臺灣宜蘭地方法院民事判決 103年度訴字第9號
原 告 李伏山
訴訟代理人 陳敬穆律師
複代理人 劉德弘律師
被 告 邱電化
訴訟代理人 邱文達
被 告 莊玲雲
林佳泯
林育廷
賴碧鳳
上 一 人
訴訟代理人 鄭明城
上列當事人間因分割共有物事件，本院於民國103年9月18日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落宜蘭縣五結鄉○○段○○○地號土地（面積八九平方公尺）應分割如下：
（一）附圖乙方案編號G（面積二三點五平方公尺），分歸被告 林佳泯、林育廷取得，並按原應有部分比例維持共有。（二）附圖乙方案編號H（面積二一點五平方公尺），分歸被告 莊玲雲取得。
（三）附圖乙方案編號I（面積二三點五平方公尺），分歸被告 賴碧鳳取得。
（四）附圖乙方案編號J（面積二０點五平方公尺），分歸原告 取得。
原告及被告林佳泯、林育廷、莊玲雲、賴碧鳳應各補償被告邱電化如附表三「應為補償總金額」欄所示之金額。訴訟費用由兩造按附表一「所有權應有部分」欄所示之比例分擔。
事實及理由
一、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項前段、第 256條有明文規定。原告本起訴請求將兩造所共有坐落於宜 蘭縣五結鄉○○段000地號土地（重測前為頂五結段452之6 地號土地，嗣因分割增加976之1及976之2地號土地，以下簡 稱系爭土地）其中如起訴狀略圖所示A部分（以下所指位置 及面積以實測為準）歸原告單獨所有；B部分歸被告邱電化 單獨所有；C部分歸被告賴碧鳳單獨所有；D部分歸被告莊玲 雲單獨所有；E部分歸被告林佳泯單獨所有；F部分歸被告林
育廷單獨所有。嗣於本院103年4月22日言詞辯論時更正聲明 為請求分割系爭土地，並將宜蘭縣羅東鎮地政事務所103年2 月24日羅測土字067200號土地複丈成果圖（以下簡稱附圖） 甲方案（以下簡稱附圖甲方案）編號F部分由原告取得；編 號D、E部分由被告邱電化取得；編號C部分由被告賴碧鳳取 得；編號B部分由被告莊玲雲取得；編號A部分則由被告林佳 泯、林育廷取得，且按原應有比例維持共有。嗣又於本院10 3年8月21日言詞辯論時更正聲明為請求分割系爭土地，並將 附圖乙方案（以下簡稱附圖乙方案）編號J部分由原告取得 ；編號I部分由被告賴碧鳳取得；編號H部分由被告莊玲雲取 得；編號G部分則由被告林佳泯、被告林育廷取得並按原應 有部分比例維持共有，另被告邱電化則為金錢找補方式為分 配等情。經核原告上開聲明之變更，並未變更訴訟標的，僅 屬更正事實上及法律上之陳述，於法尚無不合，自應准許。二、原告起訴主張：系爭土地為附表一所示共有人所共有，而各 共有人之應有部分，如附表一「所有權應有部分」欄所示。 系爭土地之共有人間就系爭土地並無不分割之協議，且系爭 土地亦無因物之使用目的而不能分割之情形，故原告自得訴 請分割系爭土地。以原告與鄰地即同段981-8、890-3地號土 地所有權人即訴外人張阿順業已簽訂買賣契約，即張阿順願 購買原告於系爭土地之應有部分，並約定附有原告需以分割 方式取得上開鄰地前方（按即北側）位置之土地為條件，是 若由原告取得附圖乙方案編號J部分或附圖甲方案F部分，均 不會導致日後與鄰地有通行權之糾紛。再者，本件分割共有 物若經鈞院審理後認採行附圖乙方案而需金錢找補，則計算 找補金額應以鈞院囑託宇聯不動產估價師事務所於103年8月 1日以宇宜0000000號函所檢附之估價報告書（以下簡稱估價 報告書）所鑑定之價格即新臺幣（下同）195,000元/坪為計 算標準等語。為此，爰依民法第823條、第824條之規定訴請 裁判分割，並聲明請求如前述。
三、被告方面：
（一）被告邱電化部分：可接受系爭土地以原物分配於其他共有 人，就伊為金錢補償，但前提是補償價格必須合理。退步 言之，若採用估價報告書之鑑定價格顯然過低，則伊寧採 用附圖甲方案之分割方式，即附圖甲方案編號F部分分歸 原告所有，其餘土地由其餘共有人按原應有部分比例繼續 維持共有等語，並聲明請求駁回原告之訴。
