交付停車位
臺灣高等法院 花蓮分院(民事),上字,102年度,58號
HLHV,102,上,58,20140905,2

臺灣高等法院花蓮分院民事判決　　　　　 102年度上字第58號
上　訴　人　鐘淑卿　
訴訟代理人　陳信伍律師
被　上訴人　東海國宅管理委員會
法定代理人　李重志　
訴訟代理人　李泰宏律師
上列當事人間請求交付停車位事件，上訴人對於中華民國102年9
月10日臺灣臺東地方法院第一審判決（案號：102年度訴字第1號
）提起上訴，本院於民國103年8月19日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
原判決關於駁回下列第二項之訴暨訴訟費用負擔部分均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人應將東海國宅地下二層如附圖所示編號1至8號平面式停車位及地下一層如附圖所示編號36至65號機械式停車位，交付上訴人。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、依公寓大廈管理條例第38條規定，管理委員會具有當事人能 力。而所謂當事人能力，係指於民事訴訟程序中以自己名義 為請求法院解決私權糾紛之人或為其相對人之資格，即起訴 或應訴之資格。查被上訴人東海國宅管理委員會係依前開條 例規定設立之管理委員會，並於民國87年1 月向主管機關臺 東縣政府報備，有臺東縣政府87年1 月15日（87）府建管字 第1701號函、102年3月28日府建管字第0000000000號函可稽 （見原審卷第204頁、第163頁），其於本案訴訟程序中，自 有當事人能力。又本院審理期間，被上訴人東海國宅管理委 員會之法定代理人變更為李重志，經李重志具狀向本院聲明 承受訴訟，並送達繕本予上訴人（本院卷第118至121頁、第 124頁），合於民事訴訟法第175條第1項、第176條規定，應 予准許。
二、本件上訴人主張其繼受昭陽建設股份有限公司（下稱昭陽公 司）與東海國宅各區分所有人間之分管契約，對主文所載之 停車位享有專用之權利，被上訴人未經其同意，占用系爭停 車位，其請求被上訴人交還屬其專用之系爭停車位，因不涉 及處分權之問題，其以事實上管理車位之被上訴人為被告， 應無不可。
貳、實體方面
一、上訴人於原審主張：昭陽公司在臺東縣臺東市○○段000 地 號土地（下稱000 地號土地）上興建名為「東海國宅」之集



合住宅，共62戶，設有如附圖所示停車位68個，上訴人於94 年8月23日經由法院拍賣程序，以最高標得標買受000地號土 地所有權應有部分萬分之142，及其上同段203建號建物即門 牌號碼臺東縣臺東市○○路00巷0號1樓房屋所有權全部（下 稱203建號建物），以及共同使用部分即同段186建號建物所 有權應有部分萬分之142，187建號建物所有權應有部分萬分 之1494及188建號建物所有權應有部分萬分之1494，包括如 附圖所示編號1至8號平面式停車位及編號36至65號機械式停 車位共38個。因上開38個停車位現均為被上訴人占有及管理 中，並出租他人，迭經上訴人向被上訴人請求交付，均被拒 絕，爰依民法第767條第1項前段規定，請求被上訴人返還上 開38個停車位；又上開停車位如予出租，平面式停車位租金 至少每月新台幣（下同）500元，機械式停車位租金至少每 月250元，爰依民法第179條前段規定，請求被上訴人返還依 此計算之不當得利等語。並聲明：㈠被上訴人應將東海國宅 地下二層如附圖所示編號1至8號平面式車位交還上訴人。㈡ 被上訴人應將東海國宅地下一層如附圖所示編號36至65號， 共30個機械式停車位交還上訴人。㈢被上訴人應自起訴狀繕 本送達翌日起至交還為止，上開8個平面式停車位每月應給 付500元予上訴人，上開30個機械式停車位每月應給付250元 予上訴人（即合計每月給付11,500元）。二、被上訴人於原審則以：上訴人以其對於附屬建物即共用部分 之所有權應有部分比例，推估其有平面式停車位8 個及機械 式停車位30個，據此請求被上訴人交付上開38個停車位，顯 屬無據。蓋公用設施係指大樓內之樓梯、電梯間、電氣房、 水池、避難室、停車位、水塔，故公設持分，不能做為停車 位多寡之認定標準。又上訴人係經由法院拍賣程序取得系爭 不動產，然法院拍賣公告中未載明附有車位，且上訴人拍定 價格僅180 餘萬，實不可能含有38個車位，系爭停車位顯不 在拍賣範圍內。至於如何使用共有部分，則依共有人間分管 契約為之，本建案之停車位，並未單獨辦理登記，僅有使用 權，並無所有權，須另向建商即昭陽公司購買，由昭陽公司 出具特定車位所有權證明書，對該特定停車位始享有專用權 ，亦即特定車位之使用，係以向昭陽公司取得「車位所有權 證明書」為前提，上訴人當然受此拘束，上訴人未取得該證 明書前，自不能對特定之部分主張交付使用等語，資為抗辯 。並聲明：駁回上訴人之訴。
