臺灣臺中地方法院民事判決 103年度中簡字第2028號
原 告 鑫立開發有限公司
法定代理人 林佳卉
訴訟代理人 羅誌輝律師
被 告 陳芷盈
上列當事人間請求給付服務報酬等事件，本院於民國103年9月10
日辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣參拾柒萬貳仟元，及自民國一０三年七月十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新台幣肆仟零捌拾元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新台幣參拾柒萬貳仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告方面：
(一)原告起訴主張被告於民國(下同)103年5月9日委託原告銷 售坐落台中市○○區○○段000地號土地上建案名稱「三 上悅讀」第Ｃ棟6樓之預售屋(下稱系爭房屋)，並簽訂「 一般委託銷售契約書」(下稱一般約)，經原告積極奔走推 薦及連日刊登廣告後，有訴外人陳慶澤向被告提出議價， 原告遂於103年6月9日再與被告簽訂「專任委託銷售契約 書」(下稱專任約)，而陳慶澤隨即要約表示願以新台幣( 下同)620萬元買受系爭房屋，被告亦於103年6月15日下午 3時40分許承諾願意以該價格出售及簽名確認，此有買賣 議價委託書可憑，可見被告與陳慶澤間就系爭房屋已成立 買賣契約。詎被告因有其他仲介告知可出售更高價格，被 告乃反悔及向陳慶澤請求解除契約，雙方並達成解除契約 之協議。但被告之行為已違反專任約第11條第1項第4款規 定，原告於103年6月17日寄發台中旱溪郵局第203號存證 信函請求被告給付服務報酬372000元，被告仍置之不理， 為此提起本訴等情。並聲明：1、如主文第1項所示。2、 願供擔保請准宣告假執行。
(二)對被告抗辯之陳述：
1、被告係於103年6月9日與原告簽訂專任約，而被告於103年 6月15日同意以620萬元出售系爭房屋，此與兩造是否簽訂 專任約無關，且與契約審閱期無涉。另依該買賣議價委託 書之約定，被告與陳慶澤間就系爭房屋買賣契約於103年6 月15日即已成立，原證6即為被告與陳慶澤協議解除契約 之文件，故原告請求被告給付服務報酬為有理由。 2、原告否認於兩造簽訂專任約時有何對被告詐欺之情事，當
時原告已充分告知被告之權利義務，被告應就確有受詐欺 之事實負舉證責任。
二、被告方面：
(一)被告承認於103年5月9日與原告簽訂一般約，以售價688萬 元，委託期間自103年5月9日起至103年11月9日止等條件 委託原告銷售系爭房屋，但委託期間開始近1個月，被告 不見原告有何回報，慮及可能因售價過高影響成交機率， 遂聯繫原告公司人員前來辦理降低委託底價事宜，但原告 公司在有潛在購屋對象(即陳慶澤)出現時，為排除被告其 他委託銷售公司之銷售服務報酬利益，向被告謊稱欲變更 委託底價需另行簽約，故於103年6月9日趁被告對法律無 知，且從未委託銷售不動產，對委託事務及程序不知之情 況，提出所謂專任約要求被告簽名，並同時簽署「委託銷 售/出租契約內容變更同意書」，將委託底價降為640萬元 ，且含土地增值稅及4%仲介費(實質底價低於640萬元)。 被告認為在一般交易常態，在一般約委託有效期間內，原 告並未提出專任約更有利於被告之條件，被告何需另外簽 訂專任約？若原告公司人員於103年6月9日係為辦理降低 委託底價事宜，何需先簽訂1份未降低底價之專任約，再 同時簽訂1紙「委託銷售/出租契約內容變更同意書」以變 更底價？若原告公司人員所稱辦理降低底價需簽訂另紙契 約，何不將已議定之委託底價直接書寫在契約本文，卻多 此一舉於同日同一時地再簽訂「委託銷售/出租契約內容 變更同意書」？以上情節顯示原告公司係以詐欺手段使被 告簽訂專任約，被告乃依民法第92條第1項規定以被詐欺 為由撤銷該成立專任約之意思表示，故該專任約已不成立 ，原告據以向被告請求系爭服務報酬為無理由。 (二)被告當初就出售系爭房屋乙事不祇委託1家仲介公司，且 同時與數家仲介公司簽訂一般約，均為原告所明知，故原 告明知被告無意成立專任約，且被告認知103年6月9日簽 訂者係103年5月9日一般約之一部分，即兩造間就成立專 任約部分並無契約合致之意思表示，該專任約自不成立， 原告不得作為請求給付本件服務報酬之依據。
(三)退步言之，倘鈞院審理結果認為被告前開抗辯不可採，原 告亦不得依專任約第5條第1項及第11條第1項第4款請求系 爭服務報酬，因專任約第11條第1項第4款約定：「買賣契 約成立後，因可歸責於委託人之事由或買賣雙方合意，而 解除買賣契約者」，依其文義解釋，該條款適用之前提須 達「買賣契約成立『後』」之程度，但本件專任約既經被 告撤銷意思表示，或兩造間意思表示不合致而不成立，則
