臺灣高等法院花蓮分院民事判決 102年度重上字第20號
上 訴 人 王信昶
即反訴被告
訴訟代理人 許正次律師
王泰翔律師
被 上訴人 陳謙治
即反訴原告
訴訟代理人 曾泰源律師
上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華
民國102年9月27日臺灣花蓮地方法院102年度重訴字第18號第一
審判決提起上訴，被上訴人於本院審理中提起反訴，本院於民國
103年8月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
兩造間於民國一０二年二月二十二日就如附表所示土地所簽訂之不動產買賣契約應予撤銷。
第二審訴訟費用及反訴訴訟費用均由上訴人即反訴被告負擔。 事實及理由
甲、程序方面：
按於第二審提起反訴，非經他造同意不得為之，但於某法律 關係之成立與否有爭執，而本訴裁判應以該法律關係為據， 並請求確定其關係者，不在此限，民事訴訟法第446條第2項 第1款定有明文。本件上訴人即反訴被告（下稱上訴人）在 原審起訴請求被上訴人即反訴原告（下稱被上訴人）依兩造 於民國102年2月22日訂定之不動產買賣契約（下稱系爭買賣 契約）移轉如附表所示土地（下稱系爭土地）之所有權，經 原審判決駁回上訴人之請求，上訴人不服提起上訴後，被上 訴人於本院提起反訴，依民法第74條第1項規定，請求撤銷 系爭買賣契約，經核兩造就系爭買賣契約是否應予撤銷有爭 執，而本訴裁判應以系爭買賣契約是否有效存在為前提，則 依前開規定，被上訴人於本院所提反訴，應予准許。乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、上訴人於原審起訴主張：
㈠被上訴人於102年2月22日，將系爭土地出售予上訴人，並簽 訂系爭買賣契約，約定價款新臺幣（下同）820萬元，上訴 人並於簽約當日交付簽約金200萬元，以花蓮第二信用合作 社支票（支票號碼：AA0000000）以為支付方式。系爭買賣 契約約定被上訴人於102年3月20日應提出土地所有權狀、印 鑑證明，並於土地所有權移轉契約用印，以辦理系爭土地所
有權移轉之手續。被上訴人卻於102年3月1日以豐原中正路 郵局存證號碼000000號存證信函稱其於102年2月21日自臺中 到花蓮時，不慎在花蓮車站前跌倒，頭部受撞擊受傷，精神 狀態不佳，受代書誘導，在欠缺思慮情形下簽訂契約，且未 依法提供5日審閱期，片面主張系爭買賣契約應屬無效為由 ，拒絕履行系爭買賣契約。為此，依系爭買賣契約附註2之 約定及民法第348條第1項規定，請求被上訴人移轉如附表所 示之系爭土地所有權予上訴人等語。並聲明：被上訴人應將 如附表所示之系爭土地所有權移轉登記予上訴人。 ㈡對被上訴人抗辯之陳述：
⒈被上訴人簽約時之精神狀態正常，其於102年2月21日上午由 臺中坐火車至花蓮，並於下午三時許至花蓮市○○路00號劉 義豐地政士處與訴外人即上訴人之代理人王秀玉洽談系爭土 地之買賣交易事宜，洽談完畢離開前，王秀玉還再次囑咐被 上訴人就交易條件慎重考慮，再為決定，經被上訴人允諾。 次日即102年2月22日，被上訴人由訴外人劉義豐陪同至花蓮 縣吉安鄉租佃委員會開會時，並無精神狀態異常之情事。再 者，被上訴人聲稱精神狀態不佳，是否達到民法第75條後段 「無意識或精神錯亂」之程度，已有可議。被上訴人未提出 證據證明簽約時之精神狀態已達無法辨識事理之程度，空言 辯稱契約無效，顯非可採。