三、原審駁回上訴人全部之訴，理由略以：
㈠各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請 求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，



民法第821 條定有明文。各共有人對於無權占有或侵奪共有 物者，請求返還共有物之訴，依民法第821 條但書之規定， 應求為命被告向共有人全體返還共有物之判決，其請求僅向 自己返還者，應將其訴駁回（最高法院37年上字第6703號判 例意旨參照）。查昭陽公司於83年12月17日在000 地號土地 上建築完成名為東海國宅之地上八層、地下二層建物，共規 劃為62戶之集合住宅，主建物總面積為5,693.32平方公尺， 附屬建物即共同使用部分分別以186、187及188 建號辦理登 記，其中186 建號建物主要用途係通廊、電梯、樓梯及屋頂 突出物面積為815.96平方公尺，187 建號建物主要用途係地 下一層防空避難室兼停車空間面積為1,528.85平方公尺，18 8 建號建物主要用途係地下二層防空避難室兼停車空間面積 為741.21平方公尺，共設有如附圖所示停車位68個，其中編 號1 至18號係設於地下二層防空避難室兼停車空間，編號19 至65號係設於地下一層防空避難室兼停車空間，編號66至68 號係設於000地號土地法定空地上之室外停車位；編號1至52 號係增設停車位，編號53至68號係法定停車位；編號1 至35 及66至68號係平面式停車位，編號36至65號係機械式停車位 ，有使用執照及竣工圖、土地及建物謄本、建商昭陽公司為 本建案全部戶數向臺東縣臺東地政事務所辦理第一次所有權 登記時檢附之共用部分分配表可稽，且為兩造不爭執之事實 ，堪認屬實。上開68個停車位，其中編號1 至18號係劃設於 地下二層防空避難室兼停車空間，編號19至65號係劃設於地 下一層防空避難室兼停車空間，編號66至68係劃設於000 地 號土地之法定空地上，均未另編建號單獨個別辦理登記，非 公寓大廈管理條例第3條第3款所稱之專有部分，應屬上揭條 例第3條第4款規定之共用部分，依上揭條例第9條第1項規定 ，除另有分管契約約定部分之該區分所有權人有單獨使用權 外，各區分所有權人均僅有共同使用權，並無單獨使用權或 所有權。
㈡雖上訴人於94年9月8日以拍賣為原因登記取得000 地號土地 所有權應有部分萬分之142，及其上203建號建物即門牌號碼 臺東縣臺東市○○路00巷0號1樓房屋所有權全部，以及共同 使用部分即186 建號建物所有權應有部分萬分之142、187建 號建物所有權應有部分萬分之1494、188 建號建物所有權應 有部分萬分之1494，有不動產權利移轉證書、駿陞不動產鑑 定有限公司估價報告書、土地及建物謄本可稽。惟187及188 建號建物即附屬建物共同使用部分亦即地下一及二層防空避 難室兼停車空間中所劃設如附圖所示編號1至8及36至65號停 車位，並非上訴人單獨所有，上訴人僅為共有人，且其並未



就上開38個停車位有分管契約，即令被上訴人無權占有，依 上揭民法第821 條但書規定意旨，上訴人僅得請求向共有人 全體返還，其請求向上訴人自己返還，應屬無據。又上訴人 請求被上訴人返還如附圖所示編號1至8及36至65號停車位， 既屬無據，其執此附帶請求被上訴人返還相當於上開停車位 租金之不當得利合計每月11,500元，亦屬無據。四、上訴人不服原審判決駁回其交付停車位部分之訴，提起上訴 （不當得利部分之訴未據上訴），除援引原審所為陳述之外 ，另補充略以：