依附存在之「買賣議價委託書」亦同時不成立，遑論進行 至買賣契約成立？即使鈞院肯認該「買賣議價委託書」之 效力，但被告與陳慶澤間僅在議價階段，縱令依原告提出 原證6之解約協議書觀之，被告與陳慶澤間解除者僅止於 「買賣議價委託書」，先不論被告與陳慶澤間並非該「買 賣議價委託書」之當事人，如何解除該議價委託關係？實 際上被告與陳慶澤間未達買賣契約成立階段，自不符合專 任約第11條第1項第4款約定「買賣契約成立『後』」之要 件甚明。
(四)又被告固於103年6月15日下午3時40分許簽認「買賣議價 委託書」，但被告事後認為該議價委託價格620萬元距委 託底價640萬元過大，且有其他仲介通知有人願意出更高 價格購買系爭房屋，被告隨即於不到半小時內向原告電話 表示不欲接受，亦得原告之同意，否則原告若認為該議價 效力仍存在，何以未安排後續簽訂買賣本約之事宜，反而 安排被告與陳慶澤於103年6月16日簽署解約協議書？足見 原告已同意解除專任約第5條第1項「簽認議價委託書」之 條件，原告亦不得向被告請求系爭服務報酬。
(五)並聲明：1、原告之訴駁回。2、如受不利判決，願供擔保 請准免為假執行。
三、原告主張上揭事實，已據其提出系爭房屋買賣契約書(被告 與慶橋建設股份有限公司間)、兩造間103年5月9日一般約、 103年6月9日專任約、103年6月14日買賣議價委託書(含確認 書及被告於103年6月15日簽名確認同意出售)、103年6月16 日協議書(被告與陳慶澤間)、103年6月17日存證信函(催告 給付服務報酬)及原告刊登系爭房屋售屋廣告等影本各在卷 為憑，核屬相符。又被告雖以上情抗辯(詳後述)，惟其對原 告提出上開私文書之真正均不爭執，是原告之主張自堪信為 真實。
四、法院之判斷：
(一)兩造於103年6月9日簽訂之專任約及被告於103年6月15日 在買賣議價委託書簽名確認均已發生契約成立及生效： 1、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契 約即為成立，民法第153條第1項定有明文。又契約固須當 事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一 致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將 各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者 ，仍不得謂契約並未成立(參見最高法院68年台上字第 1504號民事判例意旨)。本件原告主張被告於103年6月9日 與原告簽訂專任約，及於103年6月15日下午3時40分許在
買賣議價委託書簽名同意以620萬元出售系爭房屋予陳慶 澤各情，已為被告不爭執，並有原告提出專任約及買賣議 價委託書各1件為證。至被告雖抗辯稱其與多家仲介公司 均係簽訂一般約，與原告簽訂者亦同，被告自始並無簽訂 專任約之意思，故103年6月9日簽訂者為103年5月9日一般 約之一部分，兩造間就成立專任約部分之意思表示尚未合 致，該專任約不成立云云。然被告於103年6月9日簽訂之 文書名稱為「『專任』銷售委託契約書」，與103年5月9 日簽訂之文書名稱為「『一般』銷售委託契約書」，均係 以顯著大字體標示，該2份契約顯係各別獨立，在客觀上 自不可能將103年6月9日之契約視為103年5月9日契約之一 部分，且被告並非毫無智識經驗之人，就「專任」與「一 般」等文字之區別，亦不可能毫無所悉，縱令被告有所質 疑，於簽約前仍可詢問原告公司之仲介人員，待瞭解意義 後再決定是否簽約，被告卻於簽約後始抗辯稱其自始無意 簽訂專任約，意思表示未合致，專任約之契約不成立云云 ，即為本院所不採。再依被告於103年6月15日下午3時40 分許在買賣議價委託書簽名同意以620萬元出售系爭房屋 予陳慶澤乙事，被告固抗辯稱該買賣議價委託書係附隨於 專任約，專任約既不成立，該買賣議價委託書當然亦不成 立云云。惟買賣議價委託書係買方有意購買系爭房屋，而 出價委託房屋仲介公司斡旋，該委託書契約關係乃存在於 買方與房屋仲介公司間，俟賣方同意接受買方之出價，並 簽名確認無誤後，買賣雙方就標的物及價金之意思表示均 已合致，買賣契約即已成立，買賣雙方均應受該買賣契約 之拘束，此種情形與賣方委託房屋仲介公司銷售時究係簽 訂一般約或專任約並無不同。