臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第995號
原 告 林博信
訴訟代理人 張智婷律師
被 告 林振廷
洪莉娜
連双幸
李禎祥
李景光
陳翠娟
陳翠兒
李明麗
李淑麗
黃春燕
顧紓維
上二人共同
訴訟代理人 熊賢祺律師
複代理人 楊佳璋律師
上列當事人間確認優先承買權等事件，本院於民國103年9月15日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查 原告起訴聲明第2 、3 項為：「被告林振廷、洪莉娜、連 双幸、李禎祥、李景光、陳翠娟、陳翠兒與被告黃春燕、顧 紓維間就（起訴狀）附表一所示土地及權利範圍以買賣為原 因所為之所有權移轉登記應予塗銷，並回復原狀。被告林 振廷、洪莉娜、連双幸、李禎祥、李景光、陳翠娟、陳翠兒 就坐落臺中市○○區○○段000 地號土地如（起訴狀）附表 一所示應有部分，應與原告分別以如（起訴狀）附表二所示 之同一條件訂定買賣契約，並於原告分別給付如（起訴狀） 附表二之金額同時，將如（起訴狀）附表一所示土地應有部 分辦理所有權登記與原告。」然其起訴書當事人欄記載之被 告尚包括李明麗、李淑麗2 人，而起訴狀附表二（見本院卷 ㈠第7 頁）上亦載原告應給付有被告李明麗、李淑麗2 人之 款項，故原告起訴狀聲明第2 、3 項顯係漏載被告李明麗、 李淑麗2 人。嗣原告於民國103 年3 月12日具狀將聲明第2
、3 項更正為：「被告林振廷、洪莉娜、連双幸、李禎祥 、李景光、陳翠娟、陳翠兒、李明麗及李淑麗與被告黃春燕 、顧紓維間就（起訴狀）附表一所示土地及權利範圍以買賣 為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷，並回復原狀。被 告林振廷、洪莉娜、連双幸、李禎祥、李景光、陳翠娟、陳 翠兒、李明麗及李淑麗就坐落臺中市○○區○○段000 地號 土地如（起訴狀）附表一所示應有部分，應與原告分別以如 （民事準備㈢狀）附表三所示之同一條件訂定買賣契約，並 於原告分別給付如（民事準備㈢狀）附表三之金額同時，將 如（起訴狀）附表一所示土地應有部分辦理所有權登記與原 告。」就增加「李明麗及李淑麗」等字，顯係更正其脫漏之 聲明，要屬更正事實上陳述；另民事準備㈢狀附表三（見本 院卷㈢第51頁）就原告應給付被告李明麗、李淑麗金額由附 表二所示新臺幣（下同）1,259,600.5 元更正為民事準備㈢ 狀附表三所示814,419 元，惟其持分記載均為1/12，故上開 金額不同顯係計算錯誤所致，此部分之變更亦為更正事實上 陳述，並予敘明。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247 條定有明文。又按所謂 即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明 確，原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且 此種不妥狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52 年台上字第1237號判例參照）。查本件原告訴請確認其就坐 落臺中市○○區○○段000 地號土地（地目建、面積381 平 方公尺，下稱系爭土地）所有權有優先承購權存在，既為被 告黃春燕、顧紓維所否認，則原告所主張之上開優先承購權 是否確係存在乙節即屬不明確，致其在法律上之地位有不安 之狀態，且此不安之狀態，能以確認判決將之除去，尚無疑 義。故原告所提本件確認之訴之部分，應認有確認利益，合 先敘明。
三、本件被告林振廷、洪莉娜、連双幸、李禎祥、李景光、陳翠 娟、陳翠兒、李明麗、李淑麗均經合法通知，未於最後言詞 辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰 依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、陳述及答辯要旨：