⒉又本件並無消費者保護法之審閱期間適用，蓋系爭買賣契約 乃買賣雙方委託劉義豐辦理簽訂土地買賣契約與代辦土地登 記事務等，由劉義豐依據買賣雙方磋商約定之事項作成之書 面契約，核與消費者保護法所謂之定型化契約已有不合；再 者，有關審閱期間之設計，立法理由在於維護消費者知的權 利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款 之機會，惟如消費者於簽約前業已充分獲悉契約條款，縱令 未達審閱期間，然於消費者之權利既無妨礙，基於私法自治 及契約自由原則，要難再以審閱期間不足為由主張契約無效 ，否則有違民法第148條第2項誠信原則之規定。 ⒊買低賣高，本屬一般人從事交易之最高原則，然買賣雙方各 為其利，買低賣高之意願通常無法如願，還是憑藉市場供需 之力量及當事人之意願主宰交易成立與否之契機。被上訴人 身為國中老師退休，並非學識智能低下之士，對於土地買賣 之交易雖非專業人士，然亦得知曉前揭事理，明瞭契約自由 之意旨與簽訂契約之拘束力。被上訴人在自由意志下，簽訂 系爭買賣契約，不論成交價格如何，基於契約嚴守之原則， 任何人均應受契約之拘束。被上訴人就系爭買賣契約之買賣 價金與標的物等契約必要之點，並無認知錯誤或其他影響意
思自由之情事，倘僅於契約成立後要求調高契約價金不遂而 主張契約無效，容非可採。
⒋民法第74條第1項所規定之撤銷權，須以訴之形式向法院請 求為撤銷其行為之形成判決，始能發生撤銷之效果。倘僅於 給付之訴訴訟中主張行使此項撤銷權，以之為攻擊防禦方法 ，自不生撤銷之效力，其法律行為仍不因此而失其效力（最 高法院99年度台抗第63號裁定、最高法院86年度台上字第25 21號判決參照）。本件被上訴人未提起形成之訴，不生撤銷 之效果，系爭買賣契約仍屬有效。況本件亦無民法第74條第 1項暴利行為之情形，被上訴人所辯亦無可採。另本件被上 訴人係以民法第74條作為抗辯，於法律已有規定之情形下， 是否仍須參酌外國立法例作為參考法理，已有可議。況縱以 誠信原則作為契約是否公平之依據，臂距原則亦非適用於本 件。臂距原則係為追求租稅公平及避免跨國企業間規避租稅 ，而例外使司法有介入調整契約內容之空間，類似政府對於 規避課稅之通謀虛偽意思表示，司法可得例外介入之規定， 並非契約出現當事人主張有不合交易常規之情形，司法即能 任意依臂距原則介入私法自治之空間。
二、被上訴人則以：
㈠被上訴人為已退休之72歲老者，長居於臺中市，不知花蓮縣 之不動產市場行情及其波動情形，又因年歲已大，而系爭土 地因無法管理而想出售。介紹人王秀玉為上訴人之妹及代理 人，亦為劉義豐代書之妻，與劉義豐兩人則從事土地代書數 十年，均為熟稔花蓮縣不動產土地交易行情之人，渠等明知 花蓮縣之土地於去年起，隨著外地投資客炒高花蓮縣之土地 ，而市價有鉅大之波動與漲幅，卻隱瞞長年在外地居住，毫 無資訊之被上訴人，藉被上訴人於102年2月22日前往花蓮縣 吉安鄉租佃委員會開會之機會，於會務完竣後，即載同被上 訴人前往其代書事務所洽談系爭土地買賣事宜。被上訴人因 於交易前日在花蓮火車站前跌倒撞擊頭部而受傷，精神思考 不佳，復因不瞭解花蓮不動產當今之市價行情，遂率而未加 考量而在欠缺經驗的情狀下，貿然由劉義豐代書及其妻王秀 玉之誘導下簽訂系爭買賣契約。王秀玉、劉義豐知悉被上訴 人前來花蓮主要是為處理租佃之事，而非蓄意要出賣土地。 詎料，卻為劉義豐夫婦以親戚欲購農地並要求配蓋為由，載 往其代書事務所談買賣交易之事，在交易洽談中，王秀玉確 有故意向被上訴人陳述與事實不符之市價資訊，上訴人等3 人欲藉著系爭土地之市價有鉅大波動與漲幅之際，由王秀玉 主導利用資訊不對等之機會，欺瞞長年在外地居住對不動產 買賣毫無資訊之被上訴人，使被上訴人因該不實資訊陷於錯
誤，誤信為合理之市價，進而為談判議價及完成系爭土地之 交易行為，上訴人等人之行為當構成詐欺行為，是依民法第 92條第1項之規定，被上訴人得撤銷被詐欺之意思表示，系 爭買賣契約即歸於無效，被上訴人無履行之義務。 ㈡上訴人之行為違反民法第71條強制禁止，或其目的係在規避 農業用地興建農舍辦法第2條對於農舍興建之限制規定，屬 脫法行為，蓋上訴人為避免法規範對於農舍申請人資格之限 制，所造成無法興建農舍之結果，乃以迂迴手段，先令被上 訴人以合法之手段提出申請，且經上訴人出資建築完成後， 再藉由買賣移轉登記方式取得農舍所有權，以達成興建農舍 辦法中之強行規定所禁止不具農民身分之人興建農舍之相同 效果，且因其有炒作農地之嫌，應為政府所禁止，而有違公 序良俗，系爭買賣契約應屬無效。