臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第638號
原 告 邱煥鋒
邱煥旻
邱煥炎
邱清志
邱清隆
邱清達
共 同
訴訟代理人 陳萬發律師
被 告 高金龍
訴訟代理人 陳鄭權律師
複代理 人 王建偉律師
被 告 高金海
訴訟代理人 高金聲
高金清
上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國103 年10月9 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認兩造間就坐落桃園縣觀音鄉○○○段○○○段○○○○○○○○○○○地號土地之耕地三七五租賃關係不存在。被告應將坐落桃園縣觀音鄉○○○段○○○段○○○○○○○○○○○地號土地返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面
按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條 第1 項、第2 項前段定有明文。查本件耕地租約之爭議曾由 原告等申請調解，分別經桃園縣觀音鄉公所耕地租佃委員會 調解及桃園縣政府耕地租佃委員會調處均未成立，而經桃園 縣政府耕地租佃委員會移送本院處理，有桃園縣政府檢送之 租佃爭議調處不成立案全卷及桃園縣政府民國103年3月28日 府地用字第0000000000號函可憑（見本院卷第3 頁），經核 於法並無不合，先予敘明。
乙、實體方面
壹、原告主張：
一、桃園縣觀音鄉○○○段○○○段00000 ○00000 地號土地（ 下合稱系爭土地，分稱系爭119-1 、系爭119-2 地號土地） ，前係由邱煥泉、邱煥鋒、邱煥旻、邱煥炎與高萬福、高萬 枝訂立三七五耕地租約（下稱系爭租約），嗣因出租人邱煥 泉死亡，就其關於系爭土地之權利係由其繼承人即原告邱清 志、邱清隆、邱清達繼承；承租人高萬福、高萬枝亦死亡， 各由其繼承人即被告高金龍、高金海繼承，故就前述出租人 邱煥泉死亡及承租人高萬福、高萬枝死亡，已由桃園縣觀音 鄉公所將出租人變更登記為原告，承租人則變更登記為被告 。
二、被告在系爭土地上已有搭建大型鐵皮屋、鋪設水泥地面、放 置鐵架、貨櫃及停放汽車、堆置廢棄土等任其荒蕪而不自任 耕作，且桃園縣觀音鄉公所亦經實地會勘系爭119-1 地號土 地現場而已認定該土地有搭建鐵皮屋、鋪設水泥地、放置貨 櫃等違規之情而不予核發農業使用證明，故足證被告就系爭 土地已有不自任耕作之情甚明，則依耕地三七五減租條例第 16條第1 、2 項之規定，應認系爭租約應歸於無效，兩造間 就系爭土地之租賃關係因而歸於消滅，原告本於民法第767 條所有物返還請求權及租賃物返還請求權，亦得請求被告應 將系爭土地返還予原告。
三、並聲明：㈠確認原告與被告間就系爭土地之耕地三七五租賃 關係（即臺灣省桃園縣觀音鄉觀雁字第124 號、第202 號耕 地租約）不存在。㈡被告應將系爭土地返還予原告。貳、被告高金龍則以：伊依據系爭租約承租系爭土地，絕無所謂 未自任耕作之情。因出租人原供被告使用之舊屋倒塌毀損， 而於系爭119-1 地號土地之極小比例所搭建鐵皮屋作為稻谷 烘乾機、耕耘機、培育秧苗之地點；換言之，此鐵皮屋係作 為收置農業機具之用，僅係為便利耕作而設，並不以實際解 決居住問題為目的，至系爭土地其他絕大部分亦均依法實際 供農作。又被告所鋪設之水泥地係作為曬穀場之用，亦屬與 農業經營不可分離之設施。又查102 年7 月12日所攝照片中 之鐵箱，原係放置秧苗用，屬於供與農業經營不可分離之倉 儲設備。上開高金龍修繕之鐵皮屋原本供放置稻穀烘乾機及 農機具。後來烘乾機設備老舊、量少不合時宜而拆撤，同時 鐵皮屋因鄰近沿海，受鹽害影響亦鏽蝕不堪，約於102 年底 拆除，此間並無作非農業使用。綜上所述，可知系爭土地上 之鐵皮屋係供放置稻穀烘乾機及農機具使用；系爭水泥地則 為曬場。原告自不得以系爭土地上有此設施而謂被告未自任 耕作等語為辯。並聲明：原告之訴駁回。
叁、被告高金海則以：系爭119-2 地號之土地目前由伊本人及胞
弟高金聲一同種植草皮，出售與承攬造景工程之承包商作為 公園綠地或住家庭園員造景使用等語為辯。並聲明：原告之 訴駁回。
肆、兩造不爭執之事項（見本院卷第89頁至第90頁）：一、系爭土地地目為田，為原告所共有，應有部分如附表所示。二、邱煥泉為原告邱清志、邱清隆、邱清達之父，邱煥泉於81年 2 月29日死亡。