一、原告起訴主張：
㈠系爭土地於36年間為林玉所有，權利範圍為全部。林玉過世 後，系爭土地由林香蘭、林振廷、岡翠、陳翠娟、陳翠兒分 別共有（應有部分各別為林香蘭1/3 、林振廷1/9 、岡翠1/ 9 、陳翠娟1/9 、陳翠兒1/3 ）；林香蘭過世後，其應有部
分由李明麗、李淑麗、李景光、李禎祥繼承。屆至90年間， 系爭土地之權利人及其應有部分為：被告林振廷2/9 、洪莉 娜1/9 、連双幸1/9 、李禎祥1/12、李景光1/12、陳翠娟1/ 9 、陳翠兒1/9 。系爭土地歷來所有權人變動狀況，有土地 異動索引可稽，系爭土地現登記所有權人及應有部分為：黃 春燕1/2 、顧紓維1/2 ，有系爭土地謄本可證。系爭土地之 原地主林玉與訴外人林垂青即原告之父間締有不定期基地租 賃契約，並在系爭土地上興建房屋（門牌號碼臺中市○○區 ○○路0 號，下稱系爭房屋），原告為系爭房屋所有權人即 房屋事實上處分權人。被告林振廷等9 人於98年12月及99年 3 月間，分別出售系爭土地應有部分予被告黃春燕、顧紓維 ，其等未曾通知原告行使優先購買權，原告爰請求確認優先 承買權存在。
㈡系爭土地，原為林玉所有，原告之父林垂青與原地主林玉間 就系爭土地成立不定期基地租賃契約，有林玉曾於69年3 月 間向林垂青訴請調整租金，經法院於69年6 月6 日以69年度 訴字第1672號成立訴訟上和解在案可稽；嗣林垂青84年9 月 5 日過世，原告因繼承取得系爭房屋所有權及系爭土地租賃 權。依民法第426 條之1 規定：「租用基地建築房屋，承租 人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人， 仍繼續存在。」上開不定期基地租賃契約對於原告仍繼續存 在。
㈢按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之；確認證書真偽或法律關係基礎事實存否之 訴，亦同。民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。所謂即受 確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致 原告在私法上地位受有侵害之危險，而此危險得以對被告之 確認判決除去者而言( 最高法院52年台上字第1922號判決意 旨參照) 。本件原告就系爭土地有不定期租賃契約關係，然 被告林振廷等9 人與被告黃春燕、顧紓維均在其等土地登記 申請書記載「本案土地未曾訂立任何租賃關係，如有不實出 賣人願負一切法律責任。」足見被告等人否認原告優先承買 權之地位，原告自有請求確認優先購買權存在之確認利益。 ㈣被告林振廷等9 人出賣其對系爭土地應有部分時，均未曾通 知原告是否願依同一條件優先承買，其等即分別將其應有部 分出賣予被告黃春燕、顧紓維，並於98年12月4 日、99年3 月24日分別辦理所有權移轉登記。惟依民法第426 條之2 第 1 項及土地法第104 條之規定，原告之優先購買權具物權之 效力，是故被告黃春燕、顧紓維取得系爭土地有權之行為， 對於原告不生效力。
㈤原告請求判決塗銷被告等就系爭土地所有權移轉登記之行為 。並聲明：⒈確認原告就系爭土地有優先購買權存在。⒉被 告林振廷、洪莉娜、連双幸、李禎祥、李景光、陳翠娟、陳 翠兒、李明麗、李淑麗與被告黃春燕、顧紓維間就起訴狀附 表一所示土地及權利範圍以買賣為原因所為之所有權移轉登 記應予塗銷，並回復原狀。⒊被告林振廷、洪莉娜、連双幸 、李禎祥、李景光、陳翠娟、陳翠兒、李明麗、李淑麗就坐 落系爭土地如起訴狀附表一所示應有部分，應與原告分別以 如民事準備㈢狀附表三所示之同一條件訂定買賣契約，並於 原告分別給付如民事準備㈢狀附表三之金額同時，將如起訴 狀附表一所示土地應有部分辦理所有權登記與原告。⒋訴訟 費用由被告負擔。
