臺灣高等法院民事判決 103年度上易字第441號
上 訴 人 李品嬛
訴訟代理人 林思銘律師
複 代理 人 高仁宏律師
被 上訴 人 豐富建設有限公司
法定代理人 黃珮縈
被 上訴 人 彭繼慶
共 同
訴訟代理人 黃燕光律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國103年2
月10日臺灣新竹地方法院102年度訴字第317號第一審判決提起上
訴，本院於103年9月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊於民國101年3月7日與被上訴人彭繼慶 簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），承購被上訴 人豐富建設公司（下稱豐富公司）興建，彭繼慶所有坐落新 竹縣竹東鎮富貴段721（應有部分36分之1）、721-33（應有 部分全部）地號土地及其上同段290建號，即門牌號碼新竹 縣竹東鎮○○街000巷00號編號D5之建物（下稱系爭房地） ，雙方約定：「本買賣標的物包括現有未依法申請增建（外 推）之違章建築物…」、「本約房地含房屋及其室內外定著 物…及公共設施等均以簽約時現狀為準…如有增建建物等均 應依簽約時現狀連同本標的物建物一併點交甲方（即上訴人 ）」、「雙方合意依現況交屋」等情，雙方簽約前後，均由 豐富公司帶看及說明房屋狀況，並由豐富公司所屬人員代理 彭繼慶與伊簽約、進行點交標的物等程序，並約定買賣價款 匯入豐富公司之法定代理人黃珮縈名下，豐富公司並於101 年4月23日出具房屋保固書（下稱系爭保固書）予伊收執， 應認豐富公司為系爭房地之實際出賣人，彭繼慶則為其人頭 。豐富公司形式上雖將房地移轉，惟於100年間仍繳納D2、 D3、D4、D5之管理費，足見登記名義人僅為豐富公司之人頭 ，並非實際所有人。而系爭房地於101年4月23日點交予伊時 ，屋外即建有C、D區C1、C3至C5、D2至D7住戶所共同使用之 「木棧平台」（下稱系爭木棧平台）。系爭木棧平台於98年 3月間完工，係於C1、C3至C5、D2、D3、D5至D7住戶移轉登 記之後，應認豐富公司為系爭木棧平台實際出資興建之人。 系爭買賣契約包括系爭木棧平台，惟系爭木棧平台於使用未
久，即產生鐵梯部分漸生鏽蝕、螺絲鬆落；木欄杆腐朽、鬆 動；木地板則龜裂、破損等情形，顯欠缺保證之品質，伊得 依系爭房屋保固書請求豐富公司負擔保固責任；及依系爭房 屋保固書、民法第354、359、360、364條規定，請求彭繼慶 負擔物之瑕疵擔保責任及債務不履行之損害賠償責任等語。 求為命：豐富公司給付新臺幣（下同）91萬1,600元暨法定 遲延利息；彭繼慶給付91萬1,600元暨法定遲延利息；前開 請求，上訴人自其中一人受償時，於受償之範圍內對其餘被 上訴人之請求權消滅之判決。並陳明願供擔保請准宣告假執 行。
二、被上訴人則以：彭繼慶於建案預售時購買系爭房地，於101 年3月間轉售予上訴人，因彭繼慶住在桃園縣，且與黃珮縈 具有親戚關係，委託豐富公司代為銷售，將系爭房地買賣款 項匯入黃珮縈之帳戶。系爭木棧平台屬二次工程，係豐富公 司因應C、D區住戶之請求，委由訴外人正鋼機械工業股份有 限公司（下稱正鋼機械公司）施作鋼骨結構，由柏特利企業 社施作木地板工程。系爭房屋保固書係針對建物即門牌號碼 新竹縣竹東鎮○○000巷00號建物之保固，不含二次工程之 系爭木棧平台。上訴人若依據保固書請求，應向豐富公司請 求，與彭繼慶無涉。又上訴人向彭繼慶購買系爭房地，應繼 受取得系爭房屋保固書，保固起算時間應為系爭房地興建完 成即為98年2月27日起算，而非黃怡慎出具保固書之101年4 月23日起算。系爭木棧平台之保固期間為1年，上訴人主張 瑕疵之時間已逾1年，伊不負損害賠償責任。況系爭木棧平 台之所有權，為編號C1、C3、C4、C5、D2、D3、D4、D5、D7 之房屋所有權人所公同共有，上訴人不得單獨提起本件訴訟 。且上訴人提出之估價單報價並不實在等語，資為抗辯。三、原審為上訴人敗訴判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明： ㈠原判決廢棄。
