臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 103年度宜簡字第133號
原 告 簡仁祥
簡游阿金
簡清
簡再添
簡建福
簡祈發
莊簡菜
簡碧
簡素津
共 同
訴訟代理人 李秋銘律師
黃金亮律師
被 告 郭子源
上列當事人間返還租賃物等事件，本院於民國103年9月17日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼宜蘭縣頭城鎮○○里○○路○段○○號一層三三點零三平方公尺、二層三三點零三平方公尺之房屋遷空及返還原告，並自民國一百零三年三月二日起至上開房屋遷空返還原告之日止，按月給付原告新臺幣捌仟伍佰元。
被告應將坐落宜蘭縣頭城鎮○○段○○○○○○○○○○地號土地上，如附圖所示編號Ａ（ａ１）面積四九點七平方公尺之鋼筋混凝土地上物、Ａ（ａ２）面積零點四九平方公尺之鋼筋混凝土地上物、Ｂ（ｂ１）面積零點一一平方公尺之鋼筋混凝土樓梯、Ｂ（ｂ２）面積零點六三平方公尺之鋼筋混凝土樓梯、Ｂ（ｂ３）面積零點五四平方公尺之鋼筋混凝土樓梯、Ｃ（ｃ１）面積二四點七六平方公尺之鋼鐵造地上物、Ｃ（ｃ２）面積二點九四平方公尺之鋼筋混凝土地上物拆除及將上開地上物占有之土地返還原告，並自民國一百零三年三月二日起至返還上開土地之日止，每年給付原告新臺幣參仟捌佰參拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項得假執行。但被告如以新臺幣捌拾捌萬玖仟參佰伍拾伍元為原告預供擔保得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴訟繫屬中，為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人， 於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承
當訴訟，民事訴訟法第254條第1項定有明文。從而，訴訟繫 屬中，為訴訟標的之法律關係移轉於第三人，於訴訟無影響 ，第三人固可依法承當訴訟，惟如第三人未承當訴訟，則依 前揭民事訴訟法第254條第1項之規定，移轉訴訟標的法律關 係之當事人自仍居於當事人地位，續行繫屬之訴訟，不因訴 訟標的之移轉，致失其為訴訟之權能，第三人除經訴訟之他 造同意代移轉訴訟標的法律關係之當事人承當訴訟外，法院 不得逕以第三人取代移轉訴訟標的法律關係之當事人之地位 認其為當事人，此即為當事人恆定原則。查本件起訴時，原 告共9人請求被告將門牌號碼宜蘭縣頭城鎮大溪里○○路0段 00號房屋返還之，嗣於訴訟繫屬中將前開房屋辦理第一次登 記，並登記為原告簡仁祥1人所有，此有建物登記謄本為證 ，依照上開之規定，就該部分之訴訟，應無影響。貳、實體方面：
一、原告主張：坐落宜蘭縣頭城鎮○○段00地號土地之門牌號碼 宜蘭縣頭城鎮大溪里○○路0段00號房屋原為原告之被繼承 人簡玉雲所有。嗣簡玉雲於民國102年8月30日死亡，原告為 其繼承人，業已辦妥繼承登記，並於103年6月6日辦妥建築 物第一次所有權登記即宜蘭縣頭城鎮○○段000○號建物（ 下稱系爭房屋）。又簡玉雲於生前將系爭房屋出租與被告， 租賃期間自102年3月2日起至103年3月1日止，租金為每月新 臺幣（下同）8,500元，並應於每月1日以前繳交租金，雙方 簽有房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），原告既為簡玉 雲之繼承人，自應繼承此一租賃關係。又系爭租賃契約雖漏 未記載系爭房屋標示，然自被告先前欲給付103年3月份之房 租予原告時，原告認租期已屆滿而欲收回租賃物乃拒絕收受 ，並將該等款項退還被告，被告於收受退款時並出具收據一 張，其上記載「茲收到退回3月份大溪○○路0段00號房租＄ 8500元」等情可證，且系爭租賃契約於103年3月1日屆滿而 消滅，原告自得依民法第450條、第455條、第767條及繼承 之法律關係，請求被告將系爭房屋遷讓並返還原告，並請求 被告返還自系爭租賃契約終止後，被告繼續占有系爭房屋而 受有相當於租金額之利益，即每月8,500元。