確認決議無效等
臺灣新北地方法院(民事),訴字,103年度,2028號
PCDV,103,訴,2028,20141008,2

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第2028號
原　　　告　皇翔建設股份有限公司
法定代理人　廖年吉　
訴訟代理人　周仕傑律師
　　　　　　蘇清山　
被　　　告　第一站公寓大廈管理委員會
法定代理人　黃文萱　
訴訟代理人　林懿君律師
上列當事人間請求確認決議無效等事件，經本院於民國103年9月
22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認第一站公寓大廈民國103年3月16日第十四屆第一次臨時區分所有權人會議、103年5月24日第十五屆區分所有權人會議，關於住戶規約第二十二條第十一項「地下一樓及一樓住戶不得擅自變更使用用途，不得經營餐飲(燒烤、碳烤)、瓦斯、電焊、卡拉OK、旅館、餐飲、自助洗衣及八大行業等高危險行業。或存放爆炸易燃物，亦不得開設殯葬、宗教、占卜等相關行業。」、同條第十二項「二樓以上僅做為住宅用途，不得改為營業使用，不得用於補習班、廟宇、占卜、殯儀相關活動，並不得作為隔間套房。」之修訂決議無效。
確認第一站公寓大廈民國103年7月5日第十五屆第一次區分所有權人會議，關於住戶規約第二十二條第十一項「本社區為確保全體住戶公共安全及社區整體權益，非經區分所有權人大會同意外，不得擅自變更使用用途；地下一樓及一樓（含部分二樓）商店不得經營規範如下：1、依據公司行號營業項目代碼：D201040液化石油氣分裝業、F107060毒性化學物質批發業、F107090事業用報爆炸物批發業、F107180爆竹、煙火批發業、F107200化學原料批發業、F207180爆竹、煙火零售業、F207200化學原料零售業、F501050飲酒店業、F501060餐館業、F501990其他餐飲業、H701030殯葬場所開發租售業、J702030特種咖啡茶室業、J702040歌廳經營業、J702050舞廳業、J702060舞場業、J702070酒家業、J702080酒吧業、JZ99020三溫暖業、JZ99141殯葬設施經營業。2、電焊業、卡拉OK、旅賓業（含膠囊旅館）、自助洗衣店、八大行業等危險作業、存放爆炸易燃物、殯葬、宗教、占卜等相關行業。」、同條第十二項「二樓以上僅做為住宅用途，不得改為營業使用，不得用於補習班、廟宇、占卜、殯儀相關活動，並不得作為隔間套房。」之修訂決議無效。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。 事實及理由




壹、程序部分
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一或不甚防礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。原 告起訴聲明為：『一、先位訴之聲明：（一）請求確認第一 站公寓大廈民國103年3月16日第十四屆第一次臨時區分所有 權人會議案由一「本社區住戶規約修訂案」中第二十二條第 十一項「地下一樓及一樓住戶不得擅自變更使用用途，不得 經營餐飲(燒烤、碳烤)、瓦斯、電焊、卡拉OK、旅館、餐飲 、自助洗衣及八大行業等高危險行業。或存放爆炸易燃物， 亦不得開設殯葬、宗教、占卜等相關行業。」、第十二項「 二樓以上僅做為住宅用途，不得改為營業使用，不得用於補 習班、廟宇、占卜、殯儀相關活動，並不得作為隔間套房。 」之修訂決議無效。（二）請求確認第一站公寓大廈民國 103年3月16日第十四屆第一次臨時區分所有權人會議案由一 「本社區住戶規約修訂案」中第十七第二項第(二)款前段「 管理費之收繳程序及支付方法如下：（1）一樓、二樓及地 下一樓，每坪新台幣70元。」之修訂決議無效。（三）請求 確認第一站公寓大廈民國103年3月16日第十四屆第一次臨時 區分所有權人會議案由一「本社區住戶規約修訂案」中第二 十二條之一第四項「裝潢保證金需為現金或即期支票。其金 額如下：2樓以上住宅為新台幣3萬元，1樓以上(含2樓)商店 為新台幣5萬元，B1空間為新台幣10萬元，特殊狀況大面積 超過50坪者為新台幣15萬元。」之修訂決議無效；二、備位 訴之聲明：（一）請求將第一站公寓大廈民國103年3月16日 修訂後住戶規約第二十二條第十一項「地下一樓及一樓住戶 不得擅自變更使用用途，不得經營餐飲(燒烤、碳烤)、瓦斯 、電焊、卡拉OK、旅館、餐飲、自助洗衣及八大行業等高危 險行業。