為必要, 故無論系爭房地於工人上吊時是否得以遮蔽風雨,被告詹金 堆皆應負瑕疵擔保責任。
⒉實務多數見解認為房屋若屬凶宅,得謂物有瑕疵。且查自發 生工人於系爭房地上吊事件至兩造簽約為止,尚不滿8 年, 一經提起,左鄰右舍、巷弄攤販、鄰近房屋仲介,甚至當初 偵辦該案之員警,皆立即勾起鮮明之回憶,該令人不安之心 理亦隨之湧現。是以,系爭房地是否為凶宅,於一般人是否 承租或承買之意願極為重要,此雖屬個人之主觀及心理層面 ,但在客觀上是否會因人、時、宗教信仰等不同而有差異, 或是藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理 ,均有疑問。綜此,系爭房地既屬凶宅,即具有物之瑕疵, 依民法第359 條規定,原告自得解除系爭買賣契約。貳、被告部分:
一、被告詹金堆
㈠原告就系爭房地確屬「凶宅」乙節,未盡舉證責任: 原告主張曾聽聞臺中市市議員沈佑蓮服務處服務人員等人之 指述及順天建設公司曾請人到案發現場超渡,故系爭房地於 興建時確有工人於2 樓上吊自殺,應屬「凶宅」,具備物之 瑕疵云云,惟該等民眾並非親自在場見聞,僅係耳聞坊間之 傳言,以訛傳訛,且未經到庭具結以擔保其真實性,故該等 民眾甚至無傳聞證人之適格,不得以其指述遽認原告之主張 為真;另依臺中市政府警察局第五偵查隊中市○○○○○○ 0000000000號函覆資料所示,經警方實際訪查臺中市北屯區 ○○○路○段000 號住戶林月華,其稱自95年於上址開業迄 今,未曾聽聞系爭房地有發生任何事故,且系爭房地長年均 出租予他人使用等語;又依松安派出所所為職務報告書,亦 稱並無任何相關於系爭房地有發生自殺案件之紀錄;而系爭 房屋所屬「順天時代」建案於興建時,固曾發生工人陳換領 自縊死亡事件,然證人林永標至現場亦無從指認陳換領死亡 地點之位置及門牌號碼為何,足證系爭房地非屬凶宅,原告 所述均係空穴來風,不足採信。
㈡縱系爭房地於興建時曾有工人自殺,惟系爭房地當時仍非民 法上之「不動產」,自無物之瑕疵可言:
⒈若原告所述為真(被告詹金堆否認之),原告亦自承工人自 殺係發生在系爭房地興建時期,工人自殺時,系爭房地是否



已為民法第66條第1 項規定之定著物,尚非無疑。若系爭房 地於彼時尚無足遮風避雨,而尚未成為民法所謂之「物」, 縱曾發生工人上吊自殺之情事,亦非「凶宅」,自不構成「 物」之瑕疵,原告主張被告詹金堆應負物之瑕疵擔保責任, 並依系爭契約第12條第6 項約定及民法第92條、第359 條規 定行使契約解除權,即無理由。
⒉按住宅法第3 條第1 款規定,法律定義上之「住宅」,除要 能供居住使用外,尚須符合具備門牌之合法建築物之要件。 換言之,如係興建中之建築物或尚未取得使用執照未編定門 牌之建物,縱已符合能遮蔽風雨之不動產要件,仍不能視為 「住宅」。
⒊查系爭買賣契約第12條第6 項約定所載之「主建物」及「附 屬建物」,依土地登記規則規定,係指建築物第一次保存登 記時,在建物登記謄本之建物標示部記載之「主要用途」及 「附屬建物用途」,惟因「主要用途」及「附屬建物用途」 等記載,係在建築物第一次保存登記時始要記載,可見該建 築必當為已取得使用執照之建築物。蓋取得使用執照之建物 才能辦理第一次保存登記,則興建中尚未取得使用執照之建 築物,並無「主建物」及「附屬建物」之區分及記載。準此 ,系爭買賣契約第12條第6 項既約定在買賣標的之「主建物 」及「附屬建物」內,未曾發生非自然身故之情事,可見兩 造就系爭買賣契約第12條第6 項約定之真意,並不包括興建 中尚未取得使用執照之不動產。
