臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第1409號
原 告 林公世
訴訟代理人 許朝昇律師
訴訟代理人 王文廷律師
被 告 李麗珍
訴訟代理人 阮祺祥律師
被 告 陳美惠
上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國103年9月9日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地） ，登記所有權人為林衡道、林衡立、林衡肅、林衡寬、林 衡偉、林澄子、林惠玲、林昌世、林扶世、林苾、顏林希 仁、朱林苕、林蕞、嚴林蒨、林衡恢、林衡約、林衡達、 林衡儀、吳林衡敬、、潘林衡靜、林衡敏、林衡柔、顏明 誠、顏明格、徐秋花等25人，有土地謄本為證。登記所有 人中林衡道、林衡立、林衡肅、林衡恢、林衡約等5人業 已死亡，但尚未辦理繼承登記，此有繼承系統表為憑（見 本院卷第7頁），原告林公世為林衡肅之長子，為其繼承 人，故原告為系爭土地公同共有人。
（二）系爭土地上坐落有4層樓之門牌新北市○○區○○路0段 000號建築物（下稱系爭房屋），1樓為被告陳美惠作為開 設「筱萱子花坊」之用，有商業登記資料可稽，陳美惠未 得系爭土地共有人同意占有土開土地，已侵害原告及全體 共有人之利益。爰依民法第767條、第821條、第828絛之 規定，訴請被告陳美惠遷出系爭房屋。
（三）另被告李麗珍為系爭房屋之所有權人，未經原告及全體公 同共有人同意而無權占用系爭上地，致生損害於全體公同 共有人。
（四）李麗珍所提租金收據（見本院卷第63頁）並未載明與土地 所有權有何關係，另所提繳租通知書（見本院卷第64、66 至68頁）未記載租賃標的，且通知書上「林熊祥管業事務 所」經辦人林煥星非系爭土地當時所有權人，早期固有「 林熊祥管業事務所」，但民國60幾年時已不存在，況通知 書上所載之受通知人為鄧福榮，無何證據可證明被告李麗 珍繳納租金。至於被告所提系爭房屋買賣契約書（見本院
卷第65頁）部分，該買賣契約書與本件土地無涉。爰依民 法第767條、第821條、第828條之規定，請求被告李麗珍 拆除系爭房屋，將該土地騰空返還與原告及全體公同共有 人等語。
（五）聲明：
①被告陳美惠應自系爭房屋遷出。
②被告李麗珍應將坐落系爭土地上之系爭房屋拆除，並將 上開土地騰空返還原告及全體公同共有人。
③願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告陳美惠辯以：
（一）系爭新北市○○區○○路0段000號房屋，為共同被告李麗 珍所有，有新北市政府稅捐稽徵處房屋稅繳款書可稽（見 本院卷第25頁），其係102年6月向李麗珍承租系爭房屋使 用占有，然並未占有系爭土地，且已於103年6月終止租約 ，搬離系爭房屋。其既非系爭房屋占有人，也無占有系爭 土地，原告對之請求遷出系爭房屋及土地，為無理由等語 。
（二）答辯聲明：
①原告之訴駁回。
②如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、被告李麗珍辯以：
（一）按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地 租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。民法第426條 之1定有明文。又最高法院48年臺上字第227號、52年臺上 字第2047號判例意旨，均認租地建屋之契約如無相反之特 約，自可推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨房屋 而為移轉，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其 對於基地出租人仍有租賃關係之存在。
（二）本件坐落新北市○○區○○段000地號土地上之建物，原 門牌號碼為新北市○○區○○路0段000號，嗣門牌整編改 為新北市○○區○○路0段000號（下稱系爭房屋）。系爭 ○○區○○段000地號土地，重測前為山腳段大窠口小段 158-2地號，原由公同共有人林熊祥等8人出租與訴外人陳 香，有民國48年之收據為憑（見被證4），嗣輾轉由訴外 人鄧福榮向地主林熊祥等人承租（見被證5），且鄧福榮 於系爭土地上有其所有之新北市○○區○○路0段000號房 屋，足見為租地建屋契約。