或存放爆炸易燃物，亦不得開設殯葬、宗教、占卜 等相關行業。」、第十二項「二樓以上僅做為住宅用途，不 得改為營業使用，不得用於補習班、廟宇、占卜、殯儀相關 活動，並不得作為隔間套房。」予以撤銷。（二）請求將第 一站公寓大廈民國103年3月16日修訂後之住戶規約第十七條 第二項第(二)款前段「管理費之收繳程序及支付方法如下： （1）一樓、二樓及地下一樓，每坪新台幣70元。」予以撤 銷。（三）請求將第一站公寓大廈民國103年3月16日修訂後 住戶規約第二十二條之一第四項「裝潢保證金需為現金或即 期支票。其金額如下：2樓以上住宅為新台幣3萬元，1樓以 上(含2樓)商店為新台幣5萬元，B1空間為新台幣10萬元，特 殊狀況大面積超過50坪者為新台幣15萬元。」予以撤銷。』



；嗣於民國103年7月31日民事追加起訴狀變更聲明為：『一 、先位訴之聲明：（一）請求確認第一站公寓大廈民國103 年3月16日第十四屆第一次臨時區分所有權人會議案由一「 本社區住戶規約修訂案」中第二十二條第十一項「地下一樓 及一樓住戶不得擅自變更使用用途，不得經營餐飲(燒烤、 碳烤)、瓦斯、電焊、卡拉OK、旅館、餐飲、自助洗衣及八 大行業等高危險行業。或存放爆炸易燃物，亦不得開設殯葬 、宗教、占卜等相關行業。」、第十二項「二樓以上僅做為 住宅用途，不得改為營業使用，不得用於補習班、廟宇、占 卜、殯儀相關活動，並不得作為隔間套房。」之修訂決議無 效。（二）請求確認第一站公寓大廈民國103年3月16日第十 四屆第一次臨時區分所有權人會議案由一「本社區住戶規約 修訂案」中第十七條第二項第(二)款前段「管理費之收繳程 序及支付方法如下：（1）一樓、二樓及地下一樓，每坪新 台幣70元。」之修訂決議無效。（三）請求確認第一站公寓 大廈民國103年3月16日第十四屆第一次臨時區分所有權人會 議案由一「本社區住戶規約修訂案」中第二十二條之一第四 項「裝潢保證金需為現金或即期支票。其金額如下：2樓以 上住宅為新台幣3萬元，1樓以上(含2樓)商店為新台幣5萬元 ，B1空間為新台幣10萬元，特殊狀況大面積超過50坪者為新 台幣15萬元。」之修訂決議無效。（四）請求確認第一站公 寓大廈民國103年5月24日第十五屆區分所有權人會議臨時動 議案由五「規約修訂案重新開議暨一樓店家與皇翔建設欲廢 止規約修訂案」之「依據公寓大廈管理條例第32條第1項規 定，規約修訂案通過，同時否決一樓店家與皇翔建設之廢止 案」之修訂決議無效。（五）請求確認第一站公寓大廈民國 103年7月5日第十五屆第一次區分所有權人會議案由二「本 社區住戶規約修訂案」中「2.現場投票表決，清點票數贊成 者237票(比例為89.7%)、反對者18票、領票未投者9票。」 、「3.經現場詢問，均未有要表達異議者，一致通過本次決 議。」、「4.投票結果超過3/4贊成，通過本社區住戶規約 修訂案。」之修訂決議無效。二、備位訴之聲明：（一）請 求將第一站公寓大廈民國103年3月16日修訂後住戶規約第二 十二條第十一項「地下一樓及一樓住戶不得擅自變更使用用 途，不得經營餐飲(燒烤、碳烤)、瓦斯、電焊、卡拉OK、旅 館、餐飲、自助洗衣及八大行業等高危險行業。或存放爆炸 易燃物，亦不得開設殯葬、宗教、占卜等相關行業。」、第 十二項「二樓以上僅做為住宅用途，不得改為營業使用，不 得用於補習班、廟宇、占卜、殯儀相關活動，並不得作為隔 間套房。」予以撤銷。（二）請求將第一站公寓大廈民國



103年3月16日修訂後之住戶規約第十七條第二項第(二)款前 段「管理費之收繳程序及支付方法如下：（1）一樓、二樓 及地下一樓，每坪新台幣70元。」予以撤銷。（三）請求將 第一站公寓大廈民國103年3月16日修訂後住戶規約第二十二 條之一第四項「裝潢保證金需為現金或即期支票。其金額如 下：2樓以上住宅為新台幣3萬元，1樓以上(含2樓)商店為新 台幣5萬元，B1空間為新台幣10萬元，特殊狀況大面積超過 50坪者為新台幣15萬元。」予以撤銷。（四）請求將第一站 公寓大廈民國103年5月24日第十五屆區分所有權人會議臨時 動議案由五「規約修訂案重新開議暨一樓店家與皇翔建設欲 廢止規約修訂案」之「依據公寓大廈管理條例第32條第1項 規定，規約修訂案通過，同時否決一樓店家與皇翔建設之廢 止案」之修訂決議予以撤銷。