㈠昭陽公司於83年申請台東縣政府核發使用執照時，對於停車 位之規劃，於使用執照備註欄記載為：法定停車空間16輛， 增設停車空間52輛乙情，有台東縣政府建設局83.12.17東建 管字第1715-18 號使用執照可稽，另地下室平面圖說左上方 明確記載「增設停車52輛1-52，法定停車16輛53-68，合計6 8輛」。由於編號36至65號之停車位為機械車位，編號1至35 號為平面車位，如此分配給住戶之法定車位均為機械車位。 昭陽公司為了回饋住戶，乃變更規劃，將法定之16個車位由 機械車位變更為平面車位，將共同使用部分分擔持分，平均 分配在各個住戶之公共持分（見原審卷第39至42頁，83年12 月17日共同持分分配表）。又將編號66至68號之地面層之車 位（見原審卷第12頁一樓平面圖左上方），亦回饋給住戶。 當時建商規劃將1至8號之平面車位保留（因位處地下二樓角 落，不容易停車，故由地下一樓之車位先行出售），俟車位 出售情況，將剩餘之16個車位回饋給客戶。產權登記之前， 平面車位已賣出6 個予83年12月17日共同持分分配表棟戶別 標示Β1-3、Β4-3、Β6-5、Β7-4、Β8-4、Β8-5之購買戶 ，因車位無獨立之所有權狀，僅在公共持分中顯示（例如： Β1-3之主建物面積為96.64平方公尺，其公共持分為195/10 00，其餘主建物之面積為96.64 平方公尺之建物，公共持分 均為135/10000，即顯示Β1-3之公共持分比其他主建物面積 相同之建物多出60/10000之公共持分，以此來彰顯Β1-3 之 建物擁有一個停車位）。上訴人拍賣取得之建物203 建號即 棟戶別Β3-1、門牌台東市○○街00巷0號之區分所有建物， 該主建物面積為81.03平方公尺，其公共持分本應為114/100 00（如Β7-1 顯示），因昭陽公司是將13個未出售之平面停 車位及30個機械式停車位之公共持分全部規劃登記在Β3-1 ，故其多出來的1680/10000，即係昭陽公司未售出之車位公 共持分（計算方式：30/10000×30機械車位＝900/10000，6 0/10000×13平面車位＝780/10000，114+900+780＝1794/10 000 ），昭陽公司並將之借名登記在其經理滕懷中名下。產



權登記完畢之後，昭陽公司又陸續出售5個車位，該購買戶1 96、210、217、245、248建號建物之公共持分均增加60/100 00，登記為滕懷中所有之203建號，因減少5個車位，公共持 分由原來之1794/1000減為1494/10000 （計算式：60/10000 ×5＝300/10000，0000-000＝1494/10000，見原審卷第44至 46頁區分所有建物共同使用部分附表）。又被上訴人對於出 資購買車位之住戶，享有車位管領使用權利之分管情形，並 未反對，此由原審卷第54至59頁照片顯示，編號10、21、22 、25、26、27、28、29、32、34、35之車位，被上訴人噴上 編號及『產』字，以顯示係屬私人之車位。且由上開過程顯 示及滕懷中之證詞，可知昭陽公司出售給11戶住戶車位（即 編號10、21、22、25、26、27、28、29、32、34、35之車位 ），自行保留1至8號車位，並將原應分配給住戶之法定停車 53至68號機械車位，改為16個平面車位，並再增加66至68號 一樓之3 個平面車位回饋給住戶之事實，此種分配，依最高 法院97年度台上字第909 號判決意旨，顯可認為已有分管契 約存在。
㈡昭陽公司係依據台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點第2 點 增設上開停車位，而於辦理東海國宅產權登記時提出之共同 持分分配表，乃土地登記規則第70條第1項第1款所稱之「全 體起造人分配協議書」。又該增設停車位依內政部84年8月1 5日台（八四）內地字第0000000號函，得為交易及使用之標 的，故本案拍賣公告中雖未載明有停車位，惟在權利移轉證 書備考欄上確實載明：共同使用部分見○○段186、187、18 8 建號：權利範圍10000分之142、10000分之1494、10000分 之1494（見原審卷第15頁），顯見上訴人所拍賣取得之不動 產係包括系爭車位。又系爭拍賣之不動產法院委託駿陞不動 產鑑定有限公司鑑價，該公司之估價報告書對於共同使用部 分之鑑價為0000000元（計算式為：62779＋0000000＋59962 5＝0000000元），加上土地及建物之價格為0000000 元，共 為0000000 元（見原審卷第16頁，駿陞不動產鑑定有限公司 估價報告書），「共同使用部分之價格」尚較「土地及建物 之價格」為高，且法拍價格係經多次之減價，並非拍賣價格 不包括系爭停車位之價格。準此，系爭停車位當然包括在拍 賣範圍之內，否則不需要記載其共同使用部分之權利範圍， 上訴人透過法院拍賣程序，取得包括公共持分之系爭不動產 ，當然包含系爭停車位之管領使用權利，應無疑義。 ㈢爰依民法第767條第1項前段規定及上述分管契約，聲明判命 如主文所示。
