臺灣苗栗地方法院民事判決 102年度訴字第275號
原 告 張鴻琪
張鴻炘
張博隆
共 同
訴訟代理人 林助信律師
複代理人 吳孟育律師
李添興律師
楊毅萱
被 告 李梓文
訴訟代理人 李寶霖
被 告 李賴阿稻
訴訟代理人 李玉美
被 告 李茂霖
李陳阿腰
李德霖
李春霖
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國103 年8 月27日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告李賴阿稻應將坐落苗栗縣苑裡鎮○○段○○○地號土地上如附圖( 即苗栗縣通霄地政事務所依該所民國103 年1 月9 日通建字第130 號收件，並於102 年12月20日鑑測而製作之複丈成果圖) 所示編號Ｄ部分、面積六二點九九平方公尺及編號Ｉ部分、面積三點五一平方公尺之建物拆除，將土地返還原告。被告李陳阿腰、李春霖、李茂霖、李德霖，應將如附圖所示編號Ｅ部分、面積八七點一五平方公尺之建物拆除，將土地返還原告。
被告李賴阿稻應自民國一百零二年八月十三日起至返還第一項所示土地之日止，給付原告按每年新臺幣壹仟肆佰零捌元計算之金額。
被告李陳阿腰、李春霖、李茂霖、李德霖應自民國一百零三年二月七日起至返還第二項所示土地之日止，連帶給付原告按每年新臺幣壹仟捌佰伍拾玖元計算之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告李賴阿稻負擔百分之十四點九八，由被告李陳阿腰、李春霖、李茂霖、李德霖連帶負擔百分之十九點六三，餘由原告負擔。
本判決第一項至第四項得假執行，但被告李賴阿稻如以新臺幣貳拾萬陸仟壹佰伍拾元為原告供擔保後，得就本判決第一項及第
三項部分免為假執行，如主文第二項所示被告如以新臺幣貳拾柒萬零壹佰陸拾伍元為原告供擔保後，得就本判決第二項及第四項部分免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。本判決第一項、第二項之履行期間均為陸個月。 事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意、請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結 者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之 言詞辯論者，視為同意變更或追加；不變更訴訟標的，而補 充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。 民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 款、第7 款、第2 項、第256條分別定有明文。本件原告起訴聲明為：「㈠、 被告應將坐落苗栗縣苑裡鎮○○段000 地號土地（下稱系爭 土地）上之面積約為450 平方公尺（占有面積以實測為準） 之建物及其附屬設施拆除，並將土地返還予原告。㈡、被告 應給付原告新臺幣（下同）7 萬9200元，及自起訴狀繕本送 達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並另 自民國102 年6 月26日起至前項土地返還之日止，按月給付 原告1 萬1250元。㈢、前第1 、2 項判決，原告願供擔保， 請准宣告得為假執行。㈣、訴訟費用由被告負擔。」嗣原告 因被告李梓文之答辯，而知悉占用系爭土地之部分建物之所 有權人為李陳阿腰、李春霖、李茂霖、李德霖等，故於102 年12月10日具狀（參見本院卷第104 頁至第105 頁）追加上 開被告，復於103 年2 月26日具狀（參見本院卷第138 頁至 第141 頁）變更聲明如下開原告聲明欄第2 項至第8 項所示 ，又於103 年3 月3 日以言詞變更聲明如下開原告聲明欄第 1 項所示( 參見本院卷第145 頁) 。核原告所為上開訴之變 更追加乃係基於同一基礎事實，證據上有其共通性，且不甚 礙被告之防禦及訴訟之終結，並經被告同意，故原告上開變 更，要與前揭規定相符，應予准許。又原告訴之聲明更占用 面積部分，則為補充或更正事實上之陳述，揆諸前揭規定， 亦應予准許，合先敘明。