（五）請求將第一站公寓大廈 民國103年7月5日第十五屆第一次區分所有權人會議案由二 「本社區住戶規約修訂案」中「2.現場投票表決，清點票數 贊成者237票(比例為89.7%)、反對者18票、領票未投者9票 。」、「3.經現場詢問，均未有要表達異議者，一致通過本 次決議。」、「4.投票結果超過3/4贊成，通過本社區住戶 規約修訂案。」之修訂決議予以撤銷』，顯係基於同一之基 礎事實及未妨礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開規定， 原告所為訴之追加即應准許，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告主張：
（一）原告就第一站公寓大廈民國(下同)103年3月16日、103年5 月24日以及103年7月5日區分所有權人會議決議之效力， 有即受確認判決法律上之利益存在，茲分述如下： 1、被告提出答辯略以民國103年7月5日區分所有權人會議決 議通過規約修正案後，原告對於103年3月16日以及103年5 月24日之區分所有權人決議已無即受確認判決之法律上云 云。然查被告所在第一站社區先後於103年3月16日、103 年5月24日以及103年7月5日召開區分所有權人會議並分別 作成決議，每一次區分所有權人會議均對規約作成修正決 議案之決議，故若103年7月5日之區分所有權人會議決議 經鈞院確認無效時，103年3月16日以及103年5月24日之區 分所有權人決議即仍然存在，自有訴請鈞院予以裁判之必 要，且從三次區分所有權人會議決議之內容觀察，三次決 議彼此各自獨立，並無同時宣告其他次決議無效之紀錄， 換言之，縱然鈞院判決確認103年7月5日之區分所有權人 會議決議無效或是判決予以撤銷，其他次之決議仍然存在 ，原告自有受確認判決法律上之利益存在。




2、次被告答辯書狀內自承因原告對於103年3月16日區分所有 權人會議決議中有關管理費調漲為新台幣(下同)70元、裝 潢保證金及專有部分不得為特定目的使用部分之規約內容 有疑義，所以於103年5月24日就前述規約修訂案依據公寓 大廈管理條例第32條第1項重新開議之規定辦理。然查公 寓大廈管理條例第32條第1項係規定「區分所有權人會議 依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區 分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案 重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有 區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合 計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權 比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。 」，換言之，必須同一議案依公寓大廈管理條例第31條規 定未獲致決議或是出席區分所有權人之人數或其區分所有 權比例合計未達公寓大廈管理條例第31條規定之定額者， 召集人方能就同一議案重新召集會議並依據該條之規定為 表決，其中並無所謂經區分所有權人表示疑義即可依據公 寓大廈管理條例第32條重新開議之規定規定，被告前述答 辯書狀之內容亦可證明第一站公寓大廈區分所有權人會議 103年5月24日依據公寓大廈管理條例第32條規定所作成之 決議，其決議方法違法無疑。
3、區分所有權人會議決議通過，自不可依據公寓大廈管理條 例第32條規定重新召集會議，顯見該決議方法不合法；另 一方面，公寓大廈管理條例第32條規定既稱係就同一議案 重新召集會議，則顯見重新召集會議之目的係就相同議案 為表決，自應於開會通知上列為議案討論，然第一站公寓 大廈區分所有權人會議卻以臨時動議方式提出，顯見與公 寓大廈管理條例第32條規定重新召集之程序方法不合。類 推適用民法第56條之規定，原告自得訴請法院撤銷該部分 決議。