（二）被告莊玲雲、賴碧鳳、林佳泯、林育廷部分：同意原告所 提之分割方案，且不願再與其餘共有人繼續維持共有。若 因採行原物分割，而須對未受分配之共有人為金錢補償，
則應以估價報告書之鑑定價格為計算基礎等語。四、原告主張系爭土地之共有人及所有權應有部分比例均如附表 一所示等情，業據原告提出系爭土地登記謄本、地籍圖為證 ，並為被告所不爭執，堪信屬實。原告進而主張，系爭土地 共有人間並無不分割之協議，亦無因物之使用目的而不能分 割之情形，故請求裁判分割如前述聲明所示等情，是本件應 審究者即為系爭土地應如何分割始公平、適當？五、按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 。」、次按「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因 消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之 請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各 共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共 有人。」、「以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或 不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」、「以原 物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物 之一部分仍維持共有。」民法第823條第1項前段、第824條 第2項第1款、第3項、第4項分別定有明文。是共有物若以原 物分配如有事實或法律上之困難，以致不能依應有部分為分 配者，得將原物分配於部分共有人，其餘共有人則受金錢補 償。而法院為上述分割之裁判時，自應斟酌共有人之利害關 係、共有物之性質、經濟及利用效益等，不受當事人主張之 拘束，以全體共有人之利益謀分割方法之公平適當。（一）經查，系爭土地坐落於宜蘭縣五結鄉緊鄰五結路三段及光 榮路之交叉路口，上開道路為往來羅東市區及南北往來之 要道，車輛繁多，附近住宅商家林立，距羅東區行車約1 至2分鐘。系爭土地目前有門牌號碼五結路三段657號加強 磚造二層鐵皮之建物，據被告林佳泯及林育廷稱目前為其 居住使用，現場可見生活雜物、電視、冰箱桌椅等，二樓 為房間；五結路三段659號為一層加強磚造，屋前有木頂 棚架，中間有空地，該房屋內有生活居住雜物，據被告莊 玲雲稱目前為其居住使用；另有五結路三段661號為一層 磚造二層鐵皮建物，據被告賴碧鳳稱為其所有，一樓出租 他人供園藝店使用，二樓為自己作倉庫使用，其餘土地則 雜草叢生，有部分蔬果種植，此經本院現場勘驗明確，並 有勘驗筆錄、照片可憑，另且囑託宜蘭縣羅東地政事務所 繪製如附圖甲方案及附圖乙方案所示土地複丈成果圖可參 。是系爭土地目前主要利用狀況即係被告林佳泯、林育廷 、莊玲雲及賴碧鳳等人以上開建物為占有使用。再者，以 土地之特性分析，因系爭土地單面臨路，地形略成三角形 ，臨路面寬約24公尺最大深度約6公尺，因土地深度不足
，依「建築技術規則」已構成畸零地，除非與鄰地共同開 發否則無法單獨開發利用等情，亦有前述估價報告書可佐 （見上開報告書第22頁），是在目前未有共同開發計畫之 際，被告林佳泯、林育廷、莊玲雲及賴碧鳳等人以上開建 物為占有使用系爭土地，堪認為系爭土地充分地利之方式 。雖被告林佳泯、林育廷、莊玲雲及賴碧鳳等人目前分別 實際使用系爭土之範圍均逾其所有權應有部分，然原告、 被告邱電化於本件事件繫屬前亦分別與張阿順簽訂有土地 買賣契約，此有土地買賣契約書或不動產買賣契約書可憑 （見羅調卷第18頁至第23頁、本院卷第17頁至第23頁）， 是以原告、被告邱電化就系爭土地並未有實際利用，且均 有出售自己應有部分之規劃，故縱使被告林佳泯、林育廷 、莊玲雲及賴碧鳳因分割後取得逾其應有部分換算之面積 ，當不致影響原告、被告邱電化於系爭土地之權利。此外 ，原告主張之附圖乙方案之分割方案，亦是採行以被告林 佳泯、林育廷、莊玲雲及賴碧鳳目前使用建物坐落位置、 範圍為分割。故綜合共有人之意願、土地之地利，系爭土 地之分割方式，自宜採行按目前建物坐落位置、範圍之方 式為分割，較符合共有人之利益以及系爭土地之經濟價值 。