二、被告李賴阿稻、李春霖經合法通知，無正當理由，未於最後 言詞辯論期日到場；被告李陳阿腰、李德霖經合法通知，均 未曾於言詞辯論期日到場，經核均無民事訴訟法第386 條所 列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面
一、原告主張：
㈠、系爭土地為原告於100 年7 月21日因繼承之原因所共有。系
爭土地設有地上權，其上並建有土造平房乙棟，而該地上權 人及系爭平房之所有權人則為原告之祖父即訴外人張玉泉。 嗣原告於102 年初發現系爭土地其上之土造平房已不復見， 而系爭土地其上卻有遭被告以如附圖( 即苗栗縣通霄地政事 務所依該所民國103 年1 月9 日通建字第130 號收件，並於 102 年12月20日鑑測而製作之複丈成果圖) 所示編號Ａ、Ｄ I 、Ｅ，面積分別為293.79、62.99 、3.51、87.15 平方公 尺土地之地上物、編號Ｆ之圍牆占用系爭土地，惟被告使用 系爭土地並無合法使用權源，亦未經原告同意，係屬無權占 用。
㈡、被告雖以：系爭土地係被告李梓文、訴外人李慶文( 即被告 李賴阿稻之配偶) 及訴外人李秋文( 即被告李陳阿腰、李春 霖、李茂霖、李德霖之被繼承人) 於55年9 月11日向原所有 權人所承租（下稱系爭租約）等語，並提出系爭租約、租金 領收證之書面( 參見本院卷第173 頁至第175 頁) 證之，惟 原告否認上開書證之形式上真正。縱系爭租約、上開領收證 之形式上為真，然系爭租約之出租人為訴外人張博義即原告 之胞弟，其於當時僅為系爭土地之公同共有人之一，而張博 義並未得原告及其他公同共有人之同意，將系爭土地出租予 被告李梓文、訴外人李慶文、李秋文，依最高法院92年度臺 上字第1734號民事判決意旨，系爭租約對其他公同共有人自 始不生效力，被告自無法據系爭租約主張其等占有系爭土地 有正當權源。又被告李梓文、訴外人李慶文及李秋文3 人雖 於當日交付系爭土地之該期租金予張博義，其後即未再交租 金予原告或張博義，縱其等3 人有交付租金予出租人張博義 ，然張博義早已於59年間過世，是被告李梓文、訴外人李慶 文及李秋文亦至少逾40年未給付租金予系爭土地之共有人， 如確有被告所稱之系爭租約存在，何以被告對多年未給付租 金一事不覺有異。被告固再以：系爭土地之共有人因無人向 被告收取租金，故被告不知租金應交付予何人等語爭執。惟 自系爭租約第3 、4 條之約定以觀，系爭租金應屬赴償債務 ，而非約定系由出租人至承租人處收取租金，則被告未按期 將租金（租谷）交至出租人處，即須負給付遲延之責。再者 ，被告或系爭租約之承租人於簽約時即已知悉系爭土地之原 所有權人張德樹已過世，則以渠等無法交付租金予張博義時 ，亦未有將租金交付予張德樹之其他（或全體）繼承人，或 向該繼承人詢問交付租金或系爭租約相關事宜等情觀之，被 告與原告等共有人間就系爭土地應無租賃關係存在甚明。㈢、退步言，縱認系爭租約之效力及於原告，承租人即被告已逾 40年未依約按期給付租金，亦已違反相關法律及系爭租約，
而原告既已於102 年6 月26日提起本件訴訟，更於103 年1 月29日以書狀追加承租人李秋文之全體繼承人為被告，依最 高法院70年臺上字第2011號判例要旨，自可認於前揭書狀送 達予被告及追加被告時，原告已對被告為催告。復依最高法 院90年臺上字第1231號、最高法院49年臺上字第1094號判例 要旨亦明白揭示，被告雖主張系爭租賃關係之存在，惟被告 經原告催告，迄今仍未給付其所積欠之租金予原告，是應可 推認已過相當之期限，嗣原告於103 年5 月9 日所陳之書狀 中明確為終止租約之表示，則系爭租約已經原告終止，被告 自應返還系爭土地予原告。
㈣、被告另略以：因渠等向系爭土地之原所有權人承租農地耕作 ，系爭土地之原所有權人即同意被告無償使用系爭土地等語 。惟原告否認被告與系爭土地之原所有權人即原告之父執輩 間就系爭土地存有使用借貸關係，縱被告上開主張為真，然 依被告所稱之使用借貸的目的，亦於系爭土地之原所有權人 將其所有、由被告所耕作之農地於70年12月16日出售予被告 或被告之被繼承人後而不復存在，是依民法第470 條規定 被告亦應返還系爭土地予原告。原告並已於103 年3 月3 日 本件言詞辯論期日時，以意思表示終止使用借貸的關係，並 以該日言詞辯論筆錄繕本送達被告時，終止上開使用借貸關 係，則被告所受相當租金之不當得利，同意自最後一位被告 送達之翌日即103年3月6日起計算。
