臺灣高等法院高雄分院民事判決 103年度重上字第27號
上 訴 人 鄭春貴
訴訟代理人 鄭瑞崙律師
李幸倫律師
被 上 訴人 莊駱燕
莊 敦
共 同
訴訟代理人 鍾秀瑋律師
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於民國103 年1 月10
日臺灣高雄地方法院102 年度重訴字第134 號第一審判決提起上
訴，本院於民國103 年9 月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴及假執行之聲請均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：坐落高雄市○○區○○○段000 ○0 地號 土地，及其上10194 建號即門牌號碼高雄市○○區○○○路 000 巷00號建物（以下合稱系爭房地）係被上訴人母子所共 有，應有部分各2 分之1 。被上訴人莊敦於民國101 年9 月 17日委託被上訴人莊駱燕為其處理系爭房地應有部分2 分之 1 之買賣事宜，莊駱燕遂持莊敦簽立之授權書（下稱系爭授 權書）至訴外人盧慈香即台塑企業社（下稱台塑房屋）簽訂 「不動產專任委託銷售契約」（下稱系爭委託銷售契約）， 委託台塑房屋代為銷售系爭房地。嗣台塑房屋與上訴人接洽 ，上訴人同意以新臺幣（下同）1,200 萬元購買系爭房地（ 下稱系爭買賣契約），並簽發付款人為聯邦商業銀行股份有 限公司，票面金額120 萬元支票（下稱系爭支票）及現金10 萬元予台塑房屋充作買賣定金，台塑房屋代理被上訴人收受 及簽發收據予上訴人，並以存證信函通知兩造於函到後10日 內進行履約，詎莊駱燕認上訴人不用向銀行貸款，資力足夠 ，而以價格過低為由，拒絕履行系爭買賣契約，上訴人自得 本於系爭買賣契約，先位請求被上訴人將系爭房地之所有權 移轉登記予上訴人，如認被上訴人可拒絕移轉登記，則以系 爭買賣契約係可歸責於被上訴人事由而不能履行，依民法第 249 條第3 款規定及系爭委託銷售契約第7 條第2 項中段約 定，請求被上訴人加倍返還定金260 萬元。為此，爰依民法 第348 條、第249 條規定及系爭委託銷售契約第7 條第2 項 中段約定，提起本件訴訟等語。並聲明求為判決：㈠先位聲 明：被上訴人應將系爭房地之應有部分各2 分之1 移轉登記 予上訴人。㈡備位聲明：被上訴人應給付上訴人260 萬元，
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息。
二、被上訴人則以：訴外人李偉於101 年9 月15日至莊駱燕住處 ，向莊駱燕稱其長子莊誠在中國大陸欠債，強迫莊駱燕出售 系爭房地清償債務，莊駱燕因年邁且獨居，迫不得已始簽立 系爭委託銷售契約。又莊敦並未授權莊駱燕出售系爭房地之 應有部分1/2 ，系爭授權書係莊敦於101 年9 月17日下午3 時返回莊駱燕住處時，見莊駱燕仍在李偉脅迫控制之下，因 擔心莊駱燕安危始簽立，故系爭委託銷售契約及系爭授權書 均係在受李偉脅迫下所為之意思表示，被上訴人自得撤銷。 另依系爭委託銷售契約第4 條第3 項規定，上訴人出價係屬 要約，被上訴人從未同意以1,200 萬元出售系爭房地予上訴 人，台塑房屋亦無權代理被上訴人為承諾及收受定金，台塑 房屋擅自同意將系爭房地以1,200 萬元出售及收受定金，均 屬無權代理，系爭買賣契約並未成立，被上訴人自無移轉系 爭房地所有權及加倍返還定金予上訴人之義務等語置辯。並 答辯聲明求為判決：上訴人之訴駁回。
三、原審判決上訴人敗訴。上訴人不服，提起上訴，先位聲明求 為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭房地之應有部 分各2 分之1 移轉登記予上訴人。㈢備位聲明：⒈被上訴人 應給付上訴人260 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假 執行。㈣第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人答 辯聲明求為判決：㈠上訴駁回。㈡第一、二審訴訟費用由上 訴人負擔。
四、兩造不爭執事項如下：
㈠系爭房地係被上訴人所共有，應有部分各2 分之1 。 ㈡系爭授權書、系爭委託銷售契約均為被上訴人所親自簽名用 印。
㈢上訴人就系爭房地出價金額為1,200 萬元。又訴外人台塑房 屋已收受上訴人所給付之系爭房地定金130 萬元，此定金迄 今尚未交付予被上訴人。