4、更按被告主張103年7月5日決議通過時，原告代理人全程 在場並拍照錄影採證。然查103年7月5日第一站公寓大廈 區分所有權人會議召開時，會議主席即被告之法定代理人 甲○○並未清點在場人數是否已達法定出席人數即表示本 次會議要通過相關議案，並一再宣稱原告已經對被告提起 本件訴訟，要大家團結對抗原告等語，且未給予原告代理 人說明之機會，等現場報到人數達法定出席人數時，即表 示開始投票，根本就沒有舊議案逐項討論，而投票方式是 被告有準備「贊成」、「反對」兩個不同之票箱，而住戶 要將報到時所領取之選票投入以表示意見，然實際投票之



情形為住戶至現場投票箱旁領取餐飲兌換券與垃圾袋等紀 念品，而當住戶前往領取前述餐飲兌換券與垃圾袋等紀念 品時，現場工作人員即指示住戶將選票投入「贊成」之票 箱，甚至有工作人員在住戶領取紀念品時即將選票收走， 並代住戶投入贊成之票箱中或是這戶本來沒有要投票卻被 工作人燃將選票取走代為投入「贊成」票箱之情形，原告 代理人見現場狀況混亂且有收取選票帶為投票之情形，方 決定拿出手機錄影蒐證，此一相關過程亦有錄影光碟及翻 拍照片可參(見原證十三)可?，可見相關選舉過程均為人 為操弄，而投票方式為決議方法之部分，該投票過程既有 瑕疵，其決議方法顯有違法之情形，原告在場人員曾就未 逐條討論等事項提出異議，此部分僅需傳訊在場之原告員 工許桐銘(住台北市○○路00號8樓)即可查明，原告就相 關決議顯有確認利益之存在。
（二）先位訴之聲明部分：
1、按原告為第一站公寓大廈之區分所有權人之一，所有房屋 原為新北市○○區○○路00巷00號B1與21巷6弄37號B1(現 已變更為新北市○○區○○路00巷00號地下一層等18戶， 詳原證一)，此有建物所有權狀影本可参(見原證二)。第 一站公寓大廈為新北市土城區之大型社區，戶數多達300 餘戶，並有成立管理委員會負責執行公寓大廈區分所有權 人會議之決議事項。依據公寓大廈管理條例第4條第1項之 規定「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分， 得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」，原告於 102年間就前述房屋之使用依法向新北市政府工務局申請 變更使用用途，當時即有民眾陳情表示第一站公寓大廈住 戶規約規定非經區分所有權人決亦不得變更用途，故請求 不得允許原告變更用途云云。然該案經新北市政府工務局 進行會勘，並經新北市政府工務局公寓大廈管理科提出書 面意見說明：「有關民眾陳情本市○○區○○路00巷00號 地下一層與21巷6弄37號地下一層申請變更使用執照一案 涉及公寓大廈管理條例部分說明如下：(一)按公寓大廈管 理條例第4條(略以)：『區分所有權人除法律另有限制外 ，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人 干涉。』(二)案內政部營建署96年1月3日營署建管字第 0000000000號解釋函令：『1.區分所有權人除法律另有限 制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除 他人干涉，公寓大廈管理條例(以下簡稱本條例)第四條第 一項業有明文，係區分所有權人法定權利，規約之訂定自 不得排除法律明定之權利義務。2.另有關公寓大廈、基地



或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另 有規定外，得以規約定之，本條例第二十三條已有明定， 換言之，建築物之共用部分、約定專用部分及約定共用部 分使用管理約定事項，其約定不得逾越法定之權利義務。 』。(三)是以，本案之申請並不受該社區規約第三條(來 函附件)：『住戶變更用途，須區分所有權人會議決議， 方得變更。』所限制。」，此有新北市政府工務局102年 12月6日新北工建字第0000000000號函及附件(見原證三) 可参，顯見除非法律所限制之範圍外，區分所有權人就其 專有部分得自由使用收益，規約之訂定不得排除區分所有 權人依據法律所享有之權利。
