臺灣高等法院民事判決 103年度上易字第779號
上 訴 人 廖金助
訴訟代理人 楊逸民律師
張毅超律師
被上訴人 山禾不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 曾瑞珍
訴訟代理人 巫宗翰律師
上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國103
年5月15日臺灣桃園地方法院102年度訴字第1963號第一審判決提
起上訴，本院於103年8月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人聲明求為判決：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 （三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
被上訴人答辯聲明求為判決:
（一）上訴駁回。
（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、被上訴人起訴主張:
（一）上訴人將其所有之廣興加油站（建物門牌號碼為桃園縣平 鎮市○○路0段000號1-2樓，登記名義人為廣興加油站有 限公司）及坐落桃園縣平鎮市○○段000地號（登記名義 人為廣興加油站有限公司）、757地號（登記名義人為廖 玉琴）、758地號（登記名義人為廣興加油站有限公司） 土地（以下合稱系爭不動產），委託伊代理銷售，兩造於 民國（下同）101年9月11日簽立代理不動產銷售同意書（ 以下稱代理銷售同意書），委託期間自101年9月11日起至 同年月30日24時為止，兩造間已成立居間仲介契約甚明。 嗣後系爭不動產經伊仲介而出售予沈德鈞，系爭不動產之 登記名義人廣興加油站有限公司、廖玉琴與上訴人於101 年9月14日與沈德鈞簽訂不動產買賣契約，約定成交總價 新臺幣（下同）4,800萬元。依據代理銷售同意書第1條之 約定，仲介費為成交價之2.5%即120萬元，應於簽訂買賣 契約時以現金一次支付。
（二）嗣後上訴人於101年10月1日簽立賣方給付服務費同意書（ 下稱附表一同意書），表明同意給付伊仲介費120萬元， 嗣又於同年10月11日簽立賣方給付服務費同意書（下稱附
表二同意書），將仲介費減為105萬元，並分二期支付， 第一期於買方於聯邦銀行1600萬元支付時提撥55萬，第二 期於結案日付清仲介費。經查，買方沈德鈞已將1600萬元 匯至聯邦銀行履保帳戶內，上訴人自應給付第1期仲介費 55萬元甚明。
（三）又依據系爭不動產買賣契約書第14條特別事項第3項之約 定，買方就第一、二期款進入信託專戶內（共1600萬元） ，賣方需先反設定予買方（設定金額2000萬元），俟完成 反設定作業後，同意由賣方先動撥1600萬元。然而買方沈 德鈞與上訴人相約至聯邦銀行辦理反設定登記時，上訴人 卻屢次藉詞推拒，始終未提出設定抵押權所需之印鑑證明 及相關文件，顯已違約在先，足見上訴人係故意不履約甚 明。上訴人辯稱沈德鈞僅將1600萬元匯入聯邦銀行，而未 同意由伊動撥，不符合契約原意云云，應非可採。（四）又系爭不動產買賣契約業經買方沈德鈞對上訴人、廣興加 油站有限公司、廖玉琴另案起訴請求履行契約（即原審法 院102年度重訴字第52號），並經上訴人主張解除契約在 案，顯然系爭不動產買賣契約已無法結案，而此乃係因上 訴人預示拒絕給付行為所致，應視為上訴人已拋棄原有期 限利益，故伊自得請求上訴人給付仲介費105萬元。（五）末查，上訴人本應於結案日即完成過戶時付清剩餘仲介費 50萬元，詎上訴人竟自行解除契約，使上開給付之條件無 法成就，其真意係為求房產飆漲後之轉賣利益，並圖免給 付50萬元之仲介費，此舉顯係以不正當手段阻止給付條件 成就，有違誠信原則，依民法第101條第1項規定，應視為 期限已屆至，伊自得依約請求給付仲介費。再依民法第 568條第1項規定及最高法院49年台上字第1646號判例要旨 ，系爭不動產買賣契約已因伊之媒介而於101年9月14日成 立，伊即得請求給付服務報酬，不因上訴人事後解除契約 而受影響。爰依法請求上訴人給付居間報酬105萬元及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 等語。