（二）承上述，按建物目前坐落系爭土地之位置、範圍為分割之 結果，即如附圖乙方案所示，亦即附圖乙方案編號G部分 （面積23.5平方公尺、五結路3段657號）分歸被告林佳泯 、林育廷所有，並按原應有部分比例維持共有；編號H部 分（面積21.5平方公尺、五結路3段659號）則分歸被告莊 玲雲所取得；編號I部分（面積23.5平方公尺、五結路3段 661號）則分歸被告賴碧鳳取得，此亦為被告林佳泯、林 育廷、莊玲雲及賴碧鳳當庭表示同意。至於附圖乙方案編 號J部分，考慮原告表明無意願與被告邱電化繼續維持共 有，且編號J部分為系爭土地之角落區域，利用方式甚受 地形限制，然因張阿順有意購入以為鄰地即同段981-8、 890-3等地號土地通行之用，如此反而能與鄰地一同利用 ，而發揮地利，更避免日後產生鄰地通行之問題，且原告 因張阿順已簽訂上開買賣契約，而有意願取得該附圖乙方 案編號J部分，故將附圖乙方案編號J部分分歸原告取得亦 屬適當。至於被告邱電化抗辯，應採行附圖甲方案之方割 方式即附圖甲方案編號F分歸原告取得，其餘編號A至E部 分則由其餘共有人繼續維持共有等情。然分割共有物之目 的，即在消滅共有關係，使法律關係得以簡化，則若除原 告以外之其餘共有人於附圖甲方案編號A至E部分繼續維持
共有，則顯枉為本件共有物分割之勞費，使當事人無法藉 此訴訟釐清本身權益，且被告林佳泯、林育廷、莊玲雲及 賴碧鳳亦表示無意願再與被告邱電化繼續維持共有，是被 告邱電化此部分抗辯，顯非適宜之分割方案。
（三）此外，被告邱電化復抗辯，若採行附圖乙方案之分割方式 ，則系爭土地金錢補償之單價，應依其與張阿順所簽訂之 土地買賣契約之價格即每坪35萬元為準等語。惟被告林佳 泯、林育廷、莊玲雲及賴碧鳳則辯稱應以上開估價報告書 所估算之每坪195,000元為計算基礎等語。經查，系爭土 地附圖乙方案編號J部分，係張阿順所欲購入以為鄰地通 行之用，業據原告陳述甚詳，且以原告與張阿順所簽訂之 不動產買賣契約書甚至註記「本標的物賣方須完成分割之 程序，其分配位置須位於同段890-3、981-8地號之前方， 買賣雙方確認無訛本契約才成立」，是張阿順與原告簽約 之用意仍是希望取得附圖乙方案編號J部分以為鄰地通行 之用。是縱使張阿順欲出價35萬元/坪向原告或被告邱電 化價購應有部分，亦僅在張阿順欲取得通行土地之範圍內 之局部土地始有上開價位，並非因此可認系爭土地全部有 35萬元/坪之價值。惟附圖乙方案編號J部分既然擬分割由 原告取得（按原告與張阿順上開不動產買賣契約書總價為 1,886,000元，換算原告持分每平方公尺約為105,900元， 0000000/17.8≒105900），則附圖乙方案編號J部分即可 認有每平方公尺105,900元之價值，且應屬全體共有人所 得同享，故系爭土地關於附圖乙方案編號J部分之價額即 應以每平方公尺105,900元計算。至於附圖乙方案編號I、 G、H部分，雖被告林佳泯、林育廷、莊玲雲及賴碧鳳認應 以上開估價報告書之每坪195,000元為計算標準。然上開 估價報告書係認因系爭土地為畸零地，在土地開發分析法 評估過程中係假設之比準地推估，再與勘估標的比較求得 與實際現況差異較大，遂分別給於比較法60%之權重及成 本法佔40%權重求出刊估標的之正常價格等情，此亦有上 開估價報告書第38頁可查。然考慮自國道五號通車以來， 宜蘭縣境內都市土地目前需求只增不減，以系爭土地緊鄰 市區重要道路且屬都市計畫之住宅區及系爭土地上之上開 建物多為較老舊建物，日後與鄰地共同更新開發之機會甚 多，是系爭土地日後增值空間相對增大，如此對於共有人 中未受原物分配者，顯喪失日後獲取系爭土地增值之利益 ，故為金錢找補公平性，系爭土地之價格自應著眼在系爭 土地之最大效益予以衡量。而以土地開發分析之估價方式 ，係根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致
