臺灣高等法院臺南分院民事判決 102年度上字第198號
上 訴 人 詹婉君
訴 訟代理人 洪茂松 律師
被 上訴人 上鼎不動產實業有限公司
兼法定代理人 楊倉銘
被 上訴人 卓合豊
薛國祥
王丁盆
吳丁興
王丁熊
前 七 人共同
訴 訟代理人 王朝揚 律師
共同訴訟
複 代 理 人 黃龍昌 律師
上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，上訴人對於民國102
年9月11日臺灣臺南地方法院第一審判決（100年度訴字第1377號
）提起上訴，本院於103年8月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
㈠被上訴人卓合豊任職於台灣房屋永康加盟店擔任經理（公司 登記為上鼎不動產實業有限公司，下簡稱上鼎公司），於民 國（下同）99年6月間到上訴人住家造訪，並告知上訴人名 下應有部分位於臺南市○○區○○段○000○000號土地，已 有買主願意出價新台幣（下同）9,280,000元購買（即買家 要以每坪78,000元購買，而上開土地合計約119坪），所以 每個人均可以分得1,856,000元，故上訴人可以收取上開價 金，因上開地號5人共有，每個人應有部分坪數、條件均相 同以及5個人均未曾簽立過上開土地的分割協議書，依據社 會通論，每個人所分得的土地買賣價金應一致，但被上訴人 卓合豊因見上訴人覺得售價太低，不願意以此價格出售，於 是向上訴人聲稱其他4位共有人均已同意出售，倘若上訴人 不願意以此價格出售，將會以土地法之規定，將上訴人的應 有部分（1,856,000元）提存到法院，使上訴人誤認本件土 地僅售出9,280,000元並陷於錯誤，迫使上訴人於99年6月8 日到台灣房屋永康加盟店，以低於當時市價成交行情的價格 與買主即被上訴人薛國祥簽立不動產買賣合約，造成上訴人 損失644,000元之土地買賣價差，被上訴人卓合豊即係利用
上開土地法之規定詐取上訴人。簽約當天只有其中一位共有 人洪昆良的父親洪國紘到場，被上訴人卓合豊便向上訴人及 洪國紘聲稱其餘共有人王丁盆、吳丁興、王丁熊3人因有要 事需處理所以未能於同一時間與上訴人一同簽約，本件並於 99年6月30日將土地所有權全部過戶予被上訴人薛國祥。嗣 上訴人於100年2月間發現上開土地並非登記薛國祥，而是登 記予訴外人李金華，李金華因資金不足於99年5月至6月間向 訴外人彰化商業銀行辦理貸款9,600,000元，讓上訴人驚覺 受騙而於100年3月10日對被上訴人等人提起詐欺罪及背信罪 等告訴。
㈡上訴人於99年6月8日與被上訴人薛國祥簽立不動產買賣合約 ，並於99年6月30日將土地過戶完成，被上訴人薛國祥旋即 於99年7月9日將上開土地出售與訴外人李金華，李金華坦承 其係以12,500,000元購買上開土地，本件僅歷經約1個月時 間，被上訴人薛國祥即獲利3,220,000元（12,500,000－9,2 80,000＝3,220,000），足見本件土地於99年當時市價必定 是高於12,500,000元以上，顯示被上訴人薛國祥與卓合豊共 謀以土地法規定從上訴人身上不法獲利644,000元。而且另 外4位共有人除了上訴人是收取1,856,000元的土地買賣價金 以外，被上訴人王丁盆、吳丁興、王丁熊3人均賣得價金各 2,500,000元，於不動產買賣合約書中，總共實際收取6,360 ,000元即每人均分別收取2,120,000元土地買賣價金，而且 其3人每個人均有高達380,794元的土地增值稅需各自負擔， 被上訴人卓合豊亦坦承是告知上訴人土地售價是9,280,000 元，且土地增值稅需由賣家各自負擔，且被上訴人薛國祥也 坦承本案是以開立支票的方式付款，本案共開立了23張支票 ，再據被上訴人王丁盆、吳丁興、王丁熊3人坦承其3人每個 人於本案均各收取被上訴人薛國祥3張支票，但上訴人與另 一位共有人都只收到被上訴人薛國祥2張支票，因為其他3位 共有人王丁盆、吳丁興、王丁熊是以扣除土地增值稅之後實 拿2,120,000元的方式來簽立不動產買賣合約書，亦即其3人 於本案中分別各自賣得2,500,000元土地買賣價金（2,120,0 00＋380,000土地增值稅＝2,500,000），與訴外人李金華的 購買價格12,500,000元每人均可以分得250,000元的土地買 賣價金相符。