臺灣高等法院高雄分院民事判決 八十八年度上更㈠字第一○一號
上 訴 人 乙○○
被上訴人 丙○○
甲○○
右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十七年三月二十七日台灣高雄
地方法院八十七年度訴字第二一號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院
判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。被上訴人應給付上訴人新台幣壹佰萬元，及自民國八十六年二月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由上訴人負擔六分之五，餘由被上訴人負擔。 事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人等應給付上訴人新台幣（下同）五 百五十萬元及自民國八十六年二月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息。
二、陳述：除與原判決記載相同，茲予引用外，補稱： ㈠本件並非房屋之裝潢，而是房屋內部之修改，因此約定由被上訴人負責費用及施 工按上訴人需要修改，乃是常理。本件負責修改工程之工人黃三吉原為被上訴人 僱用之泥水工，如果是上訴人要裝潢系爭房屋，所需進行之工程必定是包含泥匠 、木作、水電等各個項目，且一定會統一發包給裝潢設計公司承作，不會交給原 為被上訴人僱用之泥水工黃三吉施工。
㈡八十五年十月十七日被上訴人祇是交付鑰匙給林明志進去督導黃三吉施工而已， 根本不是交屋，蓋所謂交屋即買賣標的物之交付，依民法第三百五十四條規定， 出賣人負有物之瑕疵擔保責任，亦即出賣人必須將買賣之房屋依債之本旨交付給 買受人受領，所謂依債之本旨交付，係指房屋內之各項配備、設施均必須符合契 約並為可以使用之狀態，且經買受人逐一點收而言，絕非為了早點交屋而將鑰匙 交付林明志去督導黃三吉施工，即謂已交屋與買受人。 ㈢本件房屋於訂約前已全部完成並取得使用執照，即可立即交屋，雙方係於八十五 年七月十三日簽約，若如被上訴人所言，因上訴人急欲修改內部工程而要求提前 交屋者，應可訂在八十五年七月底以前交屋，但契約第八條卻記載訂約三個半月 後之八十五年十月卅日交屋，就此約定，即可證明被上訴人所言非實。由於修改 內部工程係由上訴人委託設計師設計，被上訴人負責按圖修改之工程，被上訴人 同意於八十五年十月初派工施工，故契約第八條才約定於八十五年十月卅日以前 交屋。
㈣本件糾紛根本是被上訴人不依照約定負擔修改系爭房屋內部格間之費用及交付房 屋所致，因為約定事項之不履行，當然上訴人停止繼續給付款項，此觀上訴人係 於八十五年十一月起拒繳期款，而與被上訴人係於八十五年十月三十日前未交付
房屋完成約定修改工程之時間相吻合，根本與銀行貸款業務無關，被上訴人從未 主張上訴人係因銀行對保之問題而違約，竟然於鈞院審理時才突然提出，顯見是 故為混洧視聽、模糊焦點之手段，不足採信。 ㈤根據買賣契約第八條約定，交屋之確定期限為八十五年十月卅日，此為定有確定 期限之給付，既然被上訴人未依契約所約定之確定期限交屋，依民法二百二十九 條第一項規定，被上訴人即應負遲延責任。本件被上訴人既未依其承諾負擔費用 將系爭房屋依上訴人需要修改完成，復未能依契約約定，在八十五年十月卅日按 債之本旨將系爭房屋交付上訴人，應負遲延責任，被上訴人遲延後，經上訴人委 請匯理法律事務所盧俊誠律師於八十六年一月十三日以匯律字第八六○一○七號 律師函定相當期限催告，被上訴人履行依其承諾按上訴人所委託設計師林明志所 設計之圖說修改系爭房屋之部分內部工程及衛、浴廁所設備並交屋之意思表示， 雖所定期限僅五日，並不相當，但經過相當期限，被上訴人未履行者，上訴人仍 得解除契約。上開律師函發函至起訴，已逾壹個月，被上訴人均未置理，亦屬經 過相當期間，上訴人之解除契約誠屬有效。
