臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第1524號
原 告 李婉誼
非凡不動產經紀有限公司
法定代理人 王玉珍
共 同
訴訟代理人 陳家輝律師
被 告 高志維
林娟妤
共 同
訴訟代理人 楊曉邦律師
董德泰律師
甯維翰律師
上列當事人間請求履行契約等事件，經本院於民國103年9月29日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告林娟妤於民國（下同）103年2月中旬，與原告非凡不動 產經紀有限公司（為全國不動產板橋加盟店，下稱非凡公司 ）的經紀營業員洽詢，表示欲購置不動產，以作為新居。嗣 被告林娟妤由非凡公司所屬經紀營業員，即訴外人李嘉謙、 羅芃宇，帶看數間房屋後，乃於同年3月間，告知李嘉謙、 羅芃宇：「其目前與丈夫、兒子即被告高志維、媳婦，所共 同居住的房屋（位於新北市○○區○○○段○○段000地號 之土地暨其上門牌為新北市○○區○○街0巷00○0號之建物 ，下合稱系爭不動產），為其所出資購買，而以高志維名義 登記，但目前覺得系爭不動產的房屋空間不足，故高志維有 意出賣系爭不動產，以利為家人換購新居」。
㈡同年3月25日，李嘉謙、羅芃宇同向被告林娟妤說明，如系 爭不動產所有權人登記為被告高志維，則需由所有權登記名 義人高志維出具授權書，以利被告林娟妤代理被告高志維委 託仲介銷售系爭不動產；被告林娟妤聽聞後乃表示：「其是 高志維的母親且與高志維共同居住，家人間對於換屋一事， 已經充分討論，具有共識，因此高志維事先已同意由其代為 處理出賣系爭不動產相關事務，授權書可以日後再補充」。 李嘉謙、羅芃宇信賴被告林娟妤所言，遂於同年3月26日提 供非凡公司的「不動產＜一般＞委託銷售契約書」、「契約 內容變更合意書」、「不動產說明書」、「刊登廣告同意書
」，與被告林娟妤訂立系爭不動產之委託銷售契約。 ㈢同年3月27日傍晚，經原告非凡公司進行斡旋後，被告林娟 妤同意由原告李婉誼所出價新台幣（下同）1,030萬元，其 中包含仲介服務報酬30萬元，來出賣系爭不動產，雙方由代 書辦理不動產買賣契約書暨不動產買賣價金履約保證申請書 之簽署，由被告林娟妤代理被告高志維與原告李婉誼就系爭 不動產成立賣賣契約，被告林娟妤也當場表示將於盡快提供 高志維之授權書，以辦理所有權移轉登記，原告李婉誼亦表 示會盡快支付買賣價金第一期款100萬元，並匯入履約保證 專戶。
㈣同年3月31日、4月8日，原告李婉誼依約支付買賣價金第一 期款100萬元，並匯入履約保證帳戶，但被告林娟妤卻至原 告非凡公司表示，其子即被告高志維認為系爭不動產的成交 價格，較周邊行情為低，不願意提供授權書，且稱系爭不動 產之委託銷售及出賣一事，其並未讓被告高志維知悉，被告 高志維從未授權，因此，其乃無權代理被告高志維委託仲介 及出賣系爭不動產等事務，現被告高志維在知悉上該情事後 ，對於其所簽署前揭諸契約，表示一律拒絕承認，故前揭諸 契約對於被告高志維，均不生效力，自不須就系爭不動產移 轉登記，依約履行提供任何所需證件或權狀。則系爭不動產 之買賣契約，既經被告林娟妤、高志維於事後片面反悔，原 告非凡公司及李婉誼當蒙受損失，僅得依約向被告林娟妤、 高志維催告，並提起本件訴訟。為此，依不動產買賣契約書 第11條第3項及第15條第2點，不動產＜一般＞委託銷售契約 書第7條第5項第(3)款等約款，請求被告高志維及林娟妤應 連帶給付原告李婉誼100萬元及原告非凡公司60萬元。若被 告林娟妤代理被告高志維簽署前揭諸契約，係無權代理，且 認為經被告高志維拒絕承認後，均不生效力，則依民法第 110條規定，請求被告林娟妤給付李婉誼100萬元及非凡公司 60萬元。
㈤並聲明：1.被告高志維及林娟妤應連帶給付原告李婉誼100 萬元、原告非凡不動產經紀有限公司60萬元，暨本件起訴狀 繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 。2.請准供擔保宣告假執行。
二、被告辯稱：