另綜合100年11月30日於臺灣臺南地方法院檢 察署偵查庭檢察事務官之說明及被上訴人卓合豊陳述3位共 有人王丁盆、吳丁興、王丁熊合計收取7,502,441元的土地 買賣價金（6,140,274元實收價金＋1,142,382元土地增值稅 ＋219,785元的仲介費及代書費），核與上訴人收取1,856,0 00元之價金有644,000元之土地買賣價差，也與訴外人李金
華以12,500,000元購買每人均可各自分取2,500,000元的土 地買賣價金相符。由被上訴人薛國祥之給付價金支票整理表 中，編號17，發票日99年6月26日，票號0000000，金額1,41 5,000元，用途繳交土地增值稅、代書費、仲介服務費，該 票由訴外人即地政士詹素雲所兌現，於99年6月29日由訴外 人中國信託商業銀行臺南分行代收，至少須經3天交換才得 兌現提領，但本件被上訴人等人卻於99年6月30日就將所有 土地增值稅稅金全數繳清，且本件稅金總計為1,215,979元 （包含其餘共有人4人），與該支票金額1,415,000元顯然有 很大出入，故無法證明該票是用來支付本件土地買賣價金的 款項，本件土地實際購買者應為訴外人李金華。再據被上訴 人王丁盆、吳丁興、王丁熊3人陳述，其3人與被上訴人卓合 豊約定多出來的價格就算是其賺到的報酬，能與買方談到什 麼樣的價格就看他個人，已可足證被上訴人卓合豊賺取本件 價差之事實。
㈢依被上訴人王丁盆、吳丁興、王丁熊101年2月15日證詞表示 其3人以每坪不支付其他費用方式（指不支付本件土地增值 稅）出售，也不需付仲介費、代書費，因其3人與被上訴人 卓合豊約定多出來的價格就算是其賺到的報酬，至於能與買 方談到什麼樣的價格就看他個人，被上訴人卓合豊、楊倉銘 身為仲介公司經理及負責人，卻不向賣方即被上訴人王丁盆 、吳丁興、王丁熊3人收取高達300,000元仲介費（7,500,00 04％＝300,000），更代替賣方王丁盆、吳丁興、王丁熊3 人支付代書費，已違背了法律之經驗法則。且被上訴人卓合 豊辯稱本案關係人另地之共有人王勝賢所持分之667地號土 地，是跟其他人簽約後，過戶前發現沒有處理到，所以才用 公司的仲介服務費支付18,000元給王勝賢做購地餘款，但在 過戶時發現王勝賢積欠48,000元的地價稅，所以用公司的仲 介服務費支付，被上訴人卓合豊身為仲介公司經理不向賣主 收取仲介服務費，卻還要自掏腰包代替賣主支付代書費，接 著還要再自掏腰包支付王勝賢購地餘款及地價稅，被上訴人 卓合豊若未從上訴人身上賺取土地買賣價差，又何來多餘之 土地買賣價金支付其餘3位共有人合計300,000元之仲介費及 50,000元代書費及王勝賢18,000元購地餘款、48,000元的地 價稅（總計416,000元），此筆費用為何被上訴人卓合豊願 無故代為支出？被上訴人上鼎公司又為何要同意旗下的公司 員工不必向土地賣主收取仲介服務費呢？本件被上訴人上鼎 公司、卓合豊之行為顯已違背經驗法則，由上開資料顯示被 上訴人上鼎公司、卓合豊利用土地法規定與被上訴人薛國祥 共謀以低價來賺取上訴人土地買賣價差之事實。
㈣被上訴人王丁盆、吳丁興、王丁熊3人於99年5月29日與上鼎 公司簽立委託銷售契約書時，被上訴人卓合豊就已知情其3 人有高達1,142,382元的土地增值稅不願自行負擔，否則被 上訴人王丁盆、吳丁興、王丁熊3人不會在委託銷售契約書 裏約定服務費以及增值稅外加等語，既然如此被上訴人卓合 豊不該欺騙上訴人本件土地僅售出9,280,000元，依土地稅 法規定土地增值稅必須由賣方自行負擔，本件土地為共有土 地，被上訴人卓合豊有義務詢問上訴人是否願意代替被上訴 人王丁盆、吳丁興、王丁熊3人負擔土地增值稅，且這與被 上訴人卓合豊所辯稱後因發現被上訴人王丁盆、吳丁興、王 丁熊3人有高達合計1,142,382元的土地增值稅，故才會要求 被上訴人薛國祥提高土地買賣價金至10,000,000元的說法互 相矛盾，由委託銷售契約書裡約定即足證被上訴人卓合豊一 開始就知情。