土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開 發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得 開發前或建築前土地開發分析價格，則附圖乙方案編號I 、G、H部分自應以上開估價報告書關於土地開發分析法所 計算之價格即每坪211,000元（見估價報告書第34頁，即 約每平方公尺63,842元，211000/3.305≒63842），始對 共有人為公平。故依此上開價格，認附圖乙方案編號J部 分以每平方公尺105,900元計算，附圖乙方案編號I、G、H 部分則以每平方公尺63,842元計算，因此計算出系爭土地 總價值及各共有人於分割前各按其應有部分比例所能取得 土地價值而如附表一所示。再依上述分割方案計算出各共 有人於分割後取得土地權利價值而如附表二所示，並據此 得出原告、被告林佳泯、林育廷、莊玲雲、賴碧鳳均因分 割後取得土地之價值逾按其應有部分計算之價值，而屬應 為補償人，而被告邱電化則因分割後未受分配，而屬應受 補償人。故計算應為補償人、應受補償人與補償總金額即 如附表三所示。
六、綜上所述，本院依系爭土地性質、現況、分割後之經濟效用 及共有人間意願等情形，認以原物分割為當，並於共有人中 有未受分配者以金錢補償之，爰判決如主文第1項、第2項所 示。
七、另分割共有物事件本質上並無訟爭性，乃由本院斟酌何分割 方案能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定 適當之分割方法，故兩造本可互換地位，由任一共有人起訴 請求分割，均無不可，實質上並無所謂何造勝訴敗訴之問題 ，是本事件之訴訟費用，應由兩造按原應有部分比例分擔， 方屬公允，一併敘明。
八、訴訟費用負擔裁判之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 103 年 10 月 2 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 蔡仁昭
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 10 月 3 日
書記官 鄭蕉杏
附表一：
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│編號│ 共 有 人 │ 所有權應有部分 │所應取得權利總價值（單位：新臺幣│
│ │ │ │、元以下四捨五入） │
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│ 一 │ 李伏山（原告） │ 2/10 │ 1,308,825元 │
├──┼──────────┼──────────┼────────────────┤
│ 二 │ 邱電化（被告） │ 5/10 │ 3,272,064元 │
├──┼──────────┼──────────┼────────────────┤
│ 三 │ 莊玲雲（被告） │ 1/10 │ 654,413元 │
├──┼──────────┼──────────┼────────────────┤
│ 四 │ 林佳泯（被告） │ 1/20 │ 327,206元 │
├──┼──────────┼──────────┼────────────────┤
│ 五 │ 林育廷（被告） │ 1/20 │ 327,206元 │
├──┼──────────┼──────────┼────────────────┤
│ 六 │ 賴碧鳳（被告） │ 1/10 │ 654,413元 │
├──┴──────────┼──────────┼────────────────┤
│合計 │ 1 │ 6,544,127元 │
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│備註： │
│1.附圖乙方案編號G、H、I所示部分，面積合計為68.5平方公尺土地價格以63,842元/平方公尺│