㈥縱認本件被上訴人得以上訴人違約為由解除契約，然兩造有關違約金之約定係損 害賠償預定性之違約金，依民法第二百五十二條規定，法院有權依法酌減，若上 訴人所繳付之價金與經法院依法核減後之違約金扣抵後仍有餘額，上訴人就此部 分請求返還，即無不合。本件上訴人已給付五百五十萬元價款為不爭之事實，而 兩造之所以發生爭議，係因被上訴人違背誠信，不履行其負擔內部隔間之修改費 用所致，故縱因被上訴人嗣後否認其承諾，致上訴人舉證困難，但上訴人既非惡 意違約，其將五百五十萬元全部沒收，顯然偏高，懇請斟酌被上訴人實際上不僅 未受有任何損害，且其受領上訴人五百五十萬元價款而受有利益等事實，請核減 全部違約金，請求被上訴人將其已受領價款全部返還上訴人。三、證據：除援用原審所提證據方法外，補提：設計圖影本一份。乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠請求駁回上訴。㈡如受不利之判決，願供擔保請准免予宣告 假執行。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
㈠被上訴人於上訴人於八十五年七月十三日給付定金五十萬元，同年七月卅一日續 付二百五十萬元，其餘自備款分七期繳付，於同年九月廿日繳付第一期一百廿五 萬元之後，即將權利書、戶籍謄本、印鑑証明書、地價稅單、房屋稅單、委託書 及其他一切需要備齊之証件，交給方麗淵代書（址高雄市苓雅區○○○路十四號 ）辦理所有權移轉登記事宜，此有高雄縣稅捐處八十五年十月廿二日核發之「土 地增值稅免稅証明」可按，並於同年十月十四日由被上訴人丙○○陪同上訴人乙 ○○前往高雄市第二信用儲蓄部開立0000000000號帳戶，同年十月十 六日再陪同上訴人乙○○前往該行辦理入社手續及設定抵押貸款及對保手續。詎 上訴人乙○○以其夫蔡庭安尚未同意為由，拒辦對保，至同年十月底，經多次催 促，均未至該合作社儲蓄部辦理。上訴人乙○○要求降價三百萬元，經被上訴人 拒絕後，竟拒繳房屋契稅、規費、印花稅、公証費、代辦等費用，致系爭房地移 轉中止，上情亦有通知辦理本件事宜代書方麗淵証明，足見本件乃上訴人藉故違
約，已甚明顯。
㈡又本件依土地房屋買賣契約書第三條之約定，尾款係在八十六年三月廿日始給付 完畢，且未向銀行辦理抵押貸款，由銀行將貸款數額撥付被上訴人。是在價款尚 未欠清前，出賣人焉可能交付房屋給買受人使用，此衡諸社會交易慣例，皆係如 此。然因上訴人急欲修改內部工程及裝潢，故在雙方訂約時，即要求被上訴人等 能提前交付房屋，被上訴人基於賓主關係，表示誠意，在其未付清價款前，應其 所求，始在契約書第八條書寫八十五年十月卅日以前移交房屋之文字。又嗣後上 訴人又表示希望能再提早些日交付房屋，被上訴人乃於八十五年十月十七日交付 系爭房屋予上訴人掌管，而由上訴人於八十五年十月十七日僱工黃三吉自行修改 三樓之浴、廁設施，五樓西側外牆、窗戶等裝潢事宜，此可由上訴人僱工入屋自 行修改，業已破壞三樓浴廁、隔間、地板及五樓西側外觀、窗戶連框、外牆等情 可証，並有証人黃三吉、林明志之證詞為證。是果係被上訴人未交屋與上訴人， 則上訴人委由之林明志又如何入內指示督導証人黃三吉按圖修改內部工程及裝潢 事宜。