㈣台塑房屋以被上訴人拒絕以1,200 萬元出售系爭房地予上訴 人，係屬違約為由，而請求被上訴人按約定報酬即成交價4% 即48萬元給付懲罰性違約金，原審以102 年度雄簡字第104 號判決被上訴人應連帶給付台塑房屋24萬元本息，並駁回台 塑房屋之其餘請求，雙方均不服，提起上訴，經原審於103 年3 月26日以以102 年度簡上字第368 號判決廢棄命被上訴 人連帶給付部分，並駁回台塑房屋之上訴而告確定。五、兩造爭執事項如下：㈠兩造就買賣價金是否達成合致及系爭
買賣契約是否成立？如否，則依系爭委託銷售契約約定，台 塑房屋是否於上訴人出價1,200 萬元時，得代理被上訴人同 意出售？㈡如認依系爭委託銷售契約約定，台塑房屋得於上 訴人出價1,200 萬元時，代理被上訴人同意出售，則被上訴 人以因受脅迫而簽訂系爭授權書、系爭委託銷售契約為由， 主張撤銷就系爭授權書、系爭委託銷售契約所為之意思表示 ，有無理由？㈢被上訴人有無移轉系爭房地所有權予上訴人 之義務？若無，則上訴人以被上訴人有可歸責之違約事由， 而請求給付雙倍定金，有無理由？茲就此爭執事項分述如下 :
（一）兩造就買賣價金是否達成合致及系爭買賣契約是否成立？ 如否，則依系爭委託銷售契約約定，台塑房屋是否於上訴 人出價1,200 萬元時，得代理被上訴人同意出售？ ⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句，民法第98條定有明文。又所謂探求當事人意思表 示之真意，如兩造就該真意有爭執時，應從該意思表示所 根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、 經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為 探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩 造之權利義務是否符合公平正義。查，系爭委託銷售契約 第2 條約定「委託」銷售總價為1,500 萬元（見原審卷一 第11頁），第7 條第2 項則約定: 「若買方同意本契約之 出售條件及出價已達『委託』價格，買賣契約視為有效成 立，．．．．」（見原審卷一第11頁背面），故系爭委託 銷售契約第7 條第2 項所稱之「委託」價格，應指1,500 萬元，至於系爭委託銷售契約第15條特約條款所記載之「 底價」1,200 萬元（見原審卷一第12頁），其用語及金額 均與系爭委託銷售契約第7 條第2 項所載不同，一為「委 託」價格、一為「底」價，一為1,500 萬元，一為1,200 萬元，而證人即原係台塑房屋之店長陳穎賢於原審證稱： 系爭委託銷售契約雖寫底價1,200 萬元，但若有買方出價 1,200 萬元，還是要經由所有權人即被上訴人同意，才可 以簽訂買賣契約，被上訴人還是有權決定要不要賣，要簽 訂買賣契約之後才會生效等語（見原審卷二第15、16、19 頁），意即縱然有買方出價達底價1,200 萬元，被上訴人 仍有權決定是否要出售，是系爭委託銷售契約第7 條第2 項約定買方出價已達「委託」價格，買賣契約視為有效成 立，當指買方出價已達1,500 萬元者而言，如買方出價僅 達底價1,200 萬元時，仍需被上訴人同意始可成立買賣契 約，而上訴人就系爭房地出價金額為1,200 萬元一節，為
兩造所不爭執，其出價顯未達委託價1,500 萬元，則與系 爭委託銷售契約第7 條第2 項之約定不符，買賣契約尚不 能視為有效成立，尚需被上訴人同意出售始可成立買賣契 約，否則兩造與台塑房屋焉需於如下⒉所述之時間先後進 行2 次協議，是上訴人主張伊出價已達底價1,200 萬元， 系爭買賣契約已成立云云，不足採信。
⒉查，上訴人表示願以1,200 萬元購買系爭房地後，莊駱燕 及上訴人曾至台塑房屋協議2 次，第1 次在101 年11月中 旬，出席之人有台塑房屋負責人盧慈香、店長陳穎賢、莊 駱燕、上訴人，當時莊駱燕表示「不」同意以1,200 萬元 出售；第2 次在101 年12月11日，出席之人有盧慈香、莊 誠、莊駱燕、上訴人之夫陳聰明、代書何金鳳，當時莊駱 燕表示「無」出售之意思等情，為兩造所不爭執（見原審 卷二第78、79頁），且就第1 次協議情形，證人陳穎賢於 原審證稱：盧慈香說有人出1,200 萬元要買系爭房地，伊 帶莊駱燕過來簽約，莊駱燕問是多少錢要買，盧慈香說1, 200 萬元，莊駱燕說如果是這個價錢，她「不」賣，盧慈 香就講一些生氣的話，莊駱燕也很生氣的回答，伊就先帶 莊駱燕離開現場等語（見原審卷二第14頁），足見莊駱燕 在101 年11月中旬到場前，並不知道要購買系爭房地之人 係出價1,200 萬元，係到場才知道，並當場拒絕以1,200 萬元出售，故上訴人主張其出價1,200 萬元後，台塑房屋 就以電話通知莊駱燕，莊駱燕有同意出售云云，不足採信 。