⒌願供擔保請准宣告假執行。
㈥對被告抗辯之陳述：
⒈系爭土地原為林玉所有，原告祖父林春懷向林玉承租系爭 土地建築房屋，後由原告之父親林垂青繼承，林垂青與原 地主林玉間就系爭土地成立不定期基地租賃契約，並有林 玉曾於69年3 月間向林垂青訴請調整租金，經法院於69年 6 月6 日以69年度訴字第1672號成立訴訟上和解在案可稽 。嗣林垂青84年9 月間過世，林垂青育有4 子1 女（即原 告林博信、林博文、林應吉、林應祥、林紅葉），系爭土 地之承租權，於其死亡後，由原告林博信及林博文、林應 吉、林應祥與林紅葉等五人共同繼承，並公同共有該承租 權。按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣 條件優先購買之權，土地法第104 條第1 項前段定有明文 。原告與林博文等5 人對既為系爭土地之承租權為公同共 有，則渠等5 人就依法取得之系爭優先購買權亦應為公同 共有。又按公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律 另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第828 條 第3 項定有明文。此公同共有人之同意，無論係明示或默 示或於行為時同意、或於事前預示、或於事後追認均無不 可，亦不以文書證明為必要，一經同意，則處分行為或其 他權利之行使由公同共有人中之一人或數人為之，並無不 可，無須全體公同共有人共同為之，如因此生關於公同共 有物之訴訟時，自得由其中一人或數人起訴或應訴。系爭 租賃權利為林垂青之全體繼承人所公同共有，其從屬之權 利（優先承買權）亦然，原告主張其行使優先承買權，已 得其餘公同共有人之同意，原告自得單獨行使優先承買權 。
⒉原告為系爭房屋所有權人，並與原地主就系爭土地另行定
有不定期租賃契約，有租賃關係存在，依法均得行使具有 物權效力之優先承買權：
⑴按違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不 得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上 處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由 主張所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造完 成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍 無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第104 條之適用 （最高法院91年度台上字第2154號裁判意旨可資參照） ，肯認取得房屋事實上處分權人與地主得因訂立土地租 賃契約者，就土地成立不定期租賃關係，並得主張土地 法第104 條規定之優先承買權，被告稱未辦理保存登記 之建物無土地法第104 條規定之適用，容有誤解。 ⑵細譯臺灣高等法院暨所屬法院100 年法律座談會民執類 提案第7 號審查意見，分別論以兩個不同法律關係所得 主張之權利。首先，租用基地建築房屋，承租人房屋「 所有權」移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人， 仍繼續存在；其次，縱設上開審查意見認為未辦理保存 登記之建物，尚不能與已登記之建物之保護等量齊觀， 惟若取得此類建物事實上處分權之權利人，事後與地主 另行訂定租賃契約，則與土地法第104 條第1 項規定相 符，依法得行使具有物權效力之優先承買權。
