臺灣新北地方法院民事判決 102年度重訴字第268號
原 告
即反訴被告 劉正一
訴訟代理人 蕭琪男律師
劉正義
被 告
即反訴原告 郭美琪
訴訟代理人 葉繼學律師
蘇家弘
上列當事人間請求給付買賣價金等事件，於民國103 年9 月1 日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項：
原告起訴時，原係主張解除兩造間之買賣契約，沒收被告「 已給付」之買賣價金尾款新臺幣（下同）2,657,589 元，並 請求回復原狀、給付相關利息（見本院卷①第5 頁），嗣於 本院審理期間，改以兩造間之買賣契約為據，請求被告給付 「未給付」之買賣價金2,657,589 元及法定遲延利息、違約 金（見本院卷①第71至77頁），二者基礎事實不盡相同，被 告不同意此變更、追加，尚非無據，惟原告係於訴訟之前階 段即為訴之變更、追加，變更、追加後的諸多事實與攻防方 法復與被告之後提起之反訴有牽連關係（見本院卷①第132 頁），本院已就反訴予以實質審理，應認原告所為訴之變更 、追加，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核與民事訴訟法 第255 條第1 項第7 款之規定相符，應予准許。乙、實體事項：
壹、原告方面：
一、本訴部分：
（一）被告前於民國102 年1 月10日，以9,800,000 元之價格向 原告購買門牌號碼新北市○○區○○街000 巷00○0 號房 屋（下稱系爭房屋）暨所坐落新北市板橋區江子翠段溪頭 小段215-3 、216-2 、217-2 、218-2 地號土地之權利範 圍各1/4 （下合稱系爭房地），雙方並簽有「不動產買賣 契約書」及「房屋交易安全契約書」為憑。詎原告於102 年2 月5 日完成系爭房地之所有權移轉登記，被告卻未依
約於5 日內即102 年2 月10日前配合點交，致原告無法取 得被告存入「交易安全專戶」之尾款2,657,589 元。原告 已於102 年3 月13日以存證信函催告被告履行點交義務， 被告迄未辦理，構成遲延給付。爰依買賣契約之法律關係 ，請求被告給付尚未給付之買賣價金尾款2,657,589 元及 法定遲延利息，併依「不動產買賣契約書」第11條第2 項 之約定，請求被告按日給付2,658 元之違約金至清償買賣 價金完畢之日止。
（二）聲明：
１被告應給付原告2,657,589 元，及自變更起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
２被告應自102 年2 月11日至前項清償日止，按日給付原告 2,658 元。
３願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴部分：
（一）反訴被告於知悉反訴原告所指滲漏水疑慮後，隨即委請專 業人士就系爭房屋之漏水問題進行檢修，出具防水保固書 ，應無反訴原告所述之瑕疵存在。嗣系爭房屋經臺灣省土 木技師公會鑑定結果，雖仍有滲漏水之情形，惟依民法第 354 條第1 項前段規定，物之瑕疵擔保責任時間點，應自 標的物危險移轉時起算，系爭房屋迄未點交，危險尚未移 轉，反訴原告仍不得提前向反訴被告主張物之瑕疵擔保責 任。況依臺灣省土木技師公會鑑定意見，系爭房屋之滲漏 水非不能修復，反訴被告自始表達願意修復之意，一經修 復，系爭房屋即無交易價值減損之問題，反訴原告主張物 之瑕疵擔保責任，自非可採。此外，兩造簽約之初，言明 反訴被告就系爭房屋頂樓加蓋部分不負物之瑕疵擔保或損 害賠償責任，鑑定意見所言修復費用464,962 元，應當區 分頂樓加蓋部分及非頂樓加蓋部分，並將頂樓加蓋部分之 修復費用予以剔除。
（二）聲明：
１反訴原告之訴及假執行聲請均駁回。
２如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。貳、被告方面：
一、本訴部分：
（一）依兩造間買賣契約之約定，買賣價金係分三期給付。前二 期，被告已於102 年1 月14日、102 年1 月31日給付完畢 ；第三期，被告於向銀行辦得貸款8,050,000 元，代償原 告原來之貸款6,718,124 元後，餘款1,331,876 元，亦已 於102 年2 月7 日即原告於102 年2 月5 日完成系爭房地