三、上訴人則以：
（一）伊並無拒絕給付仲介費之意思，惟依據附表二同意書所記 載，第一期仲介費應於聯邦銀行交付伊1,600萬元時，從 中提撥55萬元予被上訴人。因沈德鈞存入聯邦銀行之 1,600萬元迄未交付於伊，故伊給付第一期仲介費之條件 尚未成就，自無給付義務。
（二）沈德鈞於101年9月28日前已支付買賣契約之第1、2期款合 計1600萬元進入履約保證信託銀行即聯邦銀行履保帳戶內
。伊因需款恐急於101年9月28日與沈德鈞協議先行動用前 開1600萬元，並提供系爭756、757、758地號土地及另筆 同地段769地號土地設定2000萬元之抵押權予沈德鈞作為 擔保，雙方並於101年9月28日協議加註事項第6項約定將 前開4筆土地先由買方反設定，經地政機關審查同意登簿 時，由伊洽信託銀行動用該筆1600萬元。然經伊備齊相關 證件至地政事務所，買方及代書並未到場，致未能辦理抵 押權設定完成，故伊未能動用該筆款項，絕非伊拒絕不配 合辦理抵押權設定。
（三）又101年9月28日協議加註事項第6項與第2項係分屬二事， 毫無牽連關係，伊未設定2000萬元之抵押權予沈德鈞，不 影響沈德鈞應依協議加註事項第2項約定代償渣打銀行120 0萬元之義務，系爭不動產買賣契約因沈德鈞未依約先行 清償伊積欠渣打銀行1200萬元之債務，已屬買方違約，故 系爭買賣未能順利完成，應屬可歸責於沈德鈞之事由所致 。
（四）關於系爭不動產買賣契約無論是否解除，均有給付被上訴 人仲介費之義務，伊就此不爭執，惟因就第二期款係約定 於結案時給付，系爭買賣契約目前尚在訴訟繫屬中，伊已 於102年年底發函主張解除契約，如伊主張沈德鈞違約為 有理由，沈德鈞存入聯邦銀行之1600萬元終將由伊沒收， 系爭不動產買賣契約即告結案，伊同意於聯邦銀行交付伊 1600萬時，提撥105萬元予被上訴人。又如伊主張解除契 約無理由，於沈德鈞給付全部價金4800萬元後，系爭買賣 即告結案，伊亦同意給付被上訴人105萬元。因兩造所約 定之給付條件尚未成就，被上訴人不得期前請求給付等語 ，資為抗辯。
（原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服提起上訴 ）。
四、兩造不爭執事項：
（一）上訴人將其與訴外人廣興加油站有限公司等人所有之系爭 不動產委託被上訴人銷售，並於101年9月11日簽立代理銷 售同意書，委託期間自101年9月11日起至同年月30日24時 為止。嗣後系爭不動產出售予買方沈德鈞，約定成交總價 4,800萬元，並於101年9月14日簽訂不動產買賣契約書。（二）依代理銷售同意書第1條所示，上訴人應於簽訂買賣契約 時給付成交價之2.5％即120萬元仲介報酬予被上訴人，兩 造嗣於101年10月1日簽立附表一同意書，載明仲介費為 120萬元，並加註附註表明於買賣順利完成結案時一次付 清仲介費。其後兩造又於101年10月11日簽立附表二同意
書，其中將仲介費120萬元減為105萬元，並約定分二期給 付。上訴人迄今尚未給付被上訴人105萬元之仲介費。 以上事實，已據被上訴人提出代理銷售同意書、附表一同 意書、附表二同意書及系爭不動產買賣契約書、協議加註 事項、協議再加註事項在卷可參（見原審卷第10、11-23 、35、36、37、38頁），且為上訴人所不爭，堪認屬實。五、被上訴人主張兩造間訂立代理銷售同意書，經伊仲介後，上 訴人與買方沈德鈞訂立不動產買賣契約，上訴人復出具同意 書，同意支付仲介費105萬元，約定分二期給付，然因上訴 人拒絕履約，並發函解除買賣契約，顯係以不正當手段阻止 給付期限之屆至，依法應視為期限屆至，而應給付仲介費等 語。上訴人對於應給付被上訴人仲介費105萬元不爭執（見 原審卷第75-77頁），惟辯稱給付仲介費之清償期限未屆至 ，伊無期前給付之義務云云。是本件爭執之要點應為： （一）系爭仲介報酬之給付是否附有清償期限?如有，是否 因上訴人以不正當手段阻止期限屆至，而應視為清償 期已屆至？
