臺灣新北地方法院民事判決 100年度建字第153號
原 告 林燕雪
訴訟代理人 李岳明律師
複代理人 蘇恆進
被 告 吳煥達
訴訟代理人 蔡慶文律師
被 告 呂銘豪
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國103 年9 月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告吳煥達應負擔一半修復費用將原告所有門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○弄○○○號二樓房屋上方樓板修復至不再滲漏水狀態。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告吳煥達負擔十分之三，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣貳拾柒萬伍仟元供擔保後，得假執行。但被告吳煥達以新台幣捌拾貳萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告 同意，或請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項 之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款至 第3 款分別定有明文。又被告於訴之變更或追加無異議，而 為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，同法第255 條 第2 項亦有明文可資參照。原告起訴時，訴之聲明原係請求 被告二人應給付原告新台幣（下同）80萬元（見本院卷一第 3 、143 頁），嗣於民國103 年3 月16日民事準備ꆼ狀變更 聲明為「ꆼ被告吳煥達應將原告所有門牌號碼：新北市○○ 區○○路00巷0 弄00號1 、2 樓的房屋予以修復並回復原狀 。ꆼ被告吳煥達應給付原告40萬元及自起訴狀繕本送達翌日 起清償日止按年息百分之5 計算之利息。ꆼ被告呂銘豪應給 付原告40萬元及自起訴狀繕本送達翌日起清償日止按年息百 分之5 計算之利息。」等語（見本院卷一第198 頁），經核 係基於修復漏水所生糾紛之同一基礎事實，而為訴之追加、 減縮應受判決事項之聲明者，且被告亦無異議而為本案之言 詞辯論，應視為同意原告之變更，揆諸首揭法條規定，均不 在禁止之列，自應准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告方面：
（一）原告於98年3 月16日向被告呂銘豪購買位於新北市○○區 ○○路00巷0 弄00號1 、2 樓之房屋（下稱系爭房屋）， 而系爭房屋上方3 、4 樓及其上之兩層加蓋之違建，係被 告吳煥達所有。而依臺灣省建築師公會之鑑定報告（下稱 系爭鑑定報告），原告所有之系爭房屋1 、2 樓之結構損 害，確為加蓋違建之重量超過結構體可承載範圍所致，故 被告吳煥達自應依民法第184 條第1 項前段、第191 條第 1 項對原告負損害賠償責任。原告爰依民法第213 條第1 項、第3 項、第214 條、第216 條第1 項規定，請求被告 吳煥達將系爭房屋漏水情形予以修復（即不再漏水），並 回復到未漏水前之房屋原狀；若被告吳煥達不為修復，原 告得請求被告吳煥達支付回復原狀所必要之費用，以代回 復原狀。
（二）又原告所有系爭房屋因被告吳煥達房屋漏水問題及違法增 建遲不處理，致系爭房屋之結構、牆壁有多處受損、油漆 剝落、發霉、壁癌，及每當屋外下雨時，原告均需擔心、 忍受屋內會有滲漏水等情，原告居住環境實已受被告之不 作為而影響。而原告居住於屋內，需長期忍受環境遭破壞 所帶來之不便、干擾及恐懼，已非單純財產權受侵害結果 所引致之不便或不適，事實上被告吳煥達房屋漏水、結構 安全問題已對於原告及其家人之人格法益造成侵害，故原 告依民法第195 條第1 項前段規定，請求被告吳煥達賠償 非財產上損害400,000 元。