所有權移轉登記5 日內，依約存入約定之「交易安全專戶 」。是原告於102 年3 月13日以存證信函催告被告付清尾 款前，被告早已依債之本旨付清買賣價金，無須負遲延責 任。蓋被告對匯入「交易安全專戶」之價金無支配權，應 屬原告已受領之款項，只是暫由中信房屋仲介股份有限公 司或中國信託商業銀行管理而已，此與原告起訴時請求沒 收被告「已給付」尾款之主張相符。倘認原告尚未受領， 仍得請求被告給付尾款，被告無法取回「交易安全專戶」 內之款項，原告又可憑判決對被告其他財產強制執行，被 告將蒙受雙重之損失，顯非公允。
（二）聲明：
１原告之訴及假執行聲請均駁回。
２如受不利判決，願以現金或板信商業銀行無記名可轉讓定 存單供擔保，請准宣告免為假執行。
二、反訴部分：
（一）反訴原告於購買系爭房地後，辦理交屋前，發現系爭房屋 有多處滲漏水之瑕疵，乃聯絡反訴被告出面修補。反訴被 告雖否認系爭房屋有滲漏水問題，拒絕修補，但又表示願 意提供漏水保固，由該漏水保固書記載施作工程為「屋頂 交接縫漏水打針工程」、「鐵皮屋頂填縫工程」，實可證 明系爭房屋確有滲漏水情形，而有減少房屋通常效用及契 約預定品質之瑕疵，反訴原告自得請求減少價金，並依不 當得利之法律關係請求返還。又反訴被告於買賣契約所附 「房地產標的現況說明書」之「建築改良物是否有滲漏水 之情形」上勾選「否」，有故意不告知物之瑕疵的狀況， 亦應依民法第360 條規定負損害賠償責任，請法院擇一為 有利反訴原告之判決。至系爭房屋因滲漏水瑕疵減損之價 額，永大不動產估價師事務所估定為464,962 元，此價額 漏未考量滲漏水修復之不可預期性及市場交易心理之影響 ，顯然過低。
（二）聲明：
１反訴被告應給付反訴原告800,000 元，及自民事反訴起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。 ２願以現金或板信商業銀行無記名可轉讓定存單供擔保，請 准宣告假執行。
參、兩造不爭執事項（見本院卷②第148 頁）：一、被告於102 年1 月10日，以9,800,000 元之價格向原告購買 系爭房地，雙方簽有「不動產買賣契約書」及「房屋交易安 全契約書」。
二、被告應給付原告之買賣價金，已存入雙方約定之「交易安全
專戶」，該專戶內現有2,657,589 元。三、系爭房屋經臺灣省土木技師公會鑑定結果，認有滲漏水情形 ，經永大不動產估價師事務所估算，系爭房屋因滲漏水減損 之價額為464,962 元。
四、系爭房地之所有權已於102 年2 月5 日移轉登記予被告。肆、本院之判斷：
本件訴訟，係兩造就系爭房屋有無滲漏水之瑕疵有爭執，中 信房屋仲介股份有限公司認其無從判斷，未通知銀行將被告 存入「交易安全專戶」之買賣價金尾款交付原告所引起。茲 就後列兩造爭執事項，分別論述如下：
一、系爭房屋是否存有物之瑕疵？
系爭房屋經兩造合意指定之臺灣省土木技師公會鑑定後，認 定：「標的物局部是有作檢修狀況；檢修位置有前陽臺平頂 與前陽臺平頂之屋頂版，面積約7.0 ㎡及屋內右前牆壁（以 發泡灌注計6 孔）」、「標的物從屋外牆面及屋頂之白樺現 象顯示，檢修前有漏水情形，而檢修後因只做表面及從屋內 小區塊灌注，其效果不彰，鑑定時現場乃有滲漏及呈現白樺 現象」、「標的物為一將近40年之老建築物，RC構造物在大 自然天候下，因熱漲冷縮，致呈現雞爪裂縫乃為必然之現象 ，況且現況顯示該標的物有經改造過，而從屋頂至屋內之相 關管路也已老化（由屋內浴廁隔間，管線埋設處磁磚膨脹凸 出可佐證），因此標的物乃有漏水之現象」、「要消除該滲 漏狀況，建議應做外部牆面及屋頂防水，然後再做屋內之裝 修。其修復費用約需464,962 元（即：室內牆批土刷水泥漆 75,000元、屋頂防水層及隔熱處理：27,025元、外牆防水施 工及油漆71,190元、施工架及安全防護111,100 元、室內配 管磁磚修繕50,000元、交通維護40,000元、廢棄物整理及運 棄30,000元、管理費及利稅60,647元）」等情，有臺灣省土 木技師公會103 年4 月7 日103 省土技字第1619號鑑定報告 在卷可稽（見本院卷①第201 、202 、236 頁）；系爭房屋 因滲漏水減損之價額經兩造合意指定之永大不動產估價師事 務所估價後，則認定：「滲漏水之房屋經修復後即回復房屋 本來之效用，修繕負擔之可修復成本即可推定為有漏水及無 漏水之房屋價差」，有永大不動產估價師事務所不動產估價 報告書附卷可憑（見本院卷②第58頁）。所謂物之瑕疵，係 指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之 決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為 物有瑕疵（最高法院73年臺上字第1173號民事判例要旨參照 ）。房屋之通常效用係供居住使用，滲漏水顯會影響居住品 質，依據前開估價報告書所載，此滲漏水之情形並已影響系
