最高法院民事判決 一○三年度台上字第二一八八號
上 訴 人 鄧元洲
訴 訟代理 人 周嬿容律師
高奕驤律師
被 上 訴 人 陳明義
王美雲
共 同
訴 訟代理 人 梁淑華律師
被 上 訴 人 陳秀美
范曉雲
范曉平
范曉明
兼上二人共同
法 定代理 人 范曉峰
上 五人共 同
訴 訟代理 人 李志澄律師
上列當事人間請求塗銷所有權登記等事件，上訴人對於中華民國
一○三年二月二十七日台灣高等法院第二審判決（一○一年度重
上字第一一七號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：坐落新北市○○區○○地○段○○地○○段○○○○○地號土地（下稱系爭土地），原為伊妻李絹與被上訴人陳秀美、范曉雲、范曉平、范曉明、范曉峰（下稱陳秀美以次五人）之被繼承人范立明所共有，李絹與范立明應有部分各二分之一，李絹並將應有部分借名登記於范立明名下。伊於民國七十六年三月一日與范立明就系爭土地訂立租賃契約書（下稱系爭租約），租期自七十六年三月一日至八十年二月二十八日，年租金新台幣（下同）五萬元。租期屆滿伊又依原承租條件續租，且以已墊付之開發費用抵繳日後租金，伊並於系爭土地興建新北市○○區○○路○段○○○巷○○○○號、八十六號房屋（下稱系爭房屋）。詎被上訴人陳明義向范立明及陳秀美謊稱欲購買系爭土地作為國民黨培訓青年黨工之用地，致范立明於九十五年八月十六日將系爭土地以二千二百萬元出賣予被上訴人王美雲，嗣王美雲再於九十六年三月十三日移轉系爭土地所有權應有部分十分之一予陳明義，伊租用基地建築系爭房屋，自得依同樣條件優先購買系爭土地等情。爰依民事訴訟法第二百四十七條、民法第四百二十六條之二、第七百六十七條、土地法第一百零四條第一項之規定，求為 (一)確認伊就系爭土地有優先購買權存在。(二) 命王
美雲、陳明義將系爭土地應有部分十分之一所為之所有權移轉登記塗銷，並回復登記為王美雲所有。(三)命陳秀美以次五人、王美雲就系爭土地所為之所有權移轉登記塗銷，並回復為陳秀美所有。(四)命陳秀美以次五人將系爭土地以二千二百萬元與伊訂立買賣契約並移轉登記予伊所有之判決。
被上訴人陳明義、王美雲則以：上訴人未舉證確於系爭土地租地建屋，且上訴人係為開發而非農用，系爭房屋屬山坡地違建，不受法令保障。被上訴人陳秀美以次五人則以：系爭土地為伊之被繼承人范立明所有，出售予訴外人王林賞，並移轉登記予王美雲。縱上訴人得主張優先購買權塗銷所有權移轉登記，亦應回復登記為范立明所有，且上訴人於未給付買賣價金前，伊得主張同時履行抗辯各等語，資為抗辯。
原審將第一審所為如上訴人所聲明之判決廢棄，改判駁回上訴人之訴，無非以：上訴人主張承租系爭土地建屋，為優先購買權人，固提出新北市五股鄉戶政事務所函、系爭租約、雜項執照、照片、建築線指示申請書圖、現況計畫圖、建築設計圖說等為證。惟原告權利保護要件是否具備，應以第二審言詞辯論終結時之狀態定之；且確認法律關係成立或不成立之訴，以確認現在之法律關係為限，如已過去或將來應發生之法律關係，則不得為此訴之標的。系爭房屋業經新北市政府違章建築拆除大隊於一○二年一月十六日執行拆除完畢，有該大隊函附通知單可稽，並為兩造所不爭執。則系爭房屋既於原審言詞辯論終結前已不存在，自不符合土地法第一百零四條規定係為維護土地上建築物之存在，使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，並杜紛爭，以盡經濟上效用之意旨。上訴人即欠缺權利保護必要，自無依該條規定確認就系爭土地有優先購買權存在，並行使優先購買權之必要。從而，上訴人依上開規定，為如上所聲明之請求，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按民事訴訟法第二百四十七條第一項所規定之確認之訴之客體，固以現在之法律關係為限，不包括過去之法律關係。惟過去所發生之法律關係，如因遞延或持續至現在尚存續，而其存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，且此項危險得以對於被告之確認判決除去者，自仍得許原告提起之，以實現確認之訴所具有之預防與解決糾紛之功能。又土地法第一百零四條第一項及民法第四百二十六條之二第一項之規定，旨在使基地及其上之房屋合歸一人所有，避免造成房屋與土地分離或遭受拆除之損害，以盡經濟上效用，使法律關係單純化，並杜絕紛爭（本院六十五年台上字第五三○號判例參照）。此項優先購買權，於基地或房屋出賣時始行發生（司法院釋字第一二四號解釋意旨參照）。因此，苟基地之承租人於基地出賣時，在該土地上蓋有房屋，即
得按上開規定，有依買賣契約同樣條件優先購買（承買）之權。縱該房屋為違章建築，且於原告提起確認之訴後，因未能補正手續而遭受主管機關拆除亦然。蓋違章建築之房屋，僅因欠缺行政管理之規定，不許向地政機關辦理第一次所有權登記，但尚非不得以之為交易之標的（本院五十年台上字第一二三六號判例參照）而讓與其事實上之處分權。倘於基地出賣時蓋有之該房屋具有一定之經濟價值，且承租人與基地所有人訂立租約時，係約定以在土地上有房屋（建築物）為目的，即不因該房屋嗣後被拆除而影響其原本已取得之優先購買權，以貫徹法律就優先購買權重在使基地及其上之房屋合歸一人所有之旨意及實務上對違章建築賦與事實上處分權之內涵。本件上訴人於七十六年三月一日與范立明就系爭土地訂立系爭租約，租期自七十六年三月一日至八十年二月二十八日，租期屆滿又依原租賃條件續租，上訴人並在系爭土地興建系爭房屋，嗣系爭房屋於一○二年一月十六日經新北市政府違章建築拆除大隊拆除之事實，已據上訴人提出新北市五股鄉戶政事務所函、系爭租約、雜項執照、照片、建築線指示申請書圖、現況計畫圖、建築設計圖說等為證，乃原審所認定。而上訴人主張系爭土地由陳秀美以次五人之被繼承人范立明於九十五年八月十六日出賣予王美雲，王美雲再於九十六年三月十三日移轉應有部分十分之一予陳明義之事實，似亦為被上訴人所不爭執，果爾，若系爭房屋具有一定之經濟價值，且上訴人與范立明訂立系爭租約時，係約定以在土地上有房屋（建築物）為目的，則上訴人於九十五年八月十六日范立明將系爭土地出賣予王美雲，再移轉予陳明義時所取得之優先購買權是否已不再存在？該項法律關係是否未遞延至現在仍存續？上訴人對之是否無即受確認判決之法律上利益？依上說明，自均非無再行研酌之必要。原審未遑詳求，遽以上揭理由認上訴人確認優先購買權之訴部分，欠缺權利保護要件，進而為上訴人不利之論斷，尚嫌速斷。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。又上訴人於原審辯論終結後，已更正其訴之聲明，案經發回，宜注意及之，併此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○三 年 十 月 二十二 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 顏 南 全
法官 鄭 傑 夫
法官 吳 麗 惠
法官 鍾 任 賜
法官 林 大 洋
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○三 年 十一 月 四 日
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