五、被上訴人對於上訴人之上訴，除援引原審之陳述外，另補充



略以：
㈠有關本大樓之停車位之使用，係以向建商購買，並取得「車 位證明書」為使用停車位之前提，此為分管約定之內容，全 部共有人均應遵守，上訴人未持有車位所有權證明書（即使 用車位之必要證件），當然不能請求交付。又上訴人自認： 「…當時昭陽公司是將13個未出售之平面停車位及30個機械 式停車位之公共持分全部規劃登記在B3-1…。並登記在滕懷 中名下」（參上訴人上訴理由第3頁第6項）。顯見滕某僅係 受託借名登記之人，並無特定車位之使用權，則上訴人買受 滕某之房屋，其所享有之權，自不可能大於滕某，當然亦無 特定車位之使用權。
㈡依據東海國宅84年11月5 日之第一屆住戶大會第一次會議記 錄三、㈣載明：「表決通過本大樓公共管理事務由龍邑建築 物管理維護有限公司繼續統籌管理，並提供企劃書給管委會 參改。」，其後於84年11月29日第一屆管理委員會第二次會 議紀錄肆、四載稱：「本大樓公共管理事務繼續由龍邑建築 物管理維護有限公司承包，自八十四年十二月一日起至八十 五年十一月三十日止，簽訂合約乙年。」。龍邑建築物管理 維護有限公司之管理業務於85年11月30日契約終止後，即移 由被上訴人接管。另依據上揭84年11月5 日第一屆住戶大會 第一次會議決議：「為汽車停車位一年繳新台幣壹萬貳仟 元正；機車停車位一年繳新台幣陸佰元正。有產權汽車停 車位一年繳新台幣壹仟貳佰元正。」等內容，可知汽車停車 （含已買停車位者亦須繳較少之管理費）均須繳費，上訴人 主張建商回饋於住戶，自屬不實。至於滕懷中於84年10月即 已離開昭陽公司，對於上述東海國宅住戶大會之決議完全不 知情，其所為證言，自與事實不符。
㈢並聲明駁回上訴。
六、兩造不爭執及爭執事項：
㈠兩造不爭執事項：
⒈昭陽公司於83年12月17日在000 地號土地上建築完成名為東 海國宅之地上8層、地下2層建物，共規劃為62戶之集合住宅 ，主建物總面積為5,693.32平方公尺，附屬建物即共同使用 部分分別以186、187及188建號辦理登記，其中186建號建物 主要用途係通廊、電梯、樓梯及屋頂突出物面積為815.96平 方公尺，187 建號建物主要用途係地下一層防空避難室兼停 車空間面積為1,528.85平方公尺，188 建號建物主要用途係 地下二層防空避難室兼停車空間面積為741.21平方公尺，共 設有如附圖所示停車位68 個，其中編號1至18號係設於地下 二層防空避難室兼停車空間，編號19至65號係設於地下一層



防空避難室兼停車空間，編號66至68號係設於000 地號土地 法定空地上之室外停車位；編號1至52 號係增設停車位，編 號53至68號係法定停車位；編號1至35及66至68 號係平面式 停車位，編號36至65號係機械式停車位。
⒉上訴人於94年9月8日以拍賣為原因登記取得000 地號土地所 有權應有部分萬分之142，及其上203建號建物即門牌號碼臺 東縣臺東市○○路00巷0號1樓房屋所有權全部，以及共同使 用部分即186 建號建物所有權應有部分萬分之142、187建號 建物所有權應有部分萬分之1494 、188建號建物所有權應有 部分萬分之1494。
⒊上訴人請求被上訴人返還如附圖所示編號1至8及36至65號停 車位，非法定停車空間，也非住戶已購買取得「車位所有權 證明書」之車位，現均為被上訴人占有及管理中。 ㈡兩造爭執事項：
上訴人對東海國宅地下二層如附圖所示編號1至8號平面式停 車位及地下一層如附圖所示編號36至65號機械式停車位有無 專用權利？上訴人主張其繼受分管契約，依民法第767條第1 項前段規定，請求被上訴人將如附圖所示編號1至8及36至65 號停車位返還上訴人，有無理由？
七、本院之判斷及得心證之理由