㈡豐富公司應給付上訴人91萬1,600元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ㈢彭繼慶應給付上訴人91萬1,600元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈣前開第二、三項請求，上訴人自被上訴人中之一人受償時 ，於其受償之範圍內對其餘被上訴人之請求權消滅。 被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、經查，上訴人與彭繼慶於101年3月7日簽訂系爭買賣契約， 由上訴人向彭繼慶購買豐富公司興建之系爭房地，雙方約定 買賣總價款為1,015萬元，上訴人已依約將買賣價款給付完 畢，彭繼慶亦於101年3月29日將系爭房地以買賣為原因，移
轉登記於上訴人名下，復將系爭房地交付上訴人使用，豐富 公司則於101年4月23日出具房屋保固書予上訴人。系爭房屋 外搭建與編號C1、C3、C4、C5、D2、D3、D4、D5、D6、D7房 屋相連之系爭木棧平台。系爭房屋於101年4月23日交屋時， 木棧平台平整無瑕，時隔半年即發現「鐵梯鏽蝕、螺絲鬆落 ；木欄杆腐朽、鬆動；木地板龜裂、破損」情形等事實，為 兩造不爭執，並有不動產買賣契約書、土地及建物登記謄本 、系爭保固書、系爭木棧平台之照片等件附卷可稽（見原法 院102年度審訴字第47號卷《下稱審訴卷》第14-18、53-58 、20、21-25、39-42頁）。此部分事實自堪信為真實。是兩 造爭執之重點在於：
㈠上訴人提起本件訴訟，當事人是否適格？
㈡系爭木棧平台是否為系爭保固書之保固範圍內？ ㈢上訴人向豐富公司或彭繼慶請求損害賠償，有無理由？ 茲分述如下。
五、按「所謂當事人適格，係指當事人就特定訴訟，得以自己之 名義為原告或被告之資格而言；當事人是否適格，係依原告 主張之事實為判斷，非依法院認定之結果為判斷，故依原告 之主張，其對被告有請求權，而被告有給付義務者，當事人 即為適格」（最高法院93年度台上字第382號裁判意旨參照 ）。上訴人主張其係基於系爭木棧平台買受人之地位請求， 非基於公同共有物所有權人之地位請求，當事人適格並無欠 缺等語；被上訴人則辯稱系爭木棧平台管理人為禧園社區管 理委員會（下稱禧園管委會），上訴人不得提起本件訴訟云 云。查上訴人於原法院起訴主張其為系爭房地及系爭木棧平 台之買受人，豐富公司及彭繼慶均為出賣人，系爭木棧平台 於交付上訴人使用未久即出現瑕疵，故依民法物之瑕疵擔保 之規定及系爭保固書之約定向被上訴人請求給付91萬1,600 元，並提出系爭買賣契約為憑（見審訴卷第14-18頁）。是 上訴人基於系爭買賣契約之關係，以買受人之地位向被上訴 人請求賠償，依其主張之事實，對被上訴人自有請求權，並 無當事人不適格情形。又上訴人係基於其買受人之身分提起 本訴，非基於公同共有人之地位向被上訴人請求負瑕疵擔保 責任及保固責任，本件訴訟標的於各共有人間並無合一確定 之必要，是上訴人提起本件訴訟，於法並無不合。六、按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句」，民法第98條定有明文。又「解釋契約，應於文義 上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀 契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣 等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之