㈤、綜上，被告無權占有及使用系爭土地，致原告無法使用收益 受有損害甚明，原告茲分別請求如下：
１、被告李梓文部分：
被告李梓文占用系爭土地如附圖所示編號A 部分、面積共29 3.79平方公尺，而原告同意僅以293 平方公尺計算相當於每 月租金之不當得利。系爭土地自100 年10月26日起至102 年 6 月25日止，該期間內申報地價百分之5 為每平方公尺新臺 幣（下同）22元【計算式：系爭土地100 年度之申報地價為 448 元×5 ％＝22元】，是被告李梓文應給付原告上開期間 相當於不當得利之租金損害12萬8920元【計算式：22元×29 3 平方公尺×20月＝12萬8920元；系爭土地於起訴後即102 年6 月26日後之申報地價百分之5 為每平方公尺25元【計算 式：系爭土地102 年度之申報地價為496 元×5 ％＝25元】 ，則被告李梓文應自於102 年6 月26日起至清償日止，每月 26日給付7,325 元予原告【計算式：25元×293 平方公尺＝ 7,325 元】。
２、被告李賴阿稻部分：
被告李梓李賴阿稻占用系爭土地如附圖所示編號Ｄ、Ｉ部分
、面積共66.5平方公尺，而原告同意僅以66平方公尺計算相 當於每月租金之不當得利。系爭土地自100 年10月26日起至 102 年6 月25日止及起訴後之申報地價百分之5 分別為每平 方公尺22元、25元，已如前述，則被告李賴阿稻應給付原告 自100 年10月26日起至102 年6 月25日止之期間相當於不當 得利之租金損害共29,040元【計算式：22元×66平方公尺× 20月＝29,040元】，及自102 年6 月26日起至清償日止，每 月26日給付1,650 元予原告。【計算式：25元×66平方公尺 ＝1,650 元】。
３、被告李陳阿腰、李春霖、李茂霖、李德霖部分： 被告李陳阿腰、李春霖、李茂霖、李德霖占用系爭土地如附 圖所示編號Ｅ部分、面積共87.15 平方公尺，系爭土地自10 0 年10月26日起至103 年1 月28日止，如以100 年度之申報 地價百分之5 即每平方公尺22元計算，則被告李陳阿腰、李 春霖、李茂霖、李德霖應給付原告上開期間內相當於不當得 利之租金損害共51,759元【計算式：22元×87.15 平方公尺 ≒1,917 元，元以下四捨五入；1,917 元×27月＝51,759元 】，及自103 年1 月29日起至清償日止，每月26日給付2,17 9 元予原告。【計算式：25元×87.15 平方公尺=2,179元， 元以下四捨五入】。
㈡、聲明：
１、被告李梓文應將如附圖所示之編號A 、面積290.28平方公尺 之建物、編號F 之圍牆拆除，並將土地返還原告。２、被告李賴阿稻應將如附圖所示之編號Ｄ、面積62.99 平方公 尺，編號Ｉ、面積3.51平方公尺之建物拆除，並將土地返還 原告。
３、被告李陳阿腰、李春霖、李茂霖、李德霖，應將將如附圖所 示之編號Ｅ，面積87.15 平方公尺之建物拆除，並將土地返 還原告。
４、被告李梓文應給付原告12萬8920元，及自103 年3 月5 日起 至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並另自102 年6 月26日起至第1 項判決所示土地返還之日止，按月於每月26 日給付原告7325元。
５、被告李賴阿稻應給付原告2 萬9040元，及自103 年3 月5 日 起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並另自102年6 月26日起至第1 項判決所示土地返還之日止，按月於每月26 日給付原告1550元。
６、被告李陳阿腰、李春霖、李茂霖、李德霖，應連帶給付原告 5 萬1759元，及自103 年3 月5 日起至清償日止，按年息百 分之5 計算之利息，並另自102 年6 月26日起至第1 項判決
