臺灣基隆地方法院民事判決
102年度訴字第406號
原 告 林李素真
林麗卿
簡秀玲
沈滿足
賴振安
林啟宏
賴冠宏
共 同
訴訟代理人 陳憲政律師
被 告 黃俊幸
訴訟代理人 陳秀卿律師
林世芬律師
姚文勝律師
複 代理人 郭俊廷律師
受 告知人 華納透天有限公司
法定代理人 沈德豐
受 告知人 郭義俊
張育瑄
王莉蓁
黃治霖
韋羚羚
李健次
陳淑綿
周素瑛
常宇皓
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103年10月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣新臺幣參萬玖仟陸佰壹拾元由原告負擔。 事實及理由
壹、程序事項：
㈠按分別提起之數宗訴訟，其訴訟標的相牽連或得以一訴主張 者，法院得命合併辯論。命合併辯論之數宗訴訟，得合併裁 判。民事訴訟法第205條定有明文。本件原告前於民國102年 11月12日向本院提起損害賠償訴訟，主張依其等與被告簽立 之「華納透天土地買賣契約書」及民法第227條第1項、第22 6 條之規定，向被告請求給付不完全之損害賠償，嗣與上開
原告同為華納社區之區分所有權人之陳惠珠於102年12月17 日亦以相同主張對被告向本院提起損害賠償訴訟。經核兩案 之重要爭點相同、審判資料有共通性，堪認訴訟標的相牽連 ，依前揭規定，命為合併辯論，惟此二件訴訟當事人兩造並 非完全相同，本院仍分別裁判之，先予敘明。
㈡次按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有 法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1 項定有明 文。又按所謂有法律上利害之關係之第三人，係指本訴訟之 裁判效力及於第三人，該第三人私法上之地位，因當事人之 一造敗訴，而將致受不利益，或本訴訟裁判之效力雖不及於 第三人，而第三人私法上之地位因當事人之一造敗訴，於法 律上或事實上依該裁判之內容或執行結果，將致受不利益者 而言（最高法院51年台上字第3038號判例參照）。本件原告 主張因被告將其等購買之基隆市七堵區工建段909-113、116 、126、152等4筆地號土地（下稱系爭4筆土地）之應有部分 331/100000即18.0000000㎡之土地（下稱系爭土地）所有權 登記在華納透天有限公司（下稱華納公司）名下，華納公司 僅係形式上之登記名義人，實質所有權人仍係原告，倘原告 不願續登記於華納公司名下，自可隨時向華納公司終止委託 登記，請求返還登記予自己，則華納公司有無拒絕原告返還 登記之請求？有無移轉登記予原告之意願？將因本案訴訟之 勝敗同受影響，故聲請向郭義俊、張育瑄、王莉蓁、黃治霖 、韋羚羚、李健次、陳淑綿、周素瑛、常宇皓及華納公司告 知訴訟，與法核無不合，應予准許。
㈢再按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已 為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第262條第1 項定有明文。又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他 訴。但被告同意者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第 1款亦有規定。查，本件原告原起訴主張依民法第227條第1 項、第226 條之規定，向被告黃俊幸、王必益、王炯煌、陳 秀齡請求購買系爭4 筆土地之面積短少部分（即系爭土地） 所受之損害，聲明請求被告應連帶給付原告林李素真新臺幣 （下同）56萬6,989元，原告林麗卿65萬8,379元、原告簡秀 玲64萬9,053元、原告沈滿足65萬8,379元、原告賴振安及賴 冠宏65萬6,514元、原告林啟宏70萬6,871元、原告陳惠珠81 萬5,656 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5%計算之利息，並聲明願供擔保，請准宣告假執行。嗣 於訴訟進行中之103年1月27日提出民事準備㈠狀，撤回被告 王必益、王炯煌、陳秀齡，上開被告之共同訴訟代理人於本 院103年2月11日言詞辯論期日當庭表示同意原告之撤回。原
告繼於103年9月25日又提出變更訴之聲明狀，表示同意並自 認係系爭土地之實質所有權人，但主張以目前形式上係委託 登記在華納公司名下的方式，將造成日後過戶於原告等人名 下時，發生額外的代書費用之損失，故請求被告給付將來系 爭土地回復登記予原告等人名義之代書費用。並變更訴之聲 明為：被告應給付原告各1萬2,000元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告於本院103 年10月16日言詞辯論期日當庭表示同意原告之變更，揆諸上 開說明，均無不合，應為准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
