臺灣新北地方法院民事裁定 103年度事聲字第317號
異 議 人
即 第三人 華福宙
相 對 人
即 拍定人 洪本源
代 理 人 林炫銘
上列異議人因債權人彰化商業銀行股份有限公司與債務人江真滿
間清償債務強制執行事件，異議人對於中華民國103 年8 月12日
本院民事執行處司法事務官所為102 年度司執字第9944號裁定提
出異議，本院裁定如下：
主 文
異議駁回。
理 由
一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處 分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議 。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認 異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第1 項之異議 為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁 定駁回之。民事訴訟法第240 條之4 第1 項至第3 項分別訂 有明文。本件異議人就本院司法事務官於民國103年8月12日 以102 年度司執字第9944號所為駁回其聲請之裁定，已於同 年月18日收受該裁定，因聲明不服而於103年8月22日具狀提 出異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，核與 上開條文規定及意旨相符，先予敘明。
二、本件異議意旨略以：異議人主張由相對人拍定如附表所示之 不動產，聲請人為該建物所坐落之土地所有權人，因本件之 承買人非該建物坐落土地之持分所有權人，顯有侵害異議人 土地所有權人權益之虞。再者，如依原裁定之認定，則於本 件土地所有權人如均具有建築物產權時，即可能產生毫無優 先承買權人取得優先承買權之情形，而剝奪本件建物所坐落 之土地所有權人之優先承買權。原裁定依民法物權編施行法 第8之5條第5 項為擴大解釋，作出異議人並無優先承買權之 認定，此認定與土地法第104 條及憲法第15條規定保障財產 權之意旨有違，異議人不服，爰依法聲明異議等語。三、按「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分 離而為移轉或設定負擔」民法第799條第5項定有明文，次按 「民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其 所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已 分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民 法第799條第5項規定之限制」、「區分所有建築物之專有部
分，依第二項規定有分離出賣之情形時，其基地之所有人無 專有部分者，有依相同條件優先承買之權利」，民法物權編 施行法第8條之5第2項、第5項亦分別定有明文。蓋於民法物 權編修正施行前，區分所有建築物之所有人已為處分而分屬 不同一人所有或已分別設定負擔者，所在多有，立法者雖承 認此種情形仍得分離而為移轉或設定其他負擔，不受民法第 799條第5項規定之限制，然為避免分離狀態持續致產權複雜 ，並促使分離狀態終結而回歸專有部分與其所屬之共有部分 及其基地權利同屬一人之法律常態，故增訂優先承買之規定 。且民法物權編施行法第8條之5第5 項規定所稱「基地之所 有人」，係專指區分所有建築物之基地所有人中就區分所有 建築物尚無專有部分者而言，此觀該條項之立法理由第6 點 即明。
四、本件如附表所示之建物（下稱系爭房屋）於103年6月23日由 相對人拍定，此有拍賣不動產筆錄1 件在卷可稽（參見上述 執行卷卷㈡第194 頁）。本院司法事務官依民法物權編施行 法第8條之5第5 項之規定踐行優先承買公告程序，公告徵詢 有優先承買權之人即基地之所有人，得於最後公告日起15日 內檢具足以證明依該條規定有優先承買權之相關證明文件及 戶籍謄本具狀向本院表示優先承買。又異議人為系爭房屋坐 落基地即新北市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地 ）之共有人，於103年7月2日具狀聲明優先承買系爭房屋（ 參見上述執行卷卷㈡第204 頁）。本院司法事務官遂向新北 市中和地政事務所函查異議人就區分所有建築物有無專有部 分，經新北市○○地○○○○○○○○○○○○○地○○○ ○段0000○號建物（權利範圍：全部）所有權，此有新北市 中和地政事務所103年7月11日新北中地登字第0000000000號 函暨建物登記謄本附卷可稽（參見上述執行卷卷㈡第217至2 18頁），是本件異議人就系爭土地上建物既非無專有部分， 揆諸首開規定及說明，異議人尚非民法物權編施行法第8 條 之5第5項規定所稱之基地所有人，故異議人主張依民法物權 編施行法第8條之5第5 項之行使優先承買權，並非有據，原 裁定予以駁回，並無違誤。異議意旨仍以前揭情詞指摘原裁 定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、按「土地法第104 條第1項，在64年7月24日修正公布前，其 原文為『基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權， 房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權』， 修正後，已擴張為『基地出賣時，地上權人、典權人或承租 人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人 有依同樣條件優先購買之權，其順序以登記之先後定之』，
條文內所稱之房屋，既未特別限定承租人之房屋，則依其一 貫之文義，地上權人，典權人之房屋自應一併包括在內。」 ；「土地法第104條第1項後段所謂房屋出賣時，基地所有權 人有依同樣條件優先購買之權，係指地上權設定人、出典人 或出租人，於地上權人、典權人或承租人之房屋出賣時，有 依同樣條件優先購買之權，申言之，必須房屋所有人與基地 所有人間，具有地上權、典權或租賃關係為前提要件」（最 高法院67年台上字第3887號判例及70年度台上字第1538號裁 判意旨參照）。經查，本件異議人雖為系爭土地之共有人， 然異議人並未舉證證明系爭土地與系爭房屋間具有地上權、 典權或租賃關係，故本件並無土地法第104條第1項之適用， 附此敘明。
六、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1 、 民事訴訟法第240條之4第3 項後段，裁定如主文。中 華 民 國 103 年 10 月 28 日
民事第一庭 法 官 林哲賢
附表：
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│102年度司執字第9944號 財產所有人：江真滿 │
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│編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │ 權 利 │
│ │ │基 地 坐 落│樣主要├───────────┬─────┤ │
│ │建號│--------------│建築材│樓 層 面 積 │附屬建物主│ │
│ │ │建 物 門 牌│料及房│ │要建築材料│ │
│號│ │ │屋層數│合 計 │及用途 │ 範 圍 │
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│1 │1560│新北市中和區民│鋼筋混│1樓層：55.2 │平台7.68 │ 全部 │
│ │ │富段357地號 │凝土造│合 計：55.2 │ │ │
│ │ │--------------│12層樓│ │ │ │
│ │ │新北市中和區中│ │ │ │ │
│ │ │山路3 段120 之│ │ │ │ │
│ │ │22號 │ │ │ │ │
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│ │備考│共有部分：民富段1722、1732、1738建號 │
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以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 103 年 10 月 29 日
書記官 吳語杰