臺灣基隆地方法院民事判決
103年度訴字第293號
原 告 黃怡雯
被 告 林益新
訴訟代理人 魏敬峯律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國103年10月2日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼基隆市○○區○○路○○○巷○○○號房屋騰空返還原告，並應給付原告新臺幣貳萬肆仟元，及自民國一百零三年六月十八日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸仟元。
訴訟費用新臺幣柒仟捌佰貳拾元由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255 條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴請求被告將門牌號 碼基隆市○○區○○路00巷 000號房屋（下稱系爭房屋）遷 讓返還原告，並給付原告新臺幣（下同）3萬元，及自民國1 03年6月18日起至交還系爭房屋之日止，按月給付原告6,000 元，嗣於本院審理時，就請求金額部分變更聲明為給付原告 24,000元，及自103年6月18日起至交還系爭房屋之日止，按 月給付原告 6,000元，其餘聲明則不變，經核僅係減縮應受 判決事項之聲明，與上揭規定相符。
二、原告主張：
㈠原告於103年2月12日與被告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租 約），將原告所有系爭房屋出租予被告，租期自103年2月12 日起至104年 2月11日止，每月租金為6,000元，應於每月12 日前繳付租金。詎被告除未給付押租金12,000元外，亦未給 付 103年2月、3月、4月、5月之租金共24,000元，經原告催 繳仍未給付，原告遂以存證信函催告被告限期清償租金債務 ，並表明終止租約，被告迄今仍繼續占用系爭房屋，受有相 當於租金之利益，致原告受有損害，爰依租賃契約及不當得 利之法律關係提起本件訴訟，並聲明：被告應將門牌號碼基 隆市○○區○○路00巷 000號房屋騰空返還原告，並應給付 原告24,000元，及自103年6月18日起至返還上開房屋之日止 ，按月給付原告6,000元。
㈡對被告答辯之陳述：
⒈系爭房屋未經辦理保存登記，原為被告之母親即訴外人陳美 秀所有，陳美秀於 101年12月55日以50萬元將系爭房屋出售
予原告，並簽有買賣契約書（下稱系爭買賣契約），原告已 將現金50萬元給付陳美秀，嗣系爭房屋之房屋稅納稅義務人 於101年12月27日變更為原告後，陳美秀方於102年2月7日將 系爭房屋之鑰匙與土地所有權狀交予原告，至 102年3月4日 才完成系爭房屋坐落土地之所有權移轉登記，其中因部分面 積占用到國有土地，雙方才書立切結書，並經本院公證處認 證，原告已自陳美秀繼受系爭房屋之事實上處分權。 ⒉系爭房屋經陳美秀於102年4月24日向原告承租，約定擔保金 3萬元、每月租金15,000元，故陳美秀曾於 102年4月24日將 擔保金與租金共45,000元匯款予原告、102年6月4日將租金1 5,000 元匯款予原告，之後陳美秀遲付租金，不願出面處理 ，故經兩造協議，重新議定租賃契約即系爭租約，其中每月 租金約定 6,000元亦是慮及被告稱其開自助餐店，最近生意 不好，且尚有車貸等情而約定之。至被告所稱老人養護中心 支付12,000元部分，實係被告稱其有廚師執照，願以從老人 養護中心所領取之12,000元以代給付系爭房屋之租金，惟被 告有A型肝病，不能錄用擔任廚師，原告遂將上開 12,000元 退回老人養護中心，被告係年滿30歲之成年人，原告何有詐 欺被告而簽訂系爭租約之行為。
三、被告聲明駁回原告之訴，其抗辯略以：
㈠系爭房屋原為原告之父親即訴外人林錦祥所有，被告自幼即 居於其內，嗣林錦祥去世後，由被告與母親陳美秀、兄弟等 5 人共同繼承，被告自無向原告承租系爭房屋之必要，故原 告並非系爭房屋之所有權人，亦無事實上處分權，亦未曾占 有系爭房屋，原告主張被告向原告承租系爭房屋並非事實。 ㈡訴外人陳美秀於101年9月間透過原告之介紹，向訴外人劉士 齊借款50萬元，並約定自 101年12月30日起至104年5月30日 止每月償還31,700元，此借款經預扣 2個月之高利貸、介紹 費等，陳美秀實際僅取得42萬元。嗣劉士齊因案被捕，原告 除教唆陳美秀為偽證外，並稱已代陳美秀返還劉士齊50萬元 ，故上開借款之債權人易位，債之關係並無變化。因陳美秀 無力償還上開借款，原告遂唆使陳美秀取得被告與其他繼承 人之印鑑證明、身分證影本等，塗銷系爭房屋上之抵押權設 定登記，並將系爭房屋以分割繼承之方式，全部「登記」於 陳美秀名下，再將納稅義務人變更為陳美秀，復向陳美秀誆 稱：欲以系爭房屋為擔保云云，遂以買賣為登記原因，將系 爭房屋坐落之土地移轉為原告所有及房屋稅納稅義務人變更 為原告，最終原告再誆稱：為求系爭房屋將來返還陳美秀時 比較有價值云云，而要求陳美秀簽立切結書以向法院公證， 據以向財政部國有財產署承租系爭房屋之基地，原告係以詐