（三）65年6月14日，鄧福榮將其所有之系爭新北市○○區○○ 路0段000號房屋出售被告李麗珍，有建築改良物買賣所有 權移轉契約書（見被證6）可證。是系爭房屋係被告李麗
珍向原基地承租人鄧福榮所購買，參照上開說明，其基地 租賃權亦隨建物移轉，而由被告李麗珍繼受系爭土地承租 權。被告李麗珍繼續繳納土地租金，有65、66、67年通知 書即收據3紙（見被證7）可證，因當時李麗珍已為系爭房 屋之所有權人，故雖通知書上記載之人為鄧福榮，然實際 上租金由出租人之管家向被告李麗珍收取，此為往取債務 ，68年之後，不知何故出租人未前來收取租金。（四）基上，原基地租賃人鄧福榮就系爭土地所成立之基地租賃 關係，依上揭規定及最高法院判例意旨，其租賃權，已移 轉予被告李麗珍，且被告李麗珍持續繳納租金，地主林熊 祥等人亦未反對，足見被告李麗珍與地主林熊祥等人，就 系爭土地有不定期基地租賃契約，而原告既係原地主之繼 承人，自應受拘束，是被告李麗珍本於基地租賃之法律關 係而占有系爭土地，自屬有權占有，原告自不得請求被告 李麗珍拆屋還地。況系爭房屋，於系爭土地上已存在數十 年，為土地所有權人所明知，土地所有權人始終無反對意 見，益足證土地所有權人確有同意租賃使用，是原告依民 法第767條而為請求，即屬無據等語置辯。
（五）答辯聲明：
①原告之訴駁回。
②如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。四、原告起訴主張系爭土地登記所有權人為林衡道、林衡立、林 衡肅、林衡寬、林衡偉、林澄子、林惠玲、林昌世、林扶世 、林苾、顏林希仁、朱林苕、林蕞、嚴林蒨、林衡恢、林衡 約、林衡達、林衡儀、吳林衡敬、、潘林衡靜、林衡敏、林 衡柔、顏明誠、顏明格、徐秋花等25人，登記所有人中林衡 道、林衡立、林衡肅、林衡恢、林衡約等5人業已死亡，但 尚未辦理繼承登記，原告林公世為林衡肅之長子，為其繼承 人，故原告為系爭土地公同共有人，系爭土地上坐落有被告 李麗珍所有4層樓之系爭房屋等情，為被告所不爭執，並有 原告提出之土地登記謄本、繼承系統表等附卷可稽，此部分 原告主張之事實，應屬真實可採。惟原告另主張被告2人無 權占有系爭土地，應予遷出或拆屋還地等情，則為被告所爭 執，並以上開情詞置辯。從而，本件兩造爭執要旨厥為：被 告是否無權占有系爭土地。
五、查本件原告本於其為系爭土地共有權人之地位，起訴請求被 告陳美惠遷出系爭房屋。然陳美惠所辯系爭房屋，為共同被 告李麗珍所有，此為原告不爭執，故原告非房屋所有人，其 自無權請求陳美惠遷出房屋。再者，陳美惠所辯其已於103 年6月終止租約，搬離系爭房屋之情，亦為原告所不爭執，
堪信陳美惠已無占有系爭房屋之事實，其既非系爭房屋占有 人，原告猶對之請求遷出系爭房屋，益顯無由。六、另被告李麗珍雖自認其所有之系爭房屋坐落於系爭土地上， 然辯稱非無權占有，其與基地出租人有租賃關係存在等語。 原告則爭執被告所辯租賃關係存在之事實，經查：（一）按「私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執 者，不在此限」，民事訴訟法第357條定有明文。是私文 書通常如經他造否認，雖應由舉證人證其真正，但如係遠 年舊物，另行舉證實有困難者，法院非不得依經驗法則， 並斟酌全辯論意旨，以判斷其真偽（參照最高法院85年度 台上字第1837號裁判意旨）。又事實之真偽，應由事實審 法院斟酌辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證判斷之 ，苟其判斷並不違背法令，即不許當事人以空言指摘。另 所謂經驗法則，係指由社會生活累積的經驗歸納所得之法 則而言；凡日常生活所得之通常經驗及基於專門知識所得 之特別經驗均屬之（參照最高法院21年上字第1406號、91 年台上字第741號裁判意旨）。
