臺灣臺南地方法院民事判決 102年度訴字第1804號
原 告 黃瑛斌
訴訟代理人 鄭香第
被 告 簡月娘
兼訴訟代理
人 黃渾順
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國103年9月2日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺南市新市區大社段二五四三之四、二五四三之五、二五四四地號土地上如附圖所示斜線部分面積合計九三點五七平方公尺及同段二四四建號即門牌號碼臺南市新市區○○○○○號之建物遷讓交還原告，並給付原告新臺幣壹仟玖佰零肆元，及自民國一０三年三月十三日起至交還上開建物之日止，按月連帶給付原告新臺幣參佰伍拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣捌萬伍仟柒佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告起訴時，原聲明：㈠被告將坐落於臺 南市新市區○○000號房屋全部遷讓交付原告，並自民國102 年7月15日起至交屋日止，按月給付賠償金新臺幣（下同）6 ,000元。㈡被告租賃權不存在；嗣於本院審理中更正聲明為 ：被告應將坐落臺南市新市區○○段000000○000000○0000 地號土地上如臺南市新化地政事務所103年3月14日所測字第 0000000000號函附土地複丈成果圖（下稱附圖）所示斜線部 分面積合計93.57平方公尺及同段244建號即門牌號碼：臺南 市新市區○○000號之建物遷讓交還原告，及自102年7月16 日起至遷讓系爭房屋之日止，按月每月連帶給付原告6,000 元（見本院卷第163頁），因其請求權基礎均係依民法第767 條、第179條之規定，核原告上開所為，係就同一基礎事實 變更訴之聲明，依前開規定，應予准許，合先敘明。二、被告黃渾順、簡月娘經合法通知，未於最後言詞辯論期日到 場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲
請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠坐落臺南市新市區○○段000000地號土地（下稱系爭土地） ，及門牌號碼：臺南市新市區○○000號已保存登記建物及 未保存登記建物（下稱系爭建物）原為訴外人蘇永豊所有， 原告於102年7月11日經由法務部行政執行署臺南分署99年度 贈稅職專字第96280號強制執行拍賣程序買受系爭土地及系 爭建物其中之未保存登記建物部分，法務部行政執行署臺南 分署於102年7月15日核發權利移轉證明書，原告於102年7月 16日收受該權利移轉證明書，嗣於102年8月12日完成系爭土 地之所有權移轉登記；另門牌號碼臺南市新市區○○000號 已保存登記建物由蘇永豊於103年3月12日以買賣為原因移轉 前開建物所有權登記予原告（原因發生日期：103年1月15日 ）。系爭建物現由被告黃渾順、簡月娘占用，原告業已以存 證信函通知被告遷讓系爭建物，並請求調解委員會調解，均 未果，爰依民法第767條、第179條之規定，請求被告遷讓系 爭建物，並自102年7月16日起至遷讓房屋之日止，按月連帶 給付6,000元相當於租金之不當得利予原告。 ㈡被告辯稱蘇蔡格曾代蘇永豊出租系爭建物予被告，並簽訂房 屋租賃契約書（下稱系爭租約），渠等占有系爭建物確有合 法權源云云，惟系爭建物為蘇永豊所有，蘇永豊於聲明書中 亦載明未授權蘇蔡格出租系爭建物予被告，依民法第118條 第1項之規定，系爭租約係屬無權處分且未經有權利人之承 認，自始不生效力。縱系爭租約係屬有權處分，因系爭租約 期限自95年1月15日起至98年1月15日止。系爭租約復未經公 證，於98年1月15日期間屆滿，依民法第425條第2項之規定 ，系爭租約於103年1月14日屆滿逾5年，對原告已不繼續存 在。再者，兩造就被告給付系爭建物租金予蘇永豊至102年7 月止，之後即未再給付任何租金，亦即被告於原告取得系爭 建物後逾2個月未給付租金，原告亦得依法終止系爭租約。 ㈢被告復抗辯原告對系爭建物無合法權利，不得主張被告遷讓 系爭建物云云，原告合法取得系爭建物之權利，業如前述， 被告前揭辯詞顯有誤會。又被告依系爭租約第9條之約定， 主張原告應補償被告費用，實與事實不符，且無理由。被告 又稱系爭建物內所有設施包含水電均為其所施作或聲請，然 蘇永豊於103年7月24日證稱：系爭建物為其所建蓋工廠，供 當時自己所用，附有水、電及廁所設施並有建築另一樓層及 隔間房屋等語，被告所辯委無所據。
㈣並聲明：⒈被告應將坐落臺南市新市區○○段000000○0000
