臺灣臺北地方法院簡易民事判決
103年度北簡字第1448號
原 告 闕麗梅
訴訟代理人 張立業律師
複 代理人 劉禹劭律師
被 告 闕梅桂
林珊
共 同
訴訟代理人 楊愛基律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，於中華民國103年9月17日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠緣臺北市○○區○○段0○段000地號土地上建號為臺北市○ ○區○○段0○段00號之建物，即門牌號碼為臺北市○○區 ○○路0段00號之房屋（下稱系爭房屋）於民國52年12月31 日興建完成，由原告、被告闕梅桂、訴外人闕秀育及上述三 人之父闕河成分別共有，應有部分各為4分之1。訴外人闕秀 育於83年至87年間，提供其應有部分4分之1及系爭房屋所坐 落土地全部向訴外人宋賢抵押借款新臺幣（下同）9,600萬 元。後闕秀育因屆期未清償9,600萬元借款，而遭訴外人宋 賢聲請拍賣抵押物，系爭房屋部分嗣由被告闕梅桂以共有人 身分優先承買原屬闕秀育之應有部分4分之1，被告闕梅桂並 於96年1月31日辦妥所有權移轉登記，故自96年1月31日起， 系爭房屋之共有人分別為闕河成、原告及被告闕梅桂，應有 部分各為4分之1、4分之1及2分之1。嗣訴外人闕河成於99年 5月11日死亡，其繼承人為原告、被告闕梅桂及訴外人闕李 春花、闕秀育、闕才貴、闕梅雪等六人。闕河成原有系爭房 屋應有部分4分之1即由上述六人均分，故自99年5月11日起 ，系爭房屋各共有人之應有部分變更為：原告24分之7、被 告闕梅桂24分之13及訴外人闕李春花、闕秀育、闕才貴、闕 梅雪各24分之1。因訴外人闕秀育無權占用系爭房屋之全部 ，經鈞院99年度司執字第47320號於99年9月29日強制執行而 遷讓返還系爭房屋予全體共有人。又闕李春花於101年9月16 日死亡，其繼承人為原告、被告闕梅桂及訴外人闕秀育、闕 才貴（因闕梅雪並非闕李春花所生，故無繼承權），闕李春 花就系爭房屋應有部分24分之1由上述四人均分，系爭房屋
至此各共有人應有部分為：原告96分之29、被告闕梅桂96分 之53、闕秀育96分之5、闕才貴96分之5、闕梅雪96分之4。 ㈡原告於99年10月10日出具委託書，授權被告闕梅桂處理系爭 房屋修繕出租事宜。詎闕梅桂為圖將系爭房屋4、5樓占有使 用，竟與訴外人張顯銘私相收受，表面約定將系爭房屋全棟 以20萬元出租予集辰貿易有限公司（下稱集辰公司），再由 該公司負責人張顯銘將系爭房屋4、5樓無償供與被告闕梅桂 使用。實則，集辰公司與被告間，就系爭房屋4、5樓，並無 租賃關係存在。被告闕梅桂占有使用系爭房屋之4、5樓，甚 至連系爭房屋1至3樓向集辰公司所收取之每月20萬元租金亦 拒絕按應有部分比例交付予原告。經原告起訴請求被告闕梅 桂交付租金，被告闕梅桂更要求原告負擔系爭房屋4、5樓因 其為個人居住使用而支出之高額裝潢、修繕費用92萬4,517 元，幸賴鈞院以101年度訴字第857號民事判決，認定被告闕 梅桂主張原告應負擔其為個人居住使用所生之高額裝潢修繕 費用云云，並無理由，被告不服提起上訴，亦經臺灣高等法 院以102年度上易字第716號民事判決駁回上訴，而告確定。 ㈢被告主張渠等係基於共有人間之管理約定、基於合法轉租之 次承租人地位，占有使用系爭房屋4、5樓，並非無權占有， 惟兩造係約定被告闕梅桂就系爭房屋有權處理修繕、出租事 宜，並不包括系爭房屋之奢侈裝潢，亦絕非授權被告將系爭 房屋之4、5樓納為己用，且系爭房屋共有人間對於系爭房屋 並無分管契約存在。
㈣又系爭房屋4樓之面積為105.7平方公尺（約32坪）、5樓面 積為79.5平方公尺（約24坪），總共可使用面積高達56坪， 相較系爭房屋周邊地區相同坪數之租金，40坪房屋每月租金 為42,000元，若坪數在20坪以下，最低租金亦需9,500元， 集辰公司以1萬元租金將系爭房屋4、5樓出租予被告，顯違 常理。另集辰公司將系爭房屋1樓出租予訴外人桂麗瑩黃金 有限公司（下稱桂麗瑩公司），不僅有簽訂租約，更有報稅 ，集辰公司與被告間若有租賃關係存在（假設語），衡情集 辰公司應會如系爭房屋1樓般簽立租約及依法報稅。又由張 顯銘之證詞可知，系爭租金根本沒有入公司帳，既然集辰公 司連租金皆未向被告收取，倘真有租賃關係（假設語），亦 係存在被告與張顯銘間，而與集辰公司無涉，被告主張渠等 係基於合法轉租之次承租人地位，占有系爭房屋4、5樓云云 ，於法無據。被告闕梅桂與張顯銘私相收受，變相地將系爭 房屋之特定部分（即4、5樓）據為己用，不僅侵害全體共有 人之權利，而系爭房屋全體共有人本應享有4、5樓之租金利 益，更遭被告闕梅桂及訴外人張顯銘朋分。