至被告辯稱需 再2個月尋找合適地點、原告退還今年（103年）3月份之租 金，原告並終止原先匯款租金之帳戶，致被告無法繼續匯款 租金，原告亦告知被告不要再付款，原告尚有2萬元之押租 金尚未返還云云。經查，系爭租賃契約於103年3月1日屆滿 而消滅，已如前述，迄今已近7個月，被告已有足夠之時間 尋找新租屋地點，原告不同意再給予被告2個月之搬遷時間 ，且系爭房屋確實已經出售；原告不繼續收取租金係為使法
律關係明確化，本件所請求被告給付之金錢係屬被告受有之 不當得利，與系爭租賃契約之租金無關；被告所稱2萬元之 押租金並未在本案請求之範圍。再者，坐落同段92、92-1、 93地號土地（下稱系爭土地），亦原屬簡玉雲所有之土地， 簡玉雲死亡後亦由原告繼承，並已辦妥繼承登記，然被告利 用承租系爭房屋機會，未經簡玉雲或原告同意於系爭土地興 建如本院於103年7月24日現場履勘並囑託宜蘭縣宜蘭地政事 務所（下稱宜蘭地政所）測繪之複丈成果圖即附圖所示編號 Ａ（含ａ１、ａ２）面積50.19平方公尺、Ｂ（含ｂ１、ｂ ２、ｂ３）面積1.28平方公尺、Ｃ（含ｃ１、ｃ２）面積 27.7平方公尺之地上物，致妨害原告就系爭土地所有權之行 使，原告自得依民法第767條之規定請求被告拆除上開地上 物並將上開地上物占有之系爭土地部分返還原告。又被告既 屬無權占有使用系爭土地，被告係受有相當於租金之利益致 原告受有損害，被告受有之利益之計算應以占有面積即如附 圖所示編號Ａ（含ａ１、ａ２）面積50.19平方公尺、系爭 土地申報地價每平方公尺1,284元、以年息百分之10計算， 即被告每年受有之不當得利為6,444元（1,284元×50.19平 方公尺×10％），原告自得請求被告返還其所受有之利益。 爰依民法第450條、第455條、第767條、第179條及繼承之法 律關係，求為判決：（一）被告應將門牌號碼宜蘭縣頭城鎮 大溪里○○路0段00號第一層33.03平方公尺、第二層33.03 平方公尺之房屋遷空及返還原告，並自103年3月2日起至上 開房屋遷空返還原告之日止，按月給付原告8,500元。（二 ）被告應將坐落宜蘭縣頭城鎮○○段00○0000○00地號土地 上，如附圖所示編號Ａ（ａ１）面積49.7平方公尺之鋼筋混 凝土地上物、Ａ（ａ２）面積0.49平方公尺之鋼筋混凝土地 上物、Ｂ（ｂ１）面積0.11平方公尺之鋼筋混凝土樓梯、Ｂ （ｂ２）面積0.63平方公尺之鋼筋混凝土樓梯、Ｂ（ｂ３） 面積0.54平方公尺之鋼筋混凝土樓梯、Ｃ（ｃ１）面積24.7 6平方公尺之鋼鐵造地上物、Ｃ（ｃ２）面積2.94平方公尺 之鋼筋混凝土之地上物拆除及將上開地上物占有之土地返還 原告，並自103年3月2日起至返還上開土地之日止，每年給 付原告6,444元。暨願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告與簡玉雲簽有系爭租賃契約，被告已與簡玉 雲承租系爭房屋14年，皆於每年3月份簽約，被告已與簡玉 雲商談購買系爭房屋多次，然簡玉雲反反覆覆致未達成協議 ，又系爭房屋原未辦理第一次所有權登記無法向銀行貸款， 故與簡玉雲協議由被告先給付簡玉雲50萬元，再由代書辦理 過戶事宜，然簡玉雲並未同意，被告則未給付50萬元。又原
告於103年2月28日告知被告，系爭房屋業已出售，請求被告 搬遷，然被告係經營衝浪俱樂部，短時間無法找到合適地點 搬遷，原告應給予2個月尋找合適地點之搬遷時間。且被告 向原告繳納今年3月份之租金，遭原告退還，原告終止原先 匯款租金之帳戶，致被告無法繼續匯款租金，原告亦告知被 告不要再付款，況且原告尚有2萬元之押租金尚未返還等情 ，茲為抗辯。並聲明：請求駁回原告之訴。