（三）原告向被告呂銘豪購買系爭房屋時，系爭房屋上已有存在 違法之增建，且因被告吳煥達所有房屋有違法增建問題而 有結構上之損害，並因此進而危及居住之品質與安全，惟 當時原告對此並不知情，被告呂銘豪亦對系爭房屋上有違 法增建及結構等問題隻字未提，致使原告購入該存有瑕疵 之房屋，是以被告呂銘豪當應對此瑕疵負物之瑕疵擔保責 任。故原告得依民法第359 條之規定請求出賣人即被告呂 銘豪減少系爭房屋之買賣價金，即40萬元。而40萬元僅為 當初買賣價金680 萬元之十七分之一，就房屋結構之損壞 情況以觀，甚為合理。
（四）聲明：ꆼ被告吳煥達應將原告所有門牌號碼：新北市○○ 區○○路00巷0 弄00號1 、2 樓的房屋予以修復並回復原 狀。ꆼ被告吳煥達應給付原告新台幣肆拾萬元及自起訴狀 繕本送達翌日起清償日止按年息百分之5 計算之利息。ꆼ 被告呂銘豪應給付原告新台幣肆拾萬元及自起訴狀繕本送 達翌日起清償日止按年息百分之5 計算之利息。ꆼ訴訟費
用由被告負擔。ꆼ原告願提供擔保，請准假執行宣告。二、原告對被告抗辯之陳述：
（一）原告於98年5 月間即對被告吳煥達反應原告所有系爭房屋 有漏水問題，並請求拆除一層違建，然期間被告吳煥達均 未為置理，任侵害之事實持續發生，故被告吳煥達無主張 民法第191 條第1 項但書免責事由之餘地。而民法第191 條之建築物或工作物之保管責任，係基於所有權人地位所 負擔者，被告吳煥達既自前手受讓系爭違建之所有權，自 應概括承受該所有權上所負擔之法律關係，其賠償責任與 被告吳煥達取得所有權之時間點無涉。又本件係違建壓迫 建物結構造成損害及漏水問題迄今未獲修繕解決，其侵權 態樣具有持續性，故消滅時效自應依侵害行為結束止，即 系爭違建拆除完畢及系爭房屋不再漏水時起算。是以本件 原告之請求權並未罹於時效。
（二）違建因承重而對建物結構所生之損害，為一緩慢且持續進 行之過程，故雖台灣省建築師公會之鑑定時間為100 年5 月，惟仍可認為98年3 月31日交屋當時，系爭房屋之結構 已受有相當程度之損害。又此結構損害係減少價值及通常 效用之重大瑕疵，且依原告對於土木建築之知識水平，結 構問題乃依通常之檢查不能發見之瑕疵，故原告於100 年 5 月於鑑定報告書得知房屋結構損害，並於同年9 月提起 本訴，核無民法第365 條第1 項之六個月短期消滅時效問 題。
三、被告吳煥達方面：
（一）被告吳煥達係於92年11月11日因買賣取得系爭房屋上方3 樓及4 樓之房屋所有權，當時系爭房屋後段原屬空地部分 增建之混凝土造一、二樓建物、其上方接續增建之三、四 樓鋼鐵造房屋及四樓屋頂上增建二層樓建物均已完成，增 建部分非被告吳煥達所為。惟有在原告98年3 月30日取得 系爭房屋所有權以後，增建部分仍持續導致系爭房屋結構 受損與漏水造成損害擴大時，原告始得以系爭房屋所有權 人之地位行使相關權利。
（二）依臺灣省建築師公會之鑑定結果，被告吳煥達所有房屋及 增建部分並非造成系爭房屋結構受損之唯一原因，原告所 有系爭房屋與增建混凝土造一、二樓建物同屬受損現象之 成因。且自系爭鑑定報告「七、鑑定履勘經過」欄所載內 容觀之，其實際勘查者僅及於原告所有之系爭房屋內部與 外觀，並未勘查被告所有房屋暨增建部分，在資料付之闕 如之情況下，鑑定結果如何判斷樑、柱配筋有無不足？是 其鑑定難謂無重大瑕疵。又系爭鑑定報告提及標的物因水
平及垂直增建、致使建物沈陷、樑、柱配筋不足等現象， 影響系爭房屋結構安全等語，均係臺灣省建築師公會就系 爭房屋現況之主觀臆測，非一客觀分析結果。再者，系爭 鑑定報告係原告於起訴前自行委任臺灣省建築師公會製作 ，並非依民事訴訟法第326 條第1 項及第2 項規定由法院 囑託，自不具鑑定報告之效力。
（三）系爭房屋於77年9 月間完成，迄今逾25年，則系爭房屋縱 有傾斜、裂縫或混凝土剝落之情形，亦有可能係原建築施 工品質不佳或因房屋老舊所致，而與被告吳煥達所有房屋 之增建無涉，乃系爭鑑定報告亦未遑究明。
（四）被告吳煥達僅取得系爭房屋上方3 樓及4 樓違建部分與5 樓及6 樓違建之使用權，並非違建部分之所有人，自非民 法第191 條第1 項應負工作物所有人責任之責任主體。（五）原告於98年5 月間即知悉系爭房屋有漏水及結構受損現象 ，縱原告所受損害嗣後有擴大之情事，對其請求損害賠償 之時效進行並無影響，是原告遲至100 年9 月29日始提起 本訴，已罹於民法第197 條第1 項之消滅時效。（六）答辯聲明：ꆼ駁回原告之訴。ꆼ訴訟費用由原告負擔。四、被告呂銘豪方面：