再者，9,280,000總價＋1,142,382土增稅＝10 ,422,382，與被上訴人薛國祥聲稱10,000,000元購買本件土 地金額亦不相符，若被上訴人薛國祥為真正土地買主，為何 被上訴人等皆無法將本件資金流向清楚交代？被上訴人薛國 祥若非共謀合意，為何任意接受提高買賣金額？還代替賣家 負擔土地增值稅？且還要干涉賣家如何分配土地買賣價款？ 且被上訴人王丁盆、吳丁興、王丁熊3人與上鼎公司簽立的 委託銷售契約書的約定金額為6,440,382元（地主實收每坪 70,000元，服務費以及增值稅外加，故70,000每人23.8坪 3人＝4,998,000元＋42,382元土地增值稅＋300,000元仲 介服務費＝6,440,382元）與被上訴人薛國祥簽立的不動產 買賣契約書的約定金額為7,502,382元（6,360,000＋1,142, 382元土地增值稅＝7,502,382元）會有如此大的金額差距呢 ？足見被上訴人王丁盆、吳丁興、王丁熊、薛國祥、卓合豊 共謀合意以土地法規定來詐取上訴人土地買賣價差之事實。 ㈤被上訴人卓合豊、楊倉銘以其自身專業利用資訊不對等的情 況下，向上訴人騙稱上開土地只售出9,280,000元，卻於短 短8天內夥同被上訴人薛國祥擔任本案人頭的角色隨即轉手 售出12,500,000元，短短8天市場價格波動竟可以高達3,220 ,000元，實有違常理。依民法規定，被上訴人卓合豊身為仲 介人員受上訴人委託處理不動產買賣並收取仲介費用，應負 善良管理人之注意義務，但其不僅沒有負較處理自己事務為 高之注意義務，明知另外3位共有人王丁盆、吳丁興、王丁 熊均收取比上訴人更高額的土地買賣價金，卻仍刻意對上訴 人虛報實際成交價格，賺取土地買賣價差，損及委任人即上 訴人之權益，足以構成影響交易秩序之欺罔行為。被上訴人 卓合豊、楊倉銘利用其從事仲介買賣資訊上之優勢，未為委
託人之利益打算，虛報市場交易狀況，隱瞞土地真實市價行 情，以不當方法賺取差價，誤導上訴人簽訂不動產買賣合約 書之行為，造成上訴人損失，故上訴人損失自得依侵權行為 向被上訴人卓合豊、楊倉銘、薛國祥請求賠償。 ㈥被上訴人楊倉銘為台灣房屋永康加盟店負責人，對於房地產 的市場成交價格也必定是十分的了解，卻仍刻意放任其公司 員工對客戶做出違法賺取高額價差的行為，依消費者保護法 之規定，中央主管機關公告應記載事項之效力，被上訴人楊 倉銘、卓合豊理應依規定參照內政部公告應記載事項規定據 實向上訴人提供本件土地99年當時近三個月之成交行情，以 供上訴人訂定售價之參考，而非以隱匿方式欺騙上訴人土地 僅售9,280,000元，迫使上訴人以低於市價及低於其他共有 人售價來出售自己持分，造成上訴人損失644,000元價差。 次依不動產經紀業管理條例之規定，被上訴人卓合豊不當賺 取差價，構成影響交易秩序之欺罔行為，違反公平交易法之 規定，依公平交易法規定，仲介公司應負損害賠償責任。本 案因上訴人與其他3位共有人出售土地價差高達644,000元（ 2,500,000－1,856,000＝644,000），故依不動產經紀業管 理條例、公平交易法之規定，上訴人對被上訴人等人有請求 連帶給付一倍懲罰性賠償金之權利。
㈦被上訴人薛國祥雖提出相關帳戶交易明細資料證明以自有資 金購得上開土地，然相關帳戶交易明細表之金額，其中支票 號碼0000000，金額1,415,000元，被上訴人等稱用途是用來 繳交增值稅及仲介服務費與事實不相符已如前述，該張支票 顯然並非是用來繳付本件的土地增值稅之用，且不相干之人 即訴外人詹素雲亦無立場可收取本件仲介服務費，被上訴人 薛國祥對於自己花多少錢購買本件土地竟交代不清，竟支付 1,415,000元款項給非本件土地的5個共有人，而給付不相干 之人詹素雲，根本就已違背經驗法則，由上開證據證明顯然 被上訴人薛國祥並未實際支付購買土地之款項，而係與被上 訴人卓合豊、王丁盆、吳丁興、王丁熊共謀，明知訴外人李 金華欲以12,500,000元購買，共同以詐術向上訴人謊稱土地 總價僅售9,280,000元，並以土地法規定強迫上訴人必須以 低於市價及其於3位共有人價格出售自己持分予被上訴人薛 國祥，並藉用薛國祥名義先行購買，再於不到1個月時間旋 以12,500,000元轉售予訴外人李金華，共謀合意不法從上訴 人身上獲利644,000元的土地價差。