㈢縱鈞院認系爭房地於興建時發生工人自殺之情事,得構成「 物」之瑕疵(以上被告詹金堆均否認之),惟系爭房地係於 94年11月3 日興建完成,系爭買賣契約則係於101 年7 月21 日訂立,並於同年8 月8 日辦妥所有權移轉登記,則系爭房 地自興建完成至原告買受時已近8 年,應可認已因時間經過 、記憶淡忘去除該不安之心理,而在一般交易觀念上難認將 導致物之價值、效用或品質不具備,自非謂物之瑕疵。從而 ,原告主張物之瑕疵擔保責任,並依系爭買賣契約第12條第 6 項約定及民法第359 條規定解除系爭買賣契約,實無足取 。再者,該工人自殺案件對系爭房地之價值貶損,影響程度 實屬有限,原告因系爭房地之物之瑕疵所受損害極微,卻主 張解除全部買賣契約,並要求被告詹金堆給付原告16,938,1 64元,依民法第359 條但書規定,對被告詹金堆有失公允, 應認原告主張解除契約顯失公平,而不得解除契約。基上, 被告詹金堆之給付應符合債之本旨,並無任何債務不履行情 事,原告依民法第260 條、第277 條、第259 條第5 款規定 ,擇一請求被告詹金堆給付原告因系爭買賣契約支出之費用



合計58,164元,亦無理由。
㈣原告主張其遭被告詹金堆詐欺,自應就此事實負舉證責任。 依被告詹金堆與前手張漢斌關於系爭房地之不動產買賣契約 之不動產標的物現況說明書第10點,就系爭房地所有權持有 期間是否曾發生兇案或自殺致死情事之記載,張漢斌勾選「 無」,是被告詹金堆於買入系爭房地時,張漢斌亦擔保系爭 房地非屬凶宅,自難期待被告詹金堆可得知悉系爭房地有無 發生兇殺或自殺致死之情事。則被告詹金堆將系爭房地出售 予原告,並無積極或消極施用詐術之行為,原告主張依民法 第92條第1 項規定撤銷買受系爭房地之意思表示,要無理由 。
㈤原告備位主張依民法第359 條、第179 條規定,請求被告詹 金堆減少買賣價金8,000,000 元,並無理由: ⒈縱鈞院認系爭房地屬凶宅且構成物之瑕疵(被告否認之), 然原告依民法第359 條規定主張減少價金,僅生買受人減縮 給付義務之效果,尚非請求權基礎之完全性條文,不得作為 原告向被告詹金堆請求給付8,000,000 元之依據,故原告以 民法第359 條規定,作為其備位聲明之請求權基礎,洵屬無 據。
⒉查原告主張減少價金,應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有 價值比較後,按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例,計 算其應減少之價金數額,惟原告對於系爭房地有瑕疵及無瑕 疵時之價額若干,完全未置一詞,徒主張減少價金並要求被 告詹金堆給付8,000,000 元,難認為可採,原告請求減少價 金顯無理由,亦應駁回等語資為抗辯。並聲明:如主文所示 。
二、被告群義公司:
㈠原告無法證明系爭房地為凶宅:
⒈原告稱系爭房地為凶宅,係其經街坊鄰居、臺中市議員沈佑 蓮服務處服務人員、臺中市北屯區遼寧路水果攤老闆、臺中 市○○區○○路○段00號惠雙房屋仲介經理及臺中市○○○ 路000 號鄰居等人告知,惟此均屬傳聞證據,且未經到庭具 結以擔保其真實性,自不得以該等陳述,遽認原告之主張為 真。
⒉依臺中市政府警察局第五分局102 年3 月18日中市○○○○ ○○0000000000號函覆資料,松竹派出所警員於102 年3 月 15日實地訪查臺中市○○區○○○路0 段000 號住戶林月華 ,其稱從95年於上址從事服飾業至今,未聽聞系爭房地有發 生任何事故。再依該分局102 年5 月9 日中市警五分偵字第 0000000000號函文函覆有關該分局93年至94年受理臺中市○



○區○○○路0 段000 號之報案紀錄情形,經該分局勤指務 指揮中心已受理報案系統查詢及松安派出所工作紀錄簿,均 查無系爭房地之報案紀錄。又經鈞院函查臺中市政府警察局 第五分局偵查隊、臺中市政府警察局第五分局勤務中心及臺 中市政府警察局第五分局文昌派出所與四平派出所等單位, 經臺中市政府警察局第五分局於102 年7 月4 日以中市警五 分偵字第0000000000號函文函覆,亦稱查無系爭房地報案紀 錄,足證原告之主張並不可採。