所示土地返還之日止，按月於每月29日給付原告2179元。７、前第1 項至第6 項之判決，原告願供擔保請准宣告得為假執 行。
８、訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
㈠、被告李梓文：
系爭土地之原所有權人前於55年9 月間將原其所有之農地出 租予被告李梓文以供耕作，並同意被告李梓文無償使用系爭 土地之如附圖所示編號Ａ部分之基地，建築土造房屋居住。 嗣被告李梓文於70年12月16日購入其所承租之上開農地，而 系爭土地之部分，則因當時該地仍設有抵押貸款，無法過戶 而未購買，故被告李梓文仍繼續無償使用。被告李梓文自小 即居住於該土造房屋至長大成人，嗣因颱風侵襲，該屋損壞 倒塌，被告李梓文受有自鄉公所處所發放之補償金後，未經 系爭土地之原所有權人之同意，又於84年間興建現占用上開 如附圖所示編號Ａ部分之建物，而該屋係鋼筋混泥土造，不 應要求被告李梓文搬遷，其願承購其上開占用部分土地。並 聲明：原告之訴暨假執行之聲請均駁回、訴訟費用由原告負 擔。
㈡、被告李賴阿稻雖未於最後言詞辯論期日到場，其之前到庭陳 述稱：
坐落系爭土地如附圖所示編號Ｄ、Ｉ部分、面積共66.5平方 公尺之其上地上物，為訴外人李慶文即被告李賴阿稻之配偶 於55年至58年間所興建，被告李賴阿稻占用上開部分之原因 ，引用被告李梓文所述，係經系爭土地之原所有權人之同意 ，由被告李賴阿稻無償使用。嗣被告李賴阿稻雖購入其所承 租之上開農地，然其占用系爭土地之部則未處理，而仍由被 告李賴阿稻繼續無償使用。被告李賴阿稻願承購其上開占用 部分土地，如需其搬遷，其願返還系爭土地予原告，惟原告 應補貼費用予被告李賴阿稻，並予其履行期間6 個月。並聲 明：原告之訴暨假執行之聲請均駁回、訴訟費用由原告負擔 。
㈢、被告李春霖雖未於最後言詞辯論期日到場，其之前到庭陳述 稱：
系爭土地係原告所有，惟其父即訴外人李秋文於50年之前， 即興建坐落系爭土地如附圖所示編號Ｅ部分、面積共87.15 平方公尺之地上物，被告李春霖使用系爭土地之上開部分之 原因，則引用被告李賴阿稻所述。如該建物確實占用系爭土 地，其等願返還，然其興建上開建物係經系爭土地之原所有 權人同意，原告應補貼費用予被告李春霖。並聲明：原告之
訴駁回、訴訟費用由原告負擔。
㈣、被告李陳阿腰、李德霖均未於言詞辯論期日到場，亦未提出 書狀作何聲明或陳述。
三、兩造不爭執事項：
㈠、被告李梓文與李慶文、李秋文為兄弟關係。㈡、被告李茂霖、李春霖、李德霖為兄弟關係，其母為被告李陳 阿腰，其父為李秋文。
㈢、被告李賴阿稻之配偶為訴外人李慶文。
㈣、訴外人張博義與原告為兄弟關係。
㈤、被告李梓文、被告李賴阿稻在系爭土地上之建物並未辦理建 物第一次所有權登記。
㈥、苗栗縣通霄地政事務所土地複丈成果圖（以103 年1 月9 日 103 年通建字第130 號收件）標示E 部分之地上物為追加被 告李茂霖、李德霖、李春霖、李陳阿腰所有，其餘地上物為 該成果圖上標示之居住人所有。
四、法院之判斷：
㈠、依被告提出之「土地及房屋租賃契約書」( 參見本院卷第 173 頁至第175 頁) 所載，並對照原告提出之系爭土地登記 簿謄本( 參見本院卷第10頁、第184 頁至第185 頁) 、「張 德樹繼承系統表」( 參見本院卷第205 頁) 、系爭土地異動 索引( 參見本院卷第210 頁) ，再參照本件兩造所不爭執之 事項編號㈠至㈥所示事實，顯示被告李梓文及其餘被告之被 繼承人李慶文、李秋文曾於55年8 月與原告之兄弟張博義承 租系爭土地及其地上房屋，而當時張博義為系爭土地之公同 共有人。原告雖否認被告提出之「土地及房屋租賃契約書」 (參見本院卷第173 頁至第175 頁) 形式上之真正，惟被告 在系爭土地之建物，其門牌編為苗栗縣苑裡鎮○○里○○ 000 號，有本院勘驗筆錄、相片附卷可查( 參見本院卷第45 頁至第49頁) ，而上開門牌號碼係自苗栗縣苑裡鎮○○里○ ○00號改編，被告李梓文及其餘被告之被繼承人李慶文、李 秋文自43年間起即設籍在上開地址，復有戶籍謄本在卷為憑 (參見本院卷第71頁至第78頁) ，可見被告李梓文及其兄弟 李慶文、李秋文於43年間即已在系爭土地定居，其等與原告 方面既無親屬關係，而容許他人長期居住己有不動產，又以 租賃為原則，以使用借貸為例外，若非基於租賃關係，原告 方面( 指原告或其被繼承人) 當無容許其等家屬長期定居之 理，本院因此認為被告提出之「土地及房屋租賃契約書」( 參見本院卷第173 頁至第175 頁) 係屬實在，是被告李梓文 及其兄弟李慶文、李秋文於43年間應已與原告方面就系爭土 地及其上建物成立租賃契約。
