最高法院民事判決 一○三年度台上字第二二五一號
上 訴 人 方世樑
訴訟代理人 林明坤律師
被 上訴 人 陳仲正
上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國一○三
年二月二十六日台灣高等法院台中分院第二審判決（一○二年度
上字第四五三號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人備位請求給付新台幣三十六萬元本息之追加之訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。其他上訴駁回。
第三審訴訟費用關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。 理 由
本件上訴人主張：被上訴人於民國九十八年九月一日向伊承租門牌號碼台灣省苗栗縣頭份鎮○○路○○○號一、二樓房屋（下稱系爭房屋），每月租金新台幣（下同）七萬元，租期至一○三年八月三十一日止，並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）。因被上訴人於一○一年十一月十四日寄發之竹北光明郵局第五九六號終止租約之存證信函（下稱系爭信函），伊並未收到，且系爭信函未提及已依系爭租約第十九條第九款（下稱系爭約款）約定賠償四十二萬元，不生終止系爭租約效力。況伊已於一○二年一月三日另寄發竹南郵局存證信函明示不同意終止，系爭租約應依然存在，詎被上訴人自一○一年十二月起竟未付租金。又被上訴人未依系爭租約第十九條第二款約定將系爭房地回復原狀，復未依民法第二百四十一條規定拋棄對系爭房屋之占有，伊更拒絕受領，依民法第二百三十五條規定尚不生返還效力，被上訴人並應按系爭約款給付伊租金六倍之賠償金，暨相當於租金數額之損害金等情，爰依系爭租約及民法第四百三十九條、第四百四十一條規定，以先位聲明，求為命被上訴人給付伊一○一年十二月及一○二年一月租金十四萬元，及自一○二年一月一日起算之法定遲延利息；並自一○二年二月起至一○三年八月止，按月於每月一日給付伊七萬元；並依系爭租約第十九條第五款、第十款及系爭約款約定，以備位聲明，求為命被上訴人給付伊一○一年十二月租金及六倍賠償金共四十九萬元及自一○二年一月一日起算之法定遲延利息，並應自一○二年一月起至系爭房屋回復原狀之日止，按月於每月一日給付伊七萬元之判決（備位之訴係上訴人於原審始為追加；又先位請求逾上開金額部分，除維修費十七萬九千元本息於一、二審獲勝訴判決，被上訴人依法不得上訴外，其餘部分，分經上訴人減縮聲明及原審判決上訴人敗訴後，亦因依法不得上訴而未繫屬本院）。
被上訴人則以：自一○○年十一月起，伊僅承租系爭房屋一樓部分，租金改為每月六萬元。伊按系爭約款約定，以系爭信函通知上訴人於一○一年十一月三十日終止系爭租約，依系爭租賃契約第十八條第二款約定於一○一年十一月十五日已生效力。且伊於一○一年十一月三十日將租賃物清空，同年十二月三日將鑰匙寄還上訴人。另系爭約款約定之六倍賠償屬違約金性質，應予酌減，並以押租金二十一萬元為抵銷抗辯等語，資為抗辯。原審審理結果以：被上訴人以系爭信函通知上訴人於一○一年十一月三十日終止系爭租約，依系爭租約第十八條第二款約定，於同月十五日已生到達效力等節，業據被上訴人提出存證信函、信封及掛號信件執據等影本附卷為證，堪予採信。按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則。上訴人自承系爭租約係其事先撰擬，而系爭約款之文義應認「每月租金六倍賠償」為片面終止之法律效果，客觀上難使被上訴人理解為終止之要件。況上訴人對其擬定類似契約文字必衍生雙方認知爭議，知之甚明，此種不利益不能責令被上訴人負擔，上訴人主張被上訴人終止系爭租約不生效力，尚不足採。又被上訴人以系爭信函通知上訴人於一○一年十一月三十日終止系爭租約，符合民法第四百五十三條、第四百五十條第三項之先期通知規定，故上訴人依系爭租約約定，先位請求被上訴人給付一○一年十二月一日起至一○三年八月三十一日止之租金本息，即屬無據。另系爭約款之「每月租金六倍賠償」，依民法第二百五十條第二項規定，應視為賠償額預定性違約金。茲審酌系爭租約第十五條約定被上訴人重大違約，應賠償上訴人再行出租前之租金損失，以六個月租金計算；上訴人違約亦僅需負擔相當於六個月租金之損害賠償等情，可見兩造認六個月租金為賠償限額，已有嚇阻之效；系爭約款之六個月租金達系爭租約租金總合十分之一，被上訴人已履約三年三月，倘按系爭約定課以六個月租金額之違約金，對被上訴人係屬過高；系爭租約於一○○年十一月起就租賃範圍、租金數額合意變更僅承租系爭房屋一樓、租金減為六萬元，賠償額應隨同調整等一切情事，認被上訴人賠償上訴人二十一萬元即三個半月之租金數額，可認相當。又被上訴人以系爭租約第五條之押租金二十一萬元為抵銷，亦屬有據，是上訴人於備位聲明四十九萬元本息之請求，經被上訴人抵銷後，為無理由。另系爭租約第十九條第五款係約定「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害……」