⑶原告為系爭房屋之所有權人及系爭土地租賃權人，租用 基地建築房屋，承租人房屋「所有權」移轉時，其基地 租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，是以原告與 原地主（即林振廷、洪莉娜、連双幸、李禎祥、李景光 、陳翠娟、陳翠兒、李明麗、李淑麗）間就系爭土地具 有存有不定期基地租賃契約甚明，按土地法第104 條及 民法第426 條之2 第1 項規定，自得行使優先承買權並 請求判決塗銷被告等如附表一所示系爭土地所有權移轉 登記之行為。縱使自原告為系爭房屋之事實上處分權人 觀之，自原告繼承系爭房屋後，即請求變更為系爭土地 承租人，自89年後租金即由原告繳納，並經原地主林玉 之繼承人林香蘭等人定期收取原告所交付之地租，且地 主於租金收據記載承租人為原告林博信，原地主未有任 何反對之意思表示，是原告自89年後與系爭土地地主間 確實成立不定期之租賃契約，縱按臺灣高等法院暨所屬 法院100 年法律座談會民執類提案第7 號審查意見，亦 認原告事後與原地主另行訂定租賃契約，即有租賃關係 存在，符合土地法第104 條第1 項規定，原告依法亦得
行使優先承買權並請求判決塗銷被告等如附表一所示系 爭土地所有權移轉登記之行為。
⒊「基地租賃如承租人無土地法第103 條所定各款之情事， 出租人即不得終止基地租賃契約收回土地，尤無因房屋之 老舊與土地價值不相當，而得據為終止基地租賃契約之正 當事由，上訴人所謂之類推土地法第100 條第1 款規定請 求被上訴人拆屋還地，亦非可取。上訴人聲請鑑定被上訴 人所有之房屋是否為危險建物，與本件基地租賃契約原無 關係，自無必要。」最高法院86年台上字第2258號判決意 旨可參。原告與系爭土地原地主間成立有不定期基地租賃 契約，有原告按時繳納租金可證，被告對此亦不否認，本 件亦無土地法第103 條所定各款情事，是被告主張系爭房 屋老舊或不堪使用，與原告因基地租賃契約存在而於原地 主出賣土地時有優先承買權無關，則系爭房屋是否為危險 建物或不堪使用，按上開判決意旨，自無審酌之必要。 ⒋被告提出之鑑定報告書之單位為社團法人臺灣建築發展學 會，惟該社團法人臺灣建築發展學會並未設置網站，且除 本件被告提出另案鑑定報告外，不見也未能查得該學會曾 經受法院囑託鑑定之案例，被告亦無法提出該協會曾受法 院囑託鑑定之前例，社團法人臺灣建築發展協會究係何性 質？顯有未明，作成所謂鑑定報告結論，自無可信。又鑑 定建物是否不堪使用居住，必然有判斷之標準，否則何以 為據？然上開所謂鑑定報告書，不僅對於作成分析所依憑 之規範或標準，付之闕如，亦未指明究係以何建築技術規 則之規範，作為進行鑑定之依據，僅憑上開所謂鑑定報告 書所謂「建築技術規則」，卻完全未指明係以何事實？適 用何條規範？適用結果如何？猶如僅主張依民法請求，卻 未具體說明請求權基礎為何，根本無從稱之為有所依憑。 是該鑑定報告於完全未有任何規範及標準可循之情形下進 行鑑定，程序自有重大瑕疵，且鑑定報告於毫無規範及標 準可循下，逕自不附理由作成系爭房屋結構上有安全之虞 之結論，足見被告提出之鑑定報告書全無所據，憑空所得 之結論，洵無足採。退萬步言，縱使細繹上開鑑定報告之 結論，亦無作出系爭房屋已不堪使用之結論，被告所稱鑑 定結果認定系爭房屋原始結構已不堪使用云云，顯逾越及 曲解鑑定報告結論，復不足採。
⒌原告所有之房屋是否為危險建物或不堪使用，與本件原告 因基地租賃契約而具有優先承買權原無關係，遑論系爭房 屋亦未達不堪使用居住程度：
⑴基地租賃如承租人無土地法第103 條所定各款之情事，
出租人即不得終止基地租賃契約收回土地，尤無因房屋 之老舊與土地價值不相當，而得據為終止基地租賃契約 之正當事由，已如前述。遑論，建物堪否使用之依據， 應由「居住者之角度」及「房屋現況」觀察，參諸民法 第859 條第2 項規定：「不動產役權因需役不動產滅失 或不堪使用而消滅」，可知「建築物不堪使用」至少應 與「建築物滅失」具備相同或近似之法律評價及經濟利 用評價之程度，客觀上不該當建築法第4 條或民法第66 條第1 項所稱工作物或定著物，失去建築物應有遮風避 雨之效用、不適住居、抑或喪失於社會上與他人交換價 金等流通之經濟效用，而不同於「危險建築物」，方堪 認系爭房屋已屬不堪使用。