（一）系爭房屋增建部份之面積為一樓增建一大廚房約4 至5 坪 ，二樓增建一大房間約4 至5 坪，合計增建約十坪，看屋 時必會發現實際面積與登記面積差異很大。又看屋時系爭 房屋是空屋狀態，房屋內均無傢俱雜物等擺設，房屋內外 也未粉刷修飾，且系爭房屋座落「邊間」從屋側延壽路77 巷4 弄盡頭查看防火巷已被增建佔滿，前後排房屋增建貼 著增建，往上看鐵皮與混凝土形成強烈對比，且一樓廁所 明顯凸出獨立於77巷4 弄底，且廁所並非被告呂銘豪所建 ，原告於數次看屋後也對被告呂銘豪提出很多對屋況不滿 意的問題，且系爭房屋後段因係加蓋又涉及未來政府整修 下水道時有被拆除的問題存在，原告於後巷加蓋處勘察屋 狀時，被告呂銘豪已告知原告，原告100 年12月20日訴狀 亦坦承不諱，原告要求被告呂銘豪降價填補相關瑕疵，故 買賣價格才由800 萬元減價至680 萬元。
（二）依原告100 年10月20日訴狀第六行謂：「我問他後面那一 節是加蓋的嗎？（看到頂樓是鐵皮的）」，可見原告在看 屋時已經看到頂樓有違建。又原告100 年12月22日訴狀謂 ：「從外觀不是專業是無法明辨，前面縮曬衣、後面加建 才看到鐵片屋二層、主建物又是磚牆，只能用質疑。」， 系爭房屋是「邊間」，從側面看、後面違建及頂樓二層近 六米高磚牆與鐵皮形成強烈對比非常明顯，從外觀就可看
出違建。不動產係採登記主義，所有資料均能向政府機關 調閱查證，若原告就建物面積及鐵皮外觀都未查證清楚即 貿然簽訂買賣契約，難謂無重大過失，其主張被告呂銘豪 應依民法第354 條及第359 條負物之瑕疵擔保責任，即無 依據。
（三）原告於99年1 月18日參加內政部營建署下水道工程處協調 會議之會議記錄六，各單位意見〈一〉住戶意見：「政府 現階段辦理污下水道用戶接管工程本區域住戶為配合後巷 用戶接管需自拆「增建」建物75公分」，已決議事項：「 …請各住戶於99年2 月28日前將超出地界部份淨空75cm」 原告親自出席該會議，且會議記錄正本送達原告，若非議 價時被告呂銘豪已降價補償增建拆除之費用，上該拆除一 二樓及修復費用動輒數十萬元，原告必即通知被告呂銘豪 並採取法律行為求償，何經過兩年半後再以瑕疵擔保提告 ？
（四）台灣房屋大部份都是鐵皮違建的，不專業的人都知道鐵皮 是違建，且依原告與被告呂銘豪之不動產買賣契約書第1 條第1 款明定「本約土地及建物包括未登記但可使用之部 分……以上未登記部份以房地產現況為準（增建、加蓋部 份應遵行本約第4 條第4 款之約定）」，另第6 條第3 項 明定「點交之買賣標的應以簽約時之現狀與本約之約定為 準」等語，現況交屋乃房屋買賣之習慣。
（五）按系爭鑑定報告之測量日期為100 年3 月31日，距房屋交 屋日滿兩年且房屋使用執照77年核發屋齡屆23年，原告依 兩年後之屋況主張交屋時之屋況無異「刻舟求劍」。買賣 當時並無水泥剝落及鋼筋外露之情形，其餘各項瑕疵均為 「牆面」垂直或水平裂縫，磚牆難免有裂縫，均非樑柱等 與結構有關之瑕疵，依民法373 條規定買賣標的物之利益 及危險當然應由原告概括承受。
（六）依系爭鑑定報告之鑑定結果及結論與建議，均未提及合法 登記建物有結構安全之瑕疵、測點A1.A2 點最大水平高程 差值4.8cm 均位於增建之部份，合法建物均在合理範圍內 。又系爭鑑定報告有一定判讀結構是否達到影響結構安全 的標準，如傾斜率，最大水平高程差值等在超過多少為影 響結構安全，並非受有損害必然會影響結構安全。且房屋 亦會因自然老化而損害，原告提供的是兩年後之鑑定書， 原告應証明98年3 月31日危險移轉時結構損害已達影響結 構安全之程度。
（七）依台北縣政府違章建築拆除大隊99年12月14日函，說明三 ：另有關台端所陳涉及建築物結構安全之情事……」，可
知原告至遲於99年12月14日已發現結構安全有瑕疵之虞， 依民法365 條第2 項，不能即知之瑕疵，至日後發見者應 即通知出賣人，詎料原告不但未通知被告呂銘豪，且自行 出資委請建築師公會鑑定，於100 年5 月出具系爭鑑定報 告後，亦未通知被告呂銘豪，且持系爭鑑定報告以系爭房 屋所有權人之身分向拆除大隊陳情，將共同被告吳煥達所 有之增建於100 年8 月拆除殆盡。是從98年3 月16日簽約 至今已歷二年又七個月，原告自買屋至今連一通電話或登 門告知房子有瑕疵都未做。原告遲至100 年9 月14日始向 板橋調解委員會聲請調解，自簽約起已歷兩年六個月，逾 民法365 條瑕疵擔保責任之半年除斥期間。