2、按原告所有新北市○○區○○路00巷0弄00號地下一層等 18戶房屋，係於88年取得使用執照，使用執照號碼為「捌 拾捌土使字第玖柒叁號」，地下一層之使用用途為「辦公 室商場自用儲藏室」(見原證九使用執照影本乙份)，當初 該房屋地下一層分為兩戶，分別為「新北市○○區○○路 00巷0弄00號地下一層」(新北市○○區○○段○○○段 0000○號)與「新北市○○區○○路00巷00號地下一層」( 新北市○○區○○段○○○段0000○號)，使用用途為「 商場、辦公室、自用儲藏室、梯間」，此亦有建物所有權 狀影本貳份可参(見原證十)，後前述二建物因重測而變更 建號，其中「新北市○○區○○路00巷0弄00號地下一層 」從原建號「新北市○○區○○段○○○段0000○號」變 更為「新北市○○區○○段0000○號」；「新北市○○區 ○○路00巷00號地下一層」從原建號「新北市○○區○○ 段○○○段0000○號」變更為「新北市○○區○○段0000 ○號」，此亦有建物登記第二類謄本(見原證十一)可參。 又原告於102年申請將前述二戶房屋分割為十八戶房屋， 並辦理使用執照變更，經新北市政府工務局准予變更並核 發「壹零?土變使字第零捌捌號」變更使用執照(見原證十 二)，其中原「新北市○○區○○路00巷0弄00號地下一層 」分割成「新北市○○區○○路00巷0弄00號地下一層」 、「新北市○○區○○路00巷0弄00號地下一層之1」、「 新北市○○區○○路00巷0弄00號地下一層之2」、「新北 市○○區○○路00巷0弄00號地下一層之3」、「新北市○ ○區○○路00巷0弄00號地下一層之5」、「新北市○○區 ○○路00巷0弄00號地下一層之6」、「新北市○○區○○ 路00巷0弄00號地下一層之7」、「新北市○○區○○路00 巷0弄00號地下一層之8」、「新北市○○區○○路00巷0 弄00號地下一層之9」、「新北市○○區○○路00巷0弄00



號地下一層之10」、「新北市○○區○○路00巷0弄00號 地下一層之11」共11戶；「新北市○○區○○路00巷00號 地下一層」分割成「新北市○○區○○路00巷00號地下一 層」、「新北市○○區○○路00巷00號地下一層之1」、 「新北市○○區○○路00巷00號地下一層之2」、「新北 市○○區○○路00巷00號地下一層之3」、「新北市○○ 區○○路00巷00號地下一層之5」、「新北市○○區○○ 路00巷00號地下一層之6」、「新北市○○區○○路00巷 00號地下一層之7」共7戶，此有附表與原證二之建物所有 權狀影本18份可參，變更後之用途亦為辦公室、儲藏室與 店舖，合先陳明。
3、然第一站公寓大廈於103年3月16日召開第十四屆第一次臨 時區分所有權人會議，會議中案由一決議修訂該社區住戶 規約，此有該會議紀錄影本(見原證四)可参，而修訂後之 住戶規約(見原證五)中有關第二十二條第十一項「地下一 樓及一樓住戶不得擅自變更使用用途，不得經營餐飲(燒 烤、碳烤)、瓦斯、電焊、卡拉OK、旅館、餐飲、自助洗 衣及八大行業等高危險行業。或存放爆炸易燃物，亦不得 開設殯葬、宗教、占卜等相關行業。」、第十二項「二樓 以上僅做為住宅用途，不得改為營業使用，不得用於補習 班、廟宇、占卜、殯儀相關活動，並不得作為隔間套房。 」之決議，顯然係對於區分所有權人使用各自專有部分添 加法令所無之限制，不但對於區分所有權人之所有權造成 妨礙，亦與公寓大廈管理條例第4條第1項之規定相違背。 而公寓大廈區分所有權人會議，類似社團法人之總會，為 意思機關。是區分所有權人會議其程序或決議有瑕疵時， 自可類推適用民法第56條之規定，此有臺灣高等法院95年 度上更（一）字第230號民事裁判要旨可資參照，第一站 公寓大廈區分所有權人會議決議既然有違反法令之處，依 據民法第56條第2項之規定「總會決議之內容違反法令或 章程者，無效。」，該部分決議應屬無效。
4、次按「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效」 、「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主 要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」， 民法第72、148條第1、2項分別定有明文。又「區分所有 權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收 益、處分，並排除他人干涉」、「有關公寓大廈、基地或 附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有 規定外，得以規約定之」，公寓大廈管理條例第4條第1項 、第23條第1項定有明文。再按民法第72條所謂法律行為



