臺灣桃園地方法院民事判決 103年度簡上字第110號
上 訴 人 楊聯輝
訴訟代理人 蕭萬龍律師
張百欣律師
被 上訴 人 李瑞芬
訴訟代理人 張育祺律師
曾政祥律師
潘宜婕律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國103 年3
月7 日本院中壢簡易庭101 年度壢簡字第1181號第一審宣示判決
提起上訴，本院於中華民國103 年8 月26日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：
㈠被上訴人為坐落桃園縣中壢市○○段0000地號土地（下稱17 70地號土地）之所有權人，上訴人為同段0000-000地號（下 稱0000-000地號土地）及其上同段3819號建號房屋（下稱系 爭房屋，門牌號碼為桃園縣中壢市○○○街00號）之所有權 人，上開兩塊土地隔著同地段1821-2地號土地（下稱1821-2 地號土地）相鄰。被上訴人發現上訴人擅自增建系爭房屋， 占用被上訴人所有之1770地號土地，且無占有之正當權源。 被上訴人屢次與上訴人協商而無結果，爰依民法第767 條之 規定提起本訴，請求上訴人拆除無權占用之部分，並將該部 分土地返還被上訴人。
㈡依據系爭房屋之建物登記謄本所載，系爭房屋所坐落之土地 為0000-000地號土地，1770地號土地既非系爭房屋之基地， 則系爭房屋對1770地號土地即無合法使用權限，上訴人亦未 能證明系爭房屋興建時，有得到其他1770地號土地之共有人 同意，自與最高法院89年度台上字第284 號判決意旨不符。 又依據證人邱俊雄之證詞，可知邱俊雄不知系爭房屋有占用 1770地號土地乙事，自無邱俊雄將系爭房屋與1770地號土地 先後轉讓相異之人之情形。
㈢又依據桃園縣中壢地政事務所複丈成果圖雖將系爭房屋占有 1770地號土地部分標示為舊建築物，然是因為系爭房屋其餘 部分之外牆有明顯之修繕，相較之下，占有1770地號土地部 分方被標示為舊建築物，不得因此推論系爭房屋於建築之初
即已占用1770地號土地。系爭房屋所占用的部分是後來增建 ，上訴人自不得主張民法第425 條之1 之法定租賃關係。 ㈣此外，系爭房屋除占用1770地號土地外，尚占用臺灣桃園農 田水利會所有之1821-2地號土地，且該地是夾在1770地號土 地與0000-000地號土地之間，若上訴人之辯稱有理，將使系 爭房屋之左、右半側均有合法占用之權源，然中間占用1821 -2地號土地部分卻無合法占用權源之弔詭情形，與一般社會 經驗不符。
㈤上訴後補陳：
⒈上訴人主張本案依民法第425 條之1 規定，系爭房屋對系爭 1770地號土地有法定租賃關係而非無權占用，顯無理由： 上訴人上訴理由略謂：『系爭房屋於興建完成之時占用1770 地號土地乃符合土地及房屋同屬相同共有人謝萬益等9 人之 情形，則渠等先將1770地號土地讓與邱俊雄、劉遠昭，嗣後 再將房屋讓與邱俊雄1 人，實符合土地及房屋先後讓與相異 之人之情形，雖此等情形發生於民法第425 條之1 增訂之前 ，然依據最高法院95年度台上字第169 號判決明確指出：「 …上開最高法院判例意旨，已增列為民法第425 條之1 內容 」，並於88年4 月21日由總統令增訂公布，並經民法債篇施 行法明定自89年5 月5 日施行，該新增條文規定雖未經民法 債篇施行法明定具有溯及效力，惟發生於上開增訂法條生效 施行前之房屋及土地轉讓事實，倘與上開實務見解內容相符 ，仍得援用上開實務見解及法理」。是以土地受讓人邱俊雄 、劉遠昭與房屋受讓人邱俊雄間仍應成立法定租賃關係。』 惟據臺灣高等法院102 年度上字第135 號民事判決意旨略稱 ：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相 異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓 人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係 。其期限不受第449 條第1 項規定之限制」，88年4 月21日 增訂之民法第425 條之1 第1 項定有明文。而「土地與房屋 為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不 能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋 之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時 或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解 釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷 土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」（最高法院48年 臺上字第1457號判例意旨參照）。準此，房屋及土地轉讓之 事實倘發生於民法第425 條之1 增訂前，基於法律不溯及既 往原則，固無從直接適用該條規定，惟仍得本諸上開判例所