退步言之，如認該買賣行 為有效，因為本件即屬民間所謂之「配蓋農舍」，依一般交 易習慣，配蓋之代價約為180萬至200萬元，此為嫻熟該等程 序之劉義豐所明知，本件之農地交易，附加配蓋農舍契約， 王秀玉、劉義豐二人居間媒介竟未告知，猶壓低土地價值締 約趁被上訴人之急迫輕率無經驗（被上訴人已許久未知悉花 蓮房地產波動之情狀，自屬無經驗）而為，容有利用被上訴 人之無經驗，而其行使債權之行為並有違反誠信原則，自不 得依系爭買賣契約為請求。
㈢被上訴人對於系爭土地合理市價之誤認，實為對於系爭土地 性質認定之錯誤，且被上訴人若知賣價與市價有相當大之落 差時，必然拒絕為系爭買賣之合意，是有足以影響契約目的 實現之交易上重要事由。被上訴人高齡72歲，因長期旅居外 地之故，自難對花蓮不動產交易實況有通盤了解，此外被上 訴人於交易前日因跌傷撞及頭部，尚有頭昏暈眩無法為正常 思考，是其注意之能力本較一般人為低，而系爭土地之市價 為何，既僅由實價登錄以公告之方式週知，以被上訴人年紀 而言，對電腦、網路資訊一竅不通，其未即時得知市價資訊 ，礙難謂被上訴人未盡其與處理自己事務同一之注意。且本 件在綜合考量相關因素，權衡表意人之利益、交易之安全及 公平性等要件，因上訴人尚未於系爭土地上搭建農舍或為經 營之相當準備，允許被上訴人撤銷，上訴人亦無損失可言， 尚未足影響交易安全，應認被上訴人得依民法第88條規定， 撤銷因錯誤所為出售系爭土地之意思表示。
㈣被上訴人因歲事已高，困於記憶力減退、神志不清之原因， 思慮已漸為鈍化、蔽塞，身心狀況大不如前，且久未至花蓮 處理及管理當地之不動產事務，對於龐雜之商業交易能否及 時了解最新資訊妥慎處理，實屬難以期待，詎料上訴人等竟
趁此之機，在被上訴人偶至花蓮前日跌傷腦部注意能力低落 致有急迫、輕率、無經驗之際，不斷以其專業身分遊說系爭 土地之買賣，並提供顯不相當之市價，以致被上訴人在不知 悉實際價值，誤以該地價值仍低之情形下，信賴介紹人王秀 玉之專業率而倉促成立買賣法律行為，而上開情形皆為上訴 人所明知，並利用為本件財產之交易，且由系爭買賣契約給 付內容觀察，與當時之客觀交易條件態樣相較，存有不合理 之落差，確有顯失公平，符合暴利之行為，是被上訴人自得 依民法第74條之規定，聲請撤銷系爭買賣契約。 ㈤本件上訴人無買受系爭土地興建農舍之意，王秀玉、劉義豐 始為真正買受人。本件買賣契約既非上訴人有意買受，自屬 欠缺成立買賣契約之要件。縱令係王秀玉二人借上訴人之名 買受，渠等不讓被上訴人知悉真正之買方，更借上訴人之手 殺價，而在旁以其在地專業不動產之能力，隱匿土地價格飛 漲之事實，進一步鼓動不知情之被上訴人有數筆畸零地無價 值，致被上訴人在欠缺在地行情之經驗，乃至急迫下而受騙 ，以更低價格出售，並不符合交易雙方應是基於獨立且互相 平等之條件或事實下而為。英美法之「臂距原則」即與不動 產經紀業管理條例之第24條之2第1、2款法理相一致，本件 應有適用。
㈥律師法第34條規定，律師不得受讓當事人間系爭之權利。本 件證人二人身為代書，居間媒介為兩造買賣雙方辦理不動產 移轉登記，其竟恐為被上訴人知悉係真正買方，而借名上訴 人之名義為買方，復為上訴人給付資金，壓低土地價格，介 入買賣最後竟為圖己之利益，而獲得更高之土地受讓利益， 其行為得類推適用本條之法理，而渠等行為涉入本件買賣行 為，實有違強制之規定，更與誠信原則相違背。 ㈦綜上，本件上訴人之請求為無理由等語。並聲明：上訴人之 訴駁回。
三、本件原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服原審判決，提起 上訴，上訴人於本院補陳略以：