有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違 反國家社會一般利益及道德觀念而言。次依憲法第15條之 規定，人民之財產權，應予保障。而人民之財產權，依憲 法第23條之規定，固除於防止妨礙他人自由、避免緊急危 難、維持社會秩序或增進公共利益所必要者外，不得以法 律限制之。惟在以法律限制人民之財產權時，應合於「比 例原則」，「比例原則」包括行為應適合於目的之達成之 適當性原則，行為不超越實現目的之必要程度，亦即達成 目的需採取影響最輕微之手段之必要性原則，以及手段應 按目的加以衡判之衡量性原則，上述三原則如有違反任一 ，即可認為違反「比例原則」，即為違反憲法第23條之規 定，司法院大法官會議著有釋字第517號及第510號解釋。 而法律行為如有造成對人民財產權不合理之侵害者，而有 違憲法保障人民財產權之意旨者，自可認為係違反國家社 會之一般利益，背於公共秩序而無效。而公寓大廈管理條 例第5條、第23條固規定：區分所有權人對專有部分之利 用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共 同利益之行為。且有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理 使用及其他住戶間相互關係，除法律另有規定外，得以規 約定之。然規約之內容，對區分所有權人所有權之限制， 仍應合於公共秩序及善良風俗，亦不可違背比例原則。第 一站公寓大廈於103年3月16日召開第十四屆第一次臨時區 分所有權人會議修訂住戶規約決議中有關第二十二條第十 一項「地下一樓及一樓住戶不得擅自變更使用用途，不得 經營餐飲(燒烤、碳烤)、瓦斯、電焊、卡拉OK、旅館、餐 飲、自助洗衣及八大行業等高危險行業。或存放爆炸易燃 物，亦不得開設殯葬、宗教、占卜等相關行業。」、第十 二項「二樓以上僅做為住宅用途，不得改為營業使用，不 得用於補習班、廟宇、占卜、殯儀相關活動，並不得作為 隔間套房。」部分顯有背於公共秩序或善良風俗者及違反 公共利益之情形，依據民法第72、148條第1、2項，亦屬 無效。
5、更查第一站公寓大廈103年3月16日第十四屆第一次臨時區 分所有權人會議案由一「本社區住戶規約修訂案」中第十 七條第二項第(二)款前段「管理費之收繳程序及支付方法 如下：（1）一樓、二樓及地下一樓，每坪新台幣70元。 」以及第二十二條之一第四項「裝潢保證金需為現金或即 期支票。其金額如下：2樓以上住宅為新台幣3萬元，1樓 以上(含2樓)商店為新台幣5萬元，B1空間為新台幣10萬元 ，特殊狀況大面積超過50坪者為新台幣15萬元。」之修訂



決議，已違反公平原則，屬於權利濫用之情形，茲分述如 下：
（1）按公寓大廈管理費之計算方式，依據公寓大廈管理條例第 10條第2項前段之規定：「共用部分、約定共用部分之修 繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費 用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分 比例分擔之。」，則公寓大廈管理費用之收取既係專供共 用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之用，依法即 應按區分所有權人共有之應有部分比例來分擔。再者，管 理費用是用於人事費、稅捐、維護修繕公寓大廈各項公共 設施與日常開支所需及其他基地、共用部分之經常管理費 用，故調漲管理費自需有正當且必要之理由。因此管理費 用之收取，應符合使用者付費之公平原則。
（2）又區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分 所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式， 形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充 分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。