㈠原告分別於97年及99年間，向被告購買基隆市七堵區工建段 909-6、111、113、116、126、148、151、152等8 筆地號土 地，用以供坐落於基隆市七堵區六堵一街之6 棟建物（門牌 分別為林李素真72號、林麗卿98號、簡秀玲106 號、沈滿足 70號、賴振安、賴冠宏76號、林啟宏150 號）之興建使用， 土地面積之計算，約定如下：依本戶房屋區分主建築物面積 （指前揭建物）與全案（指華納透天社區）全部區分主建物 總面積之比例計算，並於98年及99年間分別辦妥所有權移轉 登記。然原告於事後發現所購買之系爭4 筆土地，並未依照 契約約定之比例移轉所有權，即被告本應過戶332/100000之 應有部分予原告，然系爭4 筆土地，被告僅過戶1/100000之 應有部分予原告等人，原告等人均尚不足331/100000即18.0 000000㎡。
㈡華納透天社區區分所有權人會議僅能處理社區事務，無法處 分私人財產甚明。華納社區區分所有權人會議自「無權處分 」原告等人之私人財產。就此被告自應舉證證明，原告等人 有同意將系爭土地之所有權登記在訴外人華納公司名下。何 況除原告林李素真外之其餘原告，買受時間在後，要無可能 參與華納透天社區98年8月15 日第一屆區分所有權人會議。 而被告在買賣之時亦未告知，系爭土地之所有權須登記在華 納公司一事，更遑論有經原告等人同意。是被告稱其已依華 納透天社區98年8月15 日第一屆區分所有權人會議決議，將 系爭土地之所有權移轉登記在華納公司名下，已完成給付義 務云云，顯屬無據。
㈢被告於97年第一次建物登記時或之前，已明知所購買之系爭 4 筆土地應有部分僅有1/100000，然為求銷售順利，故意未 於系爭契約書中載明，甚而故意以契約書之文字，誤導原告 等人，使其等認為原告所購買之系爭4 筆土地之應有部分， 係按「依本戶房屋區分主建築物面積（指前揭建物）與全案
（指華納透天社區）全部區分主建物總面積之比例計算。」 而定，就此，被告於締約時，顯係因故意（或至少是過失） 未告知該瑕疵，被告所為給付之內容不符合債務本旨，應負 不完全給付之債務不履行責任甚明。原告等人自得依民法第 227條第1項、第226條之規定，向被告請求賠償所受損害。 ㈣原告等人同意並自認系爭土地之實質所有權人仍係原告等人 ，惟目前形式上係委託登記在華納公司名下，日後系爭土地 要辦理移轉登記回原告等人，原告將發生支出代書費用之損 失。
㈤並聲明；被告應給付原告各1萬2,000元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被告則答辯略以：
㈠基隆市七堵區工建段909-6、111、113、116、126、148、15 1、152等8 筆地號土地，為華納透天第二期社區之所在地， 其中909-6、111、148、151地號等土地為社區建物之坐落基 地，另系爭土地則為社區內供公眾使用之私設道路（分別為 8米、15米道路）。此有基隆市稅捐稽徵局七堵分局於97年1 0月7日所發基稅七一字第0000000000號函，及林文光建築師 事務所製作之竣工圖，以及基隆市政府核發之97基府都建使 字第00053號平面圖之記載可證。
㈡華納透天社區前於98年8月15 日召開第一屆區分所有權人會 議，已決議「亞星建設開發股份有限公司（下稱亞星公司） 於華納透天社區房屋買賣契約時即告知日後一、二期成立管 委會後要合併為一個管委會，Fl整棟及社區八米、十五米道 路產權會過給合併後之管委會，基於8米及15 米道路每年要 繳龐大的地價稅，亞星公司已向市政府申請變更為六堵一街 及六堵二街可免徵地價稅，亦不能買賣，為華納透天社區全 體區分所有權人共同持有，Fl整棟亦提供合併後管委會作為 社區管理中心」在案。地主王必益即亞星公司負責人於99年 3月5日設立華納公司，其與華納透天管理委員會（二期）於 99年3月10 日達成協議，約定由亞星公司申請設立華納公司 ，並將華納社區管理中心(○○○街000號）及基隆區六堵一 街、二街之道路產權移轉登記予華納公司，交由華納透天管 理委員會（二期）為全體區分所有權人之利益進行管理維護 。嗣後地主王必益再將其所持有華納公司股份移轉予華納社 區管理委員會之委員，復有章程、地主王必益與華納公司簽 訂之股東同意書可參，是亞星公司就其名下門門牌號碼為基 隆市○○○街000號1樓至5 樓(即華納社區管理中心)，暨所 坐落包括被告所有之系爭土地，於99年4月23 日全部移轉登 記在華納公司名下。
㈢系爭土地移轉登記在華納公司名下，乃源自於買賣契約簽訂 時之合意，並非源自區分所有權人會議之決議之無權處分， 是原告稱區分所有權人會議無權處分原告私有財產，原告除 林李素真之外，未曾參與98年8月15 日第一屆區分所有權人 會議，不受該會議之拘束云云，要非可採。