，同條第十款則約定「租賃屆滿或終止租約時，乙方應立即返還租賃物與甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不及時遷讓交還房屋，甲方自租賃屆滿或終止租約之翌日起，每月得向乙方請求賠償按租金一倍計算之損害金至遷讓完了之日止」。惟系爭租約上開提前終止之爭議，係因上訴人擬定之系爭約款文字衍生疑義，導致兩造認知歧異所致，其不利益難令被上訴人負擔，且被上訴人抗辯其已搬遷，並於一○一年十二月三日將系爭房屋鑰匙寄還，為上訴人所不爭執，堪認被上訴人無藉詞推諉或主張任何權利、不及時遷讓交還系爭房屋之情形。至兩造雖未會同進行回復原狀事宜，此係因上訴人不同意被上訴人提前終止系爭租約所致，兩造既未事先明載租期屆滿後回復原狀之細節，原有待另行確認，乃上訴人既於原審陳明係起訴後始就回復原狀有所主張，並如數請求回復原狀費用，是其再以被上訴人拒不回復原狀為由，本於系爭租約第十九條第二款、第五款、第十款約定，於備位聲明被上訴人自一○二年（原審誤載為一○一年）一月起至系爭房屋回復原狀之日止，按月於每月一日給付七萬元之請求，亦非可採。從而，上訴人依上開法律關係，先、備位請求被上訴人給付上述聲明金額本息，均不應准許，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘主張及所舉證據，為不足取及無逐一論駁之理由，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴及追加之訴。
廢棄發回部分（即原判決關於駁回上訴人備位請求給付三十六萬元本息之追加之訴部分）：
按違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的。至若當事人約定一方終止或解除契約時，應支付他方相當之金額，則以向後或溯及消滅契約為目的，屬於保留終止權或解除權之代價，兩者性質迥異（參看本院六十八年台上字第三八八七號判例意旨）。查系爭租約業經被上訴人以系爭信函通知上訴人，而於一○一年十一月三十日終止，依系爭約款內容，被上訴人並得提前終止系爭租約，關於「每月租金６倍賠償」即為提前終止系爭租約之法律效果，既為原審所確定之事實，且參諸系爭租約已於第十五條另設有「違約處理」（包括違約金等項）約定，則屬於該租約第十九條特約條款第九款之系爭約款之「每月租金６倍賠償」（一審卷七、八、九頁），似屬以向後消滅系爭租約為目的，而屬保留終止權之代價。果爾，則能否逕認系爭約款之「每月租金６倍賠償」，係屬以確保債務之履行為目的之賠償額預定性違約金？即非無進一步研求之必要。又此部分本案給付既無可維持，則關於抵銷抗辯部分自應併予廢棄。上訴論旨，指摘原判決關此不利於己部分為不當，求予廢棄，非無理由。
駁回上訴部分（即原判決關於駁回上訴人先位請求之上訴暨備位請求逾命給付三十六萬元本息之追加之訴部分）：原審依調查所得之證據資料，本其認事、採證及解釋契約之職權行使，合法認定系爭租約於一○○年十一月起合意變更僅承租系爭房屋一樓、租金減為六萬元；系爭租約經被上訴人以系爭信函通知上訴人自一○一年十一月三十日終止，上訴人依系爭租約約定，先位請求被上訴人給付租金，並非可採；另被上訴人於一○一年十二月三日將系爭房屋鑰匙寄還，上訴人本於系爭租約第十九條第二款、第五款、第十款及系爭約款約定為請求，亦乏依據，因以上揭理由進而為上訴人此部分不利之判決，經核於法並無違誤。上訴論旨，徒就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 一○三 年 十 月 二十九 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 顏 南 全
法官 林 大 洋
法官 鄭 傑 夫
法官 吳 麗 惠
法官 鍾 任 賜
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○三 年 十一 月 七 日
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