㈠按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓 大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別 有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已 按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有 部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約 之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束 （最高法院97年度台上字第909 號判決參照）。是本件應探 究者為建商昭陽公司與各承購戶之約定為何？經查： ⒈上訴人主張東海國宅規劃增設停車空間並無登記所有權，僅 以公共持分為表示，每購買一平面式車位者即增加公共持分 萬分之60，一機械式車位即增加公共持分萬分之30；其拍賣 取得之203建號建物，其公共持分本為114/10000，因另有建 商保留之8個平面式車位（公共持分為萬分之480）、30個機 械式車位（公共持分為萬分之900 ），總計公共持分為萬分 之1494乙情，業據其提出東海國宅（B 區）地下貳層平面圖 、（B區）地下室平面圖、（B區）壹樓平面圖、昭陽公司關 於東海國宅分層分區產權及共同使用部分分擔持分之切結書 、187、188建號建築改良物登記簿、區分所有建物共同使用 部分附表等件可憑（見原審卷第36至50頁），並有臺東地政 事務所102年5月8日東地所登記字第0000000000 號函附東海



國宅之共用部分分配表（公共設施分配表）、臺東地政事務 所102年3月20日東地所測量字第0000000000號函稱「東海國 宅停車位係以共用部分分配表登記」等語在卷可憑（見原審 卷第200至201頁、第156頁），堪信為真。 ⒉查昭陽公司建築起造東海國宅，於建築預售62戶時，其中○ ○段191、213、231、238、246、247建號建物購買戶同時各 購置一平面停車位，昭陽公司於建築完成後辦理建築物第一 次登記時，公共設施含停車位分配除依62戶主建物面積比例 平均分攤公共設施外，就上述已出售停車位6 位及尚未出售 之平面停車位13位、機械停車位30位，每一平面停車位各以 萬分之60及每位機械停車位以萬分之30持分比例，增加分攤 停車位持分登記於主建物○○段191、213、231、238、246 、247建號各萬分之60、○○段203建號萬分之1680，以作為 停車位應有持分比例之識別。且由187、188建號建築改良物 登記簿、共用部分分配表（公共設施分配表）等資料呈現之 持分變動情形，東海國宅產權登記前，昭陽公司就同時購買 一平面式車位之Β1-3、Β4-3、Β6-5、Β7-4、Β8-4、Β8 -5之區分所有建物，公共持分均較其他相同面積之主建物公 共持分多出60/10000（見原審卷39至42頁）；產權登記完畢 後，各向昭陽公司購買一平面式車位之196、210、217、245 、248建號區分所有建物5戶，其等公共持分均各增加60/100 00（見原審卷第44至46頁區分所有建物共同使用部分附表） ，昭陽公司為保留其對於增設車位之管理處分權，借用工地 經理滕懷中名義登記棟戶別Β3-1即203建號建物之公共持分 ，則因減少5個平面停車位，由原來之1794/1000減為1494/1 0000（計算方式：60/10000×5＝300/10000，0000-000＝14 94/10000）。上情並經臺東地政事務所102年3月20日東地所 測量字第0000000000號函載：「本案建物其地下一層停車空 間（含防空斗避難室）及地下二層之停車空間（含防空避難 室）係為○○段187、188建號，『其停車位係以公共設施分 配表分配』，本所據以登記；○○段203 建號原共用部分權 利範圍為萬分之1794，於民國84年、86年間因買賣共用部分 變更為萬分之1494」等語可得確認（見原審卷第156 頁）。 由上可知，東海國宅停車位之使用權係表徵於187、188建號 建物共同使用部分之權利範圍即應有比例上，昭陽公司依有 無購買車位，就共同使用部分之187、188建號於依主建物面 積大小平攤公共持分者外，另以每一平面車位萬分之60移轉 予購買車位之區分所有人，承購戶簽約買受時明知如未買受 車位，並無使用增設車位權利，其等同意由出資購買車位之 區分所有權人專用地下室特定停車位，堪認各區分所有建物



之人就187、188建號共有部分已達成出資購買停車位之買受 人管理使用地下室車位之分管協議。