術騙取被告母親陳美秀簽訂系爭買賣契約，對陳美秀應負損 害賠償責任。另系爭房屋之市價至少在150萬元至200萬元之 間，陳美秀竟以顯不相當之價格出售予原告，此亦有趁陳美 秀急迫、輕率、無經驗之情形，系爭買賣契約顯係受原告詐 欺所簽立。又原告係以其代陳美秀清償積欠劉士齊之50萬為 由，與系爭買賣契約之50萬元價金相抵，未曾交付現金50萬 元予陳美秀，雖系爭買賣契約第13條載明：「已收新台幣伍 拾萬元正」，惟該句為原告事後所填，非陳美秀之筆跡，陳 美秀亦未於其後簽名、蓋章或捺指印，該指印係為改錯字所 捺印，此由系爭買賣契約第3條：「於101年12月25日，賣方 備齊所有權移轉登記應備文件同時，本期價款由買方支付之 」之後尚有空白處，得由陳美秀於該處簽名即明，原告如確 有支付50萬元予陳美秀，應由原告舉證以實其說。 ㈢系爭房屋既非原告所有，且陳美秀長年居於苗栗，當無與原 告就系爭房屋簽立租約之可能，又陳美秀與原告所簽立之租 約，於日期欄有改寫之痕跡，而租金繳付用現金支付即可， 為何仍要以匯款支付，又此租約期限與系爭租約有重疊處， 凡此種種可證陳美秀當無與原告就系爭房屋亦簽立租約，陳 美秀匯款予原告之目的為清償借款，並非給付租金，並受原 告詐騙而出具空白之房屋租賃契約書。
㈣原告於103年2月12日向被告借用被告之廚師執照，以應付老 人養護中心之主管機關，並請被告簽立系爭租約，以免被告 隨時取回上開廚師執照，且稱原告不會要求被告遷出系爭房 屋。惟經被告出借上開廚師執照後，方知原告係將上開廚師 執照出租予老人養護中心，被告係受原告詐欺始為簽立系爭 租約之意思表示，為此以答辯狀之送達為撤銷系爭租約之意 思表示，依民法第114條第1項規定，兩造間已不存在任何租 賃關係，原告請求被告遷讓系爭房屋及給付租金等，自屬無 據。
四、查系爭房屋係未辦保存登記之建物，原房屋稅納稅義務人為 訴外人陳美秀，陳美秀於 101年12月25日與原告簽訂系爭買 賣契約，約定由陳美秀將系爭房屋及坐落土地以50萬元之對 價出售予原告，嗣變更納稅義務人為原告，原告並於102年3 月4日登記為系爭房屋坐落土地之所有權人，陳美秀曾於102 年 4月24日與原告訂立房屋租賃契約書，向原告承租系爭房 屋，又由被告於103年2月12日與原告簽訂系爭租約，租賃期 間自103年2月12日起至104年2月11日止，每月租金 6,000元 ，有系爭買賣契約、102年4月24日房屋租賃契約書、土地登 記謄本、系爭房屋稅籍證明書、系爭租約等件影本附卷足憑 ，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
五、原告主張被告無權占有系爭房屋，並積欠租金及受有相當於 房屋租金之不當得利，請求被告應返還系爭房屋予原告，並 請求被告給付租金及相當於租金之不當得利，為被告所否認 ，並以前揭情詞置辯，因此本件應審究的是：㈠原告有無取 得系爭房屋之事實上處分權？㈡被告有無占有使用系爭房屋 之權利？㈢原告得否請求被告返還系爭房屋，並給付租金及 相當於租金之不當得利？茲析述本院得心證之理由如下： ㈠按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所 有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為 讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人；違章建 築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓 與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原 始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取 得（最高法院67年度第 2次民事庭庭長會議決議、91年度台 上字第2154號判決意旨參照）。查原告與陳美秀簽訂之系爭 買賣契約第 1、2、3、13條載明買方即原告向賣方即訴外人 陳美秀買賣範圍包括系爭房屋、 2樓增建部分及坐落土地， 買賣價格為50萬元，陳美秀於 102年2月7日已交給原告鑰匙 ，原告可自行開鎖及換鎖等，被告對於系爭買賣契約係由陳 美秀簽名、蓋章及捺指印並不爭執，且系爭房屋之房屋稅納 稅義務人已變更為原告，堪認原告已取得系爭房屋之事實上 處分權。被告雖抗辯系爭房屋原係被告父親即訴外人林錦祥 所有，於林錦祥過世後，由被告與母親陳美秀、兄弟等 5人 共同繼承云云，固提出林錦祥為系爭房屋房屋稅納稅義務人 之稅籍證明書為證，惟被告自承系爭房屋係以分割繼承之方 式變更納稅義務人為陳美秀，難認原告買受系爭房屋時，被 告為系爭房屋之共有人，被告復未能提出足資證明其為系爭 房屋共有人之證據，所辯系爭房屋為被告與其他繼承人所共 有，洵無可取。至被告抗辯陳美秀係受原告詐欺而為訂立系 爭買賣契約之意思表示等等，按因被詐欺或被脅迫，而為意 思表示者，表意人固得撤銷其意思表示（民法第92條第 1項 前段參照），然當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而 為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任，最 高法院21年上字第2012號判例參照。原告否認有詐欺陳美秀 之情事，被告雖聲請訊問證人陳美秀以為證明，然證人陳美 秀為被告母親，且為系爭買賣契約之當事人，尚難期待其所 為證言為真實，自不能單憑陳美秀之證言即予採信，被告既 未提出其他證據證明原告對陳美秀有何施用詐術之行為，被 告抗辯陳美秀受騙始簽約云云，即難採信，且在陳美秀未依 法撤銷系爭買賣契約之意思表示前，系爭買賣契約並非當然