㈠系爭不動產為被告高志維所有，且每月自行負擔購屋貸款， 被告高志維自始未授權被告林娟妤代理其從事不動產委託銷 售或買賣之法律行為，故包含係爭銷售契約、契約內容變更 合意書、不動產說明書、刊登廣告同意書及係爭買賣契約等 文件對被告高志維均不生效立，被告林娟妤是受原告非凡公
司營業員李嘉謙、羅芃宇二人誆騙，才會以代理人身分於前 述文件上簽名。故原告等主張被告高志維有不履行契約之可 歸責事由，而請求給付違約金云云，即無依據。 ㈡被告林娟妤既然未獲得被告高志維之授權，而系爭委託銷售 契約及買賣契約為被告高志維所否認而不生效力，且被告林 娟妤既然是以「代理人」名義訂立該等契約，即非該等契約 之當事人，顯即無履行該等契約之義務，故原告等人請求被 告林娟妤履約給付違約金云云，實無理由。
㈢事實上，103年3月26日，原告非凡公司業務員李嘉謙、羅芃 宇向被告林娟妤誆稱：「你是高先生的直系親屬，可以代簽 ，委託書之後再補沒關係」、「會要求買主等一年後再交屋 ，以便高先生找到新房子買」等語，致被告林娟妤陷於錯誤 ，而於前述契約文件上簽署。而李嘉謙、羅芃宇等人明知被 告林娟妤於簽署該等文件前均未經被告高志維授權，依照民 法第105條本文規定，李嘉謙、羅芃宇為原告非凡公司於係 爭委託銷售契約之使用人，原告非凡公司自非「善意」，不 得依民法第110條規定請求損害賠償。且李嘉謙、羅芃宇等 人明知未取得被告高志維之身分證正反面影本、授權書及印 鑑證明等文件，即開始就系爭不動產刊登廣告及為銷售行為 ，也違反不動產經紀業管理條例第21條第2項規定，顯屬惡 意。而原告李婉誼於簽約時也明知無被告高志維之書面授權 ，顯然也非「善意」，不得依民法第110條請求賠償。 ㈣並聲明：1.原告之訴駁回。2.願供擔保請准宣告免為假執行 。
三、兩造不爭執之事實：
㈠系爭不動產（位於新北市○○區○○○段○○段000地號之 土地暨其上門牌為新北市○○區○○街0巷00○0號之建物） 所有權人名義為被告高志維。
㈠被告林娟妤以代理人身分，於103年3月26日與原告非凡公司 簽署「不動產＜一般＞委託銷售契約書」、「契約內容變更 合意書」、「不動產說明書」、「刊登廣告同意書」（即原 證1、2、3、4）。
㈡被告林娟妤以代理人身分，於103年3月27日與原告非凡公司 簽署「不動產標的物現況說明書」，並於當日與原告李婉誼 訂立「不動產買賣契約書」、「不動產買賣價金履約保證申 請書」（原證5、6）
㈢原告非凡公司於103年4月23日催告被告二人於7日內履約， 否則解除契約並請求給付違約金（原證7）。
㈣被告高志維委請律師於103年5月2日回函表示從未授權被告 林娟妤處理係爭不動產委託銷售及出賣等事宜，也拒絕承認
被告林娟妤所簽署之相關契約文件（被證3）。四、本件爭執點及本院判斷：
㈠原告主張依不動產買賣契約書第11條第3項及第15條第2點， 不動產＜一般＞委託銷售契約書第7條第5項第(3)款等約款 ，請求被告連帶給付原告李婉誼100萬元、非凡公司60萬元 有無理由？
㈡原告主張依民法第110條規定，請求被告林娟妤給付李婉誼 100萬元、非凡公司60萬元，有無理由？
五、就原告依買賣契約書、委託銷售契約書請求部分而言： ㈠係爭買賣契約書、委託銷售契約書對被告高志維不生效力： 1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實，有舉證之責 任，民事訴訟法第277條定有明文。又民法第170條規定： 「無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人 承認，對於本人不生效力。前項情形，法律行為之相對人 ，得定相當期限，催告本人確答是否承認，如本人逾期未 為確答者，視為拒絕承認。」