⒊按我國不動產買賣方式，多年來習慣上是以預售房屋制度為 主流，建商通常在房屋建造之前，即推出房屋商品，往往在 計劃施工之基地上，只有模型屋與建築平面圖供買受人選擇 參考而已，買賣雙方約定預以將來建築完成之房屋作為交易 之標的，於此情形下，附屬於建物之地下層停車空間，自然 亦不例外，率皆以預售方式成交。而由於停車空間有限，通 常取得停車位使用權之人，必須另為支付一筆車位買賣價金 ，建築業者則在預售屋契約書訂立所謂「分管約定」，令未 購買車位之人，預立拋棄停車空間之使用權，並歸由購買者 取得某特定位置之專用使用權，並將前開所謂之「分管契約 」預先於預售階段簽訂完畢。實務上為遷就此一交易慣例， 於判決中雖未直接承認，但就預立分管契約之效力，幾乎已 呈肯定其效力之趨勢（最高法院82年度台上字第2284號、91 年度台上字第242號民事判決參照）。又於84年6月28日公布 之公寓大廈管理條例第45條第2 項規定：「公寓大廈之起造 人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定防空 避難設備及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以 外之特定人設定專用使用權或為其他損害區分所有權人權益 之行為。」（該規定於92年修正後改列為第58條第2 項）。 至此，公寓大廈之起造人或建築業者，得在建築物完成之前 ，在毫無共有關係基礎之情形下，以預立分管約定方式，附 隨於預售屋買賣契約，依讓售契約設定專用權，將地下層之 停車空間之使用權出賣與特定人，已甚明確，只是設定對象 限於區分所有權人而已。依據我國現行法令規定及實務見解 ，分管契約之當事人以現在之共有人為主體，固然可行，即 使現非共有人之間，預以將來成為共有關係，事先約定共有 物之管理使用方式及範圍，待將來取得共有物之應有部分， 即可發生分管契約之效力。換言之，分管契約之當事人不限 於現在之共有人，現已將訂立契約之主體，提前至未來之共 有人，由渠等預立分管契約，如將來成立共有關係，仍發生 拘束力。又經登記之共有不動產，何人為共有人，全以登記 簿記載為準。而各共有人按其應有部分，對於共有物之全部 有使用、收益之權；共有物，除契約另有訂定外，由共有人 共同管理之，民法第818條、第820條第1 項亦定有明文。本 案東海國宅未購買車位之住戶對於187、188建號公用持分未 含車位之持分面積，除防空避難時使用外，並無管理使用地 下室增設車位之任何權利，已經認定如前，昭陽公司並發給 購買車位之區分所有人「車位所有權證明書」，明確標示其



專用車位之編號，而被上訴人對於未取得上揭證明書之區分 所有人不得使用地下室增設停車位事實並不爭執，亦將車位 區別有產權及一般（無產權）而異其管理費之收取，是各區 分所有人間已就共用之187、188建號建物特定部分劃分使用 範圍，在舉動上顯然有分管之默契，雖然各共有人並未透過 決議作任何約定，亦可依此事實認定其分管之約定，從而產 生分管之拘束力。
㈡上訴人因法院拍賣取得系爭不動產，是否包括系爭停車位？ ⒈查昭陽公司將東海國宅地下一、二層共同使用部分即187、1 88建號規劃為停車位，且將尚未售出部分均附屬於主建物20 3建號共同使用部分，而將000地號土地所有權應有部分萬分 之142、203建號建物所有權全部、共同使用部分186 建號建 物所有權應有部分萬分之142 、187及188建號建物所有權應 有部分各萬分之1494，均借名登記予滕懷中名下；嗣後滕懷 中出名為債務人，以上揭不動產為擔保品，向臺灣中小企業 銀行股份有限公司借貸，因實際借款之昭陽公司未依約清償 債務，上揭銀行乃起訴請求名義債務人滕懷中清償債務，經 獲得臺灣臺東地方法院92年度訴字第206 號勝訴判決後，執 該確定判決聲請執行拍賣上揭不動產等情，業據證人滕懷中 到庭證述：伊是昭陽公司工地經理，東海國宅未賣出之戶數 ，公司係以借名方式登記，伊出名的部分只有203 建號一戶 ，因為停車位一定要跟著建物的主建號走，不能分離，公司 乃將停車位總歸登記在伊名義之203建號共同使用之187、18 8 建號持分之中，等售出車位後再慢慢分割出去，每賣出一 平面車位，持分固定減少萬分之60，如果是機械車位因為是 上下層，所以每賣出一機械車位，持分減少萬分之30，沒有 例外情形。當初公司有確認登記在伊名下之持分車位編號位 置，如此才能出售分割，有買車位的住戶都有車位編號；公 司為了管理方便，先保留1至8號車位，又因為機械車位有維 修及年限的問題，乃將原要分配給住戶的機械車位改為平面 車位，另一樓的66至68號車位是在法定空地上，大樓住戶對 法定停車位部分是可以隨機使用等語（見本院卷第66頁反面 至第68反面）；並經本院調取臺灣臺東地方法院90年度執全 字第29號、94年度執字第299號案卷、92年度訴字第206號確 定判決查核屬實（見本院卷第36頁、第38至43頁）。是前揭 法院執行拍賣昭陽公司借名登記於滕懷中名下之203 建號建 物所有權全部、186建號建物所有權應有部分萬分之142、及 187、188建號建物所有權應有部分1494/10000，當然包括昭 陽公司未售出之停車位。且由法院拍賣之標的記載之共同使 用持分，及鑑價結果共同使用部分與主建物均有相當之價值



