臺灣臺中地方法院民事判決 103年度中簡字第1764號
原 告 上發不動產經紀業有限公司
法定代理人 王名淋
訴訟代理人 黃維君
吳彥邦
被 告 陳佩怡
兼 上 一人
訴訟代理人 陳嘉誼
上列當事人間請求給付服務費等事件，經本院於民國103年9月
17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告陳佩怡、陳嘉誼應於繼承被繼承人沈碧連（身分證統一編號：Z000000000號）遺產範圍內，連帶給付原告新臺幣貳拾萬肆仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟柒佰陸拾元，其中新臺幣貳仟貳佰零捌元由被告陳佩怡、陳嘉誼於繼承被繼承人沈碧連之遺產範圍內連帶負擔，其餘新臺幣伍佰伍拾貳元由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：（一）被告陳佩怡與陳嘉誼之母親沈碧連於民國 103年1月12日與原告簽訂專任委託銷售契約書，約定由沈碧 連委託原告居間仲介銷售門牌號碼臺中市○區○○○街00號 5樓之5建物（舊門牌號碼為臺中市○區○○路000巷00號5樓 之5）及其所在基地（下稱系爭不動產），委託銷售總價為 新臺幣（下同）5,100,000元，委託銷售期間自103年1月12 日起至同年5月20日止，且買方提出之購買總價已符合本契 約之委託條件，買賣契約即為成立，此時若買方為履行買賣 契約而給付定金者，原告無須通知沈碧連即得全權代理收受 定金，如沈碧連反悔不賣致無法簽訂不動產買賣契約，應加 倍返還定金予買方，並應給付原告委託總價額4%。（二）原 告已於103年1月18日覓得訴外人林美玉願出價5,100,000元 購買系爭不動產，且訴外人林美玉已與原告簽訂不動產買賣 斡旋契約書、買方給付服務報酬承諾書及交付斡旋金50,000 元予原告，該筆斡旋金於買賣成立時轉為定金，然因沈碧連 不願出售系爭不動產致無法簽訂不動產買賣契約，原告依上 開專任委託銷售契約書第8條第5項約定得沒收買方定金50, 000元，且沈碧連依上開專任委託銷售契約書第12條第3項約 定，應給付原告委託總價額4%即204,000元（計算式：00000 00x4%=204000），是以，沈碧連應給付原告共計254,000元
（計算式：204000+50000=254000）。嗣沈碧連於103年4月 27日死亡（其當時住所地位於新北市土城區），被告陳佩怡 與陳嘉誼均為其繼承人且未向法院聲明拋棄繼承或限定繼承 ，爰依專任委託銷售契約及繼承之法律關係提起本訴等語。 並聲明：被告陳佩怡、陳嘉誼應於繼承被繼承人沈碧連遺產 範圍內，連帶給付原告254,000元。
二、被告則以：原告沒有依不動產經紀業管理條例第23條規定提 供不動產說明書給被告簽名，且專任委託銷售契約書第8條 第2項記載買方提出之購買總價已符合本契約之委託條件， 買賣契約即為成立，違反誠信原則，對消費者顯失公平，違 反消費者保護法第12條規定等語資為抗辯。並聲明：原告之 訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）原告主張：被告陳佩怡與陳嘉誼之母親沈碧連於103年1月 12日與原告簽訂專任委託銷售契約書，約定由沈碧連委託 原告居間仲介銷售門牌號碼臺中市○區○○○街00號5樓 之5建物（舊門牌號碼為臺中市○區○○路000巷00號5樓 之5）及其所在基地（下稱系爭不動產），委託銷售總價 為5,100,000元，委託銷售期間自103年1月12日起至同年5 月20日止，且買方提出之購買總價已符合本契約之委託條 件，買賣契約即為成立，此時若買方為履行買賣契約而給 付定金者，原告無須通知沈碧連即得全權代理收受定金， 如沈碧連反悔不賣致無法簽訂不動產買賣契約，應加倍返 還定金予買方，並應給付原告委託總價額4%。而原告已於 103年1月18日覓得訴外人林美玉願出價5,100,000元購買 系爭不動產，且訴外人林美玉已與原告簽訂不動產買賣斡 旋契約書、買方給付服務報酬承諾書及交付斡旋金50,000 元予原告，該筆斡旋金於買賣成立時轉為定金，然因沈碧 連不願出售系爭不動產致無法簽訂不動產買賣契約。嗣沈 碧連於103年4月27日死亡（其當時住所地位於新北市土城 區），被告陳佩怡與陳嘉誼均為其繼承人且未向法院聲明 拋棄繼承或限定繼承等情，業經其提出專任委託銷售契約 書、不動產買賣斡旋契約書、買方給付服務報酬承諾書、 戶籍謄本、繼承系統表等影本為證，並為被告所不爭執， 且經本院依職權向臺灣新北方地法院查詢有無受理被繼承 人沈碧連之繼承人聲明拋棄繼承乙節，經該院於103年8月 25日以新北院清家科春試字第055082號函表示：經查本 院電腦分案資料並無受理被繼承人沈碧連之繼承人聲請拋 棄繼承、陳報遺產清冊事件等語，有該院函文附卷可稽， 是堪認原告主張上情為真正。