揭示之法理，以斷是否成立法定租賃關係。按上開判例之事 實，乃土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先 後出賣時，基於房屋性質上不能與土地使用權分離而存在， 為維護社會經濟，而認除有特別情事，可解釋為當事人之真 意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許 房屋承買人繼續使用土地。徵諸88年4 月21日增訂民法第42 5 條之1 立法理由「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人， 或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，除有特別約定 外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應 支付相當代價」，足見上開判例及民法第425 條之1 之設， 除係基於社會經濟之公益上理由，避免因土地及建物各異其 所有人，造成建物無從利用土地而遭拆除之不利，亦側重於 土地受讓人已預見其土地上有原土地所有人所有之建物，仍 願買受土地，衡諸常情，亦得合理期待土地受讓人與原土地 所有人就此已於契約中有所安排甚或獲得他種補償。權衡土 地受讓人、房屋受讓人及社會整體經濟利益，課予土地受讓 人容忍房屋受讓人繼續使用土地之義務，對其權益應無顯然 不公之情，亦可避免原存在之房屋因基地移轉他人，致遭土 地受讓人以無權占有為由訴請拆除該房屋，對房屋所有人及 社會經濟造成不利之影響。倘土地原所有人及受讓人並非明 知或可得而知該房屋坐落於土地之上，即難期渠等於訂定買 賣契約時，預見此情而有所安排，自難推論土地受讓人有默 許房屋受讓人支付對價以繼續使用土地之意思。是於上開情 形，自屬上開判例所指之「特別情事」，即不得推定土地受 讓人與房屋承買人間存有租賃關係。其於民法第425 條之1 增訂施行後，亦應以目的性限縮解釋之方式，而認無租賃關 係存在。
⒉系爭0000-000地號土地、1770地號土地固於66年間由訴外人 謝萬益等9 人共有，系爭房屋同由謝萬益等9 人起造，訴外 人邱俊雄則先後於70年6 月29日先取得1770地號土地所有權 ，應有部分為453 分之227 ，77年9 月21取得0000-000地號 土地，77年間取得系爭房屋事實上之處分權；87年間劉遠昭 取得1770地號土地所有權，應有部分453 分之226 。據邱俊 雄於原審審理時證述伊不知系爭房屋有占用到1770地號土地 ，因為地籍圖上看不出來，直到伊將1770地號土地出售與上 訴人時始知系爭房屋有占用1770地號土地乙事等語，足徵邱 俊雄自謝萬益等9 人處取得1770地號土地所有權時，邱俊雄 斯時根本不知系爭房屋占用1770地號土地乙事，更可推論謝 萬益等9 人對系爭房屋有占用到1770地號土地乙事亦同樣毫 無所悉，故參照上揭台灣高等法院民事判決，土地原所有人
謝萬益等9 人及受讓人邱俊雄既未能預見系爭房屋坐落於17 70地號土地之上，自難推定邱俊雄於繼受1770地號土地時， 與謝萬益等9 人就系爭房屋占用1770地號土地之部分，成立 租賃關係。
⒊又邱俊雄取得0000-000地號土地所有權，又單獨取得系爭房 屋事實上之處分權。90年10月8 日，邱俊雄將0000-000地號 土地及系爭房屋出售予訴外人曾譁哲時，茲如前述，斯時邱 俊雄既不知系爭房屋有占用1770地號土地乙事，而因邱俊雄 根本不知系爭房屋有占用1770地號土地乙事，殊無符合將系 爭房屋及1770地號土地先後轉讓相異之人之情形；況乎，參 照上揭台灣高等法院判決意旨，1770地號土地原所有人即邱 俊雄、劉遠昭並非明知或可得而知系爭房屋坐落於1770地號 土地之上，即難期預見此情而有所安排，自難推定曾譁哲於 繼受系爭房屋時，與1770地號土地原所有權人邱俊雄、劉遠 昭及土地所有權之後手即被上訴人，就系爭房屋占用1770地 號土地之部分成立租賃關係。