無效，原告自仍為系爭房屋之事實上處分權人。 ㈡次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得 終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩個月 之租額，不得依前項之規定，終止契約。民法第440條第1項 、第 2項前段分別定有明文。兩造約定應於每月12日以前繳 納租金，原告主張被告自103年2月12日起未給付租金，被告 對其與原告簽訂系爭租約及未曾繳納租金等情並不爭執，然 抗辯係受原告詐欺而簽訂系爭租約云云，為原告所否認，被 告既未舉證以實其說，且原告於取得系爭房屋之事實上處分 權後，本得基於系爭房屋占有人之地位，請求被告返還系爭 房屋，應無必要施用詐術使被告與其訂立系爭租約，被告空 言抗辯其係受原告詐欺而簽訂系爭租約為由，而依民法第92 條主張撤銷意思表示，即有未合。系爭租約既非無效，且被 告自103年2月起未繳納租金，經原告催告仍未繳納，其積欠 之租金已達2個月以上之租額，原告已於103年6月9日以基隆 信義郵局第59號存證信函終止系爭租約，該存證信函已於10 3年6月11日發生送達之效力，系爭租約應於103年6月11日終 止，有原告所提基隆信義郵局第59號存證信函、掛號郵件收 件回執影本各 1件為證，原告主張系爭租約已經終止，堪以 採信。系爭租約業經終止，被告復不能證明其於系爭租約終 止後，就系爭房屋仍享有其他合法占有權利，被告占有系爭 房屋自無正當權源。
㈢另按承租人應依約定日期，支付租金；承租人於租賃關係終 止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第455條前段分別 定有明文。又無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金 之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號 判例意旨可資參照。查被告積欠 103年2、3、4、5月租金， 且原告於103年6月11日合法終止系爭租約，已如前述，則被 告自103年6月11日起即無占有使用系爭房屋之正當權源，原 告依租賃之法律關係請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，並 給付租金24,000元【計算式：6,000元×4= 24,000元】，為 有理由。又被告將系爭房屋騰空返還原告前，為不當得利， 應返還原告所受相當租金之不當得利，因兩造原就系爭房屋 約定每月租金為6,000元，原告主張被告應自103年 6月18日 起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告 6,000元，即 為可取。
六、綜上所述，原告依租賃之法律關係，請求被告將系爭房屋遷 讓返還予原告，並給付租金24,000元，及依民法第 179條之 規定，請求被告自103年6月18日起至遷讓返還系爭房屋之日
止，按月給付原告6,000元，為有理由，應予准許。七、本件事證已經明確，被告雖聲請訊問證人陳美秀、林益詮、 林燕瑜、林啟仁、鄭嘯冬、董秋梅以證明被告及陳美秀係受 原告詐欺而簽訂系爭租約及系爭買賣契約等情，惟陳美秀既 未依法撤銷系爭買賣契約之意思表示，系爭買賣契約仍屬有 效，且證人陳美秀、林益詮、林燕瑜、林啟仁分別為被告之 母親及胞弟，既未在場見聞系爭租約簽訂之經過，自無從知 悉原告有何故意示以不實之事，令被告陷於錯誤簽訂系爭租 約之情事，至於證人鄭嘯冬、董秋梅據被告所述是老人養護 中心之合夥人，原告有無以被告之廚師執照向收取老人養護 中心之12,000元後再予退費，核與被告是否受詐欺而簽訂系 爭租約係屬二事，應無訊問上開證人之必要，又兩造其餘主 張及攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決 之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87 條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 24 日
民事庭法 官 陳湘琳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 10 月 24 日
書記官 修丕龍