臺灣高等法院民事判決 103年度上字第263號
上 訴 人 臺灣農林股份有限公司
法定代理人 林金燕
訴訟代理人 江肇欽律師
吳俊宏律師
被上訴人 陳榮勳
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國103年1月6日
臺灣新北地方法院100年度重訴字第463號第一審判決提起上訴，
本院於103年9月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
本件耕地租佃爭議，曾經臺北縣三峽鎮（即現新北市三峽區 ）公所耕地租佃委員會調解不成立；嗣經新北市政府耕地租 佃委員會調處，上訴人不服調處結果，乃由新北市政府耕地 租佃委員會移送原法院審理（見原審卷第1宗3-107頁），合 於耕地三七五減租條例第26條規定之要件，本件起訴程序上 核無不合。
貳、實體部分：
一、上訴人聲明：（一）原判決關於不利上訴人部分廢棄。（二 ）前開廢棄部分，被上訴人應將坐落新北市○○區○○段○ ○○段00000地號土地（下稱231-7地號土地）內如附表所示 承租面積6,819平方公尺，承租範圍如原判決附圖所示237-1 (1)、237-1(2)、237-1(3)、237-1(4)、237-1(5)、237-1(6 )之土地返還上訴人。
被上訴人聲明：如主文所示。
二、上訴人起訴主張：
（一）附表所示土地為伊所有，被上訴人之父陳清溪（已死亡） 自民國56年起，向伊承租耕作，雙方訂有耕地三七五租約 ，陳清溪死亡後，被上訴人自80年起，繼承此租賃關係。 嗣伊查知，陳清溪生前已將附表所示土地中，如原判決附 圖所示231-7(2)、231-7(3)土地違法轉租，轉讓地上權予 訴外人江正治，231-7(2)部分係供道路通行，231-7(3)部 分現有絲瓜棚架，被上訴人繼承耕地租賃關係後，仍繼續 將上開土地提供江正治使用。另231-7(4)所示土地上建有 土地公廟，於81年間，面積增加至少5、6倍，堪認陳清溪 及被上訴人就附表所示土地，有不自任耕作之情事，依耕 地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定，租約應為無
效。
（二）陳清溪與江正治於70年4月8日完成坐落同小段236-1地號 土地（下稱236-1地號土地）之買賣，陳清溪為證明其已 將原判決附圖231-7(2)、231-7(3)之土地出賣給江正治通 行及耕作，再出具承諾書給江正治收執，承諾書僅係針對 所謂「本人（即陳清溪）同意言明以種植蕃石榴範圍內全 部出賣給江正治先生屬實。（即以木板條界址為基準）」 之土地再進行確認，並非236-1地號土地之買賣契約書。 至236-1地號土地是否為袋地，被上訴人應舉證以實其說 ；縱認係袋地，亦屬236-1地號土地所有權人（即江正治 ）是否向鄰地237-1地號土地所有權人（即上訴人）主張 袋地通行權之問題，與承租人無關，被上訴人無擅自將所 承租土地使用權或通行權讓與江正治之權利，否則即違反 自任耕作之規定。爰依民法第767條第1項規定，求為命被 上訴人返還附表所示土地之判決（上訴人起訴請求被上訴 人返還附表〈同原判決附表壹〉及原判決附表貳所示土地 ，原審判決被上訴人應將如原判決附表貳所示土地返還上 訴人，駁回上訴人其餘之請求。上訴人就其敗訴部分，提 起上訴；被上訴人就其敗訴部分，未聲明不服，已經確定 ，不再贅述）。
被上訴人則以：
（一）伊自80年繼承系爭租賃關係後，一直遵守租約約定，無違 約情事。上訴人指摘伊或陳清溪未自任耕作，皆非事實。 陳清溪未曾將承租之土地轉租、轉讓地上權予江正治使用 ，上訴人所提出之承諾書，係陳清溪出賣其私人所有236- 1地號土地予江正治，與附表所示土地無關。
（二）原判決附圖231-7(2)所示土地於陳清溪承租系爭耕地前， 即已供江正治通行之用，並非陳清溪提供。兩造於新北市 政府耕地租佃委員會調處時，該委員會並認江正治就該土 地有袋地通行權，本件並無承租人不自任耕作之情事。原 判決附圖231-7(3)所示土地，江正治曾測量過，應屬江正 治私人土地。原判決附圖231-7(4)所示土地上之土地公廟 ，於陳清溪承租土地前就存在，事後雖有加建，亦係經上 訴人同意，況該土地公廟占伊承租土地面積比例不大，上 訴人以此主張契約無效，有違誠實信用原則等語，資為抗 辯。