爭房屋價值，自屬物之瑕疵無訛。
二、被告得否請求減少買賣價金？
買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請求 減少其價金，民法第359 條前段規定甚明。而民法第354 條 有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用， 但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕 疵物之權利，在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危 險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正 ，出賣人仍不為補正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價 金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益（最 高法院91年度臺上字第1315號民事裁判要旨參照）。系爭房 屋於臺灣省土木技師公會鑑定前，原告否認存在物之瑕疵（ 見本院卷①第159 頁），自難認有補正意願，揆諸上開說明 ，即便危險負擔尚未移轉，被告仍得請求減少買賣價金。又 系爭房地經永大不動產估價師事務所估價結果，認定滲漏水 造成之價值減損為464,962 元，已如前述。原告雖提出申明 書為憑（見本院卷①第272 頁），主張兩造簽約之初已言明 不就系爭房屋頂樓加蓋部分負物之瑕疵擔保責任，應將頂樓 加蓋部分之修復費用予以剔除云云，然依臺灣省土木技師公 會103 年8 月27日103 省土技字第4179號函所載：「……估 算之修復工程費用，為當下之一般行情，而頂樓加蓋部分， 因屬權狀外之建物，不在本次估算修復費內」（見本院卷② 第145 頁），原告此部分所述，容有誤會。被告復指摘估價 報告漏未考量滲漏水修復之不可預期性及市場交易心理之影 響，認定減損之金額過低云云，衡酌該報告就價格之評估， 係採比較法、收益法、成本法，綜合一般因素、不動產市場 概況、區域因素、個別因素分析而成，難認不當，被告徒憑 主觀意見，泛言估價之金額不當、過低云云，同屬無據。既 無證據足認永大不動產估價師事務所之估價不當，被告得請 求減少之價金即應為464,962 元。至被告另稱原告故意不告 知瑕疵，同時符合民法第360 條請求損害賠償要件，請法院 擇一為有利判決云云，因無證據足認原告應負損害賠償之金 額高於464,962 元，縱認被告得依此規定求償，結果尚無二 致，併予指明。
三、被告是否未依約給付系爭房地之買賣價金？ 依兩造所簽「不動產買賣契約書」第1 條備註欄第5 點、第 7 點及第3 條第2 項約定：「……如未約定點交日期，甲（ 按：指被告）、乙（按：指原告）雙方同意過戶完成5 日內 點交。點交時買方應付清尾款」、「甲、乙雙方同意本不動 產買賣使用『房屋交易安全制度』以保障交易安全」、「買
賣價款分三期支付……本條買賣價款均應存入保管銀行之『 中信房屋房屋交易安全專戶』內」（見本院卷①第7 、8 頁 ），可知被告應於系爭房地所有權移轉登記後5 日內付清尾 款，給付方式則是由被告將應給付之買賣價金存入約定之「 交易安全專戶」。系爭房地之所有權已於102 年2 月5 日移 轉登記予被告，被告亦已將應給付原告之買賣價金，存入雙 方約定之「交易安全專戶」內，既為兩造所不爭執，被告所 為即與兩造間之契約約定無違，原告主張被告遲延給付買賣 價金云云，與事實不符。原告雖迄未取得買賣價金之尾款， 惟原告欲取得該款項，當依「房屋交易安全契約書」之約定 ，決定權利義務之範圍及限制，被告已將應給付原告之買賣 價金存入「交易安全專戶」，原告又依買賣契約之法律關係 請求被告再次對其給付，甚至請求違約金，於法無據。