│ 計算。 │
│2.附圖乙方案編號J所示部分，面積合計20.5平方公尺，土地價格以105,900元平方公尺計算。│
│3.系爭土地總價值為6,544,127元【（68.5×63842）＋（20.5×105900）＝0000000】。 │
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附表二：
┌──┬───────┬────┬──────┬─────────┬──────┬──────┐
│編號│當事人 │所有權應│按應有部分應│依附圖乙方案各取得│依分割方案所│共有人所取得│
│ │ │有部分 │取得之權利價│之面積（單位：平方│取得土地之權│土地權利價值│
│ │ │ │值（新臺幣、│公尺） │利價值（元以│之差額（新臺│
│ │ │ │元以下四捨五│ │下四捨五入，│幣） │
│ │ │ │入） │ │新臺幣） │ │
├──┼───────┼────┼──────┼─────────┼──────┼──────┤
│ 一 │李伏山（原告）│2/10 │1,308,825元 │20.5（編號J） │2,170,950元 │862,125元 │
│ │ │ │ │ │ │ │
├──┼───────┼────┼──────┼─────────┼──────┼──────┤
│ 二 │邱電化（被告）│5/10 │3,272,064元 │0 │0元 │-3,272,064元│
├──┼───────┼────┼──────┼─────────┼──────┼──────┤
│ 三 │莊玲雲（被告）│1/10 │654,413元 │21.5（編號H） │1,372,602元 │718,189元 │
│ │ │ │ │ │ │ │
├──┼───────┼────┼──────┼─────────┼──────┼──────┤
│ 四 │林佳泯（被告）│1/20 │327,206元 │23.5/2＝11.75（編 │750,144元 │422,938元 │
│ │ │ │ │號G） │ │ │
├──┼───────┼────┼──────┼─────────┼──────┼──────┤
│ 五 │林育廷（被告）│1/20 │327,206元 │23.5/2＝11.75（編 │750,144元 │422,938元 │
│ │ │ │ │號G） │ │ │
├──┼───────┼────┼──────┼─────────┼──────┼──────┤
│ 六 │賴碧鳳（被告）│1/10 │654,413元 │23.5（編號I） │1,500,287元 │845,874元 │
├──┴───────┼────┼──────┼─────────┼──────┼──────┤
│合計 │ 1 │6,544,127元 │89 │6,544,127元 │0 │
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附表三：應為補償人各應補償金額表
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│應 為 補 償 人 │ 李 伏 山 │ 莊 玲 雲 │ 林 佳 泯 │ 林 育 廷 │ 賴 碧 鳳 │
├────────┼───────┼───────┼──────┼──────┼───────┤
│應為補償總金額（│ 862,125元 │ 718,189元 │ 422,938元 │ 422,938元 │ 845,874元 │
│新臺幣） │ │ │ │ │ │
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│應 受 補 償 人 │ 邱 電 化 │
├────────┼─────────────────────────────────────┤
│應受補償總金額（│ 3,272,064元 │
│新臺幣） │ │
└────────┴─────────────────────────────────────┘