故就本件而言，依原告提出 陳慶澤曾於103年6月8日出具買賣議價委託書表示願以600 萬元買受系爭房屋，已為被告拒絕致買賣契約不成立，而 陳慶澤又於103年6月14日出具買賣議價委託書表示願以 620萬元買受系爭房屋，被告於103年6月15日下午3時40分 在該買賣議價委託書賣方欄位簽名確認表示同意出售乙節 ，足見被告就其在買賣議價委託書上簽名之意義為何尚難 諉稱不知，故買賣議價委託書與一般約或專任約係各別獨 立之契約，且簽約對象(委託人)並不相同，被告抗辯稱該 買賣議價委託書係附隨於專任約云云，要與事實不符，委 無可採。據此，被告於103年6月9日與原告簽訂專任約， 及於103年6月15日下午3時40分在買賣議價委託書簽名同 意以620萬元出售系爭房屋予陳慶澤，該2份契約均合法成 立及生效，乃屬當然。
2、又民法第92條第1項規定：「因被詐欺而為意思表示者， 表意人得撤銷其意思表示。」，又被詐欺而為意思表示者 ，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表 示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉 證之責任(參見最高法院44年台上字第75號民事判例意旨) 。且民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故 意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當 之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯 誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第 92條第1項規定撤銷意思表示之餘地(參見最高法院98年度 台上字第171號民事裁判意旨)。本件被告固以原告曾向被 告謊稱欲變更委託底價需另行簽約，且利用被告對法律無 知，從未委託銷售不動產，對委託事務及程序不知之情況 ，提出所謂專任約要求被告簽名，並同時簽署「委託銷售 /出租契約內容變更同意書」，將委託底價降為640萬元， 被告認為原告既未提出專任約更有利於被告之條件，何需 另外簽訂專任約？何不將議定之委託底價直接書寫在契約 本文，卻於同日同一時地再簽訂「委託銷售/出租契約內 容變更同意書」？原告顯係以詐欺手段使被告簽訂專任約 ，乃依民法第92條第1項規定撤銷該成立專任約之意思表 示云云。惟為原告所否認，而依前述，被告於103年6月9 日簽訂專任約時，當時原告已有潛在買方即陳慶澤出價接 近被告委託銷售之底價(即前述陳慶澤於103年6月8日出具 買賣議價委託書，出價600萬元)，適因被告當時有意降低 委託銷售底價，故原告除要求被告簽訂上開「委託銷售/ 出租契約內容變更同意書」外，為確保能撮合完成系爭房 屋之買賣事宜，乃同時要求被告簽訂專任約，藉以優先取 得仲介與被告締結系爭房屋買賣契約之機會，此部分應屬 原告與其他房屋仲介公司商業競爭之手段，尚難認原告在 主觀上有故意詐欺之意思，且使被告因此陷於錯誤而為不 利於己之意思表示之情事。況依被告於103年9月10日言詞 辯論期日當庭提出與7家房屋仲介公司簽訂一般約之契約 書等文件，若被告對委託銷售房屋事務及程序全然不知， 何能先後委託7家房屋仲介公司銷售系爭房屋？益見被告 當時既急於出售系爭房屋而多方託售，其主觀上應無受詐 欺而陷於錯誤之可能。再就本件而言，即使被告未於103 年6月9日簽訂專任約，單憑兩造間於103年5月9日簽訂一 般約第11條第1項第2款約定內容(該條款與專任約第11條 第1項第4款約定內容完全相同)，被告仍負有支付按銷售 總價百分之6計算服務報酬372000元(計算式：0000000×
6/100＝372000)予原告之義務，故被告抗辯稱專任約不成 立，被告即毋庸支付原告任何服務報酬，即與事實不符。 準此，被告抗辯稱依民法第92條第1項規定撤銷該成立專 任約之意思表示乙事，自不生撤銷之效力，即被告仍應受 該專任約之拘束。