⑵系爭土地之原地主（即被告林振廷、洪莉娜、連双幸、 李禎祥、李景光、陳翠娟、陳翠兒、李明麗、李淑麗） 將土地出租予原告，並按年收取租金，與原告間就系爭 土地成立不定期基地租賃契約無疑，而系爭房屋歷經九 二一大地震及多次風災之侵襲，迄今仍屹立不搖，系爭 房屋自仍堪使用，且被告提出之鑑定報告存有諸多重大 瑕疵，又僅以系爭房屋之屋齡及部分龜裂，即認系爭房 屋結構上有安全之虞，亦有偏頗，系爭土地之不定期租 賃關係又無土地法第103 條規定之事由，無從推認兩造 間之基地租賃關係消滅。綜上，原告與原地主間系爭土 地不定期租賃契約存在甚明，然原地主於出賣土地與被 告黃春燕、顧紓維時，並未以書面通知有優先承買權之 原告，已不得對抗原告，按民法第426 條之1 及土地法 第104 條規定，原告於原地主出賣系爭土地時，行使優 先承買權。
⒍原告就系爭土地與被告林振廷、洪莉娜、連双幸、李禎祥 、李景光、陳翠娟、陳翠兒、李明麗、李淑麗間，確有不 定期租賃契約存在，且該租賃契約於被告林振廷等9 人將 系爭土地出售時，仍不因系爭房屋是否不堪使用而受影響 ：
⑴原告為系爭土地之承租人，依土地法第104 條及民法第 426 條之2 規定，於被告林振廷等9 人出售系爭土地時 ，有依同樣條件優先購買之權，詎被告林振廷等9 人未 盡通知之義務，即將系爭土地之應有部分出賣與被告黃 春燕、顧紓維，被告等人之買賣契約自不得對抗原告。 ⑵本件被告林振廷等9 人亦為地號為霧峰區峰東段第701 號土地之所有權人，土地位置鄰近本件系爭土地，被告 林振廷等9 人同樣未將與被告黃春燕、顧紓維買賣同一
條件通知該地承租人，逕行出售土地，該地承租人宋耀 錤提出確認優先承買權並行使之請求，業獲本院101 年 訴字第2100號判決勝訴判決，確認該地承租人宋耀錤之 優先承買權存在，被告林振廷等9 人與黃春燕、顧紓維 間就土地之移轉登記應予塗銷並回復，被告林振廷等9 人應與承租人宋耀錤就土地訂立買賣契約並移轉登記， 本件系爭土地不僅鄰近該地，且所有權人均相同，亦皆 未以同一條件通知優先承買權人逕行出售予被告黃春燕 、顧紓維，難謂被告黃春燕、顧紓維非採行相同手段及 模式取得土地，而另案承租人宋耀錤業獲本院肯認就土 地具有優先承買權存在，並得為請求，本件亦同。 ⑶被告黃春燕、顧紓維辯稱按最高法院30年渝上字第311 號判例意旨，原告與原地主就系爭土地間之不定期租賃 契約已消滅云云。惟上開判例意旨之適用，應限於當事 人間未明定租賃之期限，且無合意由承租人繼續租賃之 情形，否則若當事人間認房屋雖已不堪使用，但仍同意 承租人繼續使用土地，若強行解釋租賃契約業已消滅， 即與當事人間之真意相違，而影響當事人間原約定權利 義務關係之行使，亦非妥適。是當事人間有使承租人繼 續使用之合意，則租賃契約當然繼續存在，參諸本院10 1 年訴字第2100號判決意旨，亦為是認。本件原告截至 被告林振廷等9 人將系爭土地出售予被告黃春燕、顧紓 維前，均仍有繳納系爭土地租金之事實，有租金對帳單 及證人楊榮泰於臺灣高等法院臺中分院100 年重上字第 69號拆屋還地事件中證稱係被告林振廷等9 人委任伊與 陳朝欽向原告收取租金，繳租收據均為真正等語，可資 為憑，足證原告確有依約持續給付租金之事實，而被告 林振廷等9 人亦皆按期收取系爭土地租金而無反對之意 思表示，更從無終止系爭土地租賃契約之意思表示，顯 見被告林振廷等9 人同意原告繼續使用系爭土地，而無 使租賃契約消滅之意思，原告就系爭土地與被告林振廷 等9 人之不定期租賃關係自然繼續有效存在。