主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不 能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意」 （最高法院99年度台上字第1421號裁定意旨參照）。上訴人 主張系爭木棧平台之價金係包含於系爭房地之買賣價金中， 屬買賣契約之標的，屬保固範圍內，且於98年3月間完工， 應自豐富公司交付系爭保固書之101年4月23日起算保固期間 ，其請求時尚未逾期云云；被上訴人則辯稱系爭木棧平台不 屬保固範圍，若屬之，其保固期間亦應自系爭房地第一手買 賣交屋時起算，已逾保固期限等語。經查，上訴人於101年3 月7日與彭繼慶簽訂系爭買賣契約，買賣標的除系爭房地外 ，尚包括於陽台之現有未依法增建（外推）之違章建築物， 雙方並約定於101年4月20日前以簽約時系爭房地及其室內外 定著物及公共設施等現狀為準一併點交，系爭房地則於101 年3月29日移轉所有權於上訴人名下，有系爭買賣契約、新 竹縣竹東地政事務所網路申領異動索引在卷可稽（見審訴卷 第14-18、70頁），足認上訴人與彭繼慶係合意簽定系爭買 賣契約，雙方並已分別給付價金及移轉登記系爭房地所有權 。而於交屋後之101年4月23日豐富公司出具系爭保固書予上 訴人，其上記載：「豐富建設有限公司日光行館門牌號碼： 新竹縣竹東鎮○○街000巷00號，已於101年4月23日繳清尾 款並完成交屋手續，自即日起本公司負責保固服務責任，惟 因買受人（住戶）自行變造增建或遇天災地變及非可歸責於 立書人之因素則不在此限，特立此書為證。安全證明：出具 『無海砂』、『無幅射鋼筋』證明書之保固年限為永久。結 構體：主要樑柱、樓梯保固年限為15年。裝修工程：門窗、 玻璃、五金門鎖之修繕事項，保固年限為1年。水電設備： 電氣、給水衛生、污排水系統，保固年限1年。防水：漏水 服務，保固年限為1年」等語，有系爭保固書在卷可稽（見 審訴卷第20頁），應認豐富公司係表示對系爭房地之結構體 、裝修工程、水電設備及防水服務負保固責任，並依不同項 目而有不同之保固年限。參諸證人即C1住戶蔡坤廷於原法院 證稱：伊於99年2月7日向豐富公司簽約購買C1，而買C1時木 棧平台已經蓋好，伊太太買C2時是預售屋，木棧平台還沒有 蓋。而98年那時C2還沒有交屋，豐富公司黃董事長和伊說對 面的住戶要蓋木棧平台，問伊要不要蓋，伊決定不要，因為 要加錢等語，有原法院102年12月5日言詞辯論筆錄在卷可參 （見原審卷第136頁背面-137頁）；證人即施作系爭木棧平 台之柏特利企業社負責人徐清炎證述：系爭木棧平台半個月 就完工了，系爭木棧平台之工程瑕疵保固一年，此為二次施 工，不在豐富公司原建築範圍內等語（見原審卷第134-135
頁背面），再參酌新竹縣政府（97）府使字第00908號使用 執照、不動產買賣契約書、新竹縣竹東地政事務所網路申領 異動索引、98年3月28日系爭木棧平台施工照片（見審訴卷 第73頁，原審卷第50-51、104、123-124頁），足證系爭木 棧平台之施工日期係於使用執照發照之97年12月30日之後， 並於98年3月28日前開始施工。且系爭木棧平台共同使用之 C1、C3、C4、C5、D1、D3、D4、D5住戶所簽訂之豐富禧園二 次施工同意書所載：「立同意書人買方…因應社區美觀及需 求故買方同意委託正鋼機械工業股份有限公司（乙方）代理 二次施工中庭鋼骨結構」等語，益證系爭木棧平台係於系爭 房地完工後，於98年3月間施工，屬系爭房地完工後，經住 戶同意後委由正鋼機械公司所為二次施工之地上物。又依系 爭木棧平台之照片觀之，系爭木棧平台係設置於外，依附於 主建築外側，供住戶行走及植栽景觀使用，並不影響主體建 築，若拆除亦不致影響主建築之結構安全，既不屬於保固書 中之結構體，亦不屬於門窗、玻璃、五金門鎖等之裝修工程 ，故系爭木棧平台自不屬系爭保固書之保固範圍內。況依系 爭保固書上之文義解釋、交易習慣及經驗法則等判斷，豐富 公司既為系爭房地之建商，其所出具保固書之目的係為確保 其所建造房屋之安全性及具有其所保證之品質，而系爭木棧 平台係經部分住戶同意後所增建者，施工單位為正鋼機械公 司，非屬豐富公司所建造及施工之範圍，此觀系爭保固書上 載明：「豐富建設有限公司日光行館門牌號碼：新竹縣竹東 鎮○○街000巷00號…本公司負責保固服務責任，惟因買受 人（住戶）自行變造增建或遇天災地變及非可歸責於立書人 之因素則不在此限」等語（見審訴卷第20頁）即明，是豐富 公司自無須為系爭木棧平台負保固責任。故系爭保固書所保 固之範圍僅有該房地，並不包含系爭木棧平台，縱認系爭木 棧平台係屬於樓梯之範圍，惟施工單位非豐富公司，且為部 分住戶所合意另行增建之地上物，亦不屬系爭保固書之保固 範圍。上訴人依系爭保固書請求豐富公司負保固責任一節， 顯不足採。