至訴 外人中信房屋仲介股份有限公司固陳報：「……倘買方不願 依買賣流程踐行相關程序（例如拒絕在點交書或專戶收支明 細表上簽名），賣方即無法取得專戶內款項……如本院公司 無法認定違約責任屬何方，則依雙方協議或確定之司法判決 、調解、和解處理」、「……本件甲方（即買方）拒絕點交 或逾期點交是否『無正當理由』，即是否確有滲漏水情事… …本公司均無從為實體上之判斷，僅能自程序上認為雙方尚 未完成點交，故無法處理後續付款程序」云云（見本院卷① 第118 、175 頁），但未見其為如此處理之依憑，且其既謂 「……未向買方或賣方或雙方發出確認7 日內是否提起訴訟 之通知」（見本院卷①第175 頁），卻遲未處理後續事宜， 是否符合「房屋交易安全契約書」約定，亦有疑義，此等說 詞不足影響本院上揭認定。
四、本件有無抵銷之問題？
按民法第354 條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移 轉後始有適用，惟出賣人既有給付無瑕疵物之義務，在危險 移轉前，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，故在危險移轉 前，買受人已發覺其物有瑕疵者，倘出賣人不能補正其瑕疵 時，為期買賣雙方當事人權益之平衡，買受人應得依民法第 359 條之規定請求減少價金，並主張與其應付未付之價金抵 銷（最高法院87年度臺上字第387 號民事裁判要旨參照）。 被告因購買之系爭房屋有滲漏水之瑕疵，得請求減少買賣價 金464,962 元，業已認定如前，倘被告尚未給付尾款，且未 簽立「房屋交易安全契約書」，依據前揭說明，當得將尾款 扣除應減少之價金後再為給付。就本件而言，兩造雖與訴外 人中信房屋仲介股份有限公司、中國信託商業銀行永吉分行 簽有「房屋交易安全契約書」，然訴外人中信房屋仲介股份
有限公司既未依約指示中國信託商業銀行永吉分行將尾款交 付原告，為免法律關係趨於複雜，在兩造均同意以尾款與應 減少之價金相抵之情況下（見本院卷②第148 頁），尚無不 許扣抵之理。蓋兩造所以願意花費相當費用，另行簽立「房 屋交易安全契約書」，除為透過公正第三者協助履約事宜， 確保任一方當事人有違約之情況下，得維護自己權利，觀之 「房屋交易安全契約書」第3 條「專戶價款之處理」、第5 條「違約處理」等內容，皆約定由中信房屋仲介股份有限公 司將應給付原告之款項扣除稅金、手續費、違約金等費用後 再交付（見本院卷①第113 頁），亦寓有委請中信房屋仲介 股份有限公司協助結算金額之意。被告存入「交易安全專戶 」之款項雖非兩造可自由動用，但經結算後，最終仍應歸兩 造所有，基於私法自治之原則，自應准許其等就此金額為扣 抵。準此，被告得請求減少之買賣價金464,962 元，可自其 存入「交易安全專戶」之尾款扣抵取回，餘款始屬中信房屋 仲介股份有限公司應通知中國信託商業銀行永吉分行交予原 告之買賣價金。
伍、綜上所述，兩造約定被告應將買賣價金存入「交易安全專戶 」，被告並已依約存入該帳戶，難認被告有違約情事。原告 欲拿取買賣價金尾款2,657,589 元，即應依兩造與訴外人中 信房屋仲介股份有限公司、中國信託商業銀行永吉分行簽立 「房屋交易安全契約書」約定處理，不得向被告重複請求。 又系爭房屋存有滲漏水之物之瑕疵，被告得請求減少之價金 為464,962 元，依私法自治原則及兩造所簽立「房屋交易安 全契約書」規範意旨，兩造同意以買賣價金尾款2,657,589 元與應減少之價金464,962 元相抵銷，應予准許。從而，原 告逕向被告請求給付買賣價金之尾款，為無理由；被告已同 意前述抵銷，其向原告請求返還應扣除之價金，同無理由， 均應予駁回。兩造提起之本、反訴既經駁回，其等假執行之 聲請失所附麗，應併予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院 審酌後，認不足影響判決結果，爰不另一一論述。丙、結論：兩造提起之本、反訴均無理由，依民事訴訟法第78條 規定，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 31 日
民事第四庭 法 官 許炎灶
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 10 月 31 日
書記官 陳昭綾
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