㈤再原告於100年9月14日及100年9月16日分別寄發存證信函予 被告闕梅桂及張顯銘，告知終止與被告闕梅桂之委任契約， 則原告與被告闕梅桂間之委任契約，已於100年9月14日合法 終止，是被告辯稱原告自始同意被告出租系爭房屋予集辰公 司，純屬虛構。原告於99年10月10日授權被告闕梅桂時，尚 不知被告闕梅桂與張顯銘勾串，如何能表示異議？遑論被告 林珊誆稱有向集辰公司回租房屋一事。實係被告闕梅桂遭原 告起訴請求給付租金後，因被告闕梅桂之訴訟代理人於鈞院 101年度訴字第857號審理過程中供出此事，原告始悉上情。 嗣原告於訴訟過程更一再否認被告林珊與集辰公司間有租賃 關係存在而請求調查證據，足見被告辯稱原告同意集辰公司 轉租予被告林珊，純屬虛構。倘若被告林珊與集辰公司間真 有租賃關係存在（假設語），集辰公司應負擔100多萬元之 修繕費用，何以被告林珊願自行負擔上開費用而不向集辰公 司請求，又倘集辰公司已負擔百萬元之裝潢費用，何以願意 僅以1萬元將系爭房屋出租予被告林珊（需要100個月方能回 收裝潢成本而無任何盈餘），足見被告林珊與集辰公司間並 無租賃關係，被告係無權占有系爭房屋之4、5樓。爰依民法 第767條第1項前段、第821條之規定，請求被告遷出，並將 系爭房屋之4、5樓返還原告及其他全體共有人。 ㈥並聲明：⒈被告應自門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號4 樓及5樓之房屋遷出，並將該房屋返還予原告及其他全體共 有人。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：
㈠系爭房屋現為原告、被告闕梅桂及訴外人闕才貴、闕梅雪、 闕秀育等五人所共有，其等之應有部分（包含因繼承闕李春 花而取得之潛在應有部分）各為：原告96分之29、被告闕梅 桂96分之53、闕秀育96分之5、闕才貴96分之5、闕梅雪96分 之4。被告闕梅桂及訴外人闕才貴、闕梅雪於101年12月25日 與集辰公司訂立房屋租賃契約（下稱系爭租約），將系爭房 屋之全部出租予集辰公司，嗣集辰公司復將系爭房屋之1樓 出租與訴外人桂麗瑩公司及將4、5樓出租與被告。原告主張 系爭租約未得其同意，另案起訴請求桂麗瑩公司遷讓房屋， 業經鈞院102年度訴字第1867號及臺灣高等法院102年度上易 字第1270號民事判決原告敗訴確定。詎原告又以相同事件， 對被告提起本件訴訟。
㈡原告於99年10月10日授權被告闕梅桂出租系爭房屋，被告闕 梅桂於同年12月出租予集辰公司，集辰公司再於100年1月10 日出租予被告林珊，姑不論集辰公司與被告林珊間之租約是 否真正，惟原告從未表示異議，且於嗣後提起給付租金訴訟
（指本院101年度訴字第857號、臺灣高等法院102年度上易 字第716號交付租金事件）時，亦主張集辰公司與被告林珊 間之租約存在，並要求按持分比例分配集辰公司所繳交之租 金，且依原告起訴之主張，係要求分配系爭房屋全部之租金 ，足證原告已同意被告闕梅桂出租系爭房屋之全部予集辰公 司，且並未反對集辰公司轉租予被告林珊，也未表示異議或 不同意見。又房屋租金會因屋況、裝潢、地點、位置及個人 喜好而有不同，無法一概而論，且被告林珊承租系爭房屋4 、5樓時，該4、5樓殘破不堪，被告林珊用自己費用將近100 多萬元予以修繕，而依前案交付租金訴訟法院之見解，此部 分修繕費用應由集辰公司承擔。集辰公司也花費幾百萬元修 繕系爭房屋1至3樓，故當初合約才會有集辰公司可以優先續 約之條款。是依系爭房屋4、5樓之屋況，集辰公司以1萬元 出租予被告林珊，並無不合理之處。
㈢又被告闕梅桂及訴外人闕才貴、闕梅雪就系爭房屋之應有部 分（含潛在應有部分）比例合計為96分之62，此共有人數、 應有部分合計均已過半數，故被告等將系爭房屋出租予集辰 公司自屬合法。集辰公司依系爭租約第8條對於系爭房屋既 有轉租權，其將系爭房屋轉租予被告亦屬合法。況系爭租約 第6條明定系爭房屋出租予集辰公司之收益按各共有人應有 部分比例分配，而集辰公司已將102年1月至同年6月應分配 予原告之租金數額為清償提存，足見原告已受管理之利益， 其基於共有權所得享之權益並未受到損害，至集辰公司與被 告間之租約內容為何，與原告之權益無涉。本件被告林珊向 集辰公司承租系爭房屋4、5樓，被告闕梅桂則為其占有輔助 人，被告基於合法轉租之次承租人地位，占有使用系爭房屋 4、5樓，並非無權占有。
㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益判決，願供擔保請 求免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭房屋現為原告、被告闕梅桂及訴外人闕秀育、闕才貴、 闕梅雪等5人所共有。渠等之應有部分（包含因繼承闕李春 花而取得之潛在應有部分）各為：原告96分之29、被告闕梅 桂96分之53、闕秀育96分之5、闕才貴96分之5、闕梅雪96分 之4。