00○0000地號土地上如附圖所示斜線部分面積合計93.57平 方公尺及同段244建號即門牌號碼：臺南市新市區○○000號 之建物遷讓交還原告，及自102年7月16日起至遷讓系爭房屋 之日止，按月每月連帶給付原告6,000元。⒉願供擔保，請 准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭土地與建物原為蘇永豊所有，蘇永豊於94年12月26日委 由其母蘇蔡格出面與被告簽訂房屋租賃契約書，租賃期限為 ：「95年1月15日至98年l月15日」，每月租金4,000元，嗣 上開租約之租期屆滿後，蘇永豊固未再與被告簽立書面租賃 契約，惟蘇永豊仍持續向被告收取每月租金4,500元，足證 被告與蘇永豊就系爭土地及建物確有租賃關係存在，被告占 有系爭土地及建物乃有合法權源，並非為無權占有人，原告 本於民法第767條之規定，請求被告遷讓房屋，自屬無據。 ㈡復按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件 優先購買之權，土地法第104條第1項前段定有明文。被告既 為系爭建物坐落土地之承租人，依法即有依同樣條件優先購 買之權。原告主張其於102年7月11日向法務部行政執行署台 南分署拍賣購得系爭建物，惟被告自始至終均未收受法務部 行政執行署臺南分署之任何函文，通知被告是否主張、行使 依同樣條件優先購買之權利，是法務部行政執行署台南分署 之就系爭房地之拍定顯非適法，準此，原告對系爭房屋之應 無合法權利，自不得對被告主張遷讓房屋。
㈢退步言之，縱認被告為無權占有原告土地，惟被告向蘇永豊 承租系爭建物時，系爭建物僅為有「鐵厝」之外觀而已，其 內部裝潢、水、電之架設，均由被告自行花費裝設，共計花 費441,500元（即水電65,000元、衛浴42,000元、電動門馬 達及小門19,500元、樓梯16,000元、鋁門36,000元、裝潢26 3,000元）。原告自應補償被告之上開花費，始為合法、合 情、合理。又原告主張被告應自102年7月15日起至交屋日止 ，按月給付賠償金6,000元云云。惟該數額顯已逾「系爭土 地及其建築物申報總價年息百分之十」，其究何所據？並未 見原告舉證證明。今原告率以被告應按月給付賠償金6,000 元云云，顯難遽採。
㈣並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之 判決，請准供擔保，免為假執行之宣告。
三、本院依民事訴訟法第271條之1規定準用第270條之1規定，整 理並協定兩造簡化爭點結果，兩造不爭執事項及爭執要點如 下：
㈠兩造不爭執事項：
⒈坐落臺南市新市區○○段000000地號土地，及門牌號碼： 臺南市新市區○○000號已保存登記建物及未保存登記建 物原為訴外人蘇永豊所有，原告經由法務部行政執行署臺 南分署99年度贈稅職專字第96280號強制執行拍賣程序買 受系爭土地及系爭建物其中之未保存登記建物部分，法務 部行政執行署臺南分署於102年7月15日核發權利移轉證明 書，原告於102年7月16日收受該權利移轉證明書，嗣於10 2年8月12日完成系爭土地之所有權移轉登記；另門牌號碼 臺南市新市區○○000號已保存登記建物由蘇永豊於103年 3月12日以買賣為原因移轉前開建物所有權登記予原告（ 原因發生日期：103年1月15日）。
⒉被告於94年12月26日向訴外人蘇蔡格承租新市鄉大社村69 9旁鐵厝，租賃期間自95年1月15日起至98年1月15日止， 每月租金4,000元，並簽訂房屋租賃契約書乙紙，租約期 滿後調整租金為4,500元，被告並持續向蘇永豊繳納租金 至102年7月止。
⒊原告於102年8月16日以善化郵局第98號存證信函通知被告 ：於函到後7日內搬離系爭建物，被告黃渾順於102年8月1 9日收受存證信函。
⒋兩造就臺南市政府稅務局新化分局103年1月13日南市稅新 房字第0000000000號函及後附資料（本院卷第21-24頁） 、本院103年2月12日現場勘驗筆錄及後附附圖（本院卷第 43-48頁）、原告於103年2月26日所提樓層圖面圖及照片 （本院卷第50-66頁）、臺南市新化地政事務所103年3月1 4日所測字第0000000000號函及後附土地複丈成果圖（本 院卷第85-86頁）不爭執。
㈡兩造爭執要點：
⒈被告占有系爭建物是否有合法權源？
⒉原告依民法第767條、第425條第2項之規定，請求被告自 系爭建物遷出，是否有理由？
⒊原告依民法第179條之規定，請求被告自102年7月16日起 至返還系爭建物之日止，按月連帶給付6,000元，是否有 理由？
四、本院得心證之理由：
㈠被告占有系爭建物是否有合法權源？