（二）系爭買賣契約之結案日是否為102年6月30日，上訴人 解除系爭不動產買賣契約，是否致使系爭契約未結案 ，被上訴人得否請求給付仲介費？茲分述如後。六、系爭仲介報酬之給付是否附有清償期限？如有，是否因上訴 人以不正當手段阻止期限屆至，而應視為清償期已屆至？（一）按「居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 ，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約」；「居間人以 契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬」，民法 第565條、第568條第1項定有明文。經查，上訴人不爭執 兩造間訂有代理銷售契約，經被上訴人之媒介居間而與買 方沈德鈞訂立不動產買賣契約，伊同意給付被上訴人仲介 報酬105萬，堪認兩造間成立居間契約，並經被上訴人居 間成立買賣契約，被上訴人依法得請求給付仲介報酬。（二）經查，兩造間之居間契約於101年9月11日簽立代理銷售同 意書時即已成立生效，契約原約定上訴人應一次給付仲介 服務費，嗣後上訴人出具附表一同意書，約定同意給付仲 介服務費120萬元，於第一次撥款保留60萬於聯邦銀行， 待結案日另提撥60萬元，合計120萬元支付予仲介公司（ 見原卷第37頁）。嗣於同年10月11日另出具附表二同意書 ，將仲介費減為105萬元，並約定仲介費分二期給付，第 一期於買方於聯邦銀行1600萬支付時提撥，第二期於結案 日付清仲介費（見原審卷第38頁）。則依其同意書之文義 解釋，附表一同意書係上訴人承認有給付仲介費義務，並
確定仲介費數額及給付期限，附表二同意書則係同意減縮 仲介費金額為105萬元，並分二期給付，顯然上訴人係以 附表一同意書變更代理銷售同意書中有關仲介費金額及一 次給付之約定，嗣再以附表二同意書取代附表一同意書， 減縮仲介費金額及給付期限之約定（見本院卷第39頁反面 ），故附表一同意書即因附表二同意書之出具而失其效力 ，兩造間有關仲介費之給付金額及給付期限自應以附表二 同意書為憑據。
（三）次查，附表二同意書中關於仲介費分期給付之約定，並非 是屬於民法第99條所稱之條件，而係屬於上訴人給付仲介 費之清償期限之特別約定，此為兩造所不爭執（見本院卷 第38頁反面），故是項給付期限之約定，並非條件，而係 清償期限之特別約定，核先敘明。
（四）被上訴人主張依附表二同意書，第一期仲介費以買方於聯 邦銀行1600萬元支付時提撥，而買方沈德鈞業已將1600萬 元匯入聯邦銀行之履保帳戶內，上訴人之清償期限已然屆 至，然遭上訴人否認，辯稱附表二同意書所約定之第一期 仲介費55萬元，應於聯邦銀行支付伊1600萬元時，從中提 撥55萬元交付被上訴人，並非指買方將1600萬元匯入聯邦 銀行時給付云云。然查，依據上訴人與買方沈德鈞所簽訂 之不動產買賣契約書第3條第1項約定:「本買賣買方應支 付之各次價款於下列付款期別表所定期間，雙方同意於受 託專業地政士之事務所或雙方約定之地點，以各該付款當 天之即期支票或現金交付賣方，尾款應以銀行本票或現金 交付賣方，賣方於前附價款支付表中簽收為憑，不再另立 收據。」（見原審卷第16頁，附款期別、附款金額及應同 時履行條件詳如附表三所示）。惟買賣契約第14條特別事 項第2項另約定:「本件買賣雙方同意承作聯邦銀行不動產 買賣價金信託作業。」，第3項約定:「買賣之第一期及第 二期款於進入信託專戶內，共1600萬元，先反設定予買方 ，設定金額2000萬元，俟完成反設定作業後，同意由賣方 先動撥1600萬元。...」（見原審卷第22頁），顯然就不 動產買賣契約第3條之付款約定方式，買賣雙方已特別合 意使用聯邦銀行之不動產買賣價金信託專戶，由買方將第 1、2期款匯入履保帳戶內，並由賣方先設定2000萬元之抵 押權予買方後，買方則同意賣方先行動撥1600萬元。次查 ，上訴人不爭執與沈德鈞於101年9月28日另簽立協議加註 事項，依據該協議第6項約定之文義解釋，上訴人同意提 供系爭756、757、758地號土地及同段769地號土地之全部 先由沈德鈞反設定2,000萬元抵押權作為擔保，經地政機
關審查同意時，上訴人即可動撥聯邦銀行1600萬元等語（ 見原審卷第35頁），顯然買賣雙方事後經協議後同意由上 訴人增加反設定予買方之抵押權擔保物，則上訴人即可在 地政機關審查同意時（而非登記完畢時），先行動撥1600 萬元。