㈡系爭房屋4、5樓現由被告占有使用中。
㈢被告闕梅桂及訴外人闕才貴、闕梅雪於101年12月25日與集 辰公司訂立系爭租約，將系爭房屋之全部出租予集辰公司。 嗣集辰公司復將系爭房屋之1樓出租與訴外人桂麗瑩公司。 ㈣原告曾就系爭房屋出租予集辰公司，租期自99年12月1日起
至101年12月31日止，每月租金20萬元，以其應有部分4分之 1計算每月應分得租金所得為5萬元等事實，另案訴請被告闕 梅桂應給付租金。該交付租金事件，經本院以101年度訴字 第857號民事判決判令「被告（即闕梅桂）應給付原告（即 闕麗梅）新臺幣肆拾柒萬玖仟壹佰貳拾陸元，及自民國一百 年十二月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。」，嗣經臺灣高等法院102年度上易字 第716號駁回上訴而確定。
㈤原告復以訴外人桂麗瑩公司係無權占有系爭房屋為由，另案 訴請訴外人桂麗瑩公司自系爭房屋遷出並返還予原告及其他 全體共有人。該遷讓房屋事件，經本院102年度訴字第1867 號民事判決駁回原告之訴及假執行之聲請，且經臺灣高等法 院102年度上易字第1270號駁回上訴而確定。四、得心證之理由：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請 求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。 民法第767條第1項前段、第821條定有明文。次按所有人對 於以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就 其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯 者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其 取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應 認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判 決意旨參照）。查系爭房屋現為原告、被告闕梅桂及訴外人 闕秀育、闕才貴、闕梅雪等5人所共有，為兩造所不爭執， 則原告確為系爭房屋之共有人無訛，依前開說明，自應由被 告就占有系爭房屋4、5樓具正當權源之事實，負舉證之責。 ㈡本件被告否認係無權占有系爭房屋4、5樓，並以前詞置辯。 是本院應審酌者厥為：被告有無占用系爭房屋4、5樓之正當 權源？茲分述如下：
1.查被告主張被告闕梅桂及訴外人闕才貴、闕梅雪於101年12 月25日與集辰公司訂立系爭租約，將系爭房屋之全部出租予 集辰公司乙節，有系爭租約在卷可稽（附於上述本院102年 度訴字第1867號民事卷宗，一審卷第69至69頁）。依系爭租 約內容所示，集辰公司係與被告闕梅桂及訴外人闕才貴、闕 梅雪就系爭房屋之全部，簽訂租期102年1月1日起至106年12 月31日之租約，由被告闕梅桂等人將系爭房屋之全部出租予 集辰公司。
2.茲按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數 及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾
三分之二者，其人數不予計算。前開規定於公同共有準用之 。民法第820條第1項、第828條第2項分別定有明文。共有土 地之出租，乃典型之利用行為而屬民法第820條第1項規定管 理權能之範圍（最高法院100年度台上字第1776號判決意旨 參照）。又繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於 遺產全部為公同共有，固為民法第1151條所明定，惟各繼承 人對於遺產所屬之各個權利義務，在分割之前仍有潛在的物 權的應有部分，繼承人相互間，其權利之享受與義務之分擔 ，應以應繼分之比例為計算之標準（最高法院91年度台上字 第2329號判決意旨參照）。查系爭房屋乃原告、被告闕梅桂 及訴外人闕秀育、闕才貴、闕梅雪等5人所共有，且就繼承 闕李春花部分屬公同共有，雖未辦理遺產分割，仍有潛在之 物權應有部分，得就應繼分比例主張權利，而渠等就系爭房 屋權利範圍（即應有部分及潛在應有部分）係為：原告96分 之29、被告闕梅桂96分之53、闕秀育96分之5、闕才貴96分 之5、闕梅雪96分之4。則被告闕梅桂及訴外人闕才貴、闕梅 雪之應有部分與潛在應有部分比例合計為96分之62，其共有 人數、應有部分與潛在應有部分合計均已過半數，是被告闕 梅桂及訴外人闕才貴、闕梅雪於101年12月25日與集辰公司 就系爭房屋簽定房屋租賃契約時，縱未經原告同意或授權， 依前開說明，仍得將系爭房屋合法出租予集辰公司，堪予認 定。