⒋綜上所述，本件實與民法第425 條之1 規定「將土地及房屋 同時或先後讓與相異之人」之要件不符，上訴人主張系爭房 屋依民法第425 條1 規定對1770地號土地有法定租賃權乙節 ，自無理由。
⒌另系爭房屋坐落占用之土地，除0000-000地號土地與1770地 號土地外，尚有台灣桃園農田水利會所有之1821-2地號土地 ，就土地位置視之，1821-2地號土地係夾於0000-000與1770 地號土地之間。職是，系爭房屋興建之時，0000-000地號及 1770地號土地縱同屬謝萬益等9 人共有，然因兩筆土地之間 尚夾有1821-2地號土地，依常理而言，倘謝萬益等9 人無視 1821-2地號土地之存在，強勢將系爭房屋興建於0000-000地 號、1821-2地號及1770地號土地之上，豈不日後隨時處於遭 1821-2地號土地所有權人台灣桃園農田水利會訴請拆屋還地 之不安狀態？此情實非一般不動產營建工程及交易慣例所常 見。為此，原審判決認定「尚無法確信系爭房屋於興建時， 1770地號土地全體共有人有同意系爭房屋使用0000-000地號 土地」、「本案之情況與一般越界建築之情形較為類似」等 節，認事用法當無違誤。上訴人辯稱系爭房屋興建時，0000 -000地號土地與1770地號土地之所有權人完全相同，系爭房 屋並非蓋用到屬於他人所有之土地云云，顯與卷附事證所示 之0000-000地號土地與1770土地並非相鄰，其2 筆土地間尚 有1821-2地號土地乙事不符，上訴人上開所辯實與事實出入 甚遠，諉不足採。
⒍綜上所述，上訴人主張系爭房屋對1770地號土地有一法定租
賃關係，實無理由。上訴人指摘原審判決有何認事用法不當 之處，顯無所據。並聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：
㈠按民法第425 條之1 之適用只以「土地及其土地上之房屋同 屬1 人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將 土地及房屋同時或先後讓與相異之人時」為必要。於本件中 系爭房屋之原始起造人（即所有權人），與系爭房屋坐落之 基地之一即1770地號土地之所有權人完全相同，完全符合土 地及其土地上之房屋同屬1 人所有之要件，則渠等將土地、 房屋先後讓與相異之人，對於再因轉讓而承受土地、房屋之 人，仍依繼續原來之法定租賃關係甚明。
⒈系爭房屋（門牌整編前為桃園縣中壢市○○里0 鄰○○○00 0000號）之房屋占用現為被上訴人所有1770地號土地計11.7 5 平方公尺部份，亦即編號「1F-E」（1 樓）、「2F-D」（ 2 樓），乃屬66年間原已存在之舊建築物，並非嗣後才新建 。而系爭建物之起造人（即原始取得所有權人）乃係「王新 生、劉三智、吳陳碧薰、湯載震、林青、林梅枝、魏芮美雲 、黃榮新、謝萬益」等9 人，於66年間將系爭房屋興建完成 。而1770地號土地於62年11月3 日（原因發生日期為62年9 月15日）便已經登記為謝萬益等9 人所共有，迄至70年6 月 29日渠等才出售部份持份予邱俊雄、劉遠昭，是以系爭房屋 於66年興建完成時，系爭房屋之所有權人與系爭1770地號土 地之所有權人完全相同均為謝萬益等9 人，上開事實為原審 判決所認定在案。
⒉按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相 異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓 人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係 。」民法第425 條之1 第1 項定有明文。又最高法院73年度 第5 次民事庭會議亦決議：「土地與房屋同屬一人，而將土 地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院48年台上字第1457 號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地， 參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋 所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性 