⒈系爭土地與建物原為蘇永豊所有，原告經由法務部行政執 行署臺南分署99年度贈稅職專字第96280號強制執行拍賣 程序買受系爭土地及系爭建物其中之未保存登記建物部分 ，法務部行政執行署臺南分署於102年7月15日核發權利移 轉證明書，原告於102年7月16日收受該權利移轉證明書，
嗣於102年8月12日完成系爭土地之所有權移轉登記；另門 牌號碼臺南市新市區○○000號已保存登記建物由蘇永豊 於103年3月12日以買賣為原因移轉前開建物所有權登記予 原告（原因發生日期：103年1月15日）；又被告於94年12 月26日向蘇永豊之母蘇蔡格承租新市鄉大社村699旁鐵厝 ，租賃期間自95年1月15日起至98年1月15日止，每月租金 4,000元，並簽訂房屋租賃契約書乙紙，租約期滿後調整 租金為4,500元，被告並持續向蘇永豊繳納租金至102年7 月止，此為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項第1、2項） ，復有原告提出法務部行政執行署臺南分署公告、102年7 月15日南執己99年贈稅執專字第96280號函、不動產權利 移轉證明書、土地登記謄本、臺南市政府稅務局新化分局 102-103年契稅繳款書、建物所有權狀、建物登記謄本、 臺南市政府稅務局103年房屋稅繳款書、建物所有權買賣 移轉契約書、臺南市政府稅務局房屋稅籍證明書等影本 （見新簡調字卷第9-13頁、第18-19頁及本院卷第29頁、 第119-120頁、第122-124頁、第130頁、第147-150頁、第 175-176頁），及被告提出房屋租賃契約書、收據、存入 憑條等影本可稽（見本院卷第76-83頁），復經本院依職 權調取法務部行政執行署臺南分署99年度贈稅執專字第96 280號卷核閱無誤，堪信為真實。
⒉按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條前段定有明文。占有他人之物者， 自應就其對該物之占有係出於正當權源負舉證責任。被告 抗辯其係合法占用系爭土地等語，自應由被告就此有利之 事實負舉證責任。本件被告辯稱蘇永豊於94年12月26日委 由其母蘇蔡格出面與被告簽訂系爭租約，嗣系爭租約租期 屆滿後，蘇永豊仍持續向被告收取每月租金4,500元，是 被告與蘇永豊就系爭土地及建物確有租賃關係存在，其係 合法占用系爭建物云云，經查：
⑴證人蘇永豊到庭具結證稱：伊於87年進入臺南監獄，於 95年出監，系爭租約簽約時，伊不知道，當時伊在監所 ，等伊出監後，伊翻抽屜才看到系爭租約…伊有問伊母 親，她說她怕伊出獄後不同意出租，所以簽租約的時間 比較短等語（見本院卷第160頁背面至第161頁），並經 本院依職權調取蘇永豊之前案紀錄表、在監在押全國紀 錄表（見本院卷第133-141頁）核閱結果，蘇永豊自87 年3月19日入臺南監獄股刑，至95年7月26日始因縮短刑 期假釋出監，核與其前開證述相符，復有原告提出蘇永 豊之聲明書影本1件可稽（見新簡調字卷第17頁及本院
卷第121頁），足認蘇永豊之證詞應屬可採，本件堪認 系爭租約簽訂時，蘇永豊並不知情，亦無授權蘇蔡格簽 訂系爭租約之情事。
⑵再按民法第118條第1項、第2項規定，無權處分乃效力 未定之法律行為，經有權利人之承認，或無權利人處分 後取得其權利，成為有權利之人時，該處分溯及於處分 時發生效力。因此，民法第118條所謂之「處分」，係 指處分行為而言，包括物權行為及準物權行為，而不包 括債權行為（負擔行為）在內（最高法院99年度臺上字 第946號判決意旨可資參照）。本件蘇永豊雖另證稱： 伊出監後有同意伊母親簽租約，因為是自己的母親等語 （見本院卷第161頁），惟蘇蔡格與被告黃渾順所簽訂 者係租約，乃屬債權契約，而非處分行為，依前開意旨 ，尚無民法第118條規定之適用，自無從執此認定被告 有占有系爭建物之合法權源；又蘇蔡格於94年12月26日 與被告黃渾順簽訂系爭租約時，蘇蔡格係以自己名義與 被告黃渾順簽訂租約，而非以代理蘇永豊之身分所簽訂 ，此由系爭租約上之「出租人」載明為「蘇蔡格」，而 全無記載代理之意可知，足見蘇蔡格亦非屬無權代理之 情形，故亦無法由蘇永豊事後承認而得使該法律行為發 生效力；是被告執系爭租約辯稱其為有合法權源占有系 爭建物云云，委無理由。
⑶至於被告黃渾順與蘇蔡格簽訂之租約租期屆滿後，有調 整租金為4,500元，被告並持續向蘇永豊繳納租金至102 年7月止，已如前述，且蘇永豊到庭具結證稱：租約到 期後，伊有要與被告黃渾順重新簽約，但被告黃渾順不 要等語（見本院卷第161頁），是蘇永豊與被告間就租 金、租賃標的雖有意思表示一致，惟就租賃期限並未有 約定，且並未訂立書面契約，依民法第422條之規定， 蘇永豊與被告間屬不定期限之租賃，且該租賃既無書面 ，當然亦未經公證。又依民法第425條第2項之規定，未 經公證之不定期限租賃不適用買賣不破租賃，故蘇永豊 與被告間嗣雖成立不定期之租賃關係，然此租賃關係對 系爭建物之受讓人即本件原告不繼續存在。被告前開置 辯，尚難憑採。