且是 否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法 理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之 權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家 社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決 議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區 分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以 損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權 人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形 成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害 他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗（最高 法院97年度台上字第2347號判決意旨參照）。關於管理費 之數額，區分所有權人會議固有權透過決議以決定之，惟 在商場與住宅混合之情形，若客觀上，商場與住戶之實際 用益狀態及實際享受管委會所提供之管理服務明顯不同， 若僅因住戶表決權為多數，即通過管理費數額均一致相同 之決議，而滋生疑義時，基於公平法理，法院自得加以審 查。公寓大廈管理條例第10條第2、3項就管理費用之負擔 標準之所以特設例外規定，揆其立法意旨，無非在於各區 分所有權人就公寓大廈共用部分修繕、管理維護之受益程 度，不僅因區分所有建物面積大小而有不同，甚而依其居 住之情形，實際獲益程度亦有差別，乃授權區分所有權人 會議或規約視所屬公寓大廈區分所有權人之受益程度，彈 性訂定負擔標準，以維公平，此項立法之授權，不僅係權



利，且訂定負擔標準時，更應依授權目的以正當手段行使 之，尚非可任所欲為，否則即與誠信原則有違。雖公寓大 廈管理條例第10條第2項但書規定，區分所有權人會議或 規約就該費用之分擔比例，並非不得另行約定，惟所約定 分擔之方式，若無充分理由，仍不應悖離上述「按應有部 分比例分擔」之原則，否則無異允許藉由多數決方式，形 成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，自屬權利 濫用。
（3）經查，第一站公寓大廈103年3月16日決議修訂社區住戶規 約，其中第十七條第二項第(二)款前段「管理費之收繳程 序及支付方法如下：（1）一樓、二樓及地下一樓，每坪 新台幣70元。」以及第二十二條之一第四項「裝潢保證金 需為現金或即期支票。其金額如下：2樓以上住宅為新台 幣3萬元，1樓以上(含2樓)商店為新台幣5萬元，B1空間為 新台幣10萬元，特殊狀況大面積超過50坪者為新台幣15萬 元。」，其修訂之內容，僅僅針對一樓、二樓及地下一樓 ，將管理費提高為每坪70元，卻未提出或說明其計算之依 據與理由，亦未提出保全巡查紀錄、清潔與公共電費及區 別行業別耗費較多公共設施與資源等資料，其不分何種使 用用途或營業行為，一律提高管理費維每坪70元，而有關 裝潢保證金部分，有關B1部分提高為10萬元，亦未說明其 決定或計算之依據，實與公平原則有違，其決議內容，違 反誠信原則，且屬權利濫用，應屬無效。
6、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實 存否之訴，亦同，民事訴訟法247條第1項定有明文。次按 確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得 提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之 存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀 態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而 言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。原告 主張先位聲明所示於民國103年3月16日召開之第十四屆第 一次臨時區分所有權人會議之決議內容案由一違反公寓大 廈管理條例第4條第1項、違反民法第72條及違反民法第14 8條之規定，因有違背法令之情事，已影響原告身為區分 所有權人之權益，且原告因上開決議之法律關係存否不明 確，致其私法上之地位及權利有不安之狀態，該不安狀態 延續至今，並得以確認判決予以除去，故本件訴訟有受確 認判決之法律上利益。