質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定， 當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應 有民法第425 條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人 ，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續 承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之 承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，
均繼續其原來之法律關係。」，是如基地與房屋原同屬1 人 ，嗣分開同時或先後出賣予不同之人時，應推斷土地承買人 同意房屋承買人繼續使用土地，而有租賃之法律關係存在。 ⒊依據原審被證7 及被證3 之土地登記謄本、異動索引可見， 邱俊雄於70年6 月29日取得1770地號土地，應有部分為453 分之227 ，訴外人劉遠昭於70年6 月29日及87年1 月5 日分 別以買賣及分割繼承為原因取得1770地號土地之所有權，應 有部分為453 分之226 ，該地成為邱俊雄與劉遠昭共有。而 邱俊雄則於77年間取得系爭房屋之事實上處分權。嗣後邱俊 雄又先於90年10月8 日將系爭房屋出售予曾譁哲（更名前為 曾明毅）。之後於101 年3 月20日邱俊雄、劉遠昭再將1770 地號土地讓與被上訴人。復曾譁哲又於101 年7 月27日將系 爭房屋轉讓予上訴人。上開事實亦均經原審認定在案，並經 列為不爭執事項。
⒋系爭房屋於興建完成之時占用1770地號土地乃符合土地及房 屋同屬相同共有人謝萬益等9 人所有之情形，則渠等先將17 70地號土地讓與邱俊雄、劉遠昭，嗣後再將房屋讓與邱俊雄 1 人，實符合土地及房屋先後讓與相異之人之情形，雖此等 情形發生於民法第425 條之1 增訂之前，然依據最高法院95 年度台上字第169 號判決明確指出：「…上開最高法院判例 意旨，已增列為民法第425 條之1 內容，並於88年4 月21日 由總統令增訂公布，並經民法債編施行法明定自89年5 月5 日施行，該新增條文規定雖未經民法債編施行法明定具有溯 及效力，惟發生於上開增訂法條生效施行前之房屋及土地轉 讓事實，倘與上開實務見解內容相符，仍得援用上開實務見 解及法理」。是以土地受讓人邱俊雄、劉遠昭與房屋受讓人 邱俊雄間仍應成立法定租賃關係。
⒌而嗣後邱俊雄又先於90年10月8 日將系爭房屋出售予曾譁哲 。之後於101 年3 月20日邱俊雄、劉遠昭再將1770地號土地 讓與被上訴人。復曾譁哲又於101 年7 月27日將系爭房屋轉 讓予上訴人。此時民法第425 條之1 業已增訂，且依據最高 法院73年度第5 次民事庭會議亦決議：「……。其再因轉讓 而承受土地所有權之人，應有民法第425 條之適用，其再因 轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷 土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或 轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有 權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係。」， 故依據前開法律規定及最高法院決議意旨，被上訴人自邱俊 雄、劉遠昭處受讓系爭1770地號土地，上訴人輾轉自邱俊雄 （邱俊雄讓與曾譁哲，曾譁哲嗣再讓與上訴人）處受讓系爭
房屋，均應繼續原來之法定租賃關係。
㈡原審以本件與民法第425 條之1 欲處理之「典型案例」未盡 相符，即排除本件有民法第425 條之1 之適用，原審判決實 有違誤。
⒈原審以系爭房屋之基地僅一部份（約20％）占用1770地號土 地上，大部分基地均係坐落在0000-000地號土地上，難以認 定房屋興建時1770地號土地之所有人會同意系爭房屋使用17 70地號土地云云，更進而認為本案占用之情況應較接近越界 建築之概念，而為上訴人不利之認定。
⒉然民法第425 條之1 並未限定僅於房屋坐落於同1 筆地號土 地時方有適用，縱使房屋坐落於複數地號土地時，亦應有其 適用，此觀之民法第425 條之1 法文僅規定以「土地及其土 地上之房屋同屬一人所有」為適用前提，並未附加房屋必須 全部坐落於同1 筆地號土地上之限制即明。
