最高法院民事判決 一○三年度台上字第二一○六號
上 訴 人 王 暉 元
邱 永 達
宋 敏
傅 麗 容
徐 春 蓮
李 謹 業
余 英
張 志 成
毛 心 潔（即劉銘之承當訴訟人）
張 明 文
何 秀 貞
邱林秀惠
邱 奕 宏
王 逸 平
孫 益 鳳
楊 肇 基
梁 毓 珊
蘇 慧 珍
賴 慧 玲
潘 俊 賢
鄭 村 國
范 麗 珠
鄭 村 棋
楊 肅 霞
共 同
訴訟代理人 王 淑 琍律師
上 訴 人 陳 盈 吉
上 訴 人 黃 豐 桂
上 列一 人
訴訟代理人 李 文 健律師
被 上訴 人 馮 家 書
上列當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對於中華民國一○二
年六月二十五日台灣高等法院第二審判決（一○一年度重上字第
七三七號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人王暉元、邱永達、宋敏、傅麗容、徐春蓮、李謹業、余英、張志成、毛心潔、張明文、何秀貞、邱林秀惠、邱奕宏、王逸平、孫益鳳、楊肇基、梁毓珊、蘇慧珍、賴慧玲、潘俊賢、鄭村國、范麗珠、鄭村棋、楊肅霞、陳盈吉之訴及上
訴人黃豐桂之其餘上訴暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件第一審共同原告劉銘於訴訟繫屬中將為訴訟標的之房屋所有權移轉於上訴人毛心潔，有建物登記謄本可按，毛心潔具狀聲請承當訴訟，劉銘已表同意，對造上訴人黃豐桂及被上訴人於收受該狀繕本後復未表示意見，其聲請核無不合，應予准許。又上訴人王暉元、邱永達、宋敏、傅麗容、徐春蓮、李謹業、余英、張志成、張明文、何秀貞、邱林秀惠、邱奕宏、王逸平、孫益鳳、楊肇基、梁毓珊、蘇慧珍、賴慧玲、潘俊賢、鄭村國、范麗珠、鄭村棋、楊肅霞與劉銘、第一審共同原告陳盈吉（下稱王暉元等人）依民法第八百二十一條規定共同起訴，為類似必要共同訴訟，除陳盈吉、劉銘外，王暉元等人及毛心潔上訴之效力依民事訴訟法第五十六條第一項第一款規定應及於陳盈吉，爰併列其為上訴人，合先敘明。
次查上訴人王暉元等人主張：伊為坐落台北市○○區○○段○○段○○○地號土地上建物即忠孝大廈集合住宅（下稱忠孝大廈）之區分所有權人，對造上訴人黃豐桂及被上訴人分別為同大廈內門牌號碼台北市○○區○○街○○○巷○○號七樓房屋（下稱四三號七樓房屋）、三一號七樓房屋（下稱三一號七樓房屋）之所有人。詎二人未經全體區分所有權人同意，黃豐桂於其專用之瞭望台如原判決附圖（下稱附圖）編號B、H所示部分以外七樓屋頂平台，擅自增建如附圖編號 A、C、D、E、F、G、I、J、K、L、M、N所示部分之建物（下稱系爭A等增建物）；被上訴人則於其專用如附圖編號P、Q所示瞭望台以外之屋頂平台，增建如附圖編號R部分所示之建物（下稱系爭R增建物），均係無權占有等情，爰依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定，求為命黃豐桂將系爭A 等增建物拆除並將該屋頂平台返還伊及其他共有人全體；被上訴人將系爭R 增建物拆除並將該屋頂平台返還伊及其他共有人全體之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。上訴人黃豐桂及被上訴人則以：伊分別於民國八十八年、九十年間買受四三號七樓房屋、三一號七樓房屋，買受範圍包含屋頂平台上之瞭望台及系爭A等增建物、R增建物在內，系爭A 等增建物、R 增建物係七十一年十一月前首次購屋者或原始起造人透過建商協助在取得使用執照後立即做第二次施工，當時共有人應有同意該增建或默許其存在且由頂樓即四三號七樓房屋、三一號七樓房屋住戶專用之分管協議，伊係繼受該分管契約而使用；且其餘住戶在伊等購買前之十幾年間均未加干涉予以容忍，應受該分管契約拘束。