臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第1697號
原 告 鴻昌保全股份有限公司
法定代理人 葉宗鴻
訴訟代理人 孫寅律師
複 代理人 趙浩程律師
被 告 建築與我嘉晟名人錄社區管理委員會
法定代理人 劉育真
訴訟代理人 康英彬律師
上列當事人間請求給付管理服務費等事件，本院於民國103 年 9
月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬貳仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十二分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹拾貳萬貳仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠兩造於民國101 年6 月2 日簽訂綜合管理維護契約（下稱系 爭契約），由原告為被告社區提供大樓管理服務，被告則按 月支付管理服務費（含保全服務費、事務服務費及稅金）計 新台幣（下同）122,000 元，契約有效期間自101 年7 月1 日起至102 年6 月30日止，為期12個月。按系爭契約第4 條 第3 項、第16條第1 項分別約定：「本約屆滿前一個月，一 方未以書面通知他方不再續約者，視為本約展期一年；嗣後 亦同。」、「甲乙雙方於本約有效期間內，雙方不得終止本 約，違約者須賠償一年服務費。」查被告遲至102 年6 月3 日發函通知原告，於系爭契約到期後不再續約，並終止合約 ，此舉顯與上開約定有違，亦即被告未於契約屆滿前1 個月 通知原告不再續約，應視為展期1 年，故被告於系爭契約有 效期間內終止契約之行為，業經原告發函請求賠償1 年服務 費1,464,000 元，惟被告均置之不理。 ㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告主張其於102 年5 月24日召開臨時管委會，議案之一即 為是否要與原告續約，且原告之總經理葉宗鴻亦有出席，並 將系爭契約屆期後將不與原告續約之決議當面告知葉宗鴻等 情。然葉宗鴻於上開期日並無出席，且由102 年5 月份會議 記錄可知，其所有討論之議題及臨時動議，均無提到系爭契 約是否續約之議題，故葉宗鴻自無出席之必要。
⒉被告認原告既陳稱於102 年6 月3 日收受被告通知不再續約 之函文，自無可能於同年月7 日始開會討論續約之問題，乃 被告對管委會實務上之運作有所誤會。蓋衡諸社會常情，一 般管委會在召開會議前，通常會由管委會之部分委員及總幹 事，先把會議中所要決議之議題草擬好，方可在會議中順利 進行議案之討論及表決。是以，本件被告社區管委會之委員 ，部分或全部既早已知悉102 年6 月7 日召開管委會所要討 論之議案，則在多數委員均有撤換保全公司之共識及默契下 ，主委自有可能於例行會議召開前即授權總幹事發函予原告 不再續約，此實符合常情。
⒊被告抗辯系爭契約有消費者保護法定型化契約條款之適用， 並無理由。按定型化契約條款，指企業經營者為與不特定多 數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款， 此為消費者保護法第2 條第7 款所明定。然系爭契約乃基於 雙方需求而協商訂立，且被告為社區管委會，並非一般消費 自然人，是以針對期間、違約金、繳費方式或服務內容等並 非無磋商餘地，保全契約之內容係隨個案不同而由簽約人自 行約定，並非供不特定多數人所使用，故顯非定型化契約之 性質。再者，被告委任原告為其社區服務已達數年之久，且 原告並非獨占或寡占保全事業，則被告若認契約不合理，應 早已選擇其他保全業者或與原告議約，然被告均未為之，足 見系爭契約並非無磋商餘地，被告應係同意並且了解契約內 容始與原告簽訂，核其性質並非定型化契約，至為明確，故 無消費者保護法定型化契約之適用。