⒎被告林振廷等9 人出賣其對系爭土地應有部分時，均未曾 通知原告是否願依同一條件優先承買，其等即分別將其應 有部分出賣予被告黃春燕、顧紓維，並於98年12月4 日、 99年3 月24日分別辦理所有權移轉登記。依民法第426 條 之2 第1 項及土地法第104 條之規定，原告之優先購買權 具物權之效力，是故被告黃春燕、顧紓維取得系爭土地所 有權之行為，對於原告不生效力。原告自得請求判決塗銷 被告等就附表一所示系爭土地於附表一所示時間所為所有
權移轉登記，並回復為被告即原地主等九人所有，被告即 原地主等九人應以附表三同一條件與原告訂立買賣契約， 並將如附表一所示土地所有權應有部分移轉登記為原告所 有。
二、被告則以：
㈠被告黃春燕、顧紓維部分：
⒈原告於臺灣高等法院臺中分院101 年度重上更㈠字第21號 拆屋還地等事件一再自認就系爭房屋及系爭土地之租賃權 其並無單獨處分之權限，本件原告起訴主張單獨行使優先 承買權及單獨取得系爭土地之所有權云云，顯然當事人不 適格：
⑴按公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法 律、法律行為或習慣定之，民法第820 條、第821 條及 第826 條之1 規定，於公同共有準用之。公同共有物之 處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同 共有人全體之同意，民法第828 條訂有明文。次按公同 共有物權利之行使，除依其公同關係所由規定之法律或 契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意，而以公 同共有之財產為訴訟標的者，其法律關係之性質既須合 一確定，故非由公同共有人全體或得其他公同共有人全 體之同意起訴或被訴，則於當事人之適格即有欠缺（參 最高法院41年台上字第170 號判例意旨），而當事人之 適格為權利保護要件之一，如有當事人不適格之情事， 即欠缺權利保護要件，法院即不得對之為實體之裁判。 又關於當事人適格與否，為法院應依職權調查之事項， 無論訴訟進行至如何之程度，應依職權隨時調查之；當 事人提起民事訴訟，其當事人適格有欠缺者，毋庸命其 補正（參司法院院字第2351號解釋及最高法院27年上字 第2026號判例意旨），是法院應依民事訴訟法第249 條 第2 項「原告之訴，依其所訴之事實，在法律上顯無理 由者，法院得不經言詞辯論，逕以判決駁回之」規定， 以判決駁回原告之訴。
⑵原告於民事準備狀中一稱：「…原告主張其行使優先承 買權，已得其餘公同共有人之同意，自得單獨行使優先 承買權」云云。惟原告已於臺灣高等法院臺中分院101 年度重上更㈠字第21號拆屋還地等事件自認就系爭房屋 並無單獨處分之權限，原告空言陳稱已得其他公同共有 人之同意，實不足採。原告未證明其為系爭房屋所有權 人及系爭租賃權之唯一繼承人，其當事人不適格，應依 民事訴訟法第249 條第2 項規定判決駁回原告之訴。
⒉系爭房屋為未辦保存登記建物，尚不能與已登記建物之保 護等量齊觀，原告不得主張優先承買權：
⑴按臺灣高等法院暨所屬法院100 年法律座談會民執類提 案第7 號問題要旨研討結果採乙說「乙說：否定說。… ㈡Ｂ屋為未辦保存登記之建物，尚不能與已登記之建物 之保護等量齊觀，此觀之民法及相關之法規內容並未將 兩者併同規定可知。例如從未辦保存登記建物在受讓時 ，無法使受讓人取得所有權之事，由來已久，於民國88 年4 月21日增訂民法第426 條之1 規定時，法條明文規 定，租用基地建築房屋，承租人房屋『所有權』移轉時 ，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。從 而，丙雖取得Ｂ屋之事實上處分權，惟因無法適用或類 推適用上開規定，致不能使基地租賃契約對丙繼續存在 ，如丙事後未與甲另行訂定租賃契約，則因無租賃關係 存在，未符合土地法第104 條第1 項規定；且依優先承 買權不能創設法理，丙亦不得以Ｂ屋之事實上處分權人 之地位主張優先承買。研討結果：採乙說。」