㈠契約嚴守及契約神聖之原則，為私法自治之基石：按基於契 約嚴守及契約神聖之原則，為私法自治之基石，任何有效之 契約均如同契約當事人間之法律一般，雙方應依照立約時之 意旨遵守並切實履行。對權利行使之障礙，除主張權利障礙 之人應為舉證外，尚須符合例外從嚴之法則審慎檢視，始得 例外拒絕權利人行使權利。原審既認定系爭買賣契約因被上 訴人未以訴訟方式聲請法院撤銷，言詞辯論終結時仍屬有效 之契約，上訴人自得依約行使買賣標的物所有權移轉請求權 。原審僅以簽約過程有類似民法第74條顯失公平之狀態，禁
止上訴人行使契約權利，稍嫌速斷，並有使民法第74條成為 具文之嫌。蓋法院依民法第74條第1項之規定減輕給付，不 僅須行為人有利用他人之急迫、輕率，或無經驗，而為法律 行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給 付，或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始 得因利害關係人之聲請為之。故就契約簽訂狀態之瑕疵，並 非均會影響契約效力或權利行使，立法者審酌當事人意思表 示自主性與交易安全之維護等法益後，認為縱使行為人主觀 上有「利用他人急迫、輕率、無經驗」、客觀上有「顯失公 平之財產上之給付或給付約定之事實」，亦僅賦予債務人得 向法院聲請撤銷法律行為或減輕給付之權利，顯見立法意旨 著重交易安全之維護，傾向契約嚴守之價值之前提下，賦予 當事人調整契約內容之選擇權。原審基於抽象衡平原則，審 酌交易過程有類似民法第74條之交易過程瑕疵，直接禁止上 訴人行使買賣契約債權，除視同買賣契約無效，違反前揭法 律設計之利益衡量外，就當事人選擇未向法院以訴訟方式聲 請撤銷之程序選擇，逕自賦予法律行為已撤銷之法律效果， 實未妥洽，難謂無適用法則不當之情事。
㈡原審輕率援引民法第148條誠信原則之帝王條款否准上訴人 行使合法債權，稍嫌速斷：法律行為交易過程之瑕疵，有通 謀虛偽（民法第87條）、錯誤（民法第88條）、詐欺、脅迫 （民法第92條）、暴利行為（民法第74條）等，分別設有當 事人撤銷制度，以維持當事人意思自由與維護交易安全之平 衡設計，而民法第148條之誠信原則與權利濫用禁止原則以 填補規範目的闕漏之方式，追求私法秩序之衡平。惟規範設 計已經彰顯立法目的時，第148條之概括條款即應尊重立法 之價值選擇，不得恣意高舉公平正義之大旗而僭越立法者之 意志，以符合民主之原則。就本案而言，被上訴人明知民法 第74條之撤銷權而未以訴之型態行使，本應尊重當事人之程 序選擇權，買賣契約未因撤銷權行使而消滅。原審明知契約 有效存在，卻以交易過程有類似民法第74條之狀態，另援引 同法第148條規定以誠信原則為由禁止上訴人行使權利，足 以架空民法第74條及其他前揭瑕疵有關規定，無視法律規範 已為之價值選擇，容有可議。換言之，若因交易瑕疵而得撤 銷之法律行為，縱未撤銷，當事人仍得主張民法第148條而 拒絕履行，將使交易秩序大亂，市場安定性不復存在。 ㈢交易安全係資本市場之根基，若非有堅實理由不得任意指摘 ：
⒈當事人既非經濟弱勢之一方，且締約時已獲得完整資訊，自 得本於專業知識、經驗評判締約與否，顯非民法第247條之1
適用之對象，更無對其顯失公平之情形，自無予以特別保護 之必要。又相對人要求簽具切結書，惟其仍有選擇簽具與否 ，或循其他法律途逕取回保留款之自由，亦或得要求保留部 分具體金額之求償權利，非居於弱勢之一方，當事人既已簽 訂切結書，依契約自由之原則，即應受其拘束（最高法院10 1年度台上字第1341號民事判決意旨參照）。 ⒉按交易安全為資本市場之基礎，若交易安全無從確保，則自 由市場即無法運作，此為當然之理。而交易安全有賴契約自 由之妥善運作，若訂約之一方得任意拒絕履行買賣義務，則 契約自由亦形同具文。