三、高萬福為被告高金龍之父；高萬枝為被告高金海之父，高萬 福、高萬枝分別於92年5 月4 日、同年3 月19日死亡。四、系爭土地原係由原告邱煥鋒、邱煥旻、邱煥炎以及邱清志、 邱清隆、邱清達之被繼承人邱煥泉出租給被告之被繼承人高 萬福、高萬枝，約定種植水稻之用，並於38年6 月22日訂有 「觀雁字第124 號、第202 號」耕地三七五租約並經登記在 案，嗣因邱清志、邱清隆、邱清達之被繼承人邱煥泉，以及 被告之被繼承人高萬福、高萬枝死亡後，由原告邱清志、邱 清隆、邱清達及被告繼承系爭租約，其後兩造即經定期續約 至今。
五、原告邱清隆向桃園縣觀音鄉公所申請核發系爭119-1 地號農 業用地作農業使用證明書，經該鄉公所於102 年8 月23日以 桃觀鄉農字第0000000000號函覆略以：旨揭農地現況有鐵皮 搭建之無照建物及水泥地、貨櫃等情事與農業用地作農業使 用證明審查表相關規定不符。
六、被告高金龍籍設桃園縣觀音鄉○○村○○00號，該址於59年 3 月1 日裝表供電。
伍、經本院於103 年5 月16日發函及同年10月9 日與兩造整理並 協議簡化之爭點為（見本院卷第90頁、第285 頁背面）：一、被告是否有未自任耕作之情事？
二、系爭租約是否無效？
陸、茲就爭點分別論述如下：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否 之訴，亦同，民事訴訟法247 條第1 項定有明文。次按確認 之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明 確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且 此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院 52年台上字第1240號判例可參。本件原告主張兩造之被繼承 人間就系爭土地，依耕地三七五減租條例成立系爭租約，然 因被告未自任耕作，有違耕地三七五減租條例第16條第1 項 規定，已致系爭租約無效等情，為被告於調處時所否認，則
兩造間之租佃關係是否存在即屬不明，原告是否仍具有出租 人之法律上地位有不安之狀態，而此種私法上地位有受侵害 之危險，得以法院之確認判決加以除去，是原告提起本件確 認之訴，揆諸上揭判例意旨，有即受確認判決之法律上利益 ，於法洵屬有據，應予准許，合先敘明。
二、被告確未自任耕作，系爭租約應為無效。
㈠耕地三七五減租條例第16條第1 項規定：「承租人應自任耕 作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。」第2 項規定： 「承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回 自行耕種或另行出租。」所謂「承租人應自任耕作」，係指 承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人 以承租之土地建築房屋居住或其他非耕作之用者，均不在自 任耕作之列，應構成同條例第2 項所定原訂租約無效之原因 (最高法院70年台上字第4637號判例要旨參照) 。所謂「原 訂租約無效」，係指承租人違反不自任耕作或轉租之限制時 ，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃 關係因而歸於消滅而言，非謂租賃關係自始不存在，故出租 人應有租賃物返還請求權（最高法院80年台再字第15號判例 要旨參照）。
㈡就系爭119-1地號土地而言，經查：
⒈耕地三七五減租條例第2 條第1 項規定：「耕地地租租額， 不得超過主要作物正產品全年收穫總量千分之三百七十五 ... 。」第2 項規定：「前項所稱主要作物，係指依當地農 業習慣種植最為普遍之作物，或實際輪植之作物；所稱正產 品，係指農作物之主要產品而為種植之目的者。」本件租約 係依耕地三七五減租條例所成立，依系爭租約所示租賃土地 之「正產物」「種類」為「蓬萊谷」及「谷」（見本院卷第 69頁、第70頁），顯見兩造於簽立租約時約定系爭土地係以 稻穀為主要產品而為種植之目的，被告承租系爭土地後應種 植水稻而以稻穀為正產物，不得擅自單方面變更改為園藝經 營草皮農場使用，否則即與系爭租約之約定有違。被告高金 海自承於系爭119 之1 地號之土地已由其胞弟高金聲轉作草 皮，如果公園綠地或是住家庭園造景需要的話，就加以販售 ，出售對象多為承攬造景工程之承包商等情（見本院卷第81 頁背面），足認被告使用系爭土地之用途已與系爭租約所載 之內容不符。證人田文秀雖證稱被告高金龍有種植稻穀（見 本院卷第181 頁），然觀諸調解卷宗第29頁至第30頁之102 年7 月12日相片、103 年1 月15日觀音鄉公所拍攝相片（見 本院卷第191 頁至第197 頁）、本院103 年7 月25日現場勘 驗時拍攝之相片（見本院卷第213頁至第216頁），系爭119-
1 地號之土地從未有種植水稻之情形，故證人此部分之證述 並不足採。