⒊而既然於本件之情形，系爭房屋興建時之所有權人與1770地 號土地之所有權人已經全部相同，完全吻合「土地及其土地 上之房屋同屬一人所有」，則焉有可能產生土地所有人不同 意房屋興建之問題？更不需要再額外討論同意與否之問題。 蓋之所以需要討論土地所有人是否同意房屋興建之問題，乃 係在處理房屋所有人僅有部分與土地所有人相同，而經最高 法院闡述亦可適用法定租賃關係時，為免適用之範圍過廣， 另經最高法院附加於此等僅部分所有人相同之情況，必須以 土地全體共有人均同意房屋興建為前提，此觀之最高法院89 年台上字第284 號判決所載：「本院四十八年台上字第一四 五七號判例及七十三年度第五次民事庭會議決議闡釋「土地 及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣， 應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土 地之租賃關係存在。該所謂「土地及房屋同屬一人」固可包 括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與 房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；並將 所稱之「房屋承買人」擴及於共同承購未經建物所有權第一 次登記之房屋後具有事實上處分權之人。惟必以該房屋原所 有人建造時經土地「其他」全體共有人同意，且就承買後未 經建物所有權第一次登記房屋有「全部」之事實上處分權能 者始足稱之。」即明。由此已然可見，當房屋之起造人已經 與土地所有權人完全相同時，因無所謂「其他」全體共有人 之存在，顯無需再討論「其他」全體共有人同意與否之問題 。原審明知系爭房屋建造之時之起造人與系爭1770地號土地 之共有人完全相同，並非僅部份相同，竟錯誤適用最高法院 89年台上字第284 號判決之意旨，且竟得出土地所有權人可
能不同意自己在自己之土地上建造房屋之結論，此種見解實 令人無法接受。
⒋尤有甚者，越界建築由文義解讀即可明白係指房屋起造人將 房屋由自己之土地興建超過地界而占用到相鄰之他人土地之 情形。然系爭房屋固然大部分基地係坐落於0000-000地號土 地上，僅一部份（約20％）占用1770地號土地上，然系爭房 屋興建時，0000-000地號土地與1770地號土地之所有權人完 全相同，系爭房屋並非蓋用到屬於他人所有之土地，此為原 審明知之事實，則何來「越界建築」之情形。原審竟認為本 件較接近越界建築之概念，實令人不解。
㈢聲明：⒈原判決廢棄。⒉前開廢棄部分，被上訴人於第一審 之訴駁回。
三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告 。上訴人不服原審判決提起上訴，於本院為上訴聲明：原判 決廢棄，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上 訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠坐落1770地號土地、0000-000地號土地，及其上66年間即建 造完成之系爭房屋，於62年11月至70年間均為謝萬益、王新 生、劉三智、吳陳碧薰、湯載震、林青、林梅枝、魏芮美雲 、黃榮新等9 人所共有。嗣於70年6 月29日及77年9 月21日 ，邱俊雄分別取得系爭1770地號（應有部分453 分之227 ） ，與系爭0000-000地號土地，同年間復取得外貌已完成，惟 門窗尚未竣工之系爭房屋所有權；另70年至87年間，劉遠昭 亦以買賣及分割繼承為原因，取得系爭1170地號土地，應有 部分453 分之226 ，而與邱俊雄共有系爭1770地號土地。 ㈡嗣99年10月8 日邱俊雄將系爭0000-000地號土地及系爭房屋 所有權移轉予曾譁哲，曾譁哲業於101 年7 月13日為系爭房 屋辦理所有權第一次保存登記後，旋於101 年7 月27日將前 開土地及系爭房屋出售並移轉所有權予上訴人。 ㈢又於101 年3 月20日，邱俊雄及劉遠昭亦將系爭1770地號土 地出賣並移轉所有權予被上訴人，被上訴人遂請桃園縣中壢 地政事務所就系爭1770地號土地做測量，其測繪結果，系爭 房屋有占用系爭1770地號土地如該所102 年8 月8 日中地測 字第0000000000號函附複丈成果圖綠色部分所示，占用面積 為11.75 平方公尺。
五、兩造爭執要點為：
系爭1770地號土地之原所有權人，即謝萬益等9 人，與受讓 人邱俊雄、劉遠昭，於受讓前開開土地時，是否已明知或可 得而知系系爭房屋坐落於該土地上，而仍加以處分？倘前開