，甚至高於主建物價額，更可佐認上情。
⒉且按強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即以債務 人為出賣人，拍定人為買受人（執行法院即代債務人出賣之 人）。上訴人既係於94年8 月23日經由臺灣臺東地法院94年 度執字第299 號強制執行程序拍定取得系爭不動產，並於94 年9月1日取得權利移轉證明，於94年9月8日辦理登記，有20 3、187、188 建號建物登記第二類謄本、權利移轉證明可稽 （見原審卷第13、15、90頁、本院卷第50頁）。揆諸最高法 院48年台上字第1065號判例意旨及大法官第349 號解釋，共 有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將 其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分 管契約之存在，通常即有可得而知之情形，該分割或分管契 約，對於受讓人仍繼續存在。上訴人因法院拍賣程序而取得 ○○段203 建號建物及共同使用部分之187、188建號建物中 屬昭陽公司借用滕懷中名義而保留專用之增設停車位，應繼 受原之分管契約，應無疑義。又因昭陽公司尚未出售之增設 停車位係併同203 建號建物經拍賣程序由上訴人標得，昭陽 公司當不可能另發給上訴人「車位所有權證明書」，乃屬當 然之理，自無以上訴人未取得該證明，即謂上訴人無繼受取 得分管契約中之專用權利。
㈢○○段187、188建號公共設施含停車位，現況除11戶區分所 有人專用之停車位外，其餘法定車位16位及系爭38個停車位 均由被上訴人統一管理出租中，為兩造所不爭執。上訴人繼 受原分管協議，得管領專用昭陽公司保留之系爭38個停車位 ，且依東海國宅大廈第一屆管理委員會第二次會議紀錄，並 無將昭陽公司借用滕懷中名義登記之增設車位移交予被上訴 人管理之情，則被上訴人將系爭車位管理出租應屬無權占用 ，上訴人依法排除，自屬有據。至於上訴人應否依東海國宅 區分所有權人會議或規約繳交系爭停車位之管理費，乃另一 問題，與本案上訴人就系爭停車位專用權利之認定無涉，併 此敘明。
八、綜上所述，昭陽公司依住戶有無購買車位，就共同使用之18 7、188建號建物分別移轉不同比例之應有部分予各區分所有 人，堪認區分所有建物之各區分所有人就187、188建號之公 共設施，已成立分管協議，住戶同意領有昭陽公司發給之車 位所有權證明書，就證明書所載特定車位管領使用，上訴人 係○○段203 建號建物之受讓人，應按該分管契約之分配， 管理其配得之專用車位。從而，上訴人依民法第767條第1項 前段及分管契約，請求被上訴人將為其專用之系爭車位交還 ，洵屬有據，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未



洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。 爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
十、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第463條、第4 50條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 9 月 5 日
民事庭審判長法 官 王紋瑩
法 官 林慶煙
法 官 劉雪惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
附 註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
中 華 民 國 103 年 9 月 5 日
書記官 游小玲