㈣原告林麗卿、簡秀玲、沈滿足、賴振安及賴冠宏、林啟宏分 別於98年10月15日、99年1月10日、98年12月19日、98年12 月19日、98年9月6日與被告簽訂「華納透天土地買賣契約書 」，並與亞星公司簽訂「房屋買賣契約書」。原告林麗卿、 簡秀玲、沈滿足、賴振安及賴冠宏、林啟宏分別買受門牌號 碼基隆市○○區○○○街00○000○00○00○000號之房屋。 其等土地買賣契約書、建物登記謄本及建物所有權狀均已載 明所購買之土地權利範圍除909-6、111、148、151地號土地 之應有部分外，尚有系爭4 筆土地應有部分各1/100000。足 證原告林麗卿、簡秀玲、沈滿足、賴振安及賴冠宏、林啟宏 等6 人於買受當時，對於買受不動產之範圍，均已明確。而 原告林李素真部分，其土地買賣契約書第2 條土地出售面積 記載：「本約土地面積之權利範圍，係依本約房屋座落位畫 地號分配應有部分，而應有部分比例依本約房屋買受區分主 建物面積與本區全部區分主建物總面積之比例計算」本約房 屋係坐落909-6、111、148、151地號土地，故原告林李素真 實無權依約訴請被告為任何給付或賠償，自不待言。原告林 李素真明知系爭土地要移轉登記在華納公司名下，其非但承 受亞星公司負責人林必益出資額，還列名於華納公司之股東 名簿，並且參與章程之草擬，而列名於章程上且簽名、蓋章 ，數年來亦享有使用、收益、管理之利益，其焉能辯稱不知 ？而再請求系爭土地之移轉登記？
㈤原告買受不動產既係在前開華納社區98年8月15 日第一屆區 分所有權人會議之後，依民法第799條之1、公寓大廈管理條 例第34條第1項、第35 條之規定，原告等人應受其拘束，不 得再就系爭土地主張權利。換言之，原告於買受時，華納透 天社區區分所有權人會議已經決議，彼等明知或可得而知系 爭土地要過戶予管委會所屬之華納公司，卻無異議，未曾阻 止，顯亦係可歸責於原告之事由所致，殊不應歸責於被告。 民法第226條、第227條之不完全給付之要件，除給付不完全 外，尚須有可歸責債務人之事由所致為限，債務人始負其責 任。
㈥本件原告等人所購買之房屋早已於97年8月19日、11月17日 完成第一次登記，建物登記謄本、建物所有權狀均已載明， 足見本件為現物買賣及特定物買賣。則被告已依約給付，即
屬依債務本旨而為給付，無不完全給付之問題。 ㈦華納透天社區第一屆區分所有權人會議紀錄、第一屆管理委 員會第二次會議紀錄、第一屆管理委員會第五次會議紀錄， 均記載有關於「華納社區8米、15 米道路產權」登記在華納 公司名下，並交由社區管委會統一管理之方式，亞星公司於 簽訂房屋買賣契約時均已告知買方，華納公司僅係形式上之 登記名義人，實質所有權人仍係華納透天社區區分所有權人 。
㈧並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決， 願供擔保請准免為假執行。
三、本院判斷：
㈠經查，基隆市七堵區工建段909-6、111、113、116、126、1 48、151、152等8 筆地號土地，為華納透天第二期社區之社 區所在地，其中909-6、111、148、151地號土地為社區建物 之坐落基地，另系爭土地，則為社區內供公眾使用之私設道 路（分別為8米、15 米道路，即六堵一街及六堵二街）。華 納透天社區98年8月15 日第一屆區分所有權人會議，會中決 議「亞星公司於華納透天社區房屋買賣契約時即告知日後一 、二期成立管委會後要合併為一個管委會，Fl整棟及社區8 米、15米道路產權會過給合併後之管委會，基於8米及15 米 道路每年要繳龐大的地價稅，亞星公司已向市政府申請變更 為六堵一街及六堵二街可免徵地價稅，亦不能買賣，為華納 透天社區全體區分所有權人共同持有，Fl整棟亦提供合併後 管委會作為社區管理中心」等語。亞星公司與華納透天社區 管委會（二期）於99年3月10 日簽立協議書，約定由亞星公 司申請設立華納公司，將華納透天社區管理中心（○○○街 000 號）及六堵一街、六堵二街之道路產權移轉登記在華納 公司名下，交由華納透天社區管委會為全體區分所有權人之 利益，進行管理維護，並供公眾通行之道路使用，非經全體 區分所有權人之同意，不得將之出售、質押、設定、貸款或 增加負擔之行為等語。亞星公司就其名下門牌號碼基隆市○ ○○街000號1樓至5 樓(即華納透天社區管理中心)，暨所坐 落包括系爭土地，於99年4月23 日全部移轉登記在華納公司 名下。另系爭社區101年6月2日召開之101年度區分所有權人 第2次會議中亦決議，增加8米道路的停車位，以及○○○街 000 號樓層產權過戶予所有住戶（費用自付）。原告林麗卿 、簡秀玲、沈滿足、賴振安及賴冠宏、林啟宏分別於98年10 月15日、99年1月10日、98年12月19日、98年12月19日、98 年9月6日與被告簽訂「華納透天房屋買賣契約書」（其中包 括房屋買賣契約書、委刻印章同意書、代辦貸款委託書、社