原所有權人與受讓人，均無明知或可得而知之情形，是否渠 等復將系爭1770地號土地移轉所有權予上訴人，即無民法第 425-1 條之適用？
六、得心證之理由：
本件被上訴人起訴主張上訴人就系爭房屋有處分權，上訴人 使用之系爭房屋無權占用系爭1770地號土地之一部分，上訴 人應拆除坐落於系爭1770地號土地之如原審判決附圖所示系 爭房屋第一、二層，占用面積各為11.75 平方公尺，並將該 部分土地返還予被上訴人，然為上訴人所否認，並以前詞置 辯，是本件所應審究者為：㈠系爭1770地號土地之原所有權 人，即謝萬益等9 人，與受讓人邱俊雄、劉遠昭，於受讓前 開開土地時，是否已明知或可得而知系系爭房屋坐落於該土 地上，而仍加以處分？㈡倘前開原所有權人與受讓人，均無 明知或可得而知之情形，是否渠等復將系爭1770地號土地移 轉所有權予上訴人，即無民法第425-1 條之適用？茲分別論 述如下：
㈠系爭房屋於興建時是否即已占用1770地號土地？如是，原始 起造人興建系爭房屋時是否有取得1770地號土地所有權人之 同意？
⒈查被上訴人於原審雖主張系爭房屋占用1770地號土地部分為 增建，然並未提出任何證據足資證明。又系爭房屋為2 層加 強磚造建物，面對該房屋之右側為舊建物、左側為新建物， 此有系爭建物之照片在卷可憑（見原審卷第102-1 頁）。又 經原審法官至現場履勘並囑託桃園縣中壢地政事務所將系爭 房屋新舊建物部分之位置與面積測繪之結果，系爭房屋之舊 建築物部分，其1 、2 樓有占用1770地號土地、面積均為11 .75 平方公尺，而新建築物部分則無占用之事實，亦有該所 複丈成果圖在卷足參，故可知系爭房屋占用1770地號土地之 部分建物，較之未占用之部分為老舊，是故占用部分是否為 增建，並非無疑。又參諸證人邱俊雄於原審到庭結證稱其分 配到系爭房屋時，建築物外貌已經完成，如同原審卷第102- 1 頁所示，只是門窗尚未裝好，受讓房屋後，並未再增建等 語，此外並無證據顯示系爭建物有增建之情形，故系爭房屋 於謝萬益等9 人興建時即有占用1770地號土地之事實，應堪 認定。
⒉又就系爭房屋於興建時是否有取得1770地號土地所有權人之 同意乙節，查系爭房屋雖係由謝萬益等9 人所興建，於興建 當時渠等亦為1770地號土地之共有人之事實，均為兩造所不 爭執，然觀諸系爭房屋及1770地號土地之前手即證人邱俊雄 於原審到庭證稱其與1770地號土地之另一位共有人劉遠昭均
不知道系爭房屋有占用1770地號土地，因為從地籍圖上看不 出來，是之後其將土地賣給原告時，請地政機關來測量才發 現等語（見原審卷第113 頁反面至第114 頁），故系爭房屋 於興建時，謝萬益等9 人即全體共有人是否亦知道系爭房屋 有占用1770地號土地，即有所不明，且系爭房屋所坐落之基 地為0000-000地號土地，與1770地號土地為兩筆所有權獨立 之土地，全體共有人如知悉有占用是否均會同意、抑或對於 兩筆土地之利用方式可能有意見相左之情形，亦容存疑。 ⒊再審酌系爭房屋之建築基地為0000-000地號土地（見原審卷 第21頁），且其建物平面面積為59.64 平方公尺，占用1770 地號土地之面積為11.75 平方公尺，占用之比率約為20% ， 均有複丈成果圖可參，故系爭房屋興建所使用之土地，仍以 0000-000地號土地為其主要基地。又依據證人邱俊雄於原審 到庭證稱之內容，可知其自系爭房屋之原始起造人即謝萬益 等9 人處取得系爭房屋時，不知有占用1770地號土地之事實 ，待其將系爭房屋轉讓與曾譁哲，並由曾譁哲於101 年間辦 理所有權第一次保存登記時，亦不知系爭房屋有占用1770地 號土地。況且1770地號土地與0000-000地號土地間，尚有台 灣桃園農田水利會所有之1821-2地號之土地，而系爭房屋亦 同時有占有1770地號土地及1821-2地號土地之情形，故謝萬 益等9 人興建系爭房屋時應不知系爭房屋有占用1770地號土 地，謝萬益等9 人既不知上開情事，則受讓人邱俊雄、劉遠 昭，於受讓前開開土地時，自應不知系爭房屋有占用1770地 號部分土地，而仍加以處分。
㈡系爭房屋及0000-000地號土地、1770地號土地原所有權人與 受讓人，均無明知或可得而知之情形，渠等復將系爭1770地 號土地移轉所有權予上訴人，仍應有民法第425-1 條之適用 。茲分別論述如