⑵本件系爭房屋為未辦保存登記之建物，尚不能與已登記 之建物之保護等量齊觀，此觀之民法及相關之法規內容 並未將兩者併同規定可知。從而，原告雖自稱林垂青取 得系爭未辦保存登記之建物之事實上處分權，惟因無法 適用或類推適用上開規定，致不能使基地租賃契約對被 告繼續存在，則因無租賃關係存在，未符合土地法第 104 條第1 項規定；且依優先承買權不能創設法理，林 垂青之繼承人亦不得以未辦保存登記之建物之事實上處 分權人之地位主張優先承買。
⒊原告稱：「…自原告繼承系爭房屋後，即請求變更為系爭 土地承租人，且地主自租金收據記載承租人為原告林博信 ，原地主未有任何反對之意思表示，是原告自89年以後與 系爭土地地主間確實成立不定期之租賃契約…」云云。然 細觀原告民事準備狀中，原告並未提出原告與系爭房屋之 之其他繼承人（共有人) 與被告間另行訂定租賃契約，則 因無租賃關係存在，未符合土地法第104 條第1 項規定； 且依優先承買權不能創設法理，原告及其他繼承人（共有 人）亦不得以系爭房屋之事實上處分權人之地位主張優先 承買，原告請求顯無理由。
⒋退萬步言，若法院認為兩造間存在不定期租賃契約，惟因 該系爭房屋原始結構已不堪使用，則該不定期租賃契約因 而消滅，原告自無優先承買權：
⑴參照最高法院85年度台上字第790 號裁判要旨：「按租
用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用 其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之 目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定 房屋不堪使用時消滅」。
⑵本件系爭房屋為37年間所建造，該系爭房屋因年代歷經 久遠，其原始結構已不堪使用，而租用基地建築房屋契 約，依上開實務見解，縱屬不定期限之基地租賃，依契 約之目的，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時 消滅，是以本件原告自無優先承買權。
⑶社團法人臺灣建築發展學會鑑定「101 年度重上更㈠字 第21號黃春燕等與林博信等間拆屋還地等事件」臺中市 ○○區○○路0 號（即系爭房屋），該鑑定報告書之鑑 定結果認定系爭房屋原始結構已不堪使用。社團法人臺 灣建築發展學會已於本院法人設立登記在案，此有司法 院法人及夫妻查詢系統查詢結果可證，其學會成員均是 由臺灣省建築師公會會員組織而成，學術專精，專業領 域遼闊，此有社團法人臺灣建築發展學會台建發學字第 00000000號函可證。是社團法人臺灣建築發展學會前開 鑑定結果應為客觀專業權威而可採。是以，縱使認為原 告與原地主間曾有不定期租賃契約關係存在，該不定期 租賃契約亦因系爭房屋原始結構已不堪使用而消滅，原 告自無優先承買權。
⒌兩造於臺灣高等法院臺中分院100 年度重上字第69號拆屋 還地事件中，100 年5 月24日準備程序兩造當事人方面皆 到庭，法官問系爭土地向何人購買？經黃春燕及顧紓維之 夫當庭告知：「系爭土地向訴外人林振廷、陳翠娟、陳翠 兒、連双幸、洪麗娜、李禎祥、李景光、李淑麗、李明麗 等購買。以每坪12萬購買，總價金為1380萬左右。」並經 訴訟代理人當庭轉述：「系爭土地向訴外人林振廷、陳翠 娟、陳翠兒、連双幸、洪麗娜、李禎祥、李景光、李淑麗 、李明麗等購買。以每坪12萬購買，總價金為1380萬左右 。」原告本人於100 年5 月24日準備程序已當庭知悉買賣 條件。法官於100 年7 月21日於準備程序筆錄中曾問原告 訴訟代理人：「系爭土地是否願意以同一條件優先購買」 ，原告訴訟代理人稱：「回去問當事人意思，容後呈報」 ，而原告於100 年7 月25日之陳報狀已自承：「因此被上 訴人（即原告) 就該買賣價金不願承買系爭土地」等語， 是原告已不得依土地法第104 條、民法第426 條之2 第1 項主張優先承買權。