況伊等繳納之管理費亦高於其餘區分所有權人，自非無權占有等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審就附圖編號A、E、G、J、K、L、N及R所示增建物部分所為上訴人王暉元等人勝訴之判決，改判駁回其該部分第一審之訴，並維持第一審就附圖編號C、D、F、I、M 增建物部分所為對造上訴人黃豐桂敗訴之判決，駁回其該部分上訴。無非以：忠孝大廈於七十年四月間建築完成，其七樓屋頂平台為兩造及其他區分所有權人所共有。黃豐桂及被上訴人分別於八十八年、九十年間買受頂樓即四三號七樓、三一號七樓房屋而為該房屋所有人。七樓屋頂平台上如附圖編號B、H、P、Q所示之瞭望台乃原始設計已規劃，建商興建大廈時即已建造，且在構造上僅得分別由四三號七樓及三一號七樓房屋利用內部樓梯出入，屬該頂樓所有人所專用，黃豐桂及被上訴人各占有系爭A等、R增建物等事實，為兩造所不爭。惟觀諸王暉元等人提出之建物照片，可見四三號七樓屋頂平台上如附圖編號A、G、J、K、L、N所示增建物，係由附圖編號B、H之瞭望台往旁及往上所擴建，三一號七樓屋頂平台上如附圖編號R 所示增建物，亦係由附圖編號P、Q之瞭望台往上所擴建，均為結構一體成型之三層樓建物，且外觀之磁磚顏色、紋路、材質及年代程度相同，應係同時間興建無疑。且由台北市建築管理工程處（下稱建管處）七十二年九月十二日違建查報案件明細表記載，該處於七十二年間主動巡查時發現屋頂平台已完工增建三層樓，參以證人即七十四年間購買四三號七樓房屋之吳若菱證述：購買時即有頂樓加蓋三層樓，權狀內有註明該部分是瞭望台，前手亦有交付一份建商出具之瞭望台是合法之證明，伊居住期間，頂樓加蓋房屋都是伊在使用，沒有其他住戶抗議頂樓加蓋是違法，要求拆除等語；及證人即購買三一號七樓預售屋之丁玉芬（原始起造人之一）證述：伊是第一手屋主，伊在七十年間住進去，住進去時就有屋內樓梯可以直通頂樓，伊記憶中頂樓有三層樓，伊居住期間沒有增建等語，可認附圖編號A、G、J、K、L、N所示增建物及編號R 所示增建物，應係原始起造人於規劃興建屋頂平台上之瞭望台同時興建，並分別有供頂樓即四三號七樓、三一號七樓各所有人使用之意思，堪認原始起造人間有由頂樓即四三號七樓、三一號七樓房屋所有人專用之分管契約。嗣建管處雖於黃豐桂及被上訴人購買頂樓房屋後之九十年、九十三年、九十六年、九十八年、九十九年間曾經受理檢舉多次，然各該次檢舉處理結果或經各戶自行拆除非系爭增建物部分之其他違建，或認定「既存違建」未予處理，均不足以證明附圖編號A、G、J、K、L、N及R 所示增建物非原始起造人於規劃興建屋頂平台上瞭望台同時興建。又附圖編號E 所示增建物為一樓陽台之鐵皮櫃門窗，係位於附圖編號J 即二樓陽台邊緣垂直線至地面內之空間範圍所興建，仍屬黃豐桂依分管協議約定得使用之範圍。王暉元等人或係原始起造人或輾轉繼受原起造人而取得忠孝大廈之區分
所有權人，就附圖編號A、E、G、J、K、L、N及R所示增建物，自七十年興建完成後，在黃豐桂及被上訴人購買頂樓房屋前，歷經十餘年，由頂樓即四三號七樓及三一號七樓各所有人使用之情，均未曾異議，且通常可得而知附圖編號A、E、G、J、K、L、N及R所示增建物均有分管契約之存在，自應受該分管契約之拘束。尚難以黃豐桂及被上訴人未能舉證證明附圖編號A、E、G、J、K、L、N及R所示增建物未經全體區分所有權人同意興建並分管約定為四三號七樓及三一號七樓房屋所有人專用，即謂黃豐桂及被上訴人無權占用此部分屋頂平台。