⒊由證人林瑞源林永標於103 年5 月5 日到庭之證述,僅能 查知曾有工人陳換領於系爭房地所在之順天時代建案自殺, 而林永標為第一時間發現陳換領上吊自殺之人,其於103 年 9 月18日現場勘驗到場指認,亦無法確知陳換領自殺地點是 否確實發生於系爭房地內。另由鈞院函調陳換領之臺灣臺中 地方法院檢察署相驗屍體證明書,可知陳換領確於建案興建 時,在建案2 樓上吊身亡,然死亡地點記載:「臺中市北屯 區平興里崇德二路、遼寧路口工地空屋二樓」,而系爭房地 所在建案乃連棟透天建築,林瑞源林永標證稱當時建築進 度為蓋好2 樓,雖有牆壁隔間,然每戶間仍留有通道通行, 且無門牌號碼以為區別,故其等均無法確認陳換領是否係於 系爭房地內自殺。是原告遽指系爭房地為凶宅而有物之瑕疵 ,並未能舉證以實其說。
㈡退步言之,縱系爭建物為凶宅,然被告群義公司業已盡民法 第567 條規定之據實報告義務及調查義務,並無可歸責之事 由:
⒈系爭房屋登記在被告詹金堆名下期間,其專有部分未曾發生 凶殺或自殺案件,亦從無告知被告群義公司系爭房地屬凶宅 ,其並在不動產標的現況說明書第8 項:「本建物(專有部 分)是否曾發生凶殺或自殺致死之情事」,勾選「否」,而 被告群義公司已就其所知,據實告知原告。且當時被告群義 公司之人員曾向鄰戶即105 號之住戶及附近住戶詢問系爭房 地是否為凶宅,其等均表示並無聽聞此事,應認被告群義公 司已經相當合理範圍之查證,確實無從得知系爭房地是否曾 發生自殺事件。
⒉再者,鈞院多次函詢臺中市政府警察局第五分局等各相關單 位,係以具公權力且強制性之證據調查程序,均無法輕易查 得是否有人於系爭房地內自殺之情事,則原告稱被告群義公 司得藉由報章雜誌、實地走訪等方式,或詢問附近鄰居,即 可輕易知悉系爭房地為凶宅云云,實屬不可能。被告群義公 司僅為私法人,且自94年至101 年,時間已間隔7 年餘之久 ,就系爭房地是否為凶宅,實無法要求被告群義公司以相同



或類似之程序及資源盡調查之能事,被告群義公司所負查證 義務,應以相當合理之範圍為限,而無從課以被告群義公司 超出相當合理範圍之查證義務。原告既未能舉證證明被告群 義公司有何未盡善良管理人之注意義務致無從查知系爭房地 曾發生自殺案件,原告主張被告群義公司未積極查證或蓄意 隱瞞系爭房地曾發生非自然死亡之重大瑕疵,自無可取,原 告主張自屬無據,並無理由。
㈢另被告群義公司並非系爭買賣契約之當事人,原告係依系爭 契約第12條第6 項約定及民法第259 條規定主張解除契約請 求回復原狀返還買賣價金16,880,000元,或依民法第359 條 請求減少價金,義務人應係被告詹金堆,絕非被告群義公司 ,是原告向被告群義公司主張解除契約返還價金,自無理由 。原告另主張契稅、印花稅、登記規費、謄本費、代書費、 履約保證手續費等開銷為其損害,惟該等費用屬買賣不動產 衍生之稅賦及規費等必要費用,依法當不得論以損害賠償之 金額,況被告群義公司並無可歸責之事由,原告主張亦欠所 憑,當不可採。又原告主張其受有損害,自應舉證證明損害 何在,其主張減損價值為8,000,000 元,尚無所據等語資為 抗辯。並聲明:如主文所示。
叁、兩造經法官試行整理並簡化爭點,結果如下(見本院卷㈠第 183 頁背面至184 頁,部分文字依本判決用語調整):一、兩造不爭執事項:
㈠原告與被告詹金堆於101 年7 月21日簽訂系爭買賣契約書( 見本院卷㈠第10至39頁),以16,880,000元之價金,向被告 詹金堆購買系爭房地,原告已依約付清買賣價金,被告並已 完成上開房地之交付,及於同年8 月8 日辦妥上開房地所有 權移轉登記至原告名下之手續。
㈡被告對於原告提出書證之形式真正均不爭執。二、兩造爭執事項:
㈠原告主張系爭房地為「凶宅」,具有「物之瑕疵」,是否可 採?