三、本件原告主張坐落宜蘭縣頭城鎮○○段00地號土地之門牌號 碼宜蘭縣頭城鎮大溪里○○路0段00號房屋原為原告之被繼 承人簡玉雲所有之土地及建物。嗣簡玉雲於102年8月30日死 亡，原告為其繼承人，業已辦妥繼承登記，並於103年6月6 日辦妥建築物第一次所有權登記即宜蘭縣頭城鎮○○段000 ○號建物即系爭房屋。又簡玉雲於生前將系爭房屋出租與被 告，租賃期間自102年3月2日起至103年3月1日止，租金為每 月8,500元，應於每月1日以前繳交租金，雙方簽有系爭租賃 契約，系爭租賃契約於103年3月1日終止，原告未繼續收取 租金。且坐落同段92、92-1、93地號土地之系爭土地，亦原 屬簡玉雲所有之土地，簡玉雲死亡後亦由原告繼承，並已辦 妥繼承登記，被告於系爭土地上興建如附圖所示編號Ａ（含 ａ１、ａ２）面積50.19平方公尺、Ｂ（含ｂ１、ｂ２、ｂ ３）面積1.28平方公尺、Ｃ（含ｃ１、ｃ２）面積27.7平方 公尺之地上物之事實，業據提出土地謄本、房屋稅籍證明、 房屋租賃契約書、收據、建物謄本、簡玉雲除戶謄本、原告 戶籍謄本及繼承系統表（見本院103年度宜調字第49號卷第 29頁以下）為證，並經宜蘭縣政府地方稅務局103年6月18日 以宜稅財字第0000000000號函檢附宜蘭縣頭城鎮○○路0段 00號房屋稅籍資料，互核相符，且經本院於103年7月24日現 場履勘並囑託宜蘭地政所測繪之複丈成果圖即如附圖所示， 復有勘驗筆錄、現場照片可稽，被告對前開各節亦不爭執， 堪信屬實。
四、原告次主張被告應返還系爭房屋、被告應拆除於系爭土地興 建如附圖所示編號Ａ（含ａ１、ａ２）面積50.19平方公尺 、Ｂ（含ｂ１、ｂ２、ｂ３）面積1.28平方公尺、Ｃ（含ｃ １、ｃ２）面積27.7平方公尺之地上物、並均請求相當於租 金之不當得利等情，被告則以前詞為辯，是本件之爭點厥為 ：（一）原告請求被告自系爭房屋遷讓及返還原告，有無理 由？（二）若是，原告請求自103年3月2日起至系爭房屋遷 空返還原告之日止，按月給付原告8,500元，有無理由？（ 三）原告請求被告拆除如附圖所示編號Ａ（含ａ１、ａ２） 面積50.19平方公尺、Ｂ（含ｂ１、ｂ２、ｂ３）面積1.28
平方公尺、Ｃ（含ｃ１、ｃ２）面積27.7平方公尺之地上物 及將上開地上物占有之土地返還原告，有無理由？（四）若 是，原告請求被告給付自103年3月2日起至返還上開土地之 日止，每年給付原告6,444元，有無理由？茲分別論述如下 。
（一）按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益 ，他方支付租金之契約。租賃定有期限者，其租賃關係， 於期限屆滿時消滅。承租人於租賃關係終止後，應返還租 賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出 租人。民法第421條第1項、第450條第1項、第455條分別 定有明文。經查，被告原與原告之被繼承人簡玉雲就坐落 宜蘭縣頭城鎮○○段00地號土地之門牌號碼宜蘭縣頭城鎮 大溪里○○路0段00號房屋（即辦畢建物第一次所有權登 記之宜蘭縣頭城鎮○○段000○號建物）簽訂系爭租賃契 約，期間係自102年3月2日起至103年3月1日止，租金為每 月8,500元，嗣簡玉雲於102年8月30日死亡，原告為簡玉 雲繼承人，自應繼承此一租賃關係。又系爭租賃契約係屬 定期租賃契約，依上開規定，系爭租賃契約於租期屆滿日 即103年3月1日消滅，無待出租人另行催告承租人終止契 約，被告自103年3月2日起仍占有使用系爭房屋即屬無權 占有。至被告辯稱其已與簡玉雲承租系爭房屋14年，就是 否購買系爭房屋已商談多次，終未達成協議乙節，被告與 簡玉雲既未成立買賣契約，當無礙於原告繼承後基於出租 人之地位請求被告返還租賃物，被告上開所辯，洵屬無據 。被告次辯稱原告繳納今年3月份之租金，遭原告退還， 原告終止原先匯款租金之帳戶，致被告無法繼續匯款租金 ，原告亦告知被告不要再付款乙節，此係原告為避免系爭 租賃契約發生民法第451條租賃契約默示更新之效果，因 而成為不定期限租賃契約，並非免除被告給付租金或返還 不當得利之意思表示，就系爭租賃契約於租期屆滿後消滅 之事實，並無影響。