⒋縱系爭契約有消費者保護法定型化契約條款之適用，則該約 第4 條有關契約有效期間及續約，及第16條關於契約終止之 約定，與消費者保護法第11、12條之規定亦無牴觸。按實務 見解認為，除定型化約款有違反誠信原則，對消費者顯失公 平之情況外，仍應回歸私法自治、契約自由之原則，對契約 之效力予以尊重，故系爭契約第4 條所載被告如不續約應於 合約屆滿前1 個月通知原告之約定，乃因依一般交易習慣， 避免時間緊迫無法妥善處理之狀況發生，其目的在於賦予契 約當事人於契約終止前享有充裕之時間以覓得其他締約機會 ，減少各自損失，故被告既可選擇提前通知原告終止系爭契 約，甚或於原告確實違反善良管理人注意義務時，依民法第 544 條規定、系爭契約第12條、第13條約定向原告請求損害 賠償，尚難認有何違反平等互惠或顯失公平之情事。 ⒌至原告派駐被告社區之總幹事張知璞於管理維護期間，均有 盡善良管理人之注意義務，甚至於102年6月30日新保全公司 入駐交接完成後始離開社區，並非如被告所言有未盡善良管
理人之注意義務。
㈢並聲明：
⒈被告應給付原告1,464,000元。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
㈠被告因系爭契約有不續約應於30日前通知他方之約定，乃於 102 年5 月24日召開臨時管委會，討論是否要與原告續約， 且為表慎重，並請原告派員出席。而該次臨時管委會除有超 過半數之委員出席外，原告之總經理葉宗鴻亦親自出席，會 議中多數委員表明原告派駐被告社區服務之總幹事張知璞有 多所缺失，且屢勸不改，最後經出席委員決議，系爭契約屆 期後將不續約，並由會議主席將此決議內容當面告知葉宗鴻 ，為求謹嚴，再由張知璞發函通知原告，可見被告確已於契 約屆滿前一個月即102 年5 月24日告知原告屆期不續約，與 系爭契約第4 條第3 項約定無違。況原告已自認於102 年6 月3 日收受被告寄發之終止契約函文，依常理論，被告倘若 係於102 年6 月7 日始開會討論是否續約，則發函予原告之 時間實不可能於102 年6 月7 日以前，原告依系爭契約第16 條第1項請求賠償，並無理由。
㈡又原告為經營保全暨大樓管理維護之企業經營者，其與被告 簽訂之系爭契約內容乃由原告事先制定，以提供不特定多數 之社區使用，故系爭契約應屬定型化契約。惟系爭契約第4 條第1項載明合約至102年6月30日屆止，同條第3項卻載「屆 滿前一個月，一方未以書面通知他方不再續約，視為本約展 期一年」，此是否續約之決定強令消費者需事先告知，而不 問企業經營者於合約期間之表現為何，消費者如未遵期表示 意見，只有接受展期一年之懲罰，此顯不利於消費者，故此 限制消費者選擇企業經營者之規定顯屬過當。至系爭契約第 16條關於契約終止係因可歸責於乙方（即原告）之事由，亦 僅限於原告有將業務委任他人之情形，合約期間受任人即原 告有未盡善良管理人注意義務時，則未列為得終止之事由， 可見該條關於消費者得主張終止原因顯屬過狹而不利於被告 ，對被告顯失公平，自屬無效。
㈢另被告社區總幹事張知璞於任職期間常有擅離職守、敷衍行 事之情，經被告多次向原告提出反應要求調換總幹事，原告 均置之不理，且原告派駐被告社區之服務人員，甚至於102 年6月30日辦理財務移交當晚19時許即全數撤出，顯見原告 確有未盡善良管理責任。而原告收取被告所給付之委任報酬 ，卻未依約善盡職責，被告亦得以原告未盡善良管理人注意 義務而主張不續約或終止契約。
㈣退萬步言，被告僅遲延4日通知終止系爭契約，原告尚有26 日為因應準備，縱有可議之處，造成損害應屬輕微，原告要 求鉅額之違約金顯屬過當，故依民法第216條第1項、第252 條規定，應酌減違約金為145萬元等語，資為抗辯。 ㈤並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保宣 告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠兩造於101 年6 月2 日簽立系爭契約，契約期間自101 年 7 月1 日起至102 年6 月30日止，該約第4 條第3 項、第16條 第1 項並分別約定：「本約屆滿前一個月，一方未以書面通 知他方不再續約者，視為本約展期一年；嗣後亦同」、「甲 乙雙方於本約有效期間內，雙方不得終止本約，違約者須賠 償一年服務費」。