至附圖編號C、D、F、I、M 所示增建物（D、F均係雨遮），則係附圖編號A、B、G、H、K、L所示三層樓建物以外，嗣後所增建之三層樓建物，此觀王暉元等人提出之四三號七樓屋頂平台上之建物照片，顯示兩者間有一明顯接縫痕跡，並非一體成型，且磁磚顏色、新舊明顯不同，當非同時興建即明。證人吳若菱、賴芸喬並非原始起造人或第一手屋主，各證言僅能證明其住時屋頂平台上有三層樓增建物，尚難為有利黃豐桂之認定。黃豐桂就此部分增建物占用屋頂平台共有人間有何分管約定之事實，復未舉證證明，自難僅憑此部分增建物興建時其他共有人未異議，或共有人長期未向其前手或向其行使權利，遽以推論共有人同意其就此部分增建物分管占有屋頂平台。黃豐桂所辯伊繼受附圖編號C、D 、F、I、M所示增建物占用屋頂平台部分之分管契約而有合法權源云云，尚難憑取。綜上所述，王暉元等人依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定，請求黃豐桂將附圖編號C、D、F、I、M 所示增建物拆除後將該占用屋頂平台返還伊及其他共有人全體，即無不合，應予准許；王暉元等人請求黃豐桂將附圖編號A、E 、G、J、K、L、N增建物、被上訴人將R 增建物拆除後各將該部分屋頂平台返還伊及其他共有人全體，則屬無據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。按法院於調查證據前，應將訴訟有關之爭點曉諭當事人。使兩造知悉事件之爭點及證據與待證事實之關連後，始進行證據之調查，以充實言詞辯論之內容。觀諸民事訴訟法第二百九十六條之一第一項規定甚明。次按照片為準文書，其呈現內容與待證事實有關者，固得由法院根據經驗法則依自由心證判斷之。若待證事實係特定時間某事實之存否，則更須拍攝時間或照片呈現內容所顯示之時間已獲證明，或於兩造間已不爭執，始有證據力。查上訴人王暉元等人提出之建物照片，部分為第一審法院履勘現場命其拍攝者（見一審卷第一○八頁，第一一○至一一九頁），依該照片呈現內容所示並無從得知屋頂平台上建物存在之時間始末；部分係其自行陳報之照片（同卷第一五二頁，第一五三至一五九頁），雖有拍攝時間之顯示，然陳報人係為證明建物漏水之事實而提出。乃原審於調查證據前未將上開照片建物有無明顯外觀如接
縫痕跡，各部分之興建時間為何，暨與待證事實之關連性如何，曉諭當事人，進而為證據之調查，亦未說明同時興建之建物有無可能因漏水而造成不同之建物外觀，逕憑肉眼依上開照片，分別就附圖編號A、E、G、J、K、L、N及R所示增建物，認係原始起造人於規劃興建瞭望台之同時興建，附圖編號C、D、F、I、M 所示增建物，則認係其後始增興建完成者，進而為不利於上訴人之判斷，自嫌未洽。王暉元等人及對造上訴人黃豐桂上訴論旨，各自指摘原判決不利於己部分為不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴人王暉元等人及對造上訴人黃豐桂之上訴均為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○三 年 十 月 九 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 麗 女
法官 王 仁 貴
法官 謝 碧 莉
法官 詹 文 馨
法官 吳 謀 焰
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○三 年 十 月 二十一 日
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