㈧據上訴人與彰化商業銀行及訴外人李金華的通話錄音內容， 足資證明李金華因系爭土地原地主有5人無法核准貸款之故 ，所以將土地借名過戶到被上訴人薛國祥的名下來取得彰化
商業銀行的貸款核准。由上述各點可證本件顯然乃為被上訴 人薛國祥、楊倉銘、卓合豊等人共謀利用土地法規定迫使上 訴人在非出於自願的情形下售出自己應有部分，先過戶至被 上訴人薛國祥名下，再由薛國祥過戶給真實買主李金華，被 上訴人楊倉銘、卓合豐、薛國祥等人共謀將李金華原應該給 付給上訴人的2,500,000元土地買賣價金僅給付予上訴人1,8 56,000元，共謀從中賺取上訴人644,000元土地買賣價差。 故上訴人依據不動產經紀業管理條例、公平交易法、消費者 保護法及共同侵權行為等規定，向被上訴人楊倉銘、卓合豊 、薛國祥、上鼎公司請求懲罰性賠償金。另據被上訴人王丁 盆、吳丁興、王丁熊前面所述，渠等為了不願支付仲介費、 代書費、地政規費等費用，竟與被上訴人楊倉銘、卓合豊、 薛國祥等人共謀約定多出來的價格就算是卓合豊賺到的報酬 、實已構成共同侵權的幫助行為，上訴人乃依民法及土地法 之規定對王丁盆等3人請求連帶清償644,000元。 ㈨又上訴人亦得因受詐欺，撤銷與被上訴人薛國祥間不動產買 賣之意思表示，並基於不當得利及侵權行為之法律關係，對 被上訴人等人請求損害賠償。本件顯然被上訴人等為了各自 利益，共謀利用土地法規定對上訴人隱瞞有利之交易條件， 迫使上訴人必須低價出售自己應有部分，不到1個月時間隨 即損失644,000元土地買賣價金，短短1個月的時間市價根本 就不可能有任何波動產生，由於本件交易過程非出於上訴人 個人意願下出售，而是被上訴人等共謀迫使上訴人必須售出 自有持分比例部分予被上訴人薛國祥，整個交易過程對上訴 人充滿了欺騙、隱瞞、故上訴人自得依不當得利的法律關係 對被上訴人等人請求損害賠償。爰請求⒈被上訴人楊倉銘、 卓合豊、上鼎公司、薛國祥應連帶給付上訴人1,288,000元 本息。⒉被上訴人王丁盆、吳丁興、王丁熊應連帶給付上訴 人644,000元本息。⒊被上訴人上鼎公司應返還上訴人74,00 0元本息。並願供擔保請准為假執行宣告。原審為上訴人敗 訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明：⒈原判決廢棄。⒉ 被上訴人全部應連帶給付上訴人644,000元，及自起訴狀繕 本送達（以被上訴人收受繕本之其中最後日期為準）之翌日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒊被上訴人上 鼎公司、楊倉銘、卓合豊、薛國祥應連帶給付上訴人644,00 0元，及自起訴狀繕本送達（以被上訴人收受繕本之其中最 後日期為準）之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息。⒋被上訴人上鼎公司應給付上訴人74,000元，及自起 訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息。
二、被上訴人等則辯以：
㈠依上訴人起訴狀所載事實與所主張之請求權基礎，與被上訴 人楊倉銘無關。上訴人於起訴狀主張被上訴人楊倉銘為台灣 房屋永康加盟店之負責人，放任其員工卓合豊隱瞞事實詐欺 以賺取差價云云，因依不動產經紀業管理條例第19條、第26 條及公平交易法第31條、32條之規定，訴請被上訴人等人連 帶給付賠償云云。惟被上訴人楊倉銘僅為台灣房屋永康加盟 店之負責人，對於上訴人所陳稱之事實過程既未參與，且上 訴人亦未說明被上訴人楊倉銘有何違失之處，其僅以被上訴 人楊倉銘為台灣房屋永康加盟店之負責人云云，即依所謂不 動產經紀業管理條例第19條、第26條及公平交易法第31、32 條之規定，訴請被上訴人楊倉銘與其餘被上訴人連帶賠償， 顯非適法。