3.又依系爭租約第8條約定：「甲方（即闕梅桂等）同意乙方 （即集辰公司）轉租」，則集辰公司倘有將系爭房屋轉租予 他人使用，亦屬合法轉租。依證人張顯銘於本院103年8月8 日言詞辯論時所證述：伊有將系爭房屋4、5樓出租給林珊， 第1年有簽訂租約，之後只有收租金並無簽約，每月租金為1 萬元，租金是證人與被告雙方商定。系爭房屋4樓是30坪，5 樓是加蓋，沒有權狀，沒有實際去量過，周邊市場行情很難 說，有的2萬元，有的3個樓層1萬元。集辰公司就上開租金 有無報稅與本案無關，該租金並未入公司帳。系爭房屋4、5 樓之租金，承租人係以現金交付，有時由被告林珊交付，如 果她沒有空，就是由她母親即被告闕梅桂轉交。伊原先是與 被告闕梅桂簽訂合約，但闕梅桂是取得原告的授權書同意， 當時伊有交付13個月支票租金給闕梅桂到隔年10月，此時伊 才認識原告，原告當面說她沒有收到租金，之後伊就得到闕 梅桂的同意，將隔年12個月租金支票全部開付兌現予原告， 之後她們就互相提起告訴，原告就不收取租金。證人與被告 闕梅桂等另訂立系爭租約，是新的合約，租期為5年，而屬 於原告部分的所有租金，集辰公司全部提存法院。又原告抗
議未收到租金時，系爭房屋已經出租給被告林珊，原告應係 在伊出租給林珊後不久即抗議未收到租金。與林珊之租約在 第2年後從來沒有換過約，也未約定租期多久，也未再協議 調整租金，租金都是交給伊本人收受。伊一直是集辰公司之 實際負責人，該公司從事買賣鞋業及套房出租，並無其他合 夥人，僅有伊1人等語，可知集辰公司確有將系爭房屋之4、 5樓出租予被告使用。
4.原告固以系爭房屋4、5樓之租金僅1萬元等節而質疑證人張 顯銘之證詞，並主張證人與被告闕梅桂有私下利益交換之情 。惟查，原告曾於另案即本院101年度訴字第857號交付租金 事件，主張系爭房屋出租予集辰公司，租期自99年12月1日 起至101年12月31日止，每月租金20萬元，以其應有部分4分 之1計算每月應分得租金所得為5萬元等事實，經法院判令被 告（闕梅桂）應給付原告（即闕麗梅）479,126元，及自100 年12月2日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並 駁回原告其餘之訴，此有上開民事判決書在卷可參（本院卷 第86至92頁）。足見原告當時對於以每月20萬元出租予集辰 公司並無爭執，況依前開說明，本件係經多數共有人同意而 出租予集辰公司，縱未經原告同意或授權，仍屬合法出租無 訛。茲證人張顯銘已到庭證述集辰公司確有將系爭房屋4、5 樓出租予被告林珊，而由被告使用等語；況系爭房屋之全部 既已出租予集辰公司，則其自得就其餘樓層為使用、收益， 或再轉租予他人，無論其是否將系爭房屋4、5樓出租予被告 林珊，或係無償提供被告闕梅桂、林珊使用，均屬集辰公司 合法使用之範疇。
5.綜此，被告林珊本於合法轉租之次承租人地位占有使用系爭 房屋4、5樓，自非無權占有，被告闕梅桂為被告林珊之母， 其主張為占有輔助人亦非無據。況縱認原告主張被告與集辰 公司間係無償使用借貸關係，被告亦非屬無權占有，是原告 主張被告係無權占用系爭房屋4、5樓云云，顯屬無據，五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第821條之法律 關係，請求被告應自門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號4 、5樓之房屋遷出，並返還予原告及其他全體共有人，為無 理由，應予駁回。其假執行之聲請，因其訴業經駁回而失所 依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 審酌均與判決結果不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明 。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 1 日
臺北簡易庭
法 官 郭麗萍
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 10 月 1 日
書記官 陳紀元
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