⒊被告復辯稱其自始至終均未收受法務部行政執行署臺南分 署之任何函文，通知被告是否主張、行使依同樣條件優先 購買之權利，是法務部行政執行署台南分署就系爭房地之 拍定顯非適法云云，惟經本院依職權調取法務部行政執行 署臺南行政執行處99年度贈稅執專字第96280號卷宗核閱
結果，被告黃渾順於102年3月4日即向財政部南區國稅局 新化分局陳明：伊可能傾向購買系爭建物及土地，所以希 望接到拍賣通知等語，嗣後法務部行政執行署臺南分署確 有通知被告二人應買等情，有詢問筆錄、法務部行政執行 署臺南分署102年4月17日南執己99年贈稅職專字第96280 號函、102年5月17日南執己99年贈稅職專字第96280號函 、送達證書等附在上開執行卷可稽，是被告所辯，並不足 採。
⒋被告另辯稱其向蘇永豊承租系爭建物時，系爭建物僅為有 「鐵厝」之外觀而已，其內部裝潢、水、電之架設，均由 被告自行花費裝設，共計花費441,500元，原告自應補償 被告之上開花費云云，然此業經原告所否認，且蘇永豊到 庭具結證稱：系爭鐵皮建物是伊搭蓋的無誤，裡面裝潢部 分，因為是由伊母親交屋給黃渾順的，所以伊不清楚…原 本鐵皮屋是伊在作工廠，有一個辦公室，後面有一個廁所 ，其他還有上下隔兩層，後來伊母親當作倉庫使用，伊知 道被告有自己裝潢自己要住的部分，因為原來是工廠要改 成住家，所以有一些裝潢，工廠本來是一個大鐵門拉下來 ，後來被告有在大鐵門旁邊作一個小鐵門方便出入，水電 是原本就有的，衛浴設備部分，原來是只有一個廁所等語 （見本院卷第161頁背面至第162頁），依蘇永豊上開所述 ，並無法證明被告有支出花費441,500元，被告復未舉證 以實其說，其此部分所辯亦無足採。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條定有明文。查原告既為系 爭建物及土地之所有權人，而被告無正當權源占用系爭建物 ，已如前述，則原告本於物上請求權，請求被告將系爭建物 遷讓交還原告，自屬於法有據，應予准許。
㈢原告主張被告無權占用系爭建物，應給付相當於租金之不當 得利等語，經查：
⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。次按依不當得利之法則 請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人 受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所 受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有 他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀 念（最高法院61年度臺上字第1695號判例意旨）。又按相 當租金之不當得利計算標準，應參酌土地法第105條、第9 7條第1項規定，予以計算較為客觀公允。再按城市地方租
用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息10 %為限，而前開規定於租用基地建築房屋之情形準用之， 土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。另土地法第 97條第1項規定所謂之土地價額，依同法施行細則第25條 之規定，係指法定地價而言。依同法第148條規定，係指 土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施 行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重 新規定地價時，於公告申報地價期間內自行申報之地價， 平均地權條例第16條亦有明文。
⒉被告無正當權源占用系爭建物，已如前述，則被告無權占 用系爭建物，致原告受有無法使用系爭建物之損害，為屬 不當得利，依上說明，原告請求被告給付相當於租金之不 當得利，即屬有據。本院參酌系爭建物位於臺南市新市區 ，其課稅日期分係80年2月、81年7月，有臺南市政府稅務 局房屋稅籍證明書附卷可參（見本院卷第175-176頁）， 其屋齡至少已逾22年，且供作居住使用，外觀為鐵皮建物 ，觀諸照片屋況尚可，又系爭建物附近離大社國小尚有一 小段距離，其旁多做住宅、農業使用，經濟非屬繁榮等情 ，有勘驗筆錄、原告提供之照片在卷可參（見本院卷第29 頁、第43-48頁、第52-66頁）。是本院審酌系爭建物之坐 落位置、繁榮程度、經濟用途、使用狀況及兩造主張陳述 等一切情狀，認原告請求相當於租金之不當得利，以申報 地價年息5%計算為宜，原告主張應按。