㈡被告社區於102年5月24日召開臨時委員會，於102年6月3日 寄發存證信函通知原告不再續約。
㈢原告於102年6月30日撤出被告社區，並製作移交清冊。四、本院之判斷
原告主張被告未於系爭契約屆滿前一個月通知不再續約，依 系爭契約第16條第1 項之約定請求1 年之服務費，被告則以 前詞為辯，是本件應審酌者：㈠被告是否於系爭契約屆滿一 個月前以書面通知原告不再續約？㈡被告有無其他終止合約 事由？㈢原告於102 年6 月30日撤出在被告之社區之派駐， 是否為同意原告解約之意思實現？㈣系爭契約有否消費者保 護法第11條、第12條定型化契約條款之適用？㈤被告是否應 對原告負賠償責任？金額若干？茲分述如下：
㈠被告並未於屆滿一個月前以書面通知原告不再續約。 1.查系爭契約第4 條第1 項、第3 項約定「本契約自民國101 年7 月1 日0 時起至民國102 年6 月30日24時止，為期12個 月。」、「本約屆滿前一個月，一方未以書面通知他方不再 續約者，視為本約展期一年，嗣後亦同。」（見本院卷第5 頁），然被告以書面發函原告終止合約之發文日為102 年6 月3 日，有被告社區函文1 紙在卷可證（見本院卷第13頁） ，佐以證人即當時社區總幹事張知璞於審理時證稱：該終止 合約的函文是副主委請伊製作後發函的等語（見本院卷第10 8 頁反面），足見被告係遲於102 年6 月3 日始發函原告， 並為終止合約之表示，已堪認定。
2.被告固然抗辯102 年5 月24日管理委員會議中，原告公司總 經理葉宗鴻到場，委員會亦當場將不再續約之會議結論告知 葉宗鴻，故已經符合系爭契約第4 條第3 項等語。查證人即 被告社區主任委員劉宏容證稱：102 年5 月24日是例行性會
議，當天預計要討論保全合約是否續約之問題，當天原告總 經理葉宗鴻有到場，後來委員會作成不再續約的結論後，有 當場告訴葉宗鴻。當天有錄音還有書面資料，但後來再去找 錄音資料已經找不到了，也沒有看到會議記錄，後來有無公 告也沒有印象了等語（見本院卷第84-85 頁反面）；證人即 被告社區副主任委員郭晃男亦證稱：102 年5 月24日是社區 例行性會議，伊到場時葉宗鴻還沒有到場，後來才到，一開 始就是針對保全公司的續約問題討論，所有委員一致認為不 續約，當場有告知葉宗鴻。印象中沒有簽到102 年5 、6 月 份的會議記錄，因為當時已經決定不續約，伊有追總幹事， 但是都沒有結果等語（見本院卷第87-89 頁），惟前揭證人 之證述內容與證人即原告總經理葉宗鴻證稱：伊是在102 年 6 月3 日當天，公司副理趙崑明拿解約書給伊，伊才知道被 告要解約，後來102 年6 月7 日趙崑明跟伊說已經詢問過主 委，續約沒有問題，叫伊過去聊聊天，當天是管理委員會， 一開始主委叫伊講一下話，後來副主委就說有什麼好講的， 都已經決定了，伊當場表示6 月3 日才發解約書，會有違約 問題，副主委就說他隨時都可以撤你的哨，後來伊就告辭等 語（見本院卷第89頁反面-90 頁），及證人即原告公司副理 趙崑明證稱：102 年5 月24日是否有開委員會伊忘記了，但 解約那次的管委會伊跟葉宗鴻有到場，好像是月初的事情， 因為這件事情公司有討論不滿一個月通知是否有違約的問題 ，而且開完會隔天總幹事就拿解約書給伊等語（見本院卷第 99-100頁）不符，且證人劉宏容、郭晃男分別為被告社區之 主任委員、副主任委員，對於系爭契約內容應有知悉，如10 2 年5 月24次會議中已經作成不再續約之決議，何以遲至10 2 年6 月3 日始對原告發函，是被告社區委員會是否確有在 102 年5 月24日會議中當場對葉宗鴻為不再續約之表示，非 無疑義，況系爭契約第4 條第3 