（二）關於原告主張依專任委託銷售契約書第12條第3項約定， 請求被告2人於繼承被繼承人沈碧連遺產範圍內，連帶給 付原告委託總價額4%即204,000元部分： 1.按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承 人財產上之一切權利、義務；繼承人對於被繼承人之債務 ，以因繼承所得遺產為限，負連帶責任，民法第1148條第 1項前段、第1153條第1項分別定有明文。觀諸沈碧連與原 告簽訂專任委託銷售契約書第8條第2項記載：「甲方（指 沈碧連，下同）承諾買方之要約條件或買方提出之購買總 價、付款方式及其他購屋條件已符合本契約之委託條件者 ，買賣契約即為成立。此時若買方為履行買賣契約而給付 定金者，甲方同意乙方（指原告，下同）無需再行通知甲 方即得全權代理收受定金。」等語，及第12條第3項記載 ：「買賣契約因第八條第二項而成立後，甲方反悔不賣或 因可歸責於甲方之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼續履 行契約者，甲方應給付委託總價額4%與乙方。」等語，有 該專任委託銷售契約書影本附卷可稽。而原告依約於被告 委託銷售期間內即103年1月18日覓得訴外人林美玉願出價 5,100,000元購買系爭不動產，已符合上開專任委託銷售 契約書之委託銷售總價，然因沈碧連不願出售系爭不動產 致無法簽訂不動產買賣契約，依上開專任委託銷售契約書 第8條第2項買賣契約視為成立，而沈碧連告應依上開專任 委託銷售契約書第12條第3項約定給付原告委託總價額5,1 00,000元之4%即204,000元，嗣沈碧連於103年4月27日死 亡後，被告2人為其繼承人並未向臺灣新北地方法院聲明 拋棄繼承或限定繼承，則被告2人自應於繼承被繼承人沈 碧連之遺產限度內對上開債務負連帶清償責任，是以，原 告主張依專任委託銷售契約書第12條第3項及繼承之法律 關係，請求被告2人應於繼承被繼承人沈碧連遺產範圍內 ，連帶給付原告204,000元，為有理由，應予准許。 2.至被告雖以前詞置辯，惟查：
⑴按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與 委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前， 應經委託人簽章，不動產經紀業管理條例第23條定有明 文。及依該條文立法理由：「不動產說明書主要在說明 不動產之狀況及相關資料，自應先由委託人簽章確認後 ，始提供向相對人解說，爰設本條例第二項規定。」等 語，足見前開規定所謂「不動產說明書」主要在說明不 動產之狀況及相關資料，應先由委託人簽章確認後，始 提供向相對人解說。而觀諸原告所提「不動產標的現況
說明書」影本，其「內容」欄內針對土地及建物現況條 列27項問題，其後並有「是、否」、「說明」等欄位， 其中「是、否」欄內業經人打勾，及左下角「委託人甲 方」欄內具有「沈碧連」簽名，以及「簽章日期」欄記 載103年1月12日等情，核與被告於103年9月17日本院言 詞辯論期日陳稱：（提示卷附不動產現況說明書，其上 具有沈碧連簽名，有何意見？）現況說明書上簽名確實 是伊媽媽的簽名等語，大致相符，足見沈碧連於103年1 月12日與原告簽訂專任委託銷售契約書時，原告已於同 日將「不動產標的現況說明書」交予沈碧連簽章確認。 ⑵按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公 平者，無效，消費者保護法第12條第1項固然定有明文。 惟按定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失 公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、 交易習慣及其他情事判斷之，消費者保護法施行細則第 13條亦有明定。而現今不動產交易，須配合金融機構之 資金融貸業務及不動產登記事項，具有技術性、專業性 、高價性，經由仲介業者居間並提供交易過程之協助， 消費者得藉以減省買賣不動產過程中所須支出之勞力與 時間。且由於上開不動產交易之特殊性，仲介業者與消 費者通常約定買賣成交時由消費者支付仲介業者一定報 酬，作為仲介業者努力促成買賣完成之對價，如於委託 期間內買賣無法成交，則由仲介業者自行吸收所有行銷 費用與成本，並以消費者拋棄委託銷售期間內之自行出 售權為對價。而上開沈碧連與原告所簽訂專任委託銷售 契約書第8條第2項約定內容，可避免仲介業者所投入心 力付諸流水，藉以遏止客戶惡意圖免給付仲介費，難認 有何違反誠信原則或對消費者顯失公平之情形。 ⑶綜上以析，被告所辯前詞，尚非可採。