㈡、依原告提出之系爭土地登記簿謄本( 參見本院卷第9 頁至第 10頁、第184 頁至第185 頁) 、「張德樹繼承系統表」暨相 關戶籍謄本( 參見本院卷第205 頁至第209 頁) 、系爭土地 異動索引( 參見本院卷第210 頁) 所載觀之，系爭土地原應 為原告之父張德樹所有，張德樹於55年7 月14日死亡後，應 由其妻張黃阿足、其子張鴻森、張博義、其女鄭張素美及原 告3 人繼承，嗣張黃阿足復於56年8 月19日死亡，張博義於 59年12月12日死亡，張鴻森於100 年7 月21日死亡，足以推 知被告李梓文及其兄弟李慶文、李秋文於43年間在系爭土地 定居時，應係向當時之土地所有權人張德樹承租，被告提出 之「土地及房屋租賃契約書」( 參見本院卷第173 頁至第 175 頁) 載明租賃契約書成立日期為55年9 月1 日及出租人 為張博義，應係沿續由其父張德樹於43年間即已出租系爭土 地及其上房屋予李梓文、李慶文、李秋文之租賃契約，此由 被告提出之「土地及房屋租賃契約書」( 參見本院卷第173 頁至第175 頁) 內容載明「( 號出租人) 亡張德樹法定繼承 人張博義．．．．」等文字益足可證，張博義雖僅以1 人名 義名為出租人，惟按「出租人於租賃物交付後，承租人占有 中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍 繼續存在。」民法第425 條第1 項定有明文，依系爭土地登 記簿謄本所載，原告既係因分割繼承而取得系爭土地之所有 權，自當然繼受其被繼承人張德樹出租人之地位，不因張博 義雖僅以1 人名義列名在租賃契約書上而受影響。是被告提 出之「土地及房租賃契約書」( 參見本院卷第173 頁至第 175 頁) ，其權利義務應歸屬於原告、被告李梓文、其餘被 告之被繼承人李慶文、李秋文，應可認定。
㈢、自被告提出之「土地及房屋租賃契約書」( 參見本院卷第17 3 頁至第175 頁) 所載內容觀之，被告李梓文、訴外人李慶 文、李秋文向原告方面承租者係土地及建物，惟坐落苗栗縣 苑裡鎮○○段000 ○號之建物，係坐落在系爭土地上，該建 物為土造一層建物，於39年1 月4 日辦理建物所有權第一次 登記，其面積為104.3 平方公尺，有建物登記簿謄本附卷可 稽( 參見本院卷第11頁) ，該建物之面積與目前系爭土地上 部分之建物面積及其組合均不相符，且原告陳述意旨亦略稱 ：其在系爭土地上之原有房屋已不復存在等情，被告李梓文 陳述意旨亦略稱：其在系爭土地之建物為被告李梓文所建等 情，並參照兩造所不爭執之事項編號㈥所示之事實，足證原 告方面之前在系爭土地上之建物，應已滅失，嗣由被告方面 在系爭土地上起造建物。因兩造( 含其各自之被繼承人) 並 無親屬關係及特殊情誼存在，被告方面( 含其被繼承人) 先
向原告方面( 含其被繼承人) 承租系爭土地及其上建物，於 承租之建物滅失後，復在原承租之系爭土地上起造建物繼續 使用系爭土地多年，應仍係基於有償之租賃關係，原告方面 當不可能出於無償供被告方面使用土地之意思，而與被告方 面成立使用借貸關係，或容任被告方面無權占有系爭土地而 起造建物，並存續多年。本院綜上事證後認為：系爭土地之 原有建物滅失後，被告方面與原告方面之全體共有人係將原 來之土地及房屋租賃契約更改為租用土地建築房屋契約。㈣、雖然被告方面未提出其起造建物後，再支付租金予原告方面 之證據，然而租地建屋之承租人事後長期未支付租金予出租 人，並非特例，但對於無親屬關係及特殊情誼存在者，自始 即同意占有人無償使用自己之土地或自始即任由占有人無權 占有自己之土地多年，則屬罕見。是以被告方面事後未付系 爭土地之租金，作為兩造雙方面( 含其等之被繼承人) 早年 並未成立租賃契約之論據，其見解尚未盡妥適周延。本院就 兩造間有成立租地建屋契約之認定，不因此而改變。