項約明不再續約通知應以「 書面」為之，所謂書面固然不需具備一定形式，然依原告提 出之102 年5 月份管委會會議紀錄中，並無討論是否與原告 續約之內容，而在102 年6 月份（102 年6 月7 日）會議紀 錄中始有「終止與鴻昌保全公司合約至六月底，七月份有勤 讚公司接任」之決議內容，有兩次會議紀錄影本在卷可稽（ 見本院卷第49-50 頁），被告雖以前揭會議紀錄乃總幹事事 後杜撰，且主委並未於紀錄後簽名等語為由，否認形式真正 並抗辯前揭會議紀錄內容不實在，雖原告無法提出正本，然 上揭會議紀錄後方有被告社區用印，且會議紀錄議題內容均 有後續時程進行之時間載明，應認為真正，且被告至言詞辯 論終結前均未提出102 年5 月24日當日委員會確實有討論不
再續約之會議記錄錄音檔或相關之書面資料，難以佐證其抗 辯為真，是被告於102 年6 月3 日始以函文方式通知原告不 再續約，在此之前並無任何書面通知原告不再續約一事，應 可認定。
㈡被告主張原告在系爭契約期間，未盡善良管理人注意義務， 從而主張不續約或終止契約不合法。
按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民 事訴訟法第277 條定有明文。被告主張原告在社區管理維護 期間，總幹事張知璞有諸多未盡善良管理人注意義務之事由 ，從而主張終止合約等語。惟查，就終止合約之依據，依系 爭契約之約定內容，被告得終止契約之事由僅有第3 條原告 違反專屬性或有轉委任之情形，被告依系爭契約內容主張終 止合約，要屬無據。再者，被告並未證明其於102 年5 月24 日有對原告為口頭終止合約之表示，而係遲於102 年6 月3 日始發函予原告終止系爭契約，業經認定如前，縱被告援引 民法之規定主張終止或不再續約，並不受系爭契約關於一個 月之限制，惟被告就原告未盡善良管理人注意義務乙情，並 未逐一就各項具體事由舉證以實其說，僅一再泛稱張知璞有 侵占財物、提早撤哨、遺失文件、擅離職守等抽象情事，均 為證人張知璞所否認（見本院卷第109-110 頁），被告並未 再進一步舉證，尚難以認定其主張有理由，是不論被告終止 合約之依據為系爭契約或民法規定，均未見其提出具體之證 明，尚難憑採。
㈢原告於102 年6 月30日撤出在被告之社區之派駐，並非同意 原告終止契約之意思實現。
查102 年6 月3 日之會議紀錄中已經達成共識由不再與原告 續約而由勤讚保全接管被告社區，勤讚保全亦於102 年6 月 30日與原告進行物業管理之交接事宜，此為兩造所不爭執， 是原告於102 年6 月30日與勤讚保全進行交接，而撤離被告 社區未繼續提供給付之行為，乃因被告拒絕原告之提供給付 ，且第三人即勤讚保全已經於相同時間預為相同性質之給付 ，從而原告已無依契約同時為給付之可能及必要，原告方於 102 年6 月30日撤離被告社區，此非原告就被告於102 年6 月3 日之終止合約有同意之意思實現，是原告雖已撤離被告 社區，並非同意被告終止合約，與本件依系爭契約第16條第 1 項請求賠償，要屬二事。
㈣系爭契約為消費者保護法規範之定型化契約條款，惟系爭契 約第4 條第3 項、第16條第1 項並未違反誠信原則或顯失公 平。
1.查所謂定型化契約條款，係指企業經營者為與不特定多數消
費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型 化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際 網路、或其他方法表示者，亦屬之。消費者保護法第2 條第 7 款定有明文。查系爭契約為原告公司即企業經營者預先以 繕打方式擬定，與不特定社區就同類型契約內容成立之物業 管理及保全法律關係，而被告社區與原告間乃就物業及保全 之服務提供發生法律關係，應認為屬消費關係，從而系爭契 約為定型化契約，應可認定。