⒊本件被上訴人並非經濟上之弱勢，亦得本於其自身經驗與知 識知悉市場資訊，依契約自由之原則，自應受其拘束，此觀 上開最高法院判決自明。實無特別以高權之力量，破壞、糾 正雙方意思形成自由之必要。若買賣契約之一方，事後得以 契約條件不如己意、獲利結果不如預期、對方得利超過己方 數倍，而認意指摘契約「不公平」，而他方行使契約權利即 為「違反誠實信用原則」，正常交易秩序、安全恐有遭侵蝕 終產生資本市場效率低落，一般民眾將不再信任司法為「交 易秩序之維護者」，而成為「得任意介入契約自由之公權力 」，最後地下經濟反倒興盛之結果，實非立法者及司法制度 之目的。
⒋按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目 的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第14 8條定有明文。本件被上訴人於訂約後經旁人煽動而主張雙 方所定之買賣價金過低，進而認為上訴人行使契約權利違背 誠實信用之行為。惟上訴人係依照雙方買賣契約之規定行使 權利、履行義務，並無任何上開之情形，被上訴人以其應獲 得更多之利益而主張買賣契約不得行使，要無理由。 ㈣上訴人與被上訴人間之買賣交易，並無暴利行為情事： ⒈被上訴人在主觀上並無任何急迫、輕率、無經驗之情事： ⑴按急迫者，意指相對人個人現有法益有緊急之危害者言。本 件被上訴人經濟上並無窘迫困乏，或有急需金錢之情事，故 應無急迫之情事。
⑵再按輕率者，意指因判斷力欠缺或意志力薄弱，對法律行為 之細節未及深入，致不知其法律行為之結果對自己有實質意 義而言。但意圖投機而高價交易，其係不能達到其目的者， 與判斷力及意志力無關，並無輕率可言。被上訴人於原審10 2年7月26日審理中自稱：「（說要買土地到簽約）大概不到 四、五十分鐘。」，若被上訴人確對交易條件有所疑慮或身 體確有不適，當可暫停磋商或修改契約條件，迺被上訴人竟
繼續與上訴人等協商將近1小時，顯無輕率之情事。又被上 訴人於上開庭訊時亦自稱：「掛牌很久，朋友說有很多人詢 問，但說這種價格還是不要賣好，他替我決定」，顯係被上 訴人原本即對該土地之價格並非毫無概念。惟本件契約簽訂 後，被上訴人再度詢問不知名人士：「因有人給我資訊絕對 不止這些價格，但對方不接受。」始對賣出條件甚感不滿， 認為無法達到預期獲得高利之目的，進而主張簽約當時係出 於輕率。倘擅以「簽約後發現未來恐能獲得更大的利潤」忝 為意思表示輕率之表徵，作為撤銷意思表示之理由，則自由 市場之交易制度與經濟行為之交易安全恐將不復存在。 ⑶被上訴人持有先前仲介業者代為規畫之「○○段農地規劃說 明」，並分別標出各個農地之希望售價，不得謂輕率、無經 驗：
①無經驗者，意指欠缺一般生活經驗或交易經驗而言。一般云 者，指日常生活或交易上之通常事項；因之，特定領域或行 業的知識欠缺一般以為尚無適用。至於無經驗產生之原因， 通常係出於年紀過輕或智能不足。惟查，被上訴人係國中老 師退休，年過不惑，迭膺教職，久經世故，已難謂為無經驗 。縱使被上訴人自稱對房地產交易並無相當之經驗，仍與欠 缺一般生活經驗或交易經驗有間之情形。且不動產價值不菲 ，終生未曾有不動產交易經驗者並非罕見。是以，不動產買 賣契約之一方當事人，如非他方有利用其急迫、輕率或無經 驗而為法律行為之主觀情事，尚不得僅憑其未曾有不動產交 易經驗，即得主張依民法第74條第1項規定請求撤銷法律行 為。…則兩造就系爭買賣契約合意之買賣價金及條件，應為 雙方相互折衝下之結果，上訴人應受其拘束。縱認上訴人主 張其事後發現系爭買賣契約約定之價金（條件）不如市場行 情（或公告現值）屬實，亦不得僅憑其無土地交易經驗即謂 系爭買賣契約有民法第74條第1項所定之得撤銷事由（臺灣 高等法院100年台上字第111號判決意旨參照）。依常情一般 民眾一生從事房地產交易次數本即不豐，若以房地產交易之 經驗作為法規要件上無經驗之判斷，又以買賣契約價金不符 市場行情作為顯失公平之判斷，恐絕大多數國人皆落入此範 疇，此當非立法者之初衷，亦不得作為主張民法第74條之事 由。