2.本件中，就被告高志維是否曾授予代理權一節，原告主張 被告林娟妤曾表示：「其是高志維的母親且與高志維共同 居住，家人間對於換屋一事，已經充分討論，具有共識， 因此高志維事先已同意由其代為處理出賣系爭不動產相關 事務，授權書可以日後再補充」等語，並提出103年4月12 日錄音光碟及譯文為證（原證8、9，本院卷第94-116頁） 。惟據被告林娟妤到庭陳稱系爭不動產交易過程為：「3 月25日證人（羅芃宇）跟另一個夥伴曾經帶我去看過房子 ，突然送我回家，我的本意是先買再賣，她說她想先看我 們房子，我說房子有點亂不想給別人看，但他們說看一下 隔局跟屋況，我不好意見拒絕，當時是黃昏，3月26日證 人打電話給我，說要跟我談房子的事，證人說先賣再買， 比較有現金可以處理，她有問我要多少錢賣，我想也有看 一些房子，我說不包括仲介費及土地增值稅我想實拿一千 萬，所以就簽了，簽了以後，也沒有給我審閱期間，也沒 有叫我給兒子看，後來我問人家應該要用三至五天的審閱 期，後來3月27日證人說有客戶願意以一年的期間交屋， 我想說這樣也可以，讓他們來看，我記得是2、3人來看， 看看後沒有說話就走了，仲介後來說林姐到我們公司一趟 ，買方有意願，後來在談時，都沒有說授權委託書的事， 起先說買方願意出950萬，後來仲介說儘量幫我提高價錢 ，最後成交價就是1000萬，但土地增值稅應該我們出的， 買方願意負擔一半，可是講到後來，土地增值稅就變成我 們全部要出，實際上扣一扣我們只有拿九百多萬，那時因
為我兒子比較忙，常常很晚回家，而且行情比我更不了解 ，仲介引誘我是媽媽是直系親屬可以先代簽，我也很信任 他們的專業，我就不疑有他就先代簽，回去給兒子同意才 能算生效，他們是大公司又是資深的業務員，應該知道作 業流程，事後我問過很多仲介，他們都知道沒有授權委託 書是不會給客戶簽買賣契約書，可是系爭仲介卻沒有要授 權委託書，也沒有拿空白的授權委託書給我，連要我提供 的資料也沒有勾選授權書這一項，代書也完全沒有跟我講 」等情（本院卷第166頁反面），顯然被告林娟妤已否認 曾表示「高志維事先已同意由其代為處理出賣系爭不動產 相關事務，授權書可以日後再補充」一語。
3.原告又主張依原證9電話譯文第6～9頁所示內容，證人羅 芃宇向林娟妤說明受委託銷售系爭不動產的過程為：羅芃 宇稱「（04:48）其實，姐姐，我這樣講，我這樣講一下 好了，因為，第一，這件事情，你說你沒有跟你兒子講， 我們不知情，你給我們的答案是，你跟你兒子商量好。」 、「（05:05）沒有沒有，如果，你先聽我講完，如果我 知道你兒子不同意賣這間，第一我不會幫你賣，因為你給 我的訊息是…」、「(05:20)姐姐，你先聽我講完，為什 麼我們會這樣操作，因為第一，你給我的訊息是，你兒子 同意，你跟你兒子商量好了，你們的價錢出來了，給我們 這個價錢對不對。」，林娟妤乃回覆：「(5:28)一千一」 、「(5:35)我跟我兒子是商談一千一啦。」、「(8:04)他 跟我講的是一千一啦」；以及羅芃宇稱「(08:22)然後你 馬上問我說，你說，羅小姐那不然一千萬看可不可以，是 不是你講的。」、「(08:28)對，當下那是第一天，第一 天你…」、「(08:34)當時我們是不是說，我說好，那不 然你簽給我，然後你說，啊不行，這我不能簽，我要回去 問我兒子，對不對。」、「(08:41)那好，那我們就說那 好，那沒關係，我尊重你回去問。」、「(08:55)沒有沒 有，你先聽我講完，我為什麼會這樣作，因為第二天你來 了之後，你跟我講說，你跟你兒子商量好了，你們決定說 ，開始我們是不是談到1050，最後我們的契約寫是，就最 後我們商談之後，達成共識就是，一千萬您實拿。」 、「(09:13)當然您在這邊您是跟我講說您自己決定， 可是你當天，你給我們的訊息是說您跟你兒子商量好的 。」，林娟妤乃回覆：「(08:27)我認了，我認了。」 、「(08:49)好，我知道，我相信。」、「(09:21)好啦 ，我認啦，我都認啦，好不好，羅姐我都認啦，嘿」。 由此對話內容足證系爭不動產之委託銷售及出賣，被告高
志維自始知悉且充分授權由被告林娟妤代理為之，對於委 託銷售價格之變更，被告林娟妤更是在向被告高志維確認 後，始代理表示者等情。惟查，
⑴上述對話錄音，是在103年4月12日事後所為，並無法證 明簽約前及簽約時的真正狀況。
⑵上述原告所引兩段談話內容，主要都是原告非凡公司業 務員即證人羅芃宇一人在說明其所記憶的委託銷售過程 ，而非由被告林娟妤自己說明當時的授權狀況、價格決 定過程等，自無從據此片面之詞認定被告高志維自始知 悉且充分授權由被告林娟妤代理為之。