三、兩造不爭執之事實（見原審卷第2宗105頁）：（一）上訴人為附表所示231-7地號土地所有人。（二）上訴人與被上訴人之父陳清溪就附表所示231-7地號土地 訂有耕地三七五租約，陳清溪死亡後，被上訴人自80年起
，繼承此耕地租賃關係。
（三）原判決附圖231-7(2)所示土地位在江正治所有土地之出入 口，其上之柏油路面為新北市三峽區公所所鋪設。（四）原判決附圖231-7(3)所示土地係江正治所使用，其上有絲 瓜棚架。
（五）原判決附圖231-7(4)所示土地上有土地公廟。（六）前開事實，有土地登記謄本、三七五耕地租約登記簿等可 證（見原審卷第1宗115、160-161頁），並經原審及本院 分赴現場勘驗，製有勘驗筆錄可參（見原審卷第2宗149- 151頁、本院卷52-57頁）。
四、關於上訴人主張被上訴人就所承租附表所示231-7地號土地 有不自任耕作情形有無理由，論述如下：
（一）上訴人主張陳清溪生前將231-7地號土地如原判決附圖231 -7(2)、231-7(3)所示土地違法轉租、轉讓地上權予江正 治使用云云，無非以其所提出陳清溪具名之承諾書（見原 審卷第1宗99頁），及其員工與江正治夫妻對話之錄音、 譯文為憑（見原審卷第1宗176頁、第2宗6、16頁）。被上 訴人則辯稱承諾書所載之土地買賣係陳清溪出賣陳清溪原 有236-1地號土地予江正治等語，並提出236-1地號土地登 記謄本、異動索引及土地登記簿謄本為證（見原審卷第1 宗147、148頁、本院卷90-92頁）。觀諸承諾書之內容， 記載陳清溪與江正治於70年4月8日達成協議完成土地買賣 交易，買賣標的為「種植蕃石榴範圍內全部」「以木板條 界址為基準」，雖上訴人主張承諾書是指原判決附圖231- 7(2)與231-7(3)土地之買賣云云（見本院卷78、96頁）； 然證人江正治及其子江長合均到場證稱：被上訴人及陳清 溪未將231-7地號土地轉租或轉賣耕作權予江正治；江正 治並證稱：伊係向陳清溪購買236-1地號土地等語（見原 審卷第2宗15-16頁）；參諸新北市樹林地政事務所100年 12月21日新北樹地登字第0000000000號函檢送236-1地號 土地登記簿謄本所載，陳清溪與江正治於70年5月8日完成 236-1地號土地買賣所有權移轉登記，買賣原因發生日期 為70年4月8日（見原審卷第1宗178、182頁），核與承諾 書記載陳清溪與江正治於70年4月8日達成協議完成土地買 賣交易之日期吻合，被上訴人辯稱承諾書所載之土地買賣 係陳清溪出賣236-1地號土地予江正治，應非無據。另參 諸上訴人所提出其員工與江正治夫妻對話之錄音及譯文， 上訴人員工稱：「到這條溝，都是他（被上訴人）賣你權 利，他父親（陳清溪）…」「你們就是買這樣範圍，過去 都是」等語（見原審卷第2宗6頁），不無誘導之嫌；雖上
訴人員工姜勝展復到場證稱：係伊拍攝錄影光碟，江正治 的太太有講，向陳清溪購買原判決附圖231-7(2)、231-7( 3)所示土地權利云云（見原審卷第3宗7-8頁），然陳清溪 所具名之承諾書記載「70年4月8日達成協議完成土地買賣 交易」，買賣標的為「種植蕃石榴範圍內全部」「以界址 為基準」，歷時多年，土地景貌自已有變更，本院赴現場 勘驗時，上訴人亦不指明木板條所在位置，嗣亦稱木板條 已經被拔除（見本院卷96頁），顯未能以上訴人員工於98 年5月4日所為錄音及姜勝展之證言遽認陳清溪具名之承諾 書所載買賣土地範圍係指原判決附圖231-7(2)與231-7(3) 土地。況上訴人所提出錄音譯文不無誘導之嫌，已如前述 ，錄音譯文其中江正治太太稱：「民國60幾年就買了，寫 的很清楚」云云，亦與上訴人所提出承諾書記載「70年4 月8日達成協議完成土地買賣交易」不合，且該錄音屬審 判外之陳述，復無其他明確之佐證，不足作為陳清溪具名 之承諾書係指買賣原判決附圖231-7(2)與231-7(3)土地之 證明，姜勝展所為證詞乃其片面主觀之認知，不足採信， 上訴人此部分主張為不可採。