（八）答辯聲明：ꆼ駁回原告之訴。ꆼ訴訟費用由原告負擔。五、兩造不爭執事項：
（一）原告於98年3 月16日向被告呂銘豪購買位於新北市○○區 ○○路00巷0 弄00號1 、2 樓之房屋，價金為680 萬元， 並於同年月31日辦理交屋完成（見本院卷二第114 頁背面 ）。
（二）系爭房屋上方3 、4 樓及加蓋之5 、6 樓違建為被告吳煥 達所有（見本院卷一第241 、243 、244 頁）。（三）兩造系爭房屋違建部分業於100 年8 月間被拆除（見本院 卷二第114 頁背面）。
（四）本院卷一第148 頁為系爭房屋上方5 樓及6 樓未拆除前之 照片（見本院卷二第114 頁）。
六、本件兩造爭執事項：
（一）原告請求被告吳煥達將系爭房屋予以修復並回復原狀，有 無理由？
（二）原告請求被告吳煥達賠償非財產上損害400,000 元，是否 有據？
（三）原告主張系爭房屋存有結構損害之重大瑕疵，請求被告呂 銘豪減少買賣價金400,000 元，是否有據？七、就「原告請求被告吳煥達將系爭房屋予以修復並回復原狀， 有無理由？」爭點部分：
（一）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責 任，民法第184 條第1 項前段定有明文；又土地上之建築 物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人 負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因 設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注 意者，不在此限，民法第191 條第1 項定有明文。準此， 一般侵權行為採過失責任，被害人須就其有損害之發生及 有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係負舉證
之責；工作物所有人之侵權行為則採推定過失危險責任， 被害人雖無須就工作物之欠缺、損害與工作物欠缺之因果 關係及工作物所有人有過失負舉證之責，然亦應舉證證明 其有損害之發生或有損害擴大之情形。
（二）查系爭房屋於77年9 月17日建築完成，原告於98年3 月30 日取得系爭房屋所有權，有建物登記第一類謄本在卷可稽 （見本院卷一第36頁）；系爭房屋上方3 、4 樓及加蓋之 5 、6 樓違建為被告吳煥達所有，5 樓及6 樓違建業於10 0 年8 月間被拆除，為兩造所不爭執。被告呂銘豪抗辯伊 於90年5 月間購買系爭房屋時違建即已存在等語（見本院 卷一第92頁）；被告吳煥達則抗辯伊於92年11月間購買系 爭房屋上方3 樓及4 樓時違建均已建造完成等語，原告對 此亦不爭執（見本院卷一第239 頁、第144 頁背面），堪 信原告取得系爭房屋所有權之前，違建部分即已存在數年 之久。從而，於98年3 月30日至100 年8 月期間，該違建 之存在是否造成系爭房屋結構損害持續擴大及是否有滲漏 水之損害，應由原告負舉證之責。
（三）原告取得系爭房屋所有權之前，違建部分即已存在數年之 久，結構桿件足以進行應力重分配，堪認違建所生之「垂 直載重」對系爭房屋結構安全之影響已趨於穩定，不致造 成裂縫持續擴大，於98年3 月30日至100 年8 月期間，系 爭房屋結構損害應無因違建所生「垂直載重」而持續擴大 之情形。惟違建之垂直載重所引致之「水平地震力增量」 是否造成傾斜率及裂縫持續擴大，尚非無疑。原告既於98 年3 月間取得系爭房屋所有權時未進行現況鑑定，雖於 100 年2 月及3 月間委由臺灣省建築師公會就系爭房屋進 行鑑定（見本院卷一第5 頁），復於系爭房屋違建部分於 100 年8 月間遭拆除前未進行損害鑑定，即無從比對傾斜 率及裂縫是否持續擴大，尚難遽認於98年3 月30日至100 年8 月期間原告受有系爭房屋梁、柱及牆裂縫持續擴大之 損害。牆壁裂縫既未持續擴大，即難認牆壁滲漏水及保護 層剝落現象與違建之加載有相當因果關係。是原告請求被 告吳煥達將系爭房屋1 、2 樓牆壁滲漏水及梁、柱與牆裂 縫之結構損害部分予以修復，其舉證容有未足，礙難准許 。