七、上訴人主張雖系爭買賣契約上相對人為彭繼慶，惟彭繼慶於 該買賣交易過程中均未出面，皆由豐富公司出面處理，買賣 價金亦匯入豐富公司法定代理人之戶頭，且於系爭房地尚未 出售前，均由豐富公司代繳管理費，足證彭繼慶顯為豐富公 司之人頭，又豐富公司為系爭木棧平台實際出資興建之人， 自應負物之瑕疵責任；縱認彭繼慶非人頭戶，彭繼慶亦應依 買賣關係負瑕疵擔保責任云云。
（一）經查，系爭買賣契約之當事人為上訴人及彭繼慶，有系爭
買賣契約附卷可稽（見審訴卷第14-18頁），故就系爭房 地之物之瑕疵擔保責任，基於契約之相對性，上訴人自應 向系爭買賣契約之相對人彭繼慶請求，惟上訴人主張系爭 房地之買賣價款係匯入豐富公司法定代理人之戶頭，系爭 房地之交易流程皆由豐富公司之人員負責，另系爭房地於 轉讓予彭繼慶後，仍係由豐富公司繳納管理費，並由豐富 公司出具系爭保固書等情，足認豐富公司為實質之契約相 對人，彭繼慶僅為形式上之名義人，並提出系爭買賣契約 、豐富公司法定代理人黃珮瑩之存摺、系爭保固書、存摺 影本等件附卷可稽（見審訴卷第14-18、19、20頁，原審 卷第125-126頁），然上訴人提出之上開資料，僅足證系 爭房地之買賣價款確係匯入黃珮瑩之戶頭，由豐富公司之 員工負責接洽交易事項，且管理費係以豐富公司之名義繳 納等情，並不足證明彭繼慶即為豐富公司之人頭戶。上訴 人亦未提出其他足資證明彭繼慶為人頭戶之證據，尚難據 此認定彭繼慶即為豐富公司之人頭戶，豐富公司為系爭買 賣契約之實際出賣人，而得向豐富公司請求負買賣契約之 物之瑕疵擔保責任。縱認彭繼慶為人頭戶，而系爭木棧平 台確有損害，然系爭木棧平台非於保固範圍內，已如前述 ，上訴人亦不得請求豐富公司負保固責任。
（二）次查，上訴人主張系爭木棧平台之價金係包含於系爭房地 之買賣價金中，由豐富公司一併收取價金，且C1、C3至C5 、D3、D5至D7等8戶住戶皆於98年6月15日第二次施工同意 書後之99年間承購，應認上開8住戶於購買房地時已包含 系爭木棧平台，故豐富公司為系爭木棧平台之實際出資者 ，應負物之瑕疵擔保責任云云。經查，證人即C1住戶蔡坤 廷於原法院證稱：伊於99年2月7日向豐富公司簽約購買C1 ，而買C1時木棧平台已經蓋好，伊太太買C2時是預售屋， 木棧平台還沒有蓋。而98年那時C2還沒有交屋，豐富公司 黃董事長和伊說對面的住戶要蓋木棧平台，問伊要不要蓋 ，伊決定不要，因為要加錢。C1是99年買的，買賣價金應 該是有包含木棧平台，黃董事長說C1已經有木棧平台，C1 的價金也比C2高，黃董事長說是因為有包含木棧平台、管 線費用等，雖然買賣契約沒有寫，但C1價金裡面應該有包 含木棧平台的錢等語，有原法院102年12月5日言詞辯論筆 錄在卷可參（見原審卷第136頁背面-137頁），復參酌不 動產買賣契約書、新竹縣竹東地政事務所（下稱竹東地政 所）網路申領異動索引、98年3月28日系爭木棧平台施工 照片（見原審卷第50-51、104、123-124頁），堪認系爭 木棧平台完成時間約莫於98年3月至4月間，而其餘住戶皆