7、綜上所述，第一站公寓大廈103年3月16日第十四屆第一次



臨時區分所有權人會議案由一「本社區住戶規約修訂案」 中第二十二條第十一項「地下一樓及一樓住戶不得擅自變 更使用用途，不得經營餐飲(燒烤、碳烤)、瓦斯、電焊、 卡拉OK、旅館、餐飲、自助洗衣及八大行業等高危險行業 。或存放爆炸易燃物，亦不得開設殯葬、宗教、占卜等相 關行業。」、第十二項「二樓以上僅做為住宅用途，不得 改為營業使用，不得用於補習班、廟宇、占卜、殯儀相關 活動，並不得作為隔間套房。」、第十七條第二項第(二) 款前段「管理費之收繳程序及支付方法如下：（1）一樓 、二樓及地下一樓，每坪新台幣70元。」以及第二十二條 之一第四項「裝潢保證金需為現金或即期支票。其金額如 下：2樓以上住宅為新台幣3萬元，1樓以上(含2樓)商店為 新台幣5萬元，B1空間為新台幣10萬元，特殊狀況大面積 超過50坪者為新台幣15萬元。」之修訂決議已違反公寓大 廈管理條例第4條第1項之規定，且有背於公共秩序或善良 風俗者及違反公共利益及權利濫用之情形，依據民法第56 條第2項、第72條、第148條第1、2項之規定，其決議應屬 無效。
8、追加先位訴之聲明第四、五項部分：
（1）查「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效」、 「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要 目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」，民 法第72、148條第1、2項分別定有明文。又「區分所有權 人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益 、處分，並排除他人干涉」、「有關公寓大廈、基地或附 屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規 定外，得以規約定之」，公寓大廈管理條例第4條第1項、 第23條第1項定有明文。再按民法第72條所謂法律行為有 背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反 國家社會一般利益及道德觀念而言，業經原告於起訴狀中 詳述。第一站公寓大廈於103年5月24日召開第十五屆區分 所有權人會議與103年7月5日召開第十五屆第一次區分所 有權人會議修訂住戶規約決議中有關規約第二十二條第十 一項「地下一樓及一樓住戶不得擅自變更使用用途，不得 經營餐飲(燒烤、碳烤)、瓦斯、電焊、卡拉OK、旅館、餐 飲、自助洗衣及八大行業等高危險行業。或存放爆炸易燃 物，亦不得開設殯葬、宗教、占卜等相關行業。」、「本 社區為確保全體住戶公共安全及社區整體權益，非經區分 所有權人大會同意外，不得擅自變更使用用途；地下一樓 及一樓（含部分二樓）商店不得經營規範如下：1、依據



公司行號營業項目代碼：D201040液化石油氣分裝業、 F107060毒性化學物質批發業、F107090事業用報爆炸物批 發業、F107180爆竹、煙火批發業、F107200化學原料批發 業、F207180爆竹、煙火零售業、F207200化學原料零售業 、F501050飲酒店業、F501060餐館業、F501990其他餐飲 業、H701030殯葬場所開發租售業、J702030特種咖啡茶室 業、J702040歌廳經營業、J702050舞廳業、J702060舞場 業、J702070酒家業、J702080酒吧業、JZ99020三溫暖業 、JZ99141殯葬設施經營業。2、電焊業、卡拉OK、旅賓業 （含膠囊旅館）、自助洗衣店、八大行業等危險作業、存 放爆炸易燃物、殯葬、宗教、占卜等相關行業。」、第十 二項「二樓以上僅做為住宅用途，不得改為營業使用，不 得用於補習班、廟宇、占卜、殯儀相關活動，並不得作為 隔間套房。」部分顯有背於公共秩序或善良風俗者及違反 公共利益之情形，依據民法第72、148條第1、2項，亦屬 無效。
（2）更查第一站公寓大廈103年5月24日第十五屆區分所有權人 會議臨時動議案由五「規約修訂案重新開議暨一樓店家與 皇翔建設欲廢止規約修訂案」與103年7月5日第十五屆第 一次區分所有權人會議案由二「本社區住戶規約修訂案」