⑶何況，就證人羅芃宇稱「（04:48）其實，姐姐，我這 樣講，我這樣講一下好了，因為，第一，這件事情，你 說你沒有跟你兒子講，我們不知情，你給我們的答案是 ，你跟你兒子商量好。」一語，被告林娟妤前後語為： 「對不對，沒有授權委託書你怎麼賣屋啦」、「不是， 我是跟我兒子要印鑑」（本院卷第99頁）；另外就出售 價格一節，被告林娟妤也稱：「是我自己決定」、「是 我自己決定，我兒子完全不知道」（本院卷第104頁） ；就有無提供授權委託書一節，被告林娟妤也稱：「是 你們根本事先都沒有講這句話，而且如果有講的話也好 ，你要照規矩來啊，空口無憑啊」、（本院卷第108頁 要受權委託書，要這個來，你們才能廣告賣屋的，對不 對？要嘛，他沒有授權給你，我怎麼講，你們就接受」 、「啊就授權委託書啊，要有授權委託書啊，沒有啦， 講這些都沒有用了啦」等語（本院卷第109頁），顯然 被告林娟妤一再表示被告高志維並未授權，也未決定係 爭不動產最後售價，故原告所為之主張，仍缺乏證據證 明。
4.再者，證人羅芃宇於本院審理時也證稱：「（問：林姐跟 你說兒子有同意，那26日簽了委託，你說相信林姐，那27 日簽約這2日有無跟高志維以電話確認授權或同意？）沒 有」、「（問：前開買賣談了3、4小時，你有無自己或請 林娟妤當場打電話給高志維確認價錢？）沒有」等語（本 院卷第165頁反面），更足以佐證原告非凡公司不僅於簽 約前均未確認被告林娟妤是否具有被告高志維之授權，也 未於買賣契約簽訂時再確定最後價格是經所有權人即被告 高志維之同意。
5.再參酌被告高志維於103年5月2日即委託律師回函表示「 本人從未委任林娟妤處理係爭不動產委託銷售及出賣等事 宜，此觀本人從未出具授權書，亦從未提出系爭不動產之
土地、建物謄本、國民身分證影本及印鑑證明，遑論交付 房屋鑰匙等情自明。本人爰依民法第170條第1項規定拒絕 承認林娟妤就系爭不動產以本人代理人名義所為之法律行 為」等語（本院卷第81頁），顯然被告高志維不僅未授權 被告林娟妤處理係爭不動產委託銷售及出賣等事宜，也拒 絕承認被告林娟妤所簽署之相關契約文件。從而，依照前 述民法規定，係爭買賣契約書、委託銷售契約書對被告高 志維均不生效力，原告也無從據此契約書請求被告高志維 給付違約金。
㈡係爭買賣契約書、委託銷售契約書對被告林娟妤不生效力： 1.按「無代理權人以本人名義所為法律行為，僅發生其法律 行為之效果，是否對本人發生效力之問題，並不因本人之 否認，而使原法律行為之主體發生變更，成為該無代理權 人之行為」（最高法院69年台上字第3311號判例參照）。 2.被告林娟妤既然未獲得被告高志維之授權，而系爭委託銷 售契約及買賣契約為被告高志維所否認而不生效力，且被 告林娟妤既然是以「代理人」名義訂立該等契約，依照前 述判例見解，被告林娟妤顯非該等契約之當事人，並無履 行該等契約之義務，該等契約對其不生任何效力。從而， 原告等依係爭買賣契約書、委託銷售契約書請求被告林娟 妤履約給付違約金，即無理由。
六、就原告主張依民法第110條規定請求部分而言： ㈠按「無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對 於善意之相對人，負損害賠償之責。」民法第110條定有明 文。依此規定，原告等人須為「善意」，始得請求損害賠償 。此所謂「善意」係指不知交易之相對人為無代理權人，且 無所懷疑者而言，如已知相對人為無代理權人，或可得而知 者自非善意。
㈡原告非凡公司並非「善意」：
1.依原告非凡公司與被告林娟妤所簽訂之係爭委託銷售契約 書第7條第1項、第2項分別規定：「簽訂本契約時，甲方 應提供本不動產之土地、建物所有權狀影本及國民身分證 影本，交付房屋之鑰匙等物品予乙方」、「簽約代理人代 理甲方簽立委託銷售契約書者，應檢附所有權人之身分證 正反面影印本、授權書及印鑑證明交付乙方驗證並影印一 份，由乙方收執，以利乙方作業」（本院卷第11頁）。惟 本件簽約之際，被告高志維並未提供係爭不動產之土地、 建物所有權狀影本、國民身分證影本，交付房屋之鑰匙、 授權書及印鑑證明等物品，為原告非凡公司所明知，且事 後也未向被告林娟妤加以催討。