（三）關於原告主張依專任委託銷售契約書第8條第5款約定得沒 收買方定金50,000元，請求被告2人於繼承被繼承人沈碧 連遺產範圍內，連帶給付原告50,000元部分： 1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按民事訴訟如係 由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不 能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯 事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原 告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。 2.原告雖主張依專任委託銷售契約書第8條第5項約定得沒收 買方定金50,000元等情。惟查：
⑴依原告所提出之專任委託銷售契約書第8條第5項記載：「 買賣契約因本條第二項而成立後，甲方反悔不賣或因可歸 責於甲方之事由致無法簽定不動產買賣契約者，應加倍反 還定金予買方或對買方負損害賠償責任，並給付乙方本契 約第五條第一項之服務報酬及賠償乙方之損害。」等語， 足見該條款內容乃記載應加倍反還定金予「買方」，並未 提及受託人即原告得沒收定金，原告自無從依上開約定條 款請求被告2人於繼承被繼承人沈碧連遺產範圍內，連帶 給付原告50,000元。
⑵觀諸原告所提出之專任委託銷售契約書第5條第1項記載： 「買賣成交者，甲方（賣方）同意給付乙方成交總價款百 分之四之服務報酬，最高不得超過中央主管機關之規定， 並應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清。」等 語。而原告依約於被告委託銷售期間內即103年1月18日覓 得訴外人林美玉願出價5,100,000元購買系爭不動產，已 符合委託銷售總價，然因沈碧蓮不願出售致無法簽定不動 產買賣契約，依上開約定條款第8條第2項約定買賣契約視 為成立，則上開約定條款第5條第1項所載「成交總價款」 即為「委託總價額」，其所載「成交總價款」4%即204,00 0元（計算式：0000000x4%=204000），即與上開約定條款 第12條第3項所載給付金額相同，而原告既已依上開專任 委託銷售契約書第12條第3項及繼承之法律關係，請求被 告2人於繼承被繼承人沈碧連遺產範圍內，連帶給付原告 委託總價額5,100,000元之4%即204,000元，自無從再依上 開專任委託銷售契約書第8條第5項重覆請求之。 ⑶至上開約定條款第8條第5項固然記載「賠償乙方之損害」 等語，然原告已依上開專任委託銷售契約書第12條第3項 及繼承之法律關係，請求被告2人應於繼承被繼承人沈碧 連遺產範圍內，連帶給付原告委託總價額5,100,000元之 4%即204,000元，且原告復未說明其除此之外尚受有何種 損害，自無從依上開約定條款第8條第5項約定請求被告2 人於繼承被繼承人沈碧連遺產範圍內，連帶給付原告50, 000元。
3.綜上以析，原告主張依上開專任委託銷售契約書第8條第5 款約定得沒收買方定金50,000元部分，請求被告2人於繼 承被繼承人沈碧連遺產範圍內，連帶給付原告50,000元， 難認有據，無從准許。
（四）從而，原告依專任委託銷售契約及繼承之法律關係，請求 被告2人於繼承被繼承人沈碧連遺產範圍內，連帶給付原 告204,000元，為有理由，應予准許，至逾此部分之請求
，為無理由，應予駁回。
（五）兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁 之必要，併此敘明。
四、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定適用 簡易訴訟程序，所為被告敗訴判決，應依民事訴訟法第389 條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。
五、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條、第85條第2項 規定，本件訴訟費用額為第一審裁判費2,760元，其中100 分之80即2,208元，由被告2人於繼承被繼承人沈碧連之遺產 限度內連帶負擔，其餘100分之20即552元則由原告負擔。中 華 民 國 103 年 10 月 22 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 賴秀雯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 10 月 22 日
書記官
, 台灣公司情報網