㈡本件上訴人僅泛稱系爭土地買賣過程，並稱伊已提起刑事告 訴，又指摘被上訴人卓合豐以自身專業利用資訊不對等之情 形下，向伊詐欺，而夥同被上訴人薛國祥於短短8天內將以 9,280,000元購買之系爭土地轉手出售12,500,000元，因認 被上訴人等人涉嫌詐欺云云。惟本件土地買賣均係上訴人親 自與被上訴人等人簽約，不僅未有任何詐欺情事，且相關買 賣資金亦均有被上訴人薛國祥所開立之支票為憑，上訴人所 為之指摘，僅屬主觀臆測。更何況系爭土地買賣結果，上訴 人實際所獲得之金額，更超過其餘共有人王丁盆等三人，上 訴人根本未受有損失，自難僅憑其主觀臆測即遽認被上訴人 等人有不法行為。
㈢上訴人雖指摘坐落於臺南市○○區○○段000地號及667地號 土地為其與王丁盆等5人所共有，應有部分各5分之1，渠等 於99年間5、6月間委託被上訴人卓合豊出售系爭不動產，惟 出售所得之價額經換算後上訴人與王丁盆等人每坪之價額竟 非相同，因認被上訴人卓合豊有詐欺上訴人情事云云：然 ⒈系爭土地於99年5月間，因土地共有人王丁盆以666地號土 地應有部分設定600,000元之抵押權後，因清償期屆至而 無力清償，擬出售土地償債，遂輾轉委請被上訴人卓合豊 代覓買主，卓合豊與王丁盆接觸後，王丁盆表示其與共有 人吳丁興及王丁熊為三兄弟，吳丁興及王丁熊均有授權伊 一併處理系爭土地事宜。而卓合豊為求慎重，並與吳丁興 及王丁熊聯繫洽談後確認渠等均有出售土地意願，並均授 權王丁盆全權處理。卓合豊遂依程序請吳丁興補簽立授權 書為憑。
⒉卓合豊於與王丁盆等三人接觸過程中，除確認授權完備與 否外，並進一步與王丁盆等三人討論出售價格，王丁盆等
三人就系爭土地原委託銷售總價為10,500,000元，並簽立 土地專任委託銷售契約書，然其後王丁盆等三人同意變更 委託銷售契約書內容，改為委託銷售總價為8,230,000元 ，並同意「每坪實收70,000元，增值稅及服務費用4％外 加」，而於簽署上開文件完備後，卓合豊隨即與土地投資 客即被上訴人薛國祥接洽，並詢問薛國祥購買意願及條件 ，經薛國祥於99年5月底親至現場評估後向卓合豊表示願 意出價每坪78,000元（按:系爭土地共計393.38平方公尺 ，約118.996坪），依薛國祥所提之購買價格換算，系爭 土地之購買總價約為9,280,000元（計算式:118.99678, 0000＝9,281,688）。
⒊因買方薛國祥之出價，已達賣方王丁盆等三人所表示同意 出售之最低底價（即仲介實務所謂「達底」），本件不動 產買賣契約極有可能成立，惟因上開666地號土地之共有 人除王丁盆等三人外，另有上訴人及洪昆良二人，卓合豊 依謄本所載地址聯繫另二名共有人。因地址已遷移，卓合 豊遂輾轉透過他人聯繫，於99年6月初始與上訴人聯繫。 其後卓合豊於99年6月2日偕同公司店長即訴外人余長興一 同前往上訴人住處與其洽商土地買賣事宜，並告以共有人 王丁盆等三人擬以每坪實收70,000元之代價出售系爭土地 ，且已有買方（即薛國祥）願意出價每坪78,000元購買系 爭土地，上訴人聞後初表示其大伯（即王丁盆等人）不可 能以此價格出售，經卓合豊出示其餘共有人即王丁盆等人 所簽署之變更委託銷售契約書後，上訴人隨即表示既然其 大伯（即王丁盆等人）同意以上開價格出售，則伊亦同意 買方所開出之條件而出售其持分。雙方談妥後，遂當場簽 立委託書，並於委託書第4條特約條款中記載「一般買賣 ，服務報酬4％」。
⒋99年6月4日卓合豊又偕同訴外人余長興前往另一共有人洪 昆良住處洽商土地買賣事宜，因洪昆良外出，由洪昆良之 父親洪國紘代表與卓合豊等人洽談。雙方於言談中得悉洪 國紘本身亦有從事土地投資事業，並得知伊因借貸款項予 原共有人王聖賢並取得666地號之持分之經過。其後經卓 合豊告以上開買方之購買條件及其餘共有人所簽立之授權 價格附表後，洪國絃當場表示同意並簽立價格委託附表。 ⒌由本件共有人均已同意出售系爭土地，卓合豊遂委請公司 特約代書信宏代書事務所先行估算土地增值稅，經代書估 算後以系爭土地面積共計393.38平方公尺（約118.996坪 ），其中僅單就共有人王丁盆、吳丁興及王丁熊三人部分 之增值稅預估即約1,100,000餘元（洪昆良部分增值稅較