⒈依據原審卷附被證7 及被證3 之土地登記謄本、異動索引顯 示，邱俊雄係於70年6 月29日取得1770地號土地，應有部分 為453 分之227 ，劉遠昭則於70年6 月29日及87年1 月5 日 分別以買賣及分割繼承為原因取得1770地號土地之所有權， 應有部分為453 分之226 ，該地成為邱俊雄與劉遠昭共有。 而邱俊雄則於77年間取得系爭房屋之事實上處分權。嗣後邱 俊雄又先於90年10月8 日將系爭房屋出售予曾譁哲。之後於 101 年3 月20日邱俊雄、劉遠昭再將1770地號土地讓與被上 訴人。而曾譁哲又於101 年7 月27日將系爭房屋轉讓予上訴 人，此均有土地登記第二類謄本、桃園縣中壢地政事務所網 路申報異動索引、臺灣省桃園縣土地登記簿等在卷可證（見 原審卷第56頁至第62頁、第134 頁至第137 頁）。
⒉系爭房屋於興建完成之時占用1770地號土地乃符合土地及房 屋同屬相同共有人謝萬益等9 人所有之情形，則渠等先將17 70地號土地讓與邱俊雄、劉遠昭，嗣後再將房屋讓與邱俊雄 1 人，實符合土地及房屋先後讓與相異之人之情形，雖此等 情形發生於70年及87年間，係在民法第425 條之1 增訂之前 ，惟按最高法院48年台上字第1457號判例謂：「土地與房屋 為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不 能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋 之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時 或先後出賣，其間雖無地上權外，均應推斷土地承買人默許 房屋承買人繼續使用土地」；最高法院73年度第5 次民事庭 會議決議謂：「土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開 同時或先後出賣時，依本院四十八年台上字第一四五七號判 例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照 該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有 人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質， 當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可 訴請法院裁判。其因再轉讓而承受土地所有權之人，應有民 法第四百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之 人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼 續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權 之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人 ，均繼續其原來之法律關係」，故在本件土地所有人與房屋 所有人間，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地 。況且上開最高法院判例意旨，既已增列為民法第425 條之 1 內容，並於88年4 月21日由總統令增訂公布，並經民法債 編施行法明定自89年5 月5 日施行，該新增條文規定雖未經 民法債編施行法明定具有溯及效力，惟發生於上開增訂法條 生效施行前之房屋及土地轉讓事實，倘與上開實務見解內容 相符，仍得援用上開實務見解及法理（最高法院95年度台上 字第169 號民事判決參照）。是以土地受讓人邱俊雄、劉遠 昭與房屋受讓人邱俊雄間仍應成立法定租賃關係。 ⒊查系爭1770地號土地及其上系爭建物（另坐落0000-000地號 土地），原均為謝萬益等9 人所共有，已如前述，嗣1770地 號土地所有權於70年間、87年間，分別由邱俊雄、劉遠昭取 得，並維持共有；系爭房屋及0000-000地號土地則於77年間 移轉所有權予邱俊雄，而在民法第425 條之1 條文修正前， 最高法院院48年台上字第1457號判例及73年度第5 次民事庭 會議決議亦闡釋「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋 分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承