（四）次按專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費 用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負 擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者， 由該區分所有權人負擔，公寓大廈管理條例第12條定有明 文。
（五）原告請求修復範圍亦包括系爭房屋1 、2 樓上方樓板，觀 諸原告所提滲漏水照片（見本院卷一第252 至257 頁、卷 二第237 至240 頁），堪信系爭房屋2 樓上方樓板持續有 滲漏水現象，並有產生裂縫及保護層剝落現象。審酌樓板 裂縫主要係其本身強度不足及年久裂化所致，與系爭房屋 5 、6 樓違建加載尚無相當關連性；又系爭房屋於77年9 月17日建築完成，樓板滲漏水尚不能排除因樓板內給排水 管破裂而自混凝土年久裂化所生裂縫處滲流而出之可能性 ，浴廁天花板滲漏水亦不能排除自樓板底部外露管路接合 處滲出之可能性，此等情形非原告協力及容忍進入系爭房 屋，被告吳煥達無從自行修繕，原告復未能證明被告吳煥 達有何放任3 樓樓地板積水而不予處理之情事，尚難遽認 系爭房屋2 樓上方樓板滲漏水現象係可歸責於被告吳煥達 之侵權行為所致。揆諸前開規定，系爭房屋2 樓上方樓板 修復費用應由樓地板上下方之區分所有權人即原告與被告 吳煥達共同負擔。至於系爭房屋1 樓上方樓板修復費用部 分，因其上下方所有權人均為原告，其損害與被告吳煥達 無涉，自應由原告自行負擔修復費用。從而，原告請求被 告吳煥達應負擔一半修復費用將原告所有門牌號碼新北市 ○○區○○路00巷0 弄00號2 樓房屋之上方樓板修復至不 再滲漏水狀態，為有理由，逾此部分之請求，則乏所據， 不應准許。
（六）末按「侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有 損害及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅。自有侵權 行為時起亦同」，民法第197 條第1 項定有明文。雖原告 於96年6 月間即已知前開漏水之損害，然由於此損害係不 斷持續發生，為一侵害狀態之繼續延續者，固應分別以被 害人知悉損害程度呈現底定（損害顯在化）或不法侵害之 行為終了時起算其時效（最高法院94年度台上字第148 號 判決參照），準此，關於本件漏水之不法侵害，自應於漏 水停止時方為不法侵害行為之終了而起算其時效，而原告 於100 年9 月29日提起本件訴訟之時，原告知侵權行為仍 持續發生，侵害行為尚未終了，故本件之提起尚未罹於時 效，被告吳煥達抗辯原告之請求權已罹於二年之時效，委 無可採。
八、就「原告請求被告吳煥達賠償非財產上損害400,000 元，是 否有據？」爭點部分：
（一）按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私 、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人 雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第
195 條第1 項前段定有明文；又不法侵害他人居住安寧之 人格利益，如其情節重大，被害人非不得依民法第195 條 第1 項規定請求賠償相當之金額（最高法院92年度台上字 第164 號判決意旨參照）。