（二）按耕地承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租 他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租 人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條 第1項、第2項固定有明文，但所謂不自任耕作及轉租，係 指承租人故意不自任耕作及轉租者言（最高法院75年度台 上字第813號裁判意旨參照）。經查原判決附圖231-7(2) 所示土地，雖係在江正治住處及其土地出入口，且經鋪設 為柏油路面，未作耕作使用，惟依江正治證稱：該道路日 據時代就有了，本來是石頭泥土路，後來公所鋪設柏油路 ；該道路通往其屋後泥土路，裡面有農田要耕作，柏油路 面下原來是水溝（見本院卷53頁），其先將其房屋前小溪 以水泥管墊高，後來新北市三峽區公所來鋪柏油道路，外 接三十股路（見原審卷第2宗16頁背面）等語，與卷附臺 北縣三峽鎮公所發包「三峽鎮路面、人行道等小型工程」 之工程合約節本及施工照片（見原審卷第1宗31-35頁）， 互核並無不符。再查原判決附圖231-7(2)所示土地為柏油 路面，係從三十股路測量至江正治房屋大門一節，於本院 赴現場勘驗時，經地政人員指界明確；江正治在場證稱： 該路地通往面對其房屋大門右邊的泥土路，裡面有農田要 耕作，原來的路寬比較小，大概6台尺，後來公所再擴大 等語（見本院卷53頁）；查原判決附圖231-7(2)之路地通 往面對江正治房屋大門右邊的泥土路，有照片可參（見本
院卷73頁），足見原判決附圖231-7(2)所示土地係前臺北 縣三峽鎮公所發包鋪設柏油路面供公眾通行使用，難認係 被上訴人故意不自任耕作，上訴人以此部分土地作為道路 使用為由，主張被上訴人不自任耕作云云，為不可採。（三）次查關於原判決附圖231-7(3)所示土地部分，被上訴人自 始表示其繼承系爭租賃關係後，沒有變動承租土地（見原 審卷第2宗49頁）；上訴人於原審初次履勘現場時，亦未 認定原判決附圖231-7(3)所示土地屬被上訴人承租交予他 人使用範圍而聲請測量，反表示其出租之土地係「以水溝 為邊界，且不含水溝」，故水溝範圍、面積不用測量（見 原審卷第2宗64頁）；參以被上訴人辯稱：江正治曾找人 測量確認過，搭有絲瓜棚架處，應屬江正治私人土地等語 （見原審卷第2宗149頁背面），足認被上訴人主觀上並不 認為原判決附圖231-7(3)所示土地在其承租範圍內。復查 原判決附圖231-7(3)係三十股路通往江正治房屋門口左邊 下方土地（即地勢較低），經本院赴現場勘驗明確；江正 治證稱：絲瓜棚係伊搭的，伊在種植，伊係向陳清溪買的 ，伊有所有權狀，以前是陳清溪在種稻（見本院卷54頁） ；按江正治前已證稱其房屋前之柏油路面下原來是水溝， 其以水泥管墊高，後來三峽區公所來鋪柏油道路（詳前述 「（二）」），參以原判決附圖231-7(3)所示土地地勢較 低，亦有照片可參（見本院卷74頁），足見原判決附圖 231-7(3)所示土地與被上訴人承租原判決附圖231-7(6)所 示土地間原有水溝為界，因時間久遠，原判決附圖231-7( 3)所示土地面積不大，且位在承租土地邊緣，緊鄰江正治 所有土地（即江正治向陳清溪所買231-6地號土地），顯 有地界不明之情形。否則，在被上訴人欲向上訴人繼續承 租231-7地號土地，且231-7(3)所示土地上未有固定建物 之情況下，應無於本件訴訟繫屬後，被上訴人仍任由江正 治使用之理，此等因地界不明致未耕作之情形，與耕地三 七五減租條例第16條所規定未自任耕作之要件有間（最高 法院91年度臺上字第2644號民事判決參照），難認被上訴 人係故意不自任耕作。上訴人此部分主張，亦無理由。（四）另查原判決附圖231-7(4)所示土地上為土地公廟，經本院 赴現場勘驗明確（見本院卷54頁），並有照片可憑（見原 審卷第2宗169頁、第3宗19頁）；依上訴人前員工陳麗花 到場證稱：土地公廟於其出生時（民國43年）即存在（見 原審卷第2宗210頁），上訴人員工黃協門亦到場證稱：土 地公廟大約民國70幾年有擴建，更早之前是小小的一間等 語（見原審卷第3宗10頁），參以依前述照片顯示土地公