2.次按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平 者，無效。定型化契約中之條款有違反平等互惠原則或條款 與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者，或 契約之主要權利與義務，因受條款之限制，致契約之目的難 以達成者，推定其顯失公平。消費者保護法第12條定有明文 。本件系爭契約第4 條第3 項之預告終止及第16條第1 項之 賠償責任，係在合理分配雙方就締約與否之預期，所應承擔 之風險合理分配，蓋因保全契約性質上並非單人單向性地提 供給付即可滿足契約目的，其涵蓋範圍包括顯在面向如，輪 班性安排人力巡邏、值班、門禁、通報等事務，潛在面向如 社區財務規劃、軟硬體修繕、會議召集、溝通協調等事務， 性質龐雜而多元，需有一定期間之預作規劃及安排，且各型 社區事務均有所細節上之不同，從而原告需相對應的期間亦 較一般契約為長，故預告終止為一個月期間，應為合理之風 險分配。至違約賠償責任之多寡，本係基於兩造合意之約定 ，且民法已有相對應之配套處理方式，不宜動輒以誠信原則 、顯失公平等作為控制契約公平正義之等抽象概念調整其賠 償內容（詳見㈤違約金酌減部分），前揭規定，均屬必要而 有效。
3.綜上，系爭契約第4 條第3 項、第16條第1 項為定型化契約 條款，並未違反消費者保護法第12條之規定，仍為有效。 ㈤被告未於契約屆滿前一個月以書面通知原告，應依系爭契約 第16條第1項負賠償責任。
承前，被告未於一個月內為終止合約之書面表示，依系爭契 約第4 條第3 項、第16條第1 項之約定：「本約屆滿前一個 月，一方未以書面通知他方不再續約者，視為本約展期一年 ，嗣後亦同。」、「甲乙雙方於本約有效期間內，雙方不得 終止本約，違約者須賠償一年服務費。」，該約定性質上應 應屬損害賠償總額預定之違約金約定。而按當事人約定之違 約金額過高者，法院固得依民法第252 條規定，減至相當之 數額。惟是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況、及 當事人所受損害，並債務人若能如期履行，債權人可得享受
之一切利益數額，以為酌定之標準（最高法院84年台上字第 850 號判決意旨參照）。本件被告固然未於一個月前預告終 止系爭契約，然僅遲4 日，違約情節並非嚴重，對原告所造 成之損害甚為輕微，且原告於知悉被告不再續約後，於102 年6 月30日亦與勤讚保全順利完成交接，並未支出其餘額外 之費用或因此造成任何額外支出，本院參酌被告遲延以書面 通知之日數與前揭各情，本件違約金應予核減至相當於一個 月之服務費122,000 元為適當，原告主張逾此部分，不應准 許。
五、綜上所述，原告主張被告未於一個月前通知終止合約，依系 爭契約第16條第1 項請求賠償122,000 元，為有理由，其餘 部分請求則於法無據，要難准許。
六、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，因本 件原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟 法第389 條第1 項第5 款之規定，依職權宣告假執行，並依 同法第392 條第2 項之規定，就被告聲請宣告免為假執行之 部分酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執 行之聲請已失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與判決結 果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 103 年 10 月 13 日
民事第一庭 法 官 黃裕民
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 10 月 20 日
書記官 沈佩霖
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