又關於第2 次即101 年12月11日協議情形，業經被上訴 人提出錄音光碟及譯文為證（見原審卷一第196 至214 頁 ），而依上開錄音譯文內容記載，被上訴人未曾同意以1, 200 萬元價格出售，苟如上訴人所主張被上訴人有同意以 1,200 萬元出售，何以二次協商均未簽訂買賣契約，此與 常情有違，足見兩造就買賣價金尚未達成合意，且上訴人 出價未達委託價1,500 萬元，台塑房屋無權代理被上訴人 與上訴人簽訂買賣契約及收金訂金。又台塑房屋已收受上 訴人所給付之定金130 萬元，迄今尚未交付予被上訴人一 節，為兩造所不爭執，足見被上訴人不同意以1,200 萬元 出售，故拒絕收受定金，則台塑房屋收受定金乃屬其個人 行為，與被上訴人無涉，不能因此即認被上訴人有同意以 1,200 萬元出售，從而被上訴人辯稱：其等未曾同意以1, 200 萬元出售系爭房地等語，堪認屬實。
⒊綜上，上訴人出價1,200 萬元購買系爭房地，遭被上訴人 拒絕，且其出價未達系爭委託銷售契約第7 條第2 項所約 定之委託價1,500 萬元，故台塑房屋無權於上訴人出價1,
200 萬元時，代理被上訴人同意出售，從而兩造就系爭房 地未達成買賣合意，應堪認定。
（二）如認依系爭委託銷售契約約定，台塑房屋得於上訴人出價 1,200 萬元時，代理被上訴人同意出售，則被上訴人以因 受脅迫而簽訂系爭授權書、系爭委託銷售契約為由，主張 撤銷就系爭授權書、系爭委託銷售契約所為之意思表示， 有無理由？
查，台塑房屋不得依系爭委託銷售契約，於上訴人出價1, 200 萬元時，代理被上訴人同意出售系爭房地，已如前述 ，故就此爭執事項，自無再論述之必要，故不予論述，併 此敘明。
（三）被上訴人有無移轉系爭房地所有權予上訴人之義務？若無 ，則上訴人以被上訴人有可歸責之違約事由，而請求給付 雙倍定金，有無理由？
查，台塑房屋無權代理被上訴人以1,200 萬元出售系爭房 地及代收定金130 萬元，且兩造就買賣價金尚未達成合意 ，台塑房屋收受定金130 萬元係屬其個人行為，為無權代 理，已如前述，則兩造就系爭房地並未達成買賣合意，買 賣契約尚未成立，被上訴人自無移轉系爭房地所有權予上 訴人之義務，被上訴人亦無違約之可言，自毋庸加倍返還 定金予上訴人，是上訴人先位請求被上訴人應將系爭房地 之應有部分各2 分之1 移轉登記予上訴人，及備位請求被 上訴人應給付上訴人260 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均屬無據，不 予准許。
六、綜上所述，上訴人本於民法第348 條、第249 條規定及系爭 委託銷售契約第7 條第2 項中段約定，先位請求被上訴人應 將系爭房地之應有部分各2 分之1 移轉登記予上訴人；備位 請求被上訴人應給付上訴人260 萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均為無理由 ，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原 審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判 決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法於本件判決結果 不生影響，故不再一一論述。又上訴人請求傳喚證人盧慈香 及被上訴人聲請傳訊上訴人，欲證明莊駱燕於101 年11月中 旬第1 次協議時已同意以底價1,200 萬元出售系爭房地，惟 就爭執點本院已論述如上開五、之（一）而無傳喚之必要； 至於上訴人聲請向大眾商業銀行股份有限公司及臺灣中小企 業銀行股份有限公司函詢系爭房地於101 年9 月17日抵押貸
款之餘額，暨被上訴人聲請向聯邦商業銀行北高雄分行調取 上訴人所簽發之120 萬元支票兌現記錄等事項，本院認均與 本件待證事項無關，無函詢之必要，故不予傳訊、函詢及調 取，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 9 月 10 日
民事第三庭
審判長法官 鄭月霞
法 官 魏式璧
法 官 劉傑民
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 9 月 11 日
書 記 官 陳靖華
附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。