㈢被上訴人既從來未見過設計圖為何，對於修改之範圍及所需之材料名稱、品牌、 數量等項目，被上訴人亦自始不知，被上訴人為建築業者，豈有未見設計圖及限 定修改範圍即同意負擔修改費用之理？被上訴人自始即未參與上訴人修改房屋內 部工程、裝潢一事，上訴人毫無依据主張被上訴人未交屋，及同意負擔修改費用 ，非可採取。
㈣本件既係上訴人違約不按期給付價金，則其主張被上訴人違約為由解除雙方契約 ，請求被上訴人返價已付之價金，自無理由。退萬步言，倘上訴人之真意係主張 ，被上訴人之解除契約有效，被上訴人扣除違約金後，應將餘額返還上訴人云云 。茲上訴人僱工修改三樓之浴、廁設施，五樓西側外牆、窗戶等情，業已破壞三 樓浴、廁隔間地板，五樓西外觀，窗戶連框、外牆，則其恢復原狀之費用需一百 卅一萬八千二百元，此有估價單二份、報價單一份可按，並經証人周正道、林文 吉、黃三吉於 鈞院中証述屬實。又系爭房地於八十五年七月十三日出售價格為 三千二百萬元，現經中華徵信所企業股份有限公司於八十九年一月四日勘信，僅 值二千零卅九萬零十元，損失利益一千一百十六萬零九千九百九十元，此有該公 司不動產時值鑑價報告一份可按，代繳之印花稅九千七百八十六元，亦有稅額繳 款書二份可稽。合計上開金額共一千二百九十三萬七千九百七十六元，已逾上訴 人所繳之價金五百五十萬，準此，上訴人請求扣除違約金後，返還餘額，亦難認 為有理由。
三、證據：除援用原審所提證據方法外，補提：估價單影本二份，報價單影本一份、 不動產時值鑑價報告一份、稅單影本二份、
理 由
一、本件上訴人主張：伊於八十五年七月十三日向被上訴人購買坐落高雄縣鳥松鄉○ ○段一一九八之一地號土地及該地上門牌號碼同鄉○○村○鄰○○路九七號房屋 ，價金共計三千二百萬元，被上訴人為誘使伊購買，於訂約時承諾將已完成之房 屋依伊所需修改，包括：二樓部份之衛浴、三樓及五樓內部部分工程由被上訴人 負責施工及費用，並就部分設備退款，由於上開工程須花時間，雙方乃將交屋期
間延至同年十月三十日。被上訴人收受伊給付之價金五百五十萬元，並於伊委請 工程設計師提供圖面予被上訴人之包工進行施工後不久，竟違反承諾謂施工費用 應由伊負擔，伊以被上訴人已承諾負擔於先，乃催促被上訴人儘速完成修改工程 ，並依約履行交付房屋，詎為被上訴人所拒，因於八十六年二月二十六日解除契 約，被上訴人應負回復原狀將受領之給付加付利息返還與伊等情，求為命被上訴 人給付伊五百五十萬元，及自八十六年二月二十七日起至清償日止，按年息百分 之五計算之利息之判決。
二、被上訴人則以：兩造於前開土地房屋賣賣契約書約明自備款一千二百萬元，銀行 貸款二千萬元，上訴人應依契約第三條「付款方法」為給付，倘上訴人違約時， 其所付價款由伊沒收解約。因上訴人急欲修改內部工程及裝潢，於訂約時要求伊 提前交付房屋，乃於契約書第八條約定於八十五年十月三十日以前移交房屋。嗣 後上訴人復表示希望再提前交付房屋，伊乃於八十五年十月十七日交付系爭房屋 予上訴人掌管，上訴人並於八十五年十月十七日僱工自行修改三樓之浴、廁設施 及五樓西側外牆、窗戶等裝潢事宜，詎上訴人於僱工修改破壞三樓浴廁、隔間、 地板及五樓西側外觀、窗戶連框、外牆後即停止裝潢工程，並自八十五年十一月 二十日起即遲延拖欠第三期以後之自備款，違反契約第三條付款方法之約定，且 拒辦銀行貸款手續及對保，並拒繳過戶之房屋契稅、印花、代書費等已屬違約， 伊已於八十六年三月十日以存證信函及於同年五月三十一日委由律師函知上訴人 解除契約，沒收所收受之價金。上訴人係自己違約不得請求返還已付之價金等語 ，資為抗辯。
