最高法院民事判決 一○三年度台上字第二二四七號
上 訴 人 王 俊 德
鄭 玲 宜
共 同
訴訟代理人 游 孟 輝律師
被 上訴 人 鍾 大 双
林郭錦霞
簡李英蘭
張 文 芳
陳 芳 妹
梁 林 燕
朱 育 苹
陳 麗 芳
王 政 修
楊 春 風
王 玉 蓮
張 清 發
葉 貴 枝
陳 菁 菁
曹 峻 銘
宋 亞 明
李 青 俊
共 同
訴訟代理人 許 惠 峰律師
被 上訴 人 陳 鋒 川
上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國一○二
年一月八日台灣高等法院第二審判決（一○一年度重上字第三二
六號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：兩造均為望族山莊社區（下稱系爭社區）之區分所有權人，系爭社區所在之台北市○○區○○段○○段○○地號土地（下稱系爭土地）為兩造及其他區分所有權人所共有。上訴人未經全體共有人同意，其中上訴人王俊德於系爭土地上搭建如原判決附圖（下稱附圖）編號A、B所示地上物（下分稱A 地上物、B 地上物），上訴人鄭玲宜於系爭土地上搭建如附圖編號C1所示地上物（下稱C1地上物，A、B、C1地上物，下合稱系爭地上物）等情，爰依民法第七百六十七條第一項、第八百二十一條規定，求為命王俊德將A、B地上物拆除、鄭玲宜將C1地上物拆除
，各返還所占用之土地予全體共有人之判決。
上訴人則以：系爭地上物於建商興建完成時即已存在，非伊增建，伊占用系爭地上物多年，均無人異議，可見建商於出售房屋時，已與各承購戶約定系爭地上物所坐落之土地應由伊前手分管使用。又系爭社區於民國九十年十二月十五日區分所有權人會議（下稱系爭會議）決議同意伊使用系爭地上物占用之土地，對伊加收管理費，可徵共有人間確存在分管協議，伊自非無權占有，系爭地上物並未違反現行建築法規，該分管協議為有效，且系爭社區係於七十六年十月八日興建完成，斯時公寓大廈管理條例（下稱管理條例）尚未制訂，系爭地上物之興建，應無適用該條例之餘地。另系爭地上物所占用之土地，雖為法定空地，僅部分區域屬不得設置阻礙物之安全梯出入通路或防火區隔，除該部分外，其餘部分之分管契約仍屬有效。況兩造乃因台北市政府工務局衛生下水道工程處（下稱衛工處）於系爭社區進行衛生下水道接管工程而生爭執，縱系爭地上物日後遭拆除，衛工處基於公共安全之考量，仍無法依多數住戶要求之方式施工，拆除系爭地上物對共有人並無利益，除破壞既存建物結構之完整性外，更有害社區住戶之人身安全，被上訴人之請求，顯有權利濫用之情事等語，資為抗辯。
原判決維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：系爭土地係集合式住宅系爭社區內之土地，並為社區住戶即區分所有權人所共有。王俊德、鄭玲宜分別於九十三年七月九日、同年十月八日以買賣為原因成為系爭社區之區分所有權人。A、B地上物，現由王俊德占有使用；C1地上物則為鄭玲宜占有使用。系爭會議決議對上訴人取得之區分建物加收管理費等情，為兩造所不爭，已堪信為真實。依管理條例第五十五條第一項、第二項規定，在該條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人固得將全體區分所有權人共有部分約定為專用，惟仍不得違反管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令等規定，否則依民法第七十一條第一項規定，該約定即屬無效。而建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造（包括增建）或使用或拆除，建築法第二十五條定有明文，其目的係因主管建築機關必須審核增建之地點是否合法？是否對大眾之安全構成危險？又建築法第十一條第一、二項規定，建築基地包括供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地，該法定空地，目的在於使建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進使用人之舒適、安全及衛生。另依九十二年十二月三十一日修正前管理條例第十六條第二項規定：「住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物
或私設路障及停車位侵佔巷道防礙出入」；建築法第七十三條第二項規定：「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照」，可知共有人非經申請變更使用執照核准，應不得在法定空地或防火間隔處任意堆置雜物、增設柵欄或門扇，而私自變更其使用方式。系爭地上物所占用之土地均為系爭社區區分所有建物之法定空地，上訴人占用系爭土地之方式，乃設置圍牆、遮雨棚、鐵門等地上物，將其中如附圖編號A、B、C1所示區域之土地納為其私人居家使用，阻絕他人進出通行，顯已妨害或變更該部分土地作為法定空地或安全梯出入通路、防火間隔之使用目的及通常使用方法，違反上揭規定，而「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定……」乃管理條例第九條第一至三項所明定，區分所有人就共有物為分管協議者，自應遵循上開法文限制。揆諸管理條例係以針對構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區分為數部分建築物及其基地之公寓大廈為適用對象，鑑於公寓大廈與其他個別獨立不動產之差異，即在於公寓大廈係在一有限空間範圍內聚集多數彼此陌生之人，區分所有權人中一人或數人在區分不動產內所為之任何行為常常會影響至其他區分所有權人，而為避免多數彼此陌生之人在有限空間內發生糾葛之可能，並降低個別區分所有權人脫逸行為對其他多數區分所有人所造成之不當影響程度，藉由管理條例，明確規範公寓大廈內各區分所有人相互間權利義務等項，以提昇居住品質。縱無管理條例第九條第三項之禁止規定，區分所有權人依建築法第二十五條規定，本即不得在區分不動產內為任何違章建築，今上開條項既再度明文禁止區分所有權人就共有物為分管約定，不得違反建築法，顯見立法者係鑑於區分不動產內為違章建築之不當影響，尤甚於其他個別獨立之不動產，而為避免違章建築影響整體住戶之居住品質，乃為上開限制，是管理條例第九條第三項之規定，應屬效力規定，區分所有人就共有物之分管約定，如有違反建築法規者，應即屬違反效力規定而為無效。C1地上物所占用之土地，部分係屬安全梯出入通路及防火間隔，依法不得為設置任何阻礙物，堪認該地上物確屬違反建築法令之建物。又法律行為之一部分無效者，全部皆為無效，民法第一百十一條規定可稽。上訴人所主張之分管協議，係以全體區分所有權人同意將系爭土地附圖所示編號A、B、C1部分，分別交由上訴人占有使用為約定內容