㈤、復按「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基 地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」民法第426- 1 條定有明文。民法第426-1 條固係民法88年04月21日修正 時所新增，惟其立法理由為「房屋所有權移轉時，實務上認 為除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於 立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人；房屋受 讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在，爰參酌最高法院 判例意旨，增訂本條，並明定其租賃契約繼續存在，以杜紛 爭。」可見此一規定，僅係將原先推定有租賃關係之事實予 以明文化而已，民法第426-1 條規定之實質內容，於該規定 公布施行前，其立法理由之內涵即有其適用。
㈥、民法第426- 1條之規定，其目的在於保障承租人房屋所有權 ，與民法第425- 1條第1 項所定：「土地及其土地上之房屋 同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或 將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房 屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在 房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九 條第一項規定之限制。」之立意相同，因此，民法第425- 1 條第1 項所定「推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」規 定，應得類推適用於民法第426- 1條之規定之基地租賃契約 ，以房屋得使用期限內為基地租賃契約之租賃期限。逾房屋 得使用期限之基地租賃契約，承租人翻修或新建建物，若出 租人未為反對之意思表示，本於保全基地上建物之立法意旨 ，應認基地租賃契約之租賃期限已經更新，以翻修或新建建
物得使用期限為其期限。查被告李賴阿稻、李茂霖、李德霖 、李春霖、李陳阿腰之建物，係屬老舊磚瓦造建物，有本院 勘驗時所攝相片( 參見本院卷第46頁至第49頁) 附卷可稽， 依被告李賴阿稻、李春霖之陳述意旨，亦係建築完成逾40年 之建物，依其建物之性質，參照固定資產耐用年數表，應認 已逾磚造建物25年之耐用年限，此部分之基地租賃契約應認 已逾期限，雖原告於期限屆滿後，未及時為反對之表示，依 民法第451 條所定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物 之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定 期限繼續契約。」之規定，應視為彼此間有不定期租賃關係 ，惟因房屋已達耐用年數表，不必再保全其經濟價值，自無 再適用民法第425-1 條第1 項規定之必要。而被告李梓文之 建物( 參見本院卷第46頁上方相片、第47頁下方相片、第48 頁下方相片右側、第49頁上方相片中間) 之外觀則較新，並 設有鐵捲門，部分區域貼有磁磚，其高度、外觀與其餘被告 建物之高度明顯不同，被告李文主張其建物係84年間起造， 並提出85年2 月間興建該建物之參與起造人員出勤紀錄( 參 見本院卷第266 頁) 為證，觀其建物外觀及出勤紀錄所載， 應屬可信，若以85年為其建物完工時，被告李梓文新建之建 物，應未逾建物之耐用年數。原告並未能舉證以證明其對於 被告李梓文新建建物有反對之表示，應認其與被告李梓文間 之基地租賃契約業已更改期限至新建物得使用期限為止，此 部分之基地租賃契約尚未屆至期限。兩造間之租賃契約，原 係單一之租賃契約，此參照被告提出之「土地及房屋租賃契 約書」( 參見本院卷第173 頁至第175 頁) 所載內容甚明， 嗣因基地上建物得使用年限不同，應認為已更改為複數之租 賃契約。