廟於62年秋曾重修過，可知土地公廟早已存在原判決附圖 231-7(4)所示土地上，且於上訴人與陳清溪自56年起訂立 耕地三七五租約前即已存在（見原審卷第2宗171頁），事 後經過重修。按原判決附圖231-7(4)所示土地上既原即建 有土地公廟，堪認上訴人與陳清溪成立耕地租賃關係時， 含有容許該土地公廟存在之意思，而土地公廟嗣雖經擴建 ，面積有所增加，惟該土地公廟旁，乃兩造所不爭執非屬 不自任耕作之道路即原判決附圖231-7(5)所示部分；復查 土地公廟占被上訴人所承租耕地面積甚微，比例約為2％ （151㎡÷6819㎡=0.022），應不影響231-7地號土地作為 耕地之充分利用，此與將承租之耕地提供他人搭蓋房屋而 未自任耕作情形有別，應無耕地三七五減租條例第16條規 定之適用（最高法院89年度臺上字第2839號判決意旨參照 ）。上訴人主張原判決附圖231-7(4)所示土地上建有土地 公廟，顯見被上訴人未自任耕作云云，為不可採。五、綜上所述，上訴人主張被上訴人未自任耕作，兩造間之耕地 租約無效，依民法第767條第1項規定請求被上訴人返還附表 所示之承租土地，為無理由，不應准許。原審就上訴人上開 請求，為上訴人敗訴之判決，並無不合；上訴意旨指摘原判 決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必 要。併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 9 月 23 日
民事第三庭
審判長法 官 林陳松
法 官 張靜女
法 官 鄭威莉
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 103 年 9 月 24 日
書記官 李垂福
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：
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│土地地號：新北市○○區○○段○○○段00000 地號土地（27,478平方公尺） │
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│承租面積：6,819 平方公尺 │
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│承租範圍：如原判決附圖壹所示 │
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│土地地目：旱 │
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│使用類別：農牧用地 │
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│上訴人所指被上訴人未自任耕作之土地範圍： │
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│編號│範 圍 │ 面積 │ 現況 │
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│ 甲 │如原判決附圖壹231-7(2)所示│ 61平方公尺│ 鋪設有柏油之路面 │
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│ 乙 │如原判決附圖壹231-7(3)所示│ 75平方公尺 │ 上有絲瓜棚架 │
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│ 丙 │如原判決附圖壹231-7(4)所示│ 151平方公尺│ 土地公廟 │
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