少，約僅數萬元而已），惟因買方僅願以一般買賣方式出 價每坪78,000元，據此換算，買方所開之總價亦僅有約9, 280,000元而已（計算式:118.99678,000＝9,281,688） 。惟上開買方出價經扣除土地增值稅（按:不動產買賣如 買賣雙方未有特別約定，則土地增值稅依法應由出賣人負 擔，契稅則由買受人負擔，此即仲介實務所謂一般買賣） ，僅餘8,180,000餘元，則經換算結果各共有人每坪售價 僅有約68,000餘元而已（計算式:8,180,000÷118.996約 等於68.741），顯與王丁盆等三人所約定出售價格每坪實 收70,000元，及上訴人、洪國紘等人所約定出售價格每坪 78,000元有差距，且倘再扣除應負擔之稅捐及4％仲介服 務費，則土地共有人所實收之價額將更低。為促進雙方成 交，卓合豊復於99年6月初與買方薛國祥洽商，希望薛國 祥提高購買金額，否則系爭土地買賣可能將因而無法成交 。經薛國祥瞭解原委以後向卓合豊表示伊願提高購買價額 為10,000,000元整數，另給付仲介服務費用2％（200,000 元），合計共10,200,000元。其餘不足的部分，由被上訴 人公司自行設法解決。卓合豊為促成買賣契約成立，遂向 公司提議不足之差額以依約可收取之服務報酬（即仲介服 務費）補足，經公司同意後，系爭土地之買賣斡旋始告一 段落。
⒍系爭土地因買賣雙方已就交易條件達成共識，為確保日後 買賣交易雙方權益，卓合豊遂與店長余長興研究過戶時之 交易安全性。然因其中666地號土地，上訴人以其應有部 分設定高達6,500,000元之普通抵押權，倘於過戶前未予 塗銷將損及買方權益。然因詹婉君所設定之金額6,500,00 0元顯逾市價行情甚高，因恐金額過鉅無法清償抵押權人 ，經進一步詢問上訴人後始知悉該土地上之抵押權人龔玉 美為其母親，上開抵押權設定無債務清償問題，卓合豊隨 即委請代書就上訴人應有部分之抵押權辦理塗銷，並於塗 銷完畢後辦理過戶登記。
⒎又系爭土地為王丁盆等人所共有，應有部分各5分之1。依 常情於簽訂買賣契約時，原應一起簽約始符合經濟效益。 惟因系爭土地共有人間並非所有交易條件均相同（王丁盆 等三人堅持每坪實收70,000元;但渠等依法又須負擔約1,1 00,000元之增值稅；上訴人同意以每坪78,000元出售，但 無增值稅問題;上訴人於666地號土地上又以其持分設定6, 500,000元抵押）；另因被上訴人公司所提供之買賣雙方 不動產買賣契約書為制式之定型化契約，無法僅以單一制 式定型化契約書規範所有不同買賣條件之共有人，是以於
系爭土地簽定買賣契約書時，為因應各共有人之不同交易 條件，遂依各共有人不同條件簽立三份買賣契約書。其中 依法應負擔土地增值稅之王丁盆等三人簽立乙份不動產買 賣契約書；另為確保交易安全，以免抵押權未能順利塗銷 時影響買方權益，故就上訴人部分單獨簽立乙份不動產買 賣契約書；至於所剩之共有人洪昆良部分則另單獨簽立乙 份不動產買賣契約書。
⒏卓合豊除商請薛國祥同意提高出價為10,000,000元外，因 仍無法完全符合出賣人王丁盆等人約定之要求，始向公司 報備後，由原應由公司收取之仲介服務費墊付不足差額部 分，始符合王丁盆等人所約定『每坪實收70,000元』之要 求。於系爭土地交易買賣過程中，為確保出賣人等人均能 依所委託出售條件獲得合理售價，已盡其所能居間斡旋協 調，交易過程中始終基於滿足及符合共有人之出售要求， 不僅未有任何違背職務之情事，更未損害上訴人之權益等 ，資為抗辯，併為答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執及爭執事項：
㈠不爭執事項：