區管理公約），分別買受門牌號碼基隆市○○區○○○街00 ○000○00○00○000號之房屋。原告林李素真於97年5月27 日與被告簽訂「華納透天土地買賣契約書」，且承受亞星公 司負責人林必益出資額，並列名於華納公司之股東名簿，並 且參與公司章程之草擬，而列名於上等事實，為兩造所不爭 執，且有華納透天社區第一屆區分所有權人會議紀錄、華納 透天社區第一屆管理委員會第五次會議紀錄、亞星公司與華 納透天社區管委會（二期）於99年3月10 日簽立之協議書、 華納公司章程及股東名簿、股東同意書、華納透天社區101 年度區分所有權人第2 次會議紀錄，在卷可稽。另原告對於 系爭土地登記在華納公司名下並交由華納透天社區管委會統 一管理，華納公司僅係受委託登記之形式上名義人，原告仍 為系爭土地之實質所有權人之事實，已於103年9月25日具狀 表示同意及自認，應認原告主張之系爭土地，係由雙方同意 直接由被告將所有權移轉登記在華納公司名下，並交付予華 納透天社區管委會管理等情為真實。
㈡按債務不履行，係指債務人應依債之本旨而為給付，卻違反 其主給付義務或從義務、附隨義務，有給付不能、給付遲延 或不完全給付之情形，且有可歸責於債務人之事由，債權人 始得主張依據債務不履行之法律關係，請求給付因此所受實 際損害之賠償。而「損害賠償，除法律另有規定或契約另有 訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。」，民 法第216 條定有明文，所謂所受損害，即現存財產因損害事 實之發生而被減少，屬於積極的損害。所謂所失利益，即新 財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於消極的損害 （最高法院48年台上字第1934號判例意旨參照）。次按「 當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」 ，民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件原告主張因被告 違反買賣契約之給付義務而有債務不履行，應負損害賠償責 任云云，自應就被告違反契約所定義務及其因此受損害之事 實，負舉證之責，其舉證責任未盡，即應受敗訴之判決。而 查原告向被告所買受之系爭土地，原告既已同意所有權移轉 登記在華納公司名下，並交付予華納透天社區管委會管理， 則被告將原告所買受之系爭土地之所有權移轉登記在華納公 司名下，並交由華納透天社區管委會統一管理，關於原告所 買受之系爭土地所有權之登記及交付，尚無可認被告有何未 依債之本旨給付之債務不履行情事。原告自不得請求被告就 系爭土地負不完全給付之損害賠償責任。此外，原告未舉證 證明被告有何違反買賣契約出賣人義務之債務不履行事實存 在，參照前揭說明，自無從肯認為對被告有債務不履行之損
害賠償請求權存在。
㈢再者，無論所受損害抑所失利益，被害人賠償損害之請求權 ，以受有實際上之損害為成立要件，故衡量賠償之標準，首 應調查被害人實際上之損害額，始能定其數額之多寡（最高 法院97年台上字第1316號判決意旨參照）。倘其損害尚未發 生，僅為將來可能發生之損害，即不得預先請求賠償。然本 件除原告已自承系爭土地由華納公司為形式上之所有權登記 名義人，原告仍為實所有權人，則被告對原告基於買賣關係 之給付義務已完全給付外 ，原告主張系爭土地將來辦理所 有權移轉登記時，有無須負擔代書費用及費用若干，截至本 件言詞辯論終結前尚未發生，均不得而知，自不得以推測之 損害作為請求之憑據，是原告訴請被告給付尚未發生之損害 ，自屬無據。
㈣綜上，原告主張依民法第227條第1項及第226條之規定，請求 被告賠償原告日後移轉系爭土地所有權之代書費用各1萬2,0 00元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計 算之利息，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及所提出之 各項證據資料，經本院審酌後，認與判決之結果無影響，爰 不予以一一論列，併此敘明。
五、訴訟費用即第一審裁判費3萬9,610元由原告負擔。六、本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項 、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 30 日
民事庭法 官 林淑鳳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁中 華 民 國 103 年 10 月 30 日
書記官 孫嘉偉
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