又關於被告辯稱原告尚有2萬元之押 租金尚未返還乙節，依上揭民法第421條第1項之規定，出 租人負有交付租賃物之義務，承租人負有給付租金之義務 ，此為契約當事人之主給付義務，至於押租金之交付及返 還並非屬民法第421條以下關於租賃契約規定之主給付義 務，出租人返還押租金與承租人返還租賃物並非給付與對 待給付之關係；且查，押租金是否尚有餘額可返還予被告 ，尚得系爭房屋於交還時，需經確認有無損壞情事，亦即 原告有無損害賠償請求權存在，是而，被告之押租金債權 尚未具抵銷之適狀，從而，被告上開所辯，仍無從為其有
利之認定。再者，被告辯稱原告應給予2個月搬遷期間乙 節，查原告簡清、簡再添於103年3月24日以桃園縣大園郵 局存證號碼第70號存證信函通知被告遷讓並返還系爭房屋 ，業已給予被告60日之搬遷期間（見本院103年度宜調字 第49號卷第18、19頁）、被告亦自承原告前於103年2月28 日告知系爭房屋業已出售，請求被告於系爭租賃契約屆滿 後遷讓系爭房屋、被告自103年3月2日起無權占有使用系 爭房屋迄今已近7個月等情，堪認被告已有足夠尋覓新址 之期間，是被告再請求2個月之履行期間，難謂有據。從 而，原告請求被告自系爭房屋遷讓並返還原告，為有理由 。
（二）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益。民法第179條前段亦有明文。而無權占有他人土 地，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最 高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。經查，系爭 租賃契約於103年3月1日消滅，被告自103年3月2日起仍占 有使用系爭房屋即屬無權占有，已如前述，又系爭租賃契 約係約定每月租金為8,500元，是應認被告係受有每月節 省租金8,500元支出之利益，即原告所受之損害，兩者間 亦具有直接因果關係，且被告受有該利益並無法律上原因 ，依上開規定及判例要旨，原告自得請求被告給付相當於 租金之不當得利，從而，原告請求自103年3月2日起至系 爭房屋遷空返還原告之日止，按月給付原告8,500元相當 於租金之不當得利，堪認有據。
（三）復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條 第1項前段、中段定有明文。經查，坐落宜蘭縣頭城鎮○ ○段00○0000○00地號之系爭，原屬簡玉雲所有，嗣簡玉 雲死亡後由原告繼承，並已辦妥繼承登記，此有土地謄本 附卷可稽（見卷第18頁以下），又關於原告主張被告未經 簡玉雲或原告同意於坐落宜蘭縣頭城鎮○○段00○0000○ 00地號之系爭土地上興建地上物乙節，業經本院於103年7 月24日現場履勘，被告則稱「我原本承租96號房屋後方靠 近海邊是下陷的沙地，我以鋼筋水泥之鐵架架起，成為二 層，再以鐵架搭出第三層，廁所磚造部分原來已存在（不 在原告請求測量範圍）」等語，此有本院勘驗筆錄及現場 照片可稽（見卷第48頁以下），被告並無法證明其具有占 有使用之正當權源，退言之縱使曾得簡玉雲之同意，兩造 間之租賃契約既已終止，依系爭租約第10條約定，被告對 於其改裝設施部分亦應加以回復原狀，依此，被告亦無占