②又被上訴人自稱久未居住於花蓮，不了解花蓮之地價。惟一 般人若非專事房屋仲介、買賣，本即連住所四鄰之房價都不 甚明瞭。矧房價資訊已較過往更能可得而知之公開資訊，被 上訴人捨此不為，猶辯稱久未居於花蓮而不瞭解本地房價， 於法於理皆無所恃。
③另被上訴人曾於102年2月21日自臺中至花蓮與劉義豐地政士 及上訴人代理人王秀玉洽談系爭土地買賣事宜時，曾出示其 他仲介提供予被上訴人之「○○段農地規劃說明」，及被上 訴人親手標注之地籍圖謄本（上證1）。上開說明中對系爭 土地有「土地規劃」、「土地整合規劃」、「土地之處理方 式」等項目，內容對於系爭土地價格及出售方法有詳盡之分 析，且說明中亦載明㈠全部面積一次整體銷售：全部總面積 為3318.6坪，若能一次整體銷售，其優點為節省長時間的協 議程序，並可避免不必要之困擾，但其缺點是大面積土地的 銷售，必須有特定用途者，又因總價金較高，買主較難尋， 且買主必然要求以較便宜之價格購買。㈡採一次整體銷售及 以分開銷售並行方式：可採全部面積一次整體銷售、或以分 開銷售並行方式，若分開銷售則東區部份1130.8坪為一個單 位銷售，西區部份2187坪為另一個單位銷售，西區○○段 000號土地或可分割為兩筆後，分別與北邊○○段000及南邊 ○○段000兩筆土地合併銷售，分割及合併後面積各為1094 坪。
其優點為較具彈性，雖協議較需耗費時間，但買主較容易出 現，價格亦較有議價之優勢等語。依上開說明可知，被上訴 人於前往花蓮簽訂本件買賣契約前，就系爭土地狀況即有相 當之瞭解，並清楚將全部土地整體售出，總價將較分開出售 便宜，而仍選擇一勞永逸將土地全部售出，可證上訴人並非 毫無經驗之人，而草率訂立系爭買賣契約，更證被上訴人主 張之請求權基礎，均為事後發現土地恐可以更高價格賣出之 卸詞，毫不足採。
④再被上訴人亦於地籍圖左上角標註其所有之土地:「○○段 000、000、000、000、000-0、000、000、000、000、000」 ，又被上訴人亦於圖上鉅細靡遺記載其所有之土地現況、面 積、公告現值等，除000、000兩地號外，被上訴人更於其他 所有土地中註記其理想中之「建議售價」或「擬售價」。就 本件買賣契約之標的000、000-0、000、000、000、000號土 地，被上訴人亦對前開土地有理想價格之親筆記載，顯然被 上訴人對土地價格確有認識，並非對於土地價格一無所知， 而任由他人煽惑、慫恿即輕率售出土地之人，僅於買賣契約 成立之後始認為有賣低情事，昭然若揭。
⑷綜上，被上訴人既自行於地籍圖上記載有關土地之價格資料 ，顯然對其所有土地價格知之甚詳。縱被上訴人抗辯其登載 內容係簽約當日或前日由仲介引導，亦無礙證明當事人確有 於簽約伊時有意思表示能力，而能正常判斷買賣契約之內容 ，若因事後當事人認有賣低情事而能任意反悔，或國家司法
因交易價格與鑑定價格有落差而任意介入，恐將破壞自由市 場之交易規則甚距，更難謂符合私法自治、契約自由之原則 。被上訴人經濟上既無急迫之情事，簽約情形又難認輕率， 被上訴人更非懵懂無經驗之人，被上訴人於簽約時之意思表 示確為自由，相對人亦對此發生信賴，甚難認上訴人係利用 被上訴人急迫、輕率、無經驗等情，使被上訴人行給付之約 定，自明。
⒉系爭交易在客觀上亦無顯失公平之情事：
⑴按是否有顯失公平之客觀事實，屬法院視個案具體狀況之裁 量權，惟主張顯失公平之一方，對該事實仍負有舉證責任， 此有最高法院80年台上字第496號判決可稽。 ⑵按所謂不動產市價或行情僅係提供作為買賣交易之參考，於 實務上有關不動產買賣成交價格本因個案事實、買賣雙方議 價、時機等種種因素而受影響，故不動產買賣價格本決定於 買賣雙方個人認知及接受度，要難以個案之不動產買賣成交 價格作互相比較，只要不動產交易買賣雙方確就標的物及買 賣價金互相同意，即應認買賣契約成立，此為維護市場交易 秩序之當然解釋，故相同不動產於不同人間議定交易價格， 本難相同，否則豈非得任由買賣雙方於買賣交易完成後，再 執所謂有高買或低賣之理由，造成交易秩序不安定性（臺灣 高等法院臺南分院96年上字第230號判決參照）。 ⑶查被上訴人於書狀中所列附件二、三、四，均非系爭土地所 在之東昌段，被上訴人應具體說明其參考價值為何，否則堪 難援引作為對被上訴人有利之認定。又附件一之土地固在東 昌段，然尚未經實價登錄已難輕信；況依上開實務見解，要 難以個案之不動產買賣價格，而驟謂買高賣低之抗辯；況被 上訴人所舉土地之狀況是否與系爭土地相符、該土地之利用 情形是否與系爭土地相類，一般所用之土地鑑價項目，如臨 街寬度、地段座落、臨街街寬、臨路深度、使用效率、交通 情況、里鄰環境、發展性等，與系爭土地是否有差異，被上 訴人絲毫未舉證以實其說，尚難以單一土地之價格超越系爭 土地，驟認該契約顯失公平。
㈤不動產鑑價報告僅為客觀價格參考，與實際交易情形無涉： ⒈按鑑定人之鑑定意見固為證據方法之一種，惟法院審認鑑定 意見是否可採，仍應先踐行調查證據程序後，於符合經驗法 則、論理法則之範圍內為判斷，而非謂所有鑑定意見均得直 接採為裁判之依據。原審僅憑鑑定人就本件房屋作成價格減 損之鑑定，尚未踐行調查證據程序，即認定上訴人應如數給 付，自有論理未盡之可議。又民事訴訟法第222條第3項固為 規定，法院得就鑑定人陳述之鑑定意見，依自由心證判斷事
實真偽，然鑑定意見可採與否，仍應依同條文第2項踐行調 查證據之程序而後定其取捨，法院不得遽將鑑定意見採為裁 判之依據，否則即有認事用法上之違誤（最高法院99年度台 上字第920號、98年度台上字第2104號判決意旨參照）。 ⒉復按不動產技術估價原則第2條第1款、第3款規定：「正常 價格：指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專 業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常 交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。」、「特 定價格：指具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價 值，並以貨幣金額表示者。」。本件林孝威不動產估價師所 為不動產估價報告書（下稱鑑價報告）載明係以「正常價格 」為估價種類（鑑價報告第1頁），採用比較法進行評估（ 鑑價報告第2頁）又聲明「本估價報告書評估結果係在不動 產估價師考量某些估價條件下形成，委託人或使用報告書者 應瞭解估價報告書中所載之估價條件，以避免誤用本估價報 告書所載之估價金額。」（鑑價報告第8頁），觀諸全份估 價報告書，確係以與週邊相似土地買賣交易之價格作為比較 之基礎。又不動產技術估價原則第23條第1款：「比較標的 有下列情況，應先作適當之調整；該影響交易價格之情況無 法有效掌握及量化調整時，應不予採用：一、急買急賣或急 出租急承租。」，顯見若交易一方有急買或急賣之情形，其 交易價格將不再為正常交易條件產生之合理價值，進而影響 最後交易結果。
⒊被上訴人於民事答辯（二）狀中自承「心想土地閑置多年， 既有人買急於脫售之心情…。」可見被上訴人因急於脫手早 經閒置之系爭多筆土地，而對於價格是否符合市場一般平均 價值，並無堅持，僅求能「儘速、全部脫手現有土地」，而 該土地則有基於上開特定條件下形成之價值，即為本件雙方 交易之「特定價格」。而鑑價報告鑑定之「正常價格」僅為 與其他相似周鄰土地之正常價格比較，與被上訴人急於脫手 之特殊價格迥不相侔，依上開最高法院之見解，以經驗法則 、論理法則判斷，自難作為是否有顯失公平之裁判依據。 ⒋又由鑑定報告說明「鄰南濱路之○○段000、000及000地號3 筆相連土地為基準地，以比較法評估…其次，○○段000及 000-0地號則就其與基準地之個別因素條件之差異作調整修 正後估算其正常價格。最後，未鄰路之○○段652地號，則 以近鄰地區非鄰南濱路之合適案例以比較法評估…。」（鑑 定報告第27頁）可知，鑑定報告係以000、000、000為一組 ，其他三筆土地皆個別估價之鑑定方法。以買賣交易實務而 言，賣方若希望銷售整套商品、出清存貨，因買方需付出較