三、查系爭建物業於八十五年三月二十二日建屋完成，領取使用執照，有高雄縣政府 建設局核發之高縣建局建管字第二六六七號使用執照影本在卷可稽（見原審卷 二九頁）。嗣兩造於八十五年七月十三日訂立土地房屋買賣契約書，總價金為三 千二百萬元，其中自備款為一千二百萬元，銀行貸款二千萬元，有系爭土地房屋 買賣契約書可按（見原審卷六頁以下），上訴人已付款五百五十萬元等事實，為 兩造不爭執，自堪信為真實。所應探究者為被上訴人是否承諾負擔系爭建物修改 部分之工程款？以及被上訴人有無履行交屋義務？經查： ㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第二百七 七條著有明文。本件上訴人主張被上訴人就彼等於訂約時口頭承諾依上訴人需要 修改二樓部分之衛浴設備、三樓及五樓內部部分工程，所需費用由被上訴人負擔 ，並以證人林明志為證。依一般房屋交易習慣，若為成屋交易者，則因房屋內部 之隔間、設備等均已規劃、裝配妥，設買受人不滿意而要變更部分設計者，通常 為買受人自行負擔變更之費用；倘若為預售屋交易者，則因建商尚未施工，在不 影響主體結構安全下，自可依買受人之需要變更內部隔間，如有價差，當事人間 需找補費用。本件房屋買賣係成屋交易，則上訴人主張被上訴人承諾負擔修改部 分之費用，雖有證人林明志於原審證稱「上訴人找我做房屋內部修改工程之設計 ，當時被上訴人丙○○說材料及包工的錢由他負責，而我的設計費則由上訴人負 責」（見原審卷七０頁），證人林明志於本院證稱「．．．胡小姐與丙○○在現 場，上訴人說浴室隔間及部分修改，建設公司要負責，許先生說現場有一些水泥 及沙，他願意處理，．．」、「有聽到建設公司說不要發什麼錢，他們願意負擔
。因現場有剩下的水泥及沙。」（見本院八十九年六月十二日準備程序筆錄）， 綜合證人林明志於原審及本院之證詞可知，證人林明志係依據上訴人之告知認定 被上訴人願負擔修改部分之費用，其親自聽聞之事實僅有被上訴人同意上訴人得 使用現場所剩下之水泥及沙，自無法憑其證詞認定被上訴人是否有承諾負擔修改 部分之費用。且依實際負責房屋興建及修改工程之證人黃三吉於原審證稱「我沒 聽說何人支付修改費用，但林〈指林明志〉、胡（指上訴人）二人找我修改時， 胡對我說由林全權負責工程，費用由林支付，．．」（見原審卷六九頁），及本 院證稱「（你向何人要錢？）林明志。因是林明志叫我去做的，且設計圖也是他 給我的。我曾經有向他要錢，林明志說過一段時間再給。」（見本院九十年三月 五日準備程序筆錄〉可認被上訴人自始未參予上訴人修改房屋內部工程一事，倘 被上訴人同意負擔修改費用，豈會未見過設計圖，未對所需材料名稱、品牌、數 量等衡量是否符合成本，即貿然同意負擔之理？是上訴人主張被上訴人承諾修改 費用，自非事實。
㈡依兩造簽訂之土地房屋買賣契約書第八條之約定，被上訴人應於八十五年十月三 十日前移交上訴人掌管或居住。經查，證人林明志係受上訴人委託設計並全權處 理系爭建物修改部分之工程，有證人黃三即於原審證稱「．．胡小姐說由林明志 全權處理，．．」（見原審卷六八頁反面），足認林明志係上訴人之使用人。本 件被上訴人於八十五年十月十七日業將系爭房屋之鑰匙交付予林明志，為林明志 所自述（見本院上字卷第三九頁背面），復有證人黃三吉於本院結證稱「有看到 許將鑰匙交給林明志、乙○○。」（見本院九十年三月五日準備程序筆錄），足 認八十五年十月十七日被上訴人確有交付系爭房屋之鑰匙予林明志。林明志為上 訴人之使用人基於上訴人之指示占有系爭房屋，其應為上訴人之占有輔助人，就 系爭房屋僅上訴人為占有人（民法第九百四十二條參照），系爭房屋既為上訴人 占有下，當為上訴人掌管中。因此，被上訴人於八十五年七月十七日時已完成交 屋給付義務，上訴人主張被上訴人未依約履行交屋義務，自無足採。 ㈢系爭買賣契約雖未就解約事由予以約定，惟一方當事人有法定解除事由者，他方 當事人仍得依法行使解除權。本件被上訴人並未承諾負擔修改部分之工程款，且 未遲延交付系爭房屋予上訴人掌管，則被上訴人自無違約情事，上訴人以被上訴 人違約為由主張解除契約，依法無據。