（二）原告另依民法第195 條第1 項前段規定，請求被告吳煥達 賠償非財產上損害400,000 元。被告吳煥達則抗辯：原告 未就侵害之情節是否合於重大之要件舉證說明，於法自有 未洽等語。經查，本件原告既未能證明其於98年3 月30日 至100 年8 月期間受有系爭房屋梁、柱及牆裂縫持續擴大 之損害，即難認系爭房屋1 、2 樓牆壁滲漏水及保護層剝 落現象與被告吳煥達所有房屋違建之加載有相當因果關係 ，復未能證明被告吳煥達有何放任3 樓樓地板積水而不予 處理之情事，尚難遽認系爭房屋2 樓上方樓板滲漏水現象 係可歸責於被告吳煥達之侵權行為所致，業如前述。從而 原告主張被告吳煥達侵害其居住安寧權等情，舉證容有未 足，其據此請求非財產上損害賠償，即非有據。九、就「原告主張系爭房屋存有結構損害之重大瑕疵，請求被告 呂銘豪減少買賣價金400,000 元，是否有據？」爭點部分：（一）關於系爭房屋後側1樓至4樓違建部分： ꆼ按「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕 疵者，出賣人不負擔保之責。」、「不能即知之瑕疵，至 日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認 其所受領之物。」、「買受人因物有瑕疵，而得解除契約 或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三 百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時 起經過五年而消滅。」，民法第355 條第1 項、第356 條 第3 項及第365 條第1 項分別定有明文。
ꆼ查系爭鑑定報告略以：「鑑定標的物原設計為地上四層之 鋼筋混凝土造連棟建築物。標的物1 、2 樓後側水平增建 一、二層後，接續於其上增建3 、4 樓，屋頂層再增建二 層，成為地上六層樓建物。標的物房屋增改建為RC造及鋼 鐵造。」等語（見本院卷一第9 頁）；原告則自承：「看 屋時呂銘豪先生介紹…後門也是他在停車…。後門停了一 輛白色轎車，我問他後面那一節是加蓋的嗎？( 看到頂樓 是鐵皮) ，他說他賣（註：應為" 買" ）時已經是這樣子 了，從外觀看後面他說鐵皮屋頂是他蓋來停車的…。後面 廁所是他自己蓋的…。」（見本院卷一第61頁），足見原 告於系爭房屋買賣契約成立前已知悉系爭房屋後側1 樓至 4 樓有違建之情事。
ꆼ次查，原告於99年1 月18日參加內政部營建署下水道工程
處施工前協調會議時已知悉需自拆增建建物75公分，有內 政部營建署下水道工程處書函及用戶接管住戶後巷施工空 間鄰水利地、國有地施工前協調會會議紀錄等附卷可稽（ 見本院卷一第220 至224 頁）；原告亦自承：「點交…我 要求他們要帶我去看後水溝…我告訴他說配合政府做污水 處理才75公分理應縮的…3 月31日交屋。」等語（見本院 卷一第166 頁），顯見原告早於98年3 月31日交屋時即已 知悉系爭房屋後側1 樓至4 樓之違建須配合下水道工程自 行拆除一部分。是以，縱使原告於買賣契約成立時不知系 爭房屋後側有違建情事，其日後發現該部分屬違建且將需 自行拆除一部分，應即通知被告呂銘豪主張該瑕疵之存在 ，其怠於通知，應視為承認其所受領違建部分之瑕疵。又 原告既知悉其向被告呂銘豪購買之系爭房屋後側1 、2 樓 屬違建，該違建上方又有兩層違建，縱無相關工程專業知 識，亦難認對於違建部分重量愈大則愈容易有下陷傾斜之 結構損害瑕疵無預見可能性。退萬步言，縱令原告於99年 1 月18日參加內政部營建署下水道工程處施工前協調會議 後，已適時通知被告呂銘豪系爭房屋後側將被拆除一部分 或有結構損害瑕疵之存在，依上開規定，其遲至100 年9 月29日始提起本訴，未於通知後六個月內請求減少價金， 已逾除斥期間。
（二）關於系爭房屋上方5 樓及6 樓違建部分： ꆼ按「買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵 者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意 不告知其瑕疵者，不在此限。」、「不能即知之瑕疵，至 日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認 其所受領之物。」、「買受人因物有瑕疵，而得解除契約 或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三 百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時 起經過五年而消滅。」，民法第355 條第2 項、第356 條 第3 項及第365 條第1 項分別定有明文。