㈦、再按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不 得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法 令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積 欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租 人違反租賃契約時。」土地法第103 條第1 款至第5 款定有 明文。又按「基地出租人以承租人積欠租金達二年以上而收 回該基地時，仍應依民法第440 條第1 項規定，對於支付租 金遲延之承租人定相當期限催告其支付，承租人於期限內不 為支付者，始得終止租約、收回土地。在租賃契約得為終止 前，尚難謂出租人有收回基地請求權存在。」最高法院72年 度臺上字第4249號民事裁判意旨，可資參照。查原告與被告 李賴阿稻、李茂霖、李德霖、李春霖、李陳阿腰間之基地租 賃契約，參照上開說明，應認係契約年限屆滿後，視為不定
期租賃之租賃契約，原告得依土地法第103 條第1 款、民法 第450 條第2 項規定，得隨時終止此部分之租賃契約。至原 告與被告李梓文間之基地租賃契約，因契約年限未屆滿，原 告不得隨時終止契約。茲原告於102 年8 月12日言詞辯論時 ，已對被告李賴阿稻為返還系爭土地之意思表示( 參見本院 卷第39頁) ，復以追加起訴狀繕本送達方式，對被告李茂霖 、李德霖、李春霖、李陳阿腰為返還系爭土地之意思表示( 參見本院卷第117 頁至第123-4 頁) ，被告李茂霖、李德霖 、李春霖、李陳阿腰於103 年2 月6 日受追加起訴狀繕本送 達，應認原告係以此方式對被告李賴阿稻、李茂霖、李德霖 、李春霖、李陳阿腰為終止基地租賃契約之意思表示，是原 告與被告李賴阿稻之基地租賃契約於102 年8 月12日終止， 原告與被告李茂霖、李德霖、李春霖、李陳阿腰之基地租賃 契約於103 年2 月6 日終止。次查原告雖主張其於102 年6 月26日所提出之起訴狀( 參見本院卷第4 頁至第8 頁) 及其 於103 年1 月29日提出之追加書狀已表示催告( 參見本院卷 第117 頁至第119 頁) ，惟上述書狀之內容均係表示被告無 權占有系爭土地及請求被告給付相當租金之不當得利之意思 ，同時要求被告返還系爭土地及要求被告給付相當租金之不 當得利，即使被告依原告之要求而給付使用土地之代價，原 告仍要求被告返還系爭土地，此與土地法第103 條第4 款、 民法第440 條規定之本旨尚有未合，原告所為，核非催告被 告給付系爭土地租金之意旨，且其亦未定相當期限要求被告 給付租金，則原告尚無法依土地法第103 條第4 款之規定終 止其與被告李梓文間之基地租賃契約，此部分之基地租賃契 約並未終止。被告李梓文仍有占用系爭土地之正當權源，原 告依所有權之物上請求權及不當得利返還請求權求為判決如 原告訴之聲明第1 項、第4 項，即無理由，應予駁回。㈧、原告與被告李賴阿稻之基地租賃契約於102 年8 月12日終止 ，原告與被告李茂霖、李德霖、李春霖、李陳阿腰之基地租 賃契約於103 年2 月6 日終止，已如前述，此部分被告之建 物占用系爭土地，並無占有權源，從而，原告本於所有權之 物上請求權之法律關係，求為判決如主文第1 項、第2 項所 示，係屬正當，應予准許。按「判決所命之給付，其性質非 長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法 院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付。」，民事訴 訟法第396 條第1 項定有明文。本件被告賴阿稻、李茂霖、 李德霖、李春霖、李陳阿腰向原告承租系爭土地，係供居住 使用，其等居住於已逾耐用年數之房舍，有其經濟上之考量 ，經核有予相當之搬遷時間從事遷移之必要。本院考量原告
方面就取回系爭土地後有如何之利用土地計畫，未據其提出 任何其具體可信之資料為據，足見使被告於一定期間後再將 系爭土地返還原告，對原告而言，尚無重大不利之損害。本 院斟酌上開情形，及本件迄至本件判決確定尚需經過之期間 等情，爰認應就如主文第1 項、第2 項所示之給付，各定6 個月之履行期間。