四、次查，兩造簽訂之土地房屋買賣契約書第九條約定，「甲方（指上訴人）違約時 其所付價款由乙方（被上訴人）沒收解約，乙方違約時，應將已收金額加一倍賠 償於甲方。」該違約罰之性質，應為損害賠償預定性之違約金。本件上訴人主張 解除契約固為不合法，而不得請求返還已交付價金（即系爭金額），惟若被上訴 人未解除契約者，系爭金額即充當買賣價金之一部。然查，被上訴人沒收系爭金 額而拒絕返還，係因上訴人未依約履行給付價金而依前開約定，主張解約沒收， 有被上訴人八十六年三月十日之存證信函影本在卷（見原審卷第五十頁至第五十 三頁），足認系爭金額已因被上訴人解約沒收，其性質即轉換為損害賠償預定性 之違約金，則依民法第二百五十一條及第二百五十二條之規定，法院自得依職權 衡量被上訴人所受損害程度予以酌減。至於，被上訴人抗辯本件本院僅得就認定 上訴人可否依法解除契約，而請求返還系爭金額為審理範圍云云，自不可採。本
院斟酌系爭房地之內部隔間固因上訴人修改原先設計而有所變更，惟系爭房屋外 觀仍為新穎、維護及使用情況良好，有被上訴人提出之中華徵信不動產時值鑑價 報告附卷可按。又系爭房屋因上訴人變更部分內部隔間，要回復原狀需一百三十 一萬八千二百元，有估價單影本二紙、報價單影本一份及證人周正道、林文吉、 黃三吉可證；另被上訴人主張代繳之稅額有九千七百八十六元，亦提出稅額繳款 書二份為證，暨系爭房地現尚未出售，房價滑落一切情狀，認被上訴人全數沒收 系爭金額顯有過高，應以沒收違約金四百五十萬元為適當，逾上開部分之金額一 百萬元應返還上訴人。
五、綜上所述，上訴人請求被上訴人給付一百萬元，及自八十六年二月二十七日起至 清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此所為請求， 為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽 ，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示 。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執 行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 又上開應准許部分，於本院判決後即告確定，不得上訴三審，上訴人此部分聲請 宣告假執行，已無實益，原審予以駁回，並無不合。六 、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百四十九條 第一項、第四百五十條、第七十九條但書、第八十五條第一項前段，判決如主文 。
中 華 民 國 九十 年 五 月 十五 日 臺灣高等法院高雄分院民事第四庭
~B1審判長法官 王錦村
~B2法 官 許明進
~B3法 官 曾錦昌
右為正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，，應於上訴後二十日內向本院提出理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。中 華 民 國 九十 年 五 月 二十一 日~B法院書記官 施耀程
附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第一項但書及第二項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。 Ａ
, 台灣公司情報網