⒈臺南市○○區○○段000地號土地原為上訴人與洪昆良、 被上訴人王丁盆、吳丁興、王丁熊共有，應有部分各5分 之1，又同段667地號土地原為上訴人與王丁盆、吳丁興、 王丁熊、訴外人王勝賢共有，應有部分各5分之1。上訴人 、洪昆良（由其代理人洪國紘代理簽約）及被上訴人王丁 盆、吳丁興、王丁熊於99年6月8日分別與被上訴人薛國祥 就其等之系爭土地應有部分簽立不動產買賣契約書，並於 同年6月30日以買賣為原因移轉登記予薛國祥。 ⒉系爭土地復於99年7月9日由被上訴人薛國祥與訴外人李金 華簽立不動產買賣契約書，並於同年7月29日以買賣為原 因移轉登記予訴外人李金華；李金華於同年7月30日就系 爭土地設定最高限額抵押9,600,000元予訴外人彰化商業 銀行股份有限公司。
⒊上訴人於前揭不動產買賣契約書之系爭土地應有部分約定 總價為1,856,000元。
⒋被上訴人王丁盆、吳丁興、王丁熊於前揭不動產買賣契約 書之系爭土地應有部分合計5分之3約定總價款為6,360,00 0元。又被上訴人王丁盆、吳丁興、王丁熊就系爭土地出 售，並未負擔土地增值稅之繳付（土地增值稅各380,794 元，共1,142,382元）。
⒌系爭土地上開買賣事宜，係由上鼎公司擔任仲介，被上訴 人楊倉銘為上鼎公司之負責人，被上訴人卓合豊為上鼎公
司之經理。卓合豊有向上訴人表示系爭土地有買主願以9, 280,000元購買，若土地持分人不同意出售，可依照土地 法第34條規定將其應有部分之價款提存到法院。 ⒍被上訴人上鼎公司就上開土地買賣事宜，有向上訴人收取 74,000元之仲介報酬。
㈡爭執事項：
⒈上訴人依民法第184條第1項前段、185條第1項前段、188 條第1項前段、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定請 求被上訴人連帶給付644,000元及利息是否有理由？ ⒉上訴人依消費者保護法第51條、公平交易法第32條第1項 、不動產經紀業管理條例第19條第2項、第26條第2項之規 定請求被上訴人上鼎公司、楊倉銘、卓合豊、薛國祥連帶 給付644,000元及利息有無理由？
⒊上訴人依民法第571條、179條規定請求被上訴人上鼎公司 返還已給付之居間報酬74,000元，有否理由？四、本院得心證之理由：
㈠按依民法第185條第1項規定，共同侵權行為人固應連帶負損 害賠償責任，惟同條項前段所謂共同侵權行為，須共同行為 人皆已具備侵權行為之要件始能成立，若其中一人無故意過 失，則其人非侵權行為人，不負與其他具備侵權行為要件之 人連帶賠償損害之責任（最高法院22年上字第3437號判例參 照）。據此，民法第185條第1項所謂之數人共同不法侵害他 人之權利，係指各行為人均曾實施加害行為，且各具備侵權 行為之要件而發生同一事故者而言，是以各加害人之加害行 為均須為不法，且均須有故意或過失，並與事故所生損害具 有相當因果關係者始足當之。所謂故意，係指行為人對於構 成侵權行為之事實，明知並有意使其發生；或預見其發生而 其發生並不違反其本意。所謂過失，乃應注意能注意而不注 意即欠缺注意義務，構成侵權行為之過失，係指抽象輕過失 即欠缺善良管理人之注意義務。又【民事訴訟如係由原告主 張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以 證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能 舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。】（ 最高法院17年上字第917號判例參照）。經查： ⒈上訴人、洪昆良（由其代理人洪國紘代理簽約）及被上訴 人王丁盆、吳丁興、王丁熊於99年6月8日分別與被上訴人 薛國祥就其等之系爭土地應有部分簽立不動產買賣契約書 ，並於同年6月30日以買賣為原因移轉登記予薛國祥。上 開土地復於99年7月9日由薛國祥與訴外人李金華簽立不動 產買賣契約書，並於同年7月29日以買賣為原因移轉登記