多價金且購買原非計畫中之商品，故賣方即需將總價降低， 甚至有可能達半買半送之程度，交易始能成立，此亦為買賣 雙方各取所需之契約自由行為，尚符一般經驗法則。於土地 交易中，因土地價值波動甚大，賣方為求脫手冷門、不規則 之土地，此種「搭售」變現之行為，與一般商品買賣無異， 甚至更為常見。本件兩造於買賣契約談判伊始，被上訴人即 表達希望「全部售出閒置土地」，故最後雙方達成之合意價 格自與鑑價報告中以每筆土地之單價加總後得出之價格有所 差距，此亦為鑑價報告中未能考慮之特殊價格因素，一併敘 明。
㈥被上訴人所主張之請求權基礎，尚未能舉證以實其說： ⒈被上訴人主張之請求權基礎有民法92條第1項、88條第2項、 74條、148條等。惟被上訴人至今僅執陳詞，以被上訴人代 理人自身對土地價格之主觀認知，認交易價格與實際土地應 有之價格差異甚大，而反推被上訴人有陷於錯誤、急迫、輕 率、無經驗等情，並據以推論上訴人有詐欺之行為。 ⒉按不動產買賣價格本決定於買賣雙方個人認知及接受度，要 難以個案之不動產買賣成交價格作互相比較，否則交易秩序 即無所憑恃。任何有效之契約，均如同契約當事人間之法律 一般，雙方應依照立約時之意旨遵守並切實履行，自不能以 事後認交易價格不如預期，進而主張係因急迫、輕率、無經 驗所致，更不能藉此認為係意思表示錯誤所致。至被上訴人 主張係因地政士即證人劉義豐模糊被上訴人認知之行為，進 而導致被上訴人對土地之價格於頭昏腦脹之際判斷錯誤，證 人已於原審具結，證述於交涉過程中並無主導交易之價格亦 未收受佣金，被上訴人更未對其如何因腦部受創影響判斷力 有任何舉證說明，被上訴人主張自屬空言而不足採信。 ㈦綜上，原審判決自交易公平之觀點，嚴格審酌系爭土地買賣 交易有無瑕疵，並引進英美法系中所謂「臂距原則」以充實 誠信原則在衡量法律行為效力之判斷依據，固有創意。然民 事，法律所未規定者，依習慣，無習慣者，依法理，為民法 第1條所揭示。今被上訴人未依民法第74條撤銷系爭買賣契 約，買賣契約仍屬有效，原審判決援引臂距原則之法理，認 上訴人不得依約請求系爭土地之所有權移轉登記，架空民法 第74條之法定要件，上訴人實難甘服，為此，提起本件上訴 ，請改判如上訴聲明，以維權益。並聲明：㈠原判決廢棄。 ㈡被上訴人應將如附表所示土地之所有權移轉登記予上訴人 。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
四、被上訴人於本院補陳略以：
㈠系爭土地為臨海濱路之路旁土地，其當時之市價早已飛漲，
此由林孝威估價師之鑑價報告可知。又依上訴人所提被上訴 人書寫之地籍圖謄本手稿可知，劉義豐夫婦2人實為居間媒 介之人，渠2人在原審作證亦未否認。劉義豐代書（曾任地 政士公會之理事長）、王秀玉夫婦活躍於花蓮房地產界，為 花蓮人所週知，其2人不得諉為不知花蓮房地產之市場行情 ，竟匿而不告知南濱以南之濱海土地已然價漲飛騰，遠超於 土地公告現值倍數，甚且違反誠信假王秀玉之兄即上訴人名 義為買受人，充當人頭，再由渠2人協助在旁殺價，致令遠 住臺中市豐原區不知悉花蓮縣、花蓮市、吉安鄉不動產資訊 及其漲跌情事之被上訴人，在受渠等矇蔽該地中某幾筆無價 值之無經驗下，被以遠低於當時不動產價格一倍以上之低價 ，錯誤受騙出售。是劉義豐夫婦與上訴人之行為，除違反民 法第148條之誠信原則外，並有民法第74條之暴利行為之適 用。為此，被上訴人亦得另依民法第74條規定，追加提起撤 銷系爭買賣契約之反訴。
㈡本件非被上訴人故意不履約，實因上訴人之行為違反誠信及 公平正義原則，而涉入錯誤、詐欺及侵權行為之範疇，並經 被上訴人於原審為撤銷錯誤及被詐欺而為系爭買賣之意思表 示，且上訴人與被上訴人間所訂立之系爭買賣契約，其目的 係在規避農業用地興建農舍辦法第2條對於農舍興建之限制