（五）查，沈德鈞已於101年9月14、17日開立面額480萬元及 1,120萬元支票，將第1、2期款項總計1,600萬元，存入聯 邦銀行履保帳戶中，此為上訴人所不爭，並經上訴人與沈 德鈞之買賣契約所委任之代書唐嘉才於原審102年度重訴 字第52號履行契約事件（下稱另案履行契約事件）中證述 綦詳（見原審卷第12-14頁、102年度重訴字第52號卷第 136頁背面）。上訴人雖辯稱係因沈德鈞未配合辦理抵押 權設定，致伊未能動撥1600萬元云云。然依據證人唐嘉才 在另案履行契約事件中，於102年9月25日到庭證稱略以： 「伊為被告（即上訴人）與沈德鈞委任之地政士，伊於 101年10月1日與被告、沈德鈞、聯邦銀行人員相約辦理 2,000萬元抵押權設定，惟當日因被告及訴外人廖玉琴用 印及證件不齊全，故無法至地政事務所辦理抵押權設定， 因為未辦理抵押權登記，被告即無法動用聯邦銀行履約帳 戶中之1,600萬元，其後被告有說會提出被告及廖玉琴之 印鑑證明及印鑑章，但經伊及仲介公司催告，被告一直說 好，一直到現在都尚未補正。雖被告與沈德鈞在101年9月 28日有另行協議加註事項第6項約定只要將設定2,000萬元 之文件送交地政機關審查同意後，就可由被告向聯邦銀行 辦理動撥款項事宜，但因被告證件不齊全，無法將設定文 件送交地政機關審核」等語（見外放之重訴字影印卷第 134背面至136背面），已表明係因上訴人未能備齊辦理抵 押權設定所需之相關文件，以致無法赴地政事務所辦理設 定。且自101年10月1日未能辦理抵押權設立登記後迄今， 上訴人始終未配合提出設定抵押權之必備證件及印章，可 見上訴人與買方沈德鈞未能完成2000萬元之抵押權設定， 肇因於上訴人遲未提供印鑑證明及印鑑章所致。（六）上訴人雖辯稱依據101年9月28日協議加註事項第2項，沈 德鈞有先代上訴人清償渣打銀行之1200萬元貸款之義務， 然因沈德鈞未依約於101年12月31日前先代償前開貸款債 務，已然構成違約云云。惟查系爭不動產買賣契約第3條 就尾款（即第4期款）之支付方式，係約定由買方以貸款 方式給付，而買方貸款之撥付需系爭不動產過戶完成後始 能給付，且該筆貸款應先代為清償上訴人渣打銀行及合庫 銀行之貸款（見原審卷第16頁），契約第14條特別約定事
項第8款約定「本件買方之貸款需代償賣方之貸款銀行時 ，先償還渣打銀行後，再清償合作金庫銀行，償還渣打銀 行之貸款於101年12月31日前」（見原審卷第22頁），僅 係就買方代償上訴人在渣打銀行及合庫銀行貸款債務之順 序先後及時間，加以約定。至於就買方之尾款係在系爭不 動產過戶完成時以貸款方式撥付，自仍應以契約第3條之 約定為準據，堪認買方沈德鈞應將以系爭不動產所貸得之 款項代替上訴人清償渣打銀行及合庫銀行之債務，然沈德 鈞可辦理貸款端賴系爭不動產辦理過戶手續，二者環環相 扣，上訴人竟迴避其應會同辦理系爭不動產之設定抵押權 及過戶手續之義務，而主張沈德鈞未履行在101年12月31 日前代償渣打銀行貸款1200萬元之債務，構成違約，顯與 系爭不動產買賣契約及協議加註事項之約定不符，其辯解 自非可採。
（七）再按，當事人預期不確定事實之發生，以該事實發生時為 債務之清償期者，應認該事實之發生時或其發生已不能時 ，為清償期屆至之時。此項清償期之約定，與民法第99條 第1、2項所定附條件之法律行為，於條件成就時，其法律 行為發生效力或失其效力之情形，尚有不同（參見最高法 院93年度台上字第1600號裁判意旨）。又，當事人預期不 確定事實之發生，以該事實發生時為債務之清償期者，倘 債務人以不正當行為阻止該事實之發生，類推適用民法第 101條第1項規定，應視為清償期已屆至（參見最高法院87 年台上字第1205號判例意旨）。上訴人雖辯稱未伊配合辦 理設定抵押權，係因沈德鈞未依買賣契約第14條特別約定 事項第8項，101年9月28日協議加註事項第2項先行償還伊 在渣打銀行約1,200萬元之貸款云云。惟查，買賣契約第 14條特別約定事項第8項及101年9月28日協議加註事項第2 項，雖均提及沈德鈞須代償上訴人於渣打銀行之貸款，然 前揭約定之內容，並未明定需沈德鈞先清償渣打銀行之貸 款後始得設定抵押權，而買賣契約第14條特別約定事項第 2項，亦未明定沈德鈞需先清償貸款，則就特別約定事項 及協議加註事項未約定之部分，自應回歸系爭買賣契約3 條之付款約定，即在過戶完成後買方以貸款之撥付方式支 付尾款時，由買方代償。上訴人自101年10月1日迄今，迄 無正當理由拒絕配合用印並提出設定抵押權之文件，以致 其可以動撥聯邦銀行履保帳戶內1600萬元之時間未屆至， 因而使上訴人依據附表二同意書所約定給付第一期仲介費 之清償期「於聯邦銀行1,600萬支付」之事實無法發生， 揆諸上開裁判意旨，顯係上訴人以不正當行為阻止該清償