有使用之正當權源，從而，原告請求被告拆除上開占用系 爭土地部分之地上物並返還占用之系爭土地，為有理由。（四）末按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價年息百分之10為限。土地法第97條第1項定有明文。 所謂土地總價額，係以法定地價為準（參見土地法施行法 25條），依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法 規定所申報之地價而言。原告再主張被告每年受有之不當 得利為6,444元（1,284元×50.19平方公尺×10％），被 告應自103年3月2日起至返還上開土地之日止，每年給付 原告6,444元乙節。經查，被告無權占有系爭土地興建地 上物，已如前述，又無權占有他人土地可能獲得相當於租 金之利益，亦如前開民法第179條規定及判例要旨所述， 是被告受有未給付租金之利益，原告受有未能收取該租金 之損害，二者間亦具有直接因果關係，原告自得請求被告 償還該利益。次查，被告興建之地上物係三層，第二、三 層部分與第一層重疊，部分則未重疊，難以估算最大占用 總面積，是應以占用系爭土地最大面積之第一層即如附圖 所示編號Ａ（含ａ１、ａ２）面積50.19平方公尺為計算 。又如附圖編號Ａ-ａ１部分係坐落系爭土地其中之92地 號土地部分，面積49.7平方公尺，102年度申報地價每平 方公尺為1,284元；其中Ａ-ａ２部分係坐落系爭土地其中 92-1地號土地部分，面積0.49平方公尺，102年度申報地 價每平方公尺為96元，被告受有相當於租金之利益自應分 別計算後加總計之。且上揭規定之年息百分之10為限，乃 指基地租金之最高限額而言，非謂必依照申報價額年息百 分之10計算，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度，使用 人利用基地之經濟價值、所受利益等關係及社會感情等情 事以為決定。本院斟酌系爭房屋位於濱海公路旁，周圍有 住家及商家，位於大溪火車站斜對面，為交通尚稱便利地 帶，依目前社會經濟狀況，認相當於租金之不當得利以年 息百分之6計算為適當。職是，被告每年受有之不當得利 為3,832元〔計算式：（1,284元×49.7㎡×6％＋96元× 0.49㎡×6％），元以下四捨五入〕，從而，原告請求被 告給付相當於租金之不當得利應於被告應自103年3月2日 起至返還系爭土地之日止，每年給付3,832元之範圍內為 有理由。
（五）綜上所述，原告依民法第450條、第455條、第767條、第 179條及繼承之法律關係請求應於（一）被告應將門牌號 碼宜蘭縣頭城鎮大溪里○○路0段00號第一層33.03平方公 尺、第二層33.03平方公尺之房屋遷空及返還原告，並自
103年3月2日起至上開房屋遷空返還原告之日止，按月給 付原告8,500元。（二）被告應將坐落宜蘭縣頭城鎮○○ 段00○0000○00地號土地上，如附圖所示編號Ａ（ａ１） 面積49.7平方公尺之鋼筋混凝土地上物、Ａ（ａ２）面積 0.49平方公尺之鋼筋混凝土地上物、Ｂ（ｂ１）面積0.11 平方公尺之鋼筋混凝土樓梯、Ｂ（ｂ２）面積0.63平方公 尺之鋼筋混凝土樓梯、Ｂ（ｂ３）面積0.54平方公尺之鋼 筋混凝土樓梯、Ｃ（ｃ１）面積24.76平方公尺之鋼鐵造 地上物、Ｃ（ｃ２）面積2.94平方公尺之鋼筋混凝土之地 上物拆除及將上開地上物占有之土地返還原告，並自103 年3月2日起至返還上開土地之日止，每年給付原告3,832 元之範圍內，為有理由，應予准許，逾上開範圍之請求， 即屬無稽，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係適用簡易程序而為被告敗訴之判決，依 民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行 ，原告聲明願供擔保請准宣告假執行，核無必要，至原告敗 訴部分，其假執行之聲請已失附麗，應予駁回。訴訟費用應 由大部分敗訴之被告負擔。
六、本件訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 103 年 10 月 3 日
臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭
法 官 郭淑珍
上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 10 月 6 日
書記官 吳慧芳