買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。該所謂「土地及 房屋同屬一人」，固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人 」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共 有人」之情形在內。是以1770地號土地所有權人除邱俊雄外 ，尚有其他共有人劉遠昭，仍有應推斷「土地承買人」默許 「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在之適用。 嗣該1770地號土地輾轉受讓人即被上訴人與房屋受讓人即上 訴人間仍應成立法定租賃關係。且惟參諸民法第425 條之1 規定之立法理由、最高法院48年台上字第1475號判例意旨及 保護房屋既得使用權之法理，除有特別情事，可解釋為當事 人之真意，限於只出售或贈與房屋而不得為土地之使用外， 而依據前述理由，並無證據證明謝萬益等9 人興建系爭房屋 時，有即便系爭房屋占用1770地號土地，仍不得為該筆土地 之使用之意思，應推定土地承買人即被上訴人有默許房屋承 受人即上訴人繼續使用土地之意思，而認兩造於房屋得使用 期限內有租賃關係存在。
⒋被上訴人雖引臺灣高等法院102 年度上字第135 號民事判決 意旨，主張上開判例及民法第425 條之1 之設，除係基於社 會經濟之公益上理由，避免因土地及建物各異其所有人，造 成建物無從利用土地而遭拆除之不利，亦側重於土地受讓人 已預見其土地上有原土地所有人所有之建物，仍願買受土地 ，換言之，倘土地原所有人及受讓人並非明知或可得而知該 房屋坐落於土地之上，即難期渠等於訂定買賣契約時，預見 此情而有所安排，自難推論土地受讓人有默許房屋受讓人支 付對價以繼續使用土地之意思，應以目的性限縮解釋之方式 ，而認無租賃關係存在云云。惟按土地與房屋為各別之不動 產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用 權分離而存在，故土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分 開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事 ，可解釋為當事人之真意限於賣屋而無基地之使用外，均應 推斷土地承買人默示房屋承買人繼續使用土地，推定有租賃 關係。規範目的在於：房屋之價值不菲，如任土地承買人請 求拆除房屋，對房屋所有人及社會經濟造成不利影響，為調 和房屋所有人與土地所有人間之關係，使原存在之房屋不因 其所占用之土地移轉他人而成無權占有土地，乃側重於房屋 所有權與土地利用權一體化之體現，基於保護房屋既得使用 權之原則，因而肯認土地使用權不因土地所有權之嗣後變動 而受影響。次按土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交 易之標的，惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及 其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有
權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時， 除有反證外，應推斷土地受讓人在房屋得使用期限內，依租 賃關係默許房屋受讓人繼續使用土地，並無以「土地原所有 人及受讓人明知或可得而知該房屋坐落於土地之上」為條件 之必要。查謝萬益等9 人將其所有系爭1770地號土地所有權 及系爭房屋之所有權分別讓與邱俊雄及邱俊雄、劉遠昭；而 邱俊雄及邱俊雄、劉遠昭再將其所有系爭1770地號土地所有 權及系爭房屋之所有權分別讓與曾譁哲及被上訴人，被上訴 人迄未提出反證證明當事人之真意限於賣屋而無基地之使用 權，況衡情上開房地原屬邱俊雄等所有，其若知系爭房屋占 用1770地號土地，亦不可能允許土地取得人得向房屋取得人 訴請拆屋還地後，而導致房屋取得人向其索賠之情事發生。 依上述說明，應推定被上訴人以租賃關係允許曾譁哲繼續使 用系爭土地，上訴人嗣因買賣取得系爭房屋所有權，依民法 第425 條第1 項規定，該租賃關係對被上訴人繼續存在，被 上訴人不得請求上訴人拆屋還地。
七、綜上所述，邱俊雄與劉遠昭將系爭1770地號土地所有權移轉 登記予他人前，邱俊雄同時為系爭1770地號土地及系爭房屋 、0000-000地號土地、系爭房屋之共有權人或所有權人，嗣 邱俊雄、劉遠昭將系爭1770地號土地所有權移轉登記予被上