⒍依系爭土地異動索引，99年2 月26日被告黃春燕、顧紓維
登記成為系爭土地之共有人時，原告並未主張優先購買權 ，99年4 月13日被告黃春燕、顧紓維買其他共有人之持分 並完成登記時，原告亦未主張優先購買權。被告黃春燕、 顧紓維於99年5 月5 日具狀請求原告拆屋還地，原告復未 主張優先承買，於99年11月5 日、11月26日、12月17日調 解時均不願意優先承買，甚至於100 年度重上字第69號拆 屋還地事件中，被告方面提出以每坪12萬元購買，總價金 為1380萬元，原告也知情，但卻不願主張優先承買，是原 告早知悉土地所有權人出賣基地及買受人與買賣條件，未 在相當期限內行使其權利，於嗣後故意行使優先購買權， 若仍許其行使優先購買權，即難謂與法律規定依同樣條件 購買之本旨相符，自與誠信原則有違，原告就系爭土地已 無土地法第104 條、民法第426 條之2 第1 項之優先承買 權。
⒎並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如 受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告林振廷、洪莉娜、連双幸、李禎祥、李景光、陳翠娟、 陳翠兒、李明麗、李淑麗未於言詞辯論期日到場，亦未提書 狀作何聲明、陳述。
叁、兩造審理中不爭執及爭執事項
一、兩造不爭執之事實
㈠坐落臺中市○○區○○段000地號土地（臺中市○○區○段 000 地號，地目建、面積381 平方公尺，下稱系爭土地）， 於36年間為林玉所有，權利範圍為全部。林玉過世後，系爭 土地由林香蘭、林振廷、岡翠、陳翠娟、陳翠兒分別共有（ 應有部分各別為林香蘭1/3 、林振廷1/9 、岡翠1/9 、陳翠 娟1/9 、陳翠兒3/9 ）；林香蘭過世後，其應有部分由李明 麗、李淑麗、李景光、李禎祥繼承。屆至90年間，系爭土地 之權利人及其應有部分為：被告林振廷2/9 、洪莉娜1/9 、 連双幸1/9 、李禎祥1/12、李景光1/12、陳翠娟1/9 、陳翠 兒1/9 、李明麗1/12、李淑麗1/12。 ㈡原告祖父林春懷向林玉承租系爭土地建築系爭房屋，系爭房 屋之事實上處分權先由原告之父親林垂青繼承，再由原告林 博信及林博文、林應吉、林應祥與林紅葉等五人共同繼承。 ㈢原地主林玉及原地主之林玉之繼承人林香蘭等人，及林香蘭 等繼承人均定期收取林垂青及原告林博信所交付之租金。 ㈣被告林振廷、洪莉娜、連双幸、李禎祥、李景光、陳翠娟、 陳翠兒、李明麗、李淑麗等人將系爭土地分別出售與被告顧 紓維、黃春燕時，均未以相同條件通知原告。
二、兩造爭執事項：
㈠本件由原告單獨提起訴訟，當事人是否適格？ ㈡原告就系爭土地是否有土地法第104 條、民法第426 條之2 第1 項之優先承買權存在？
⒈林春懷、林垂青是否有與原地主林玉間就系爭土地均成立 不定期基地租賃契約？
⒉如有成立不定期基地租賃契約，原告、林博文、林應吉、 林應祥與林紅葉等五人是否得共同繼承上開不定期基地租 賃契約？
⒊如得共同繼承上開不定期基地租賃契約，系爭房屋是否已 不堪使用，而使上開不定期基地租賃關係消滅？ ㈢原告請求被告就系爭土地以買賣為原因所為之所有權移轉登 記應予塗銷，並回復原狀，有無理由？
㈣原告請求被告林振廷、洪莉娜、連双幸、李禎祥、李景光、 陳翠娟、陳翠兒、李明麗、李淑麗等人就系爭土地應有部分 ，應與原告分別以出售與被告顧紓維、黃春燕之同一條件訂 定買賣契約，並於原告給付同一條件價金時，將系爭土地應 有部分辦理所有權移轉登記予原告，是否有理由？肆、得心證之理由：
一、本件由原告單獨提起訴訟，當事人是否適格？ ㈠按公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外