⒉被告無正當權源占用系爭建物，已如前述，則被告亦無權 占用原告之系爭2543-4地號土地，致原告受有無法使用系 爭2543-4地號土地之損害，為屬不當得利，依上說明，原 告請求被告給付相當於租金之不當得利，即屬有據。本院 參酌系爭2543-4地號土地地目為建，位於臺南市新市區， 又系爭建物部分自80年2月間開始課稅，部分自81年7月間 開始課稅，有臺南市政府稅務局房屋稅籍證明書附卷可參 （見本院卷第175-176頁），其屋齡至少已逾22年，且供 作居住使用，外觀為鐵皮建物，觀諸照片屋況尚可，又系 爭建物附近離大社國小尚有一段距離，其旁多做住宅、農 業使用，經濟非屬繁榮等情，有土地登記謄本、勘驗筆錄 、原告提供之照片在卷可參（見本院卷第29頁、第43-48 頁、第52-66頁）。是本院審酌系爭土地之坐落位置、繁 榮程度、經濟用途、系爭建物使用狀況及兩造主張陳述等 一切情狀，認原告請求相當於租金之不當得利，以申報地 價年息5%計算為宜。
⒊本件被告無權占有系爭建物，其中如附圖所示斜線部分建
物面積合計93.57平方公尺（即未保存登記建物部分）， 另有保存登記建物部分面積為44.8平方公尺，以上合計為 138.37平方公尺（計算式：93.57＋44.8＝138.37），有 臺南市新化地政事務所103年3月14日所測字第0000000000 號函附土地複丈成果圖及建物登記謄本可稽（見本院卷第 85-86頁、第130頁），再系爭建物103年度課稅現值合計 為85,700元（計算式：25,400＋60,300＝85,700），有臺 南市政府稅務局房屋稅籍證明書影本附卷可佐（見本院卷 第175-176頁），則系爭建物之現值為每平方公尺619元【 計算式：85,700元÷138.37平方公尺＝619元/平方公尺， 元以下四捨五入】，則被告自102年7月16日（即原告取得 系爭建物其中之未保存登記建物部分之日）起至103年3月 12日（原告取得系爭建物其中之已保存登記建物部分之日 ）止（計240日）相當於租金之不當得利為1,904元【計算 式：（619元/平方公尺×93.57平方公尺）×年息5%÷365 日×240日＝1,904元，元以下四捨五入】，及自103年3月 13日起至交還系爭建物之日止，每月相當於租金之不當得 利為357元【計算式：（619元/平方公尺×138.37平方公 尺）×年息5%÷12月＝357元，元以下四捨五入】，原告 主張被告應自102年7月16日起至遷讓系爭房屋之日止，按 月連帶給付原告6,000元，尚屬過高，且其取得系爭建物 之已、未保存登記建物日期並不相同，尚難謂均得自102 年7月16日為起算日，其主張並無可採。
五、綜上所述，原告依民法第767條、第179條之規定，請求被告 將坐落臺南市新市區○○段000000○000000○0000地號土地 上如附圖所示斜線部分面積合計93.57平方公尺及同段244建 號即門牌號碼：臺南市新市區○○000號之建物遷讓交還原 告，並連帶給付原告1,904元，及自103年3月13日起至遷讓 系爭建物之日止，按月連帶給付原告357元，為有理由，應 予准許；逾此部分之請求，則無理由，不應准許。又本件訴 訟費用應由敗訴之被告連帶負擔，爰判決如主文第3項所示 。
六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核 均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部 分，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審 酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。八、結論：原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟 法第79條、第85條第2項、第87條，第390條第2項及第392條 第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 9 月 19 日
民事第二庭 法 官 黃瑪玲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 9 月 22 日
書記官 邱子萍