⒈系爭房地是否於興建時發生工人自殺案件?
⒉若有,當時興建中之系爭房地是否已構成民法上之「不動產 」?
⒊系爭房地於興建時發生工人自殺案件,是否構成物之瑕疵? ㈡原告主張解除系爭買賣契約,有無理由?
⒈原告得否依民法第359 條規定解除系爭買賣契約? ⒉原告得否依系爭買賣契約第12條第6 項約定解除契約? ㈢被告詹金堆是否有故意不告知原告系爭房地為凶宅之行為? 原告得否依民法第92條規定撤銷買受系爭房地之意思表示?



㈣原告先位聲明有無理由?
⒈原告依系爭買賣契約第12條第6 項約定、民法第259 條及第 179 條規定,請求被告詹金堆返還價金16,880,000元,有無 理由?
⒉原告依民法第260 條、第227 條及第259 條第5 款規定,擇 一請求被告詹金堆給付原告因系爭買賣契約支出之費用合計 58,164元,有無理由?
⒊原告得否依不動產經紀業管理條例第26條第1 項及民法第22 7 條規定,向被告群義公司請求賠償16,938,164元? ㈤若原告先位聲明無理由,原告備位主張依民法第359 條、第 179 條規定請求減少買賣價金8,000,000 元,有無理由?肆、得心證之理由:
一、原告主張其於101 年7 月21日,透過被告群義公司仲介,與 被告詹金堆訂立系爭買賣契約,以16,880,000元之價金,向 被告詹金堆買受系爭房地,原告已依約給付買賣價金,被告 詹金堆亦已將系爭房地點交予原告,並於同年8 月8 日將系 爭房地所有權移轉登記予原告等情,業據提出不動產買賣契 約書、不動產說明書為證(見本院卷㈠第10至39頁、第48頁 ),且為被告所不爭執,自堪信原告上開主張為真實。二、原告主張系爭房地於興建時發生工人自殺案件,而為凶宅等 情,被告均否認之。經查:
㈠按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任。 但法律別有規定,或依其情形顯失公平者,不在此限,民事 訴訟法第277 條定有明文。又按民事訴訟如係由原告主張權 利者,應先由原告負舉證之責,若原告先不能舉證,以證實 自己主張之事實為真實,則被告就其抗辯事實即令不能舉證 ,亦應駁回原告之請求,最高法院著有17年上字第917 號判 例可資參照。
㈡證人陳銀德於本院102 年9 月9 日言詞辯論時到庭證述:伊 於92年12月至94年7 月30日在松安派出所擔任所長期間,確 實在崇德路二段與遼寧路交叉口的順天建設公司工地2 樓, 有發生工人上吊的情事,詳細時間,因為時間太久,已不記 得,當時因為有人報案,所以伊派人前往處理,系爭房屋就 是該順天建設公司工地所在地的其中一戶,該建案是一戶一 棟,發生上吊地點是在哪一戶,也因時間太久不記得,伊有 親自到場勘查現場,指揮警員處理,當時一樓的結構體、天 花板已經蓋好,正在蓋2 樓,伊到現場時,死者還吊在案發 處,因為時間太久,即便現在重回建案的現場,也無法回憶 起當初案發的地點是在何處,當初案發現場的工地是尚無門 牌號碼等語(見本院卷㈠第181 頁背面至182 頁背面);另