ꆼ查系爭鑑定報告略以：「標的物垂直測量結果，偏移值尚 在合理範圍內，依結構分析研判目前增建情形，已致使標 的物之部份梁、柱配筋有不足現象。」等語（見本院卷一 第9 、10頁）；又遍觀系爭鑑定報告僅記載牆裂縫、圍牆 柱裂縫、天花板裂縫、樓梯間梁底裂縫，未有主要梁柱存 有顯著裂縫之記載（見本院卷一第6 、7 頁、卷外系爭鑑 定報告第12至35頁），復觀諸原告所提照片亦無危及結構 安全之顯著梁柱撓曲或剪力裂縫（見本院卷一第252 至25 8 頁、卷二第236 至240 頁）。準此，系爭房屋之傾斜率
既在合理範圍內，又無顯著梁柱撓曲或剪力裂縫存在，則 系爭房屋上方5 樓及6 樓違建對系爭房屋之影響即未達危 及結構安全之損害程度，僅係造成既有梁柱配筋有不足之 虞。審酌系爭房屋原為地上四層之建築物，增建二層即相 當於載重增加50％，其結果是否危及結構安全固須經結構 分析始可確認，惟載重增加50％縱未危及結構安全亦將造 成結構安全一定程度之影響，一般理性謹慎之非專業人士 仍有預見可能性，且觀諸系爭房屋上方5 樓及6 樓違建未 拆除前之照片（見本院卷一第148 頁），自外觀並非無法 辨認系爭房屋上方有違建存在，系爭房屋整棟合法層數究 為四層抑或六層亦非不能向地政機關申請建物登記謄本予 以查證，況原告主張對於系爭房屋上方5 樓及6 樓屬違章 建築並不知情云云，顯然欠缺普通人之注意，難謂無重大 過失，就5 樓及6 樓違建所造成系爭房屋結構安全一定程 度影響之瑕疵而言，依民法第355 條第2 項規定，被告呂 銘豪不負擔保之責。
ꆼ退步言之，縱認原告於買賣契約成立時非因重大過失而不 知違建之存在，然原告自承其於98年9 月29日發現系爭房 屋上方有違建（見本院卷一第3 頁），復有臺北縣政府違 章建築拆除大隊98年9 月29日北縣拆認字第0000000000號 函文在卷可查（見本院卷一第16頁），於斯時雖不能判斷 該違建是否危及結構安全，仍有預見該違建將造成結構安 全一定程度影響之可能性，原告既怠於通知被告呂銘豪主 張系爭房屋具有結構損害瑕疵，依民法第356 條第3 項規 定，應視為承認其所受領之物。又縱設原告於98年9 月底 發現時已為通知，原告遲至100 年9 月29日始提起本訴請 求被告呂銘豪減少買賣價金，原告之減少價金請求權亦已 逾六個月除斥期間。
（三）原告係主張結構損害瑕疵據以請求減少價金，而非主張漏 水瑕疵為請求，故原告與被告呂銘豪就漏水瑕疵所為主張 與抗辯即無庸審酌，併此敘明。
十、綜上所述，原告主張依侵權行為之法律關係，請求被告吳煥 達應負擔一半修復費用將原告所有門牌號碼新北市○○區○ ○路00巷0 弄00號2 樓房屋上方樓板修復至不再滲漏水狀態 部分，為有理由，應予准許；逾此部分請求系爭房屋1 樓部 分修復並回復原狀部分，尚屬無理，應予駁回。至原告另請 求被告吳煥達應給付非財產損害賠償40萬元，及向被告呂銘 豪請求減少價金，應給付原告40萬元，及均自起訴狀繕本送 達翌日起清償日止按年息百分之5 計算之利息，則無理由， 應予駁回。
十一、假執行之宣告：兩造均陳明願預供擔保聲請宣告假執行或 免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌 定相當之擔保金額就原告勝訴部分俱准許之；至於原告其 餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應併予 駁回。
十二、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據 ，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一 論列，附此敘明。
十三、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟 法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主 文。
中 華 民 國 103 年 10 月 16 日
民事第二庭 法 官 吳幸娥
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 10 月 16 日
書記官 陳怡ꆼ