⒉系爭119-1 地號土地上目前建有一面積227 平方公尺之鐵皮 建物，即桃園縣中壢地政事務所複丈成果圖所載119-1 ⑷之 部分（見本院卷第235 頁），於本院103 年7 月25日現場勘 驗時囑請兩造拍攝相片可知，該鐵皮建物設有廚房、客廳、 臥室，一部分並用以推置雜物（見本院卷第271 頁至第272 頁），被告高金龍自承，該鐵皮建物係由被告高金海及其母 親，以及2 名女兒居住，現場勘驗當日2 名女兒分別至中壢 、大園的電子工廠擔任作業員及財務會計之工作（見本院卷 第285 頁至第285 頁背面），顯然該鐵皮建物非為便利耕作 而設，已作為被告高金龍及家人居住使用，顯然已違反耕地 三七五減租條例第16條第1項之規定。
⒊系爭119-1 地號土地復有一面積848 平方公尺之空地，原本 亦為鐵皮屋（原本鐵皮屋相片見調解卷第29頁、第30頁）， 現已拆除，即複丈成果圖119-1 ⑹之部分，被告主張該空地 原有之鐵皮屋係用以放置農用之相關機具，證人即鄰居黃運 張證稱，鐵皮房子是高萬福在世時所蓋，裡面有農具、烘乾 機、耕耘機，並有廚房、客廳、3 至4 間臥室，臥室是由高 金龍一家人在使用（見本院卷第152 頁背面至第153 頁）。 證人許修斌亦稱鐵皮建物為高金龍住處，內有占地5 、6 坪 之烘乾機（見本院卷第154 頁至第154 頁背面）。證人田文 秀則證稱，鐵皮屋內置有農用物品及機具，並供高金龍前後 10來個家人居住，鐵皮屋內有房間、客廳、廚房、浴廁，高 金龍之姊妹或女兒出嫁後，就沒有居住在該鐵皮屋內（見本 院卷第180 頁背面、第181 頁背面、第182 頁至第182 頁背 面）。由證人之證述可知，即使鐵皮屋拆除前有置放農具， 但該鐵皮屋仍供被告高金龍之家人居住使用，非僅為便利耕 作使用，由調解卷第30頁之相片以觀，鐵皮屋拆除之前共設 置約有3 具分離式冷氣主機及1 具窗型冷氣主機，顯然鐵皮 屋拆除前確主要係供作居住使用，而非便利耕作。再者，10 3 年1 月16日觀音鄉公所調解時，被告高金龍及高金海之代 理人高金聲即陳述「不合農用之建物已拆除回復農地，請求 同意續租」，並經高金龍、高金聲簽名確認（見調解卷第15 頁至第21頁），益證被告有違反三七五減租條例第16條第1 項之規定之情節。
㈢至於系爭119-2 地號土地，自調解前至本院103 年7 月25日 現場勘驗止，均僅有泥土於土地上，全未有任何耕作之跡象 （見調解卷第31頁相片、本院卷第211 頁、第280 頁相片） 。證人許修斌雖證稱調解卷第31頁相片內之土壤可供耕作（
見本院卷第155 頁），然土地上有可供耕作之土壤並不等同 於被告確有於系爭119-2 地號土地上耕作，故系爭119-2 地 號土地被告亦未自任耕作，亦屬顯然。揆諸上開規定，系爭 租約全部為無效，是原告請求被告將系爭土地返還，即屬有 據。
柒、綜上所述，因被告在系爭土地上有不自任耕作之情形，兩造 間之系爭租約已歸於無效，故兩造間就系爭土地已無耕地三 七五租賃關係存在。從而，原告依耕地三七五減租條例第16 條第1 、2 項規定，請求如主文第1 、2 項所示，為有理由 ，應予准許。
捌、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證 ，經核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。玖、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第 78 條、第 85 條第 1 項前段。
中 華 民 國 103 年 10 月 23 日
民事第一庭 法 官 高維駿
附表
┌───┬─────────┬──────────┐
│姓 名│119-1地號應有部分 │119-2地號應有部分 │
├───┼─────────┼──────────┤
│邱煥鋒│ 1/4 │ 1/4 │
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│邱煥旻│ 1/4 │ 1/4 │
├───┼─────────┼──────────┤
│邱煥炎│ 1/4 │ 1/4 │
├───┼─────────┼──────────┤
│邱清志│ 1/12 │ 1/12 │
├───┼─────────┼──────────┤
│邱清隆│ 1/12 │ 1/12 │
├───┼─────────┼──────────┤
│邱清達│ 1/12 │ 1/12 │
└───┴─────────┴──────────┘
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 10 月 23 日
書記官 葉靜瑜