㈨、另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息百分之10為限，土地法第97條第1 項定有明文。而土 地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地 價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價 額，為土地法施行法第25條所明定。又所謂法定地價，依土 地法第148 條規定，則指土地所有人依該法規定所申報之地 價，平均地權條例施行細則第21條前段亦規定甚明。惟土地 法第97條第1 項之以年息百分之10為限，乃指房屋租金之最 高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息 百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使 用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情 等情事以為決定之，最高法院46年臺上字第855 號、68年臺 上字第3071號判例要旨亦可參照。查系爭土地為特定農業區 之甲種建築用地，102 年1 月之公告現值及申報地價分別為 每平方公尺3100元、496 元，有系爭土地之土地登記簿謄本 、地價謄本在卷可按( 參見本院卷第9 頁、第16頁) ，其鄰 近區多稻田，亦有本院勘驗時所攝相片附卷可稽( 參見本院 卷第46頁至第49頁) ，依其土地之性質，並非因占有而可獲 得重大利益之土地。原告主張無權占有系爭土地之利益應按 平方公尺22或25元計算。本院審酌被告使用系爭土地之經濟 價值及所受利益尚屬有限等情，認應以系爭土地申報總價額 年息4.3 ％為適當。被告李賴阿稻與原告間之基地租賃契約 於102 年8 月12日終止，已如前述，被告李賴阿稻之前占有 系爭土地係基於租賃契約，並未受有相當租金之不當得利， 自102 年8 月13日起始無權占有系爭土地如附圖D 部分 62.99 平方公尺及I 部分3.51平方公尺土地而受有相當租金 之不當得利，依原告之主張以占用66平方公尺計算之結果， 被告李賴阿稻受有每年1408元相當租金之不當得利( 計算式 ：496 ×66×4.3%=1408 ，元以下之單位再依四捨五入法算 至元之單位為止) 。而原告與被告李茂霖、李德霖、李春霖 、李陳阿腰之基地租賃契約於103 年2 月6 日終止，被告李 茂霖、李德霖、李春霖、李陳阿腰之前占有系爭土地係基於 租賃契約，並未受有相當租金之不當得利，自103 年2 月7 日起始無權占有系爭土地如附圖E 部分87.15 平方尺土地，
，而受有每年1859元相當租金之不當得利( 計算式：496 × 87.15 ×4.3%=1859 ，元以下之單位再依四捨五入法算至元 之單位為止) 。因被告李茂霖、李德霖、李春霖、李陳阿腰 因無權占有系爭土地而對原告所負之不當得利債務，為公同 共有債務，此一公同共有債務形成之原因為繼承所致，並非 經債權人及債務人以合意之意思表示而更改當事人，如因此 而將債權人原得一次請求全部給付之權利，變更為僅得向各 個公同共有債務人分別請求一部可分之給付，對於債權人而 言，無異因債務人方面繼承之事實而受有債權被分割之負擔 ，顯非合理，是此公同共有債務應應係給付不可分之債務， 準用連帶債務之規定。從而，原告本於不當得利返還請求權 ，求為判決如原告訴之聲明第5 項、第6 項，其中如主文第 3 項、第4 項所示部分，核屬正當，應予准許，逾此範圍， 係無理由，應予駁回。
㈩、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均 與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。、本判決如主文第一項、第二項所命之給付，其所命給付之金 額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定， 應依職權宣告假執行。又核本件有准如主文第1 項至第4 項 所示之被告預供擔保免為假執行之必要，爰依職權酌定相當