3、至被告另抗辯稱依前揭買賣議價委託書之記載，其與陳慶 澤間就系爭房屋買賣僅在「議價階段」，買賣契約尚未成 立，不符合專任約第11條第1項第4款約定「買賣契約成立 『後』」之要件云云。然依民法第345條規定：「稱買賣 者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金 之契約(第1項)。當事人就標的物及其價金互相同意時， 買賣契約即為成立(第2項)。」，即買賣契約為不要式行 為，祇要買賣雙方就「買賣標的物」及「買賣價金」互相 同意(意思表示合致)時，買賣契約已合法成立，故依前揭 陳慶澤於103年6月14日出具買賣議價委託書表示願以620 萬元購買系爭房屋之意願時，被告於103年6月15日下午3 時40分簽名確認「賣方同意依上開內容出售」，亦即被告 於該買賣議價委託書簽名時已同意以陳慶澤之出價620萬 元出售系爭房屋，被告與陳慶澤間就系爭房屋之買賣契約 應認為於103年6月15日下午3時40分因意思表示合致而成 立，是被告抗辯稱當時僅在議價階段，買賣契約尚未成立 云云，要無可取。況依被告與陳慶澤間於103年6月16日簽 訂協議書記載，被告與陳慶澤間既以「賣方因個人考量而 無法履約」為由協議解除買賣議價委託書之約定，並由被 告賠償陳慶澤30000元，足見被告與陳慶澤間就系爭房屋 之買賣契約若尚未成立，被告何須與陳慶澤協議解除？何 須退還議價保證金30000元外，再賠償陳慶澤30000元？準 此，被告此部分抗辯不足採信。
(二)被告應依專任約第11條第1項第4款約定給付原告服務報酬 372000元：
依原告於103年6月9日簽訂專任約第11條第1項第4款約定 ：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介 之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之6 計算之服務報酬，並應全額1次付予受託人：……。(四) 買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事由或買賣雙方合 意，而解除買賣契約者。……。」(一般約第11條第1項第 2款亦為相同之約定)，而本院認為陳慶澤於103年6月14日 出具買賣議價委託書表示願以620萬元購買系爭房屋，被 告於103年6月15日下午3時40分簽名確認「賣方同意依上 開內容出售」時，被告與陳慶澤間就系爭房屋之買賣契約
已因意思表示合致而成立，且被告與陳慶澤間復於103年6 月16日協議解除該買賣議價委託書之約定，即已符合「買 賣契約成立後，買賣雙方合意而解除買賣契約者」之要件 ，故被告負有依委託銷售總價(620萬元)百分之6計算服務 報酬372000元予原告之義務甚明。至被告另抗辯稱原告既 安排被告與陳慶澤於103年6月16日簽署解約協議書，可見 原告亦同意解除專任約第5條第1項「簽認買賣議價委託書 」之條件云云。惟依前述，被告於103年6月16日解除契約 部分僅限於與陳慶澤簽訂之買賣契約，並無任何文字敘及 原告同意解除與被告簽訂之專任約或一般約，而原告當時 安排被告與陳慶澤間解除買賣契約，亦係基於被告與陳慶 澤間之合意為之，原告豈有同意被告解除系爭房屋買賣契 約之權限？尤其依專任約第11條之約定，被告於買賣契約 成立後反悔不願出售，原告依約已取得請求被告給付服務 報酬之權利，則在陳慶澤亦同意解除契約之情形，原告何 必安排被告與陳慶澤簽訂正式不動產買賣契約書？故被告 抗辯稱專任約亦已解除云云，容有誤會。
五、綜上所述，原告依據兩造簽訂專任約第11條第1項第4款約定 請求被告給付服務報酬372000元，及自起訴狀繕本送達翌日 即103年7月15日起至清償日止按年息百分之5計算之利息， 為有理由，應予准許。
六、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序， 並為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應 依職權宣告假執行。又兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執 行及免為假執行，就原告陳明部分，此僅促使法院依職權發 動假執行之宣告，法院毋庸另為准駁之判決；就被告陳明部 分，核與法律規定相符，遂酌定相當擔保金額宣告之，爰諭 知假執行及免為假執行之宣告如主文第3項所示。七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項 、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主 文。
中 華 民 國 103 年 10 月 3 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林金灶
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 10 月 3 日
書記官
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網