期限屆至，自得類推適用民法第101條第1項規定，視為清 償期已屆至，故被上訴人請求上訴人給付第一期仲介服務 費55萬元，自屬有據。
（八）上訴人雖又辯稱系爭買賣契約已經伊表示解除在案，但是 否有理由，因目前仍訴訟繫屬中而不可知，則系爭買賣契 約自屬尚未結案，而仲介費無論是依據附表一同意書或附 表二同意書，均載明於結案日付清，買賣契約既尚未結案 ，給付仲介費之清償期尚未屆至云云。惟查，居間人於契 約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除 ，於其所得報酬並無影響，最高法院49年台上字第1646號 判例意旨足參。系爭不動產已經被上訴人之居間媒介而出 售予沈德鈞，被上訴人對上訴人有仲介費105萬之請求權 存在，為上訴人所不爭執，則無論系爭不動產買賣契約事 後是否因故解除，依前開判例要旨，均不影響居間報酬。 且依依上述，附表一同意書已因附表二同意書之出具而失 其效力，兩造間有關仲介費之給付應以附表二同意書為依 據。上訴人與沈德鈞於101年9月28日所簽立之協議加註事 項第2項，已協議將「結案日」明訂為102年6月30日，並 約定若超過102年6月30日之最遲結案日，沈德鈞有權主張 契約解除或繼續履約（見原審卷第35頁）。嗣後上訴人與 沈德鈞於101年10月1日協議再加註事項第2項中復重申， 若於最遲結案日102年6月30日仍未結案時，買方沈德鈞有 權決定解除契約或繼續履行契約（見原審卷第36頁）。足 見買賣雙方均同意以102年6月30日為結案日（即履行完畢 或解除契約），如仍未結案，由買方沈德鈞取得決定權， 然迄今結案日已過，而且沈德鈞並未解除契約，並起訴請 求履行契約，顯然系爭買賣契約仍然存在。而上訴人所出 具之附表二同意書，既約定以「結案日」作為第二期仲介 服務費之清償期，則依據前開協議加註事項之約定，堪認 兩造對於第二期仲介費應以102年6月30日結案日為被上訴 人請求給付之期限，至於上訴人與沈德鈞日後究係要解除 契約或繼續履約，均與被上訴人無涉。準此，102年6月30 日業已屆至，依附表二同意書，上訴人即負有付清仲介費 之義務，然上訴人迄今仍未給付，被上訴人自得請求給付 。
（九）綜上所述，上訴人對被上訴人負有給付居間服務報酬105 萬元義務，且依兩造附表二同意書所訂之二期清償期均已 屆至，被上訴人請求給付105萬元，於法有據，應予准許 。
七、從而，被上訴人依據民法第568條第1項規定，請求上訴人給
付仲介費105萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年12月24 日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予 准許。原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。八、至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經本院詳加 審酌後，認與判決結果不生影響，自無逐一加以論駁之必要 ，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 9 月 11 日
民事第二十庭
審判長法 官 張 蘭
法 官 吳燁山
法 官 鄧德倩
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 9 月 11 日
書記官 鄭靜如
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