（二）經查，被告陳稱系爭土地重測前為山腳段大窠口小段158- 2地號，原由公同共有人林熊祥等8人出租與訴外人陳香之 情，已據被告提出有48年之收據為憑（見本院卷第63頁） ；又被告陳稱系爭土地其後輾轉由訴外人鄧福榮向地主林 熊祥等人承租，且鄧福榮於系爭土地上有其所有之新北市 ○○區○○路0段000號房屋之情，亦據被告提出繳租通知 書為證（見本院卷第64頁）；另被告提出系爭房屋移轉契 約書（見本院卷第65頁）及65、66、67年繳租通知書（見 本院卷第66至68頁），主張其向基地承租人鄧福榮購買系 爭房屋，基地租賃權亦隨建物移轉，由其繼受系爭土地承 租權，且其亦曾繳納地租等情。本院審酌被告所舉上開48 年陳香繳納地租收據，其格式為排版印刷加手寫，立據人 欄蓋有「公同共有林熊祥等八人」、「右代表人林熊祥」 條戳，並貼有印花稅票，依該48年間成立之私文書，能有 排版印刷格式、條戳、印花稅票之製作方式，應非通常人 所能完成；另被告所提數張繳租通知書載有「林熊祥管業 事務所」及蓋用經辦人印文，依彼時台灣社會狀態，諒無 人敢冒知名之「林熊祥」仕紳名義為之。且上開文書迄今 已歷時數十年之遠年舊物，如歸由被告舉證證明繳納地租 收據、繳租通知書文書為真正，應有困難。依上開最高法 院裁判意旨所示，本院非不得依經驗法則，並斟酌全辯論 意旨，以判斷其文書真偽。據此，本院認為被告所述系爭 土地，原由公同共有人林熊祥等8人出租與訴外人陳香，
其後輾轉由訴外人鄧福榮承租之情，堪信為真實。（三）另被告抗辯65年間其向鄧福榮買受系爭土地上未辦保存登 記之系爭房屋之情，為原告所不爭執，並有被告提出之系 爭房屋移轉契契約書附卷可稽，堪認原土地承租人將坐落 基地上之房屋出讓移轉予被告李麗珍屬實。按租地建屋之 契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時，即已同 意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓與 第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在， 所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建房屋之特約而 言。最高法院48年台上字第227號著有判例可參，該判例 雖不再援用，然不援用之原因係民法債編已增訂第426條 之1「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其 基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在」緣故。是 無論參照上開判例或其後民法債編增訂第426條之1規定， 系爭土地租賃權得隨系爭房屋而為移轉，基地租賃契約， 對於房屋受讓人之被告，仍繼續存在。
（四）況被告亦提出65、66、67年繳租通知書為證，主張當時其 為系爭房屋之所有權人，雖通知書上記載之人為鄧福榮， 然實際上租金由出租人之管家向被告李麗珍收取等語，本 院審酌其持有繳租通知書之有利證據，應足信其所述繳租 之情為可採，從而原出租人如已向被告李麗珍收租，益證 系爭土地租賃契約，繼續存在於被告與土地所有權人。本 件原告自陳其繼承原土地共有人之權利，則應概括繼受系 爭土地租賃契約，故被告李麗珍以租賃關係存在為由，主 張其非無權占有系爭土地，應屬正當有據。
七、綜上，原告依據所有權妨害除去請求權，訴請被告遷出系爭 房屋及拆屋還地，均於法無據，不應准許，其假執行之聲請 ，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。本件事證已臻明確 ，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不一一 論述，併此敘明。
八、結論：
原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 103 年 10 月 21 日
民事第四庭 法 官 陳財旺
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 10 月 21 日
書記官 陳君偉