係於98年3月之後始買受房屋，應認上開8戶住戶買受其所 有之房屋時，皆已包含系爭木棧平台，有不動產買賣契約 書、竹東地政事務所網路申領異動索引可稽（見原審卷第 53-66、101、102-122頁）。而依豐富禧園二次施工同意 書上所載：「立同意書人買方○○○（簡稱甲方）係購買 豐富建設有限公司（丙方）所興建之『豐富禧園』編號○ ，因應社區美觀及需求故買方同意委託正鋼機械工業股份 有限公司（乙方）代理二次施工中庭鋼骨結構」等語（見 審訴卷第76-83頁），堪認系爭木棧平台係由買方委託正 鋼機械公司所施作，至於是否由豐富公司所委託正鋼機械 公司施作，雖證人徐清炎於原審證稱：工程款項是豐富公 司支付等語，惟徐清炎亦證稱：「（問：興建木棧平台有 無和豐富公司簽立書面契約？）沒有。（問：當初是何人 找你施作？）是園藝公司介紹豐富公司給我的」、「（問 ：請確認是受豐富公司委託還是受住戶委託？）我不知道 」等語（見原審卷第135正背面），僅足證系爭木棧平台 係由正鋼機械公司所施作，尚難據此認定豐富公司即為實 際出資者，又上訴人未能提出其他有利之證據以實其說， 自難為有利於上訴人之認定，是上訴人此部分之主張，亦 不足採。
（三）按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」，民法第 354條第1巷定有明文，而「物之出賣人就出賣標的物所負 物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於『危險移轉時』存在者為 限，此觀民法第三百五十四條規定自明。倘瑕疵係於危險 移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範 疇」（最高法院95年度台上字第951號裁判意旨參照）， 故買賣標的物於出賣人移轉或交付予買受人時存有瑕疵， 始有物之瑕疵擔保責任之適用。經查，系爭房屋於101年4 月23日交屋時，系爭木棧平台平整無瑕，有系爭木棧平台 於101年3、4月間之照片可參（見審訴卷第21-22頁），足 認系爭木棧平台於交屋時即買賣標的物移轉時並不具有瑕 疵，兩造對此並不爭執，故揆諸上開裁判意旨，系爭木棧 平台於移轉系爭房地之所有權後，始出現鐵梯鏽蝕、螺絲 鬆落；木欄杆腐朽、鬆動；木地板龜裂、破損等瑕疵，自 非出賣人彭繼慶應負物之瑕疵擔保責任之範疇。又系爭買 賣契約約定：「第八條：買賣標的點交…二、本約房地含 房屋及其室內外定著物…及公共設施等均以簽約時現狀為 準…如有增建建物等均應依簽約現狀連同本標的建物一併
點交甲方（即上訴人）」、「第十一條：特約事項：一、 雙方合意依現況交屋」等語，堪認彭繼慶並無向上訴人擔 保系爭房地應具有其所保證之品質，雙方僅約定就系爭房 地之現狀為移轉，上訴人對此買賣條件亦表示同意並於系 爭買賣契約上簽名，有系爭買賣契約可憑（見審訴卷第17 -18頁），至於由豐富公司所出具之系爭保固書，系爭木 棧平台並未涵蓋於保固範圍內，已如前述，是系爭房地及 系爭木棧平台於雙方交屋時，均不具有任何瑕疵，彭繼慶 自無需負物之瑕疵擔保責任或保證責任，故上訴人主張若 彭繼慶非豐富公司之人頭戶，彭繼慶既為系爭買賣契約之 相對人，自應負物之瑕疵擔保責任云云，亦無足取。八、綜上所述，上訴人主張依系爭買賣契約關係請求彭繼慶給付 91萬1,600元暨法定遲延利息；依系爭保固書之法律關係請 求豐富公司給付91萬1,600元暨法定遲延利息，均為無理由 ，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原 審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合 。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應 予駁回。
九、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立 證，經審酌後認與判決之結果不生若何影響，無庸再逐一予 以論列，合併敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 9 月 30 日
民事第十八庭
審判長法 官 湯美玉
法 官 李慈惠
法 官 丁蓓蓓
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 9 月 30 日
書記官 陳思云
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