2.再者，如前所述，證人羅芃宇已於本院審理時證稱「於26 日簽委託，27日簽約，這2日均沒有跟高志維以電話確認 授權或同意」、「買賣談了3、4小時期間，也沒有自己或 請林娟妤當場打電話給高志維確認價錢」等情，另外也陳 稱：「（問：提示原告公司網頁資料，上載賣方所需資料 就有記載要求授權書，為何多次不要求賣方提供授權書， 就委託銷售及簽買賣契約書，亦未和所有權人電話確認？ ）其實正常情況下須授權書，但林姐較特殊，接洽過程中 知道房子是林姐只是登記在兒子名下，我相信林姐就沒有 講那麼多，且林姐也有再三回去和兒子確認才決定，所以 我相信林姐是有權代理」等語。
3.由上可知，原告非凡公司業務員羅芃宇等人，無視於公司 既有規定，不僅於簽署委託銷售契約書時明知所有權人即 被告高志維並未提出並交付土地、建物所有權狀影本、國 民身分證影本，房屋鑰匙、授權書及印鑑證明等足以表示 授予代理權之文件物品，也未要求被告林娟妤提出；另外 於簽署買賣契約之際，更未向所有權人被告高志維確認是 否確實授權及確定最後售價是否同意。從而，本件即無法 認定原告非凡公司確屬於「善意」情形，即不得依前述民 法第110條規定請求被告林娟妤負損害賠償責任。 ⑶原告李婉誼並非「善意」：
1.按不動產經紀業管理條例第23條、第24條分別規定：「 經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託 人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委 託人簽章。」、「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時， 經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並 由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為 租賃或買賣契約書之一部分。」
2.證人羅芃宇於本院證稱：「（問：依據不動產經紀業管理 條例第23條，經紀人員要以不動產說明書向交易相對人解 說，說明書也要經委託人簽章，請問本件你是否提供不動 產說明書給李婉誼看過嗎？）她有來公司看過產權資料」 、「（請問你有讓李婉誼看過高志維的授權書嗎？）簽約 當時我們跟代書都有跟林姐要求高志維提供授權書，林姐 表示回去請兒子補，買方也在場」、「（所以買方知道產 權記載的所有權人尚未提出授權書？）是」等語（本院卷 第166頁正反面）。由此可知，原告李婉誼於簽約前看產 權資料時，應可知悉系爭不動產所有權人為被告高志維， 且高志維並未提出並交付土地、建物所有權狀影本、國民 身分證影本，房屋鑰匙、授權書及印鑑證明等足以表彰授
予代理權之文件物品，另外於簽約時也明知也明知被告林 娟妤並無被告高志維之授權書，足認原告李婉誼於係爭交 易時並非屬於「善意」情形，亦不得依前述民法第110條 規定請求被告林娟妤負損害賠償責任。
七、綜上所述，兩造間所簽訂之委託銷售契約、買賣契約既然均 不發生效力，原告也均非屬於「善意」情形，則原告依不動 產買賣契約書、委託銷售契約書及民法第110條等規定，請 求被告高志維及林娟妤應連帶給付原告李婉誼100萬元、原 告非凡不動產經紀有限公司60萬元，暨本件起訴狀繕本送達 之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，均無理 由，應予駁回。又原告既受敗訴之判決，其所為假執行之聲 請已失所依附，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經 本院斟酌後，認為不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予 論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 22 日
民事第二庭 法 官 劉以全
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 10 月 22 日
書記官 李略伊
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