，台北市政府建築管理處已明確指出上訴人所稱分管協議中，確有部分地上物違法占用應屬安全梯出入通路及防火間隔之情，仍應認分管協議因一部無效而全部無效。系爭土地為法定空地，包括兩造在內之全體共有人均應在不妨害法定空地設置目的即使建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進使用人之舒適、安全及衛生之範圍內為占有、使用，卻遭上訴人以設置系爭地上物之方式占有使用，顯已影響上訴人以外之全體區分所有權人居住品質及安全，被上訴人訴請上訴人將系爭地上物拆除，並將占用之土地返還予全體共有人，核屬維護自身權益之舉，而非專以損害他人為目的，自無權利濫用之情事。從而，被上訴人依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定，請求上訴人分別將系爭地上物拆除，並將占用之土地返還予全體共有人，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，為共用部分。公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，為約定專用部分（管理條例第三條第四款、第五款規定參照），而如同條例第七條第一款至第五款所列之區分所有人生活利用上不可或缺之共用部分，則不得約定為專用部分而成為專用權之客體，其以不得為專用權客體之共有部分，約定供特定區分所有人專用者，固應認係違反強制或禁止規定而為無效。然公寓大廈共用部分之法定空地，若非屬同條例第七條各款規定之情形者，參照同條例第十六條第二項、第五十八條規定，應仍得約定由區分所有人之特定人有專用使用權而為約定專用權之客體。又約定專用權人就約定專用之共用部分之使用，依同條例第十五條第一項、第九條第二項、第三項規定，本應依使用執照所載用途及規約使用，不得擅自變更，且不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。惟根據同條例第十五條第二項、第九條第四項之規定，違反者既僅生管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀或得請求主管機關或訴請法院為必要之處置並請求損害賠償之問題，則尚難認該二條項之規定為效力規定。本件系爭地上物所占用之土地均為系爭社區區分所有建物之法定空地，乃為原審所確定之事實（原判決第七頁倒數第七行），上開法定空地，部分為防火間隔，部分為不得設置任何障礙物之安全梯出入通路，有台北市建築管理處函附卷可憑（一審卷二三一頁，原判決誤載為二三四頁），原審未究明本件之法定空地，何部分屬不得為約定專用權之客體？或屬得為約定專用權客體部分？遽以系爭地上物已妨害或變更占用之土地作為法定空地或安全梯出入通路、防火間隔之使用目的及通常使用方法，縱系爭會議同意上訴人前手占用系爭地上物所在土地，亦
屬無效，而為不利上訴人之認定，已非無再進一步研求之餘地。又上訴人一再辯稱系爭地上物係建商興建，建商出售房屋時，已與各買受人約定系爭地上物占用之土地由伊前手使用，而有分管協議存在，且系爭會議決議同意伊使用系爭地上物占用之土地，對伊加收管理費，共有人間確存在分管協議云云（一審卷三○頁以下、五六頁以下、一○九頁以下、一四九頁以下、一九六頁以下、原審卷九二頁以下、二二○頁以下），並提出會議紀錄、收據（一審卷五八頁、原審卷一七○頁至一八八頁）為證，核係其重要防禦方法，原審恝置不論，復未說明何以不足採之理由，亦有判決不備理由之違法。究竟上訴人與系爭社區各區分所有權人間就扣除不得約定專用部分外之法定空地，有無分管協議存在？倘有分管協議，其約定上訴人得為如何之使用及使用之方法如何？此即攸關上訴人可否使用系爭地上物所占用之土地及上訴人使用土地有無逾越約定之方法？原審未逐一詳究，遽為上訴人不利之判斷，不免速斷。再者，公寓大廈之法定空地如約定由特定區分所有權人專用，而該特定區分所有權人未依約定使用方法使用，其他區分所有權人雖得請求其除去違反約定使用之結果（例如約定使用法定空地為停車位，卻違反約定搭蓋廚房，他區分所有權人得請求拆除該廚房），但在該分管協議依法終止前，該特定區分所有權人亦仍有使用該法定空地之權利，其他區分所有權人尚不得請求返還該法定空地。本件上訴人與系爭社區區分所有權人間倘就法定空地確有分管協議存在，則在未說明該分管協議是否經合法終止前，能否即認被上訴人得請求返還法定空地，尤有待釐清並詳為深究之必要。上訴論旨，指摘原判決為不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○三 年 十 月 二十九 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 顏 南 全
法官 林 大 洋
法官 吳 麗 惠
法官 鍾 任 賜
法官 鄭 傑 夫
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○三 年 十一 月 七 日
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