證人林永標於本院103 年5 月5 日言詞辯論時證稱:伊有代 工順天建設公司在臺中市北屯區崇德二路一段之「順天時代 」建案之模板,該建案建造時,曾發生工人陳換領自殺案件 ,時間伊不記得了,陳換領是用白色童軍繩上吊,自殺地點 是在2 樓房間的中間,當時蓋到2 樓的頂板,2 樓牆壁、屋 頂都已經蓋好,每層樓只有留一個通道互通,當時還沒有門 牌號碼,伊不知道地點現在的門牌號碼為何,當初是伊先發 現陳換領上吊的事,也是伊報警的,從現場照片無法確定陳 換領上吊之位置在何處等語(見本院卷㈡第23頁背面至24頁 背面);嗣其於本院於103 年9 月18日至系爭房地現場勘驗 時,到場證述:伊無法確定當時陳換領上吊之地點是在崇德 二路1 段101 號或103 號2 樓,只能確定是在2 樓等語(見 本院卷㈡第120 頁)。是依證人陳銀德林永標之上開證言 ,雖足以證明在順天建設公司興建系爭房地所屬之建案時, 曾發生陳換領在工地2 樓上吊身亡之事,然因當時其地點屬 興建中之工地,尚未編訂門牌號碼,是以尚無法確定陳換領 上吊之地點,確在系爭房地之2 樓。
㈢另查,陳換領死亡後,經臺灣臺中地方法院檢察署檢察官到 場相驗(案號:94年度相字第1170號),其相關卷證因已逾 保存年限,而於102 年10月30日銷燬,至於陳換領之相驗屍 體證明書上其死亡地點僅記載「臺中市北屯區平興里崇德二 路遼寧路口工地空屋二樓」等情,有臺灣臺中地方法院檢察 署103 年6 月3 日中檢秀檔字第056149號函及相驗屍體證明 書附卷可稽(見本院卷㈡第45、75頁),是由上開相驗屍體 證明書之記載,仍無從證明陳換領自殺之地點係在系爭房地 2 樓;況系爭房地係位於遼寧路往西第3 間,並非緊鄰遼寧 路等情,有本院至現場勘驗所製作之現場圖在卷可佐(見本 院卷㈡第121 頁),是陳換領自殺之地點是否確為系爭房地 2 樓,亦堪置疑。
㈣基上,由上開證據觀之,固堪認系爭房地所屬建案於興建過 程中,確有發生陳換領在工地2 樓上吊之事,然原告就陳換 領自殺之地點,係在系爭房地之2 樓之有利於己之事實,並 未能舉證以實其說,自難信其主張系爭房地為凶宅乙事為真 實。從而,原告以系爭房地為凶宅,而主張依民法第92條規 定撤銷系爭買賣契約之意思表示;或依系爭買賣契約第12條 第6 項之約定、民法第359 條之規定行使解除權,或請求減 少價金、不完全給付之損害賠償,均屬無據。
三、綜上所述,原告既無法證明系爭房地為凶宅,而有物之瑕疵 存在,則其先位聲明部分,主張依系爭買賣契約第12條第 6 項之約定、民法第259 條、第359 條及第179 條規定,請求



被告詹金堆返還買賣價金16,880,000元,暨依民法第260 條 、第227 條及第259 條第5 款規定,請求被告詹金堆給付原 告因系爭買賣契約支出之費用合計58,164元;依不動產經紀 業管理條例第26條及民法第227 條規定,請求被告群義公司 給付16,938,164元;另備位聲明部分,依民法第359 條規定 減少價金,請求被告詹金堆給付8,000,000 元;依不動產經 紀業管理條例第26條第1 項及民法第227 條規定,請求被告 群義公司給付8,000,000 元,均無理由,應予駁回。原告之 訴既經駁回,其假執行之聲請亦失所附麗,應併駁回之。伍、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊防禦方法,與判決基礎 之事實及結果並無影響,爰不予審酌,併此敘明。陸、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 10 月 29 日
民事第五庭 法 官 郭妙俐
正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 10 月 29 日
書記官 陳怡潔

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參考資料
群義不動產經紀股份有限公司 , 台灣公司情報網
順天建設股份有限公司 , 台灣公司情報網