予訴外人李金華等情，為兩造所不爭執，並有卷附不動產 買賣契約書、土地登記謄本等件可佐，堪信屬實。 ⒉上訴人主張被上訴人等利用土地法第34條之1規定訛騙其 以較低價格出賣上開土地應有部分，使上訴人受有價差之 損害云云。被上訴人卓合豊固自承其有向上訴人表示系爭 土地有買主願以9,280,000元購買，若土地持分人不同意 出售，可依照土地法第34條規定將其應有部分價款提存到 法院乙節。惟按【共有土地或建築改良物，其處分、變更 及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人 過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部 分合計逾三分之二者，其人數不予計算。】【共有人依前 項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他 共有人；其不能以書面通知者，應公告之。】【第一項共 有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任 。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為 其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人 申請登記。】【共有人出賣其應有部分時，他共有人得以 同一價格共同或單獨優先承購】，土地法第34條之1第1、 2、3、4項定有明文。其最初立法理由謂：【為解決共有 不動產之糾紛，促進土地利用，便利地籍管理及稅捐課徵 ，增訂本條文。進一步言，此法之立法意旨乃因共有係一 物之所有權由二人以上共同享有之制度，基於社會生活需 要而存在，然各共有人因均享有同一之所有權，其權利之 行使遂受相互之限制（民法第819條第2項、第820條、第 828條參照），自不免影響共有物用益及處分之順利進行 ，甚而有礙共有物之自由流通，致生社會經濟上之不利益 ，為求在兼顧共有人之權益範圍內，排除民法第819條第2 項、第828條第2項規定之適用，以便利不動產所有權之交 易，解決共有不動產之糾紛，促進共有物之有效利用，增 進公共利益，遂為此條規定。】基此，倘土地共有人欲依 土地法第34條之1規定行使此法定權利，即無何違法失當 之處。則被上訴人卓合豊雖曾向上訴人提及土地法第34條 之1規定，因土地法第34條之1乃係法律明文規定之權利， 被上訴人卓合豊此等關於土地法第34條之1之告知亦無違 法可言。上訴人主張被上訴人卓合豊以土地法第34條之1 規定要其出售應有部分應屬詐欺上訴人之侵權行為云云， 容有誤認，難以憑採。
⒊又上訴人固以前詞主張被上訴人薛國祥僅為買賣上開土地 之人頭，並無價金之交付，一開始就是訴外人李金華要買 ，被上訴人等人共謀以此賺取價差644,000元云云。然按
：被上訴人薛國祥係以10,200,000元購得上開土地，其資 金來源係於99年6月2日迄99年6月21日間由其個人京城商 業銀行台南分行帳號000000000000號帳戶、其配偶薛王珠 眉之京城商業銀行台南分行帳號000000000000號帳戶、其 長女薛依玲之京城商業銀行台南分行帳號000000000000號 帳戶、其次女薛名芳之台南區中小企業銀行台南分行帳號 0000000000000號帳戶、其長子薛州男之台南區中小企業 銀行台南分行帳號0000000000000號帳戶內之存款或解除 定存之款項轉匯共計10,480,000元至被上訴人薛國祥之京 城銀行台南分行000000000000號支票存款帳戶內，再由被 上訴人薛國祥開立該帳戶支票支付上訴人、洪昆良及被上 訴人王丁盆、吳丁興、王丁熊之買賣價金、仲介費用等， 其金額確已足以支付上開土地買賣之價款，此經原審調閱 臺灣臺南地方法院檢察署101年度偵字第771號偵查卷全卷 核之無誤（基於偵查不公開，相關證物名稱不予詳列於此 ）。依此，足認被上訴人薛國祥確有以其自有資金購得上 開土地並交付價金之事實。
⒋另有關訴外人李金華購買上開土地之過程，被上訴人薛國 祥於99年7月3日與李金華簽訂買賣契約書，李金華再於99 年7月19日向彰化商業銀行永康分行提出上開土地貸款8,0
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