臺灣臺北地方法院民事判決 102年度重訴字第208號
原 告 魏三泰
盛淑珍
上 一 人
訴訟代理人 陳慶煌 住同上
共 同
訴訟代理人 李佳翰律師
複 代理人 林清源律師
被 告 陳鼎夫
訴訟代理人 徐揆智律師
林幸慧律師
上列當事人間確認優先購買權等事件，本院於民國103 年8 月25
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地，面積151 平 方公尺（下稱系爭土地），原為訴外人陳碧玉之被繼承人陳 水塗所有，嗣訴外人陳碧玉、林淑惠等人於民國64年間經其 被繼承人陳水塗同意使用該土地，在系爭土地上興建門牌號 碼臺北市○○區○○路000 巷00號4 層樓之房屋（下稱系爭 建物），並經辦理保存登記，嗣被繼承人陳水塗於77年3 月 間死亡，訴外人陳碧玉、白聰結等人及被告陳鼎夫均為其繼 承人，被告陳鼎夫繼承陳水塗系爭土地應有部份六分之二， 原告盛淑珍則於94年9 月26日繼受自訴外人陳碧玉所有系爭 建物其中3 及4 樓房屋及系爭土地應有部份六分之二，原告 魏三泰於100 年8 月15日繼受自訴外人白聰結等人所有系爭 土地應有部份六分之二，而系爭建物其中1 及2 樓之房屋則 為其於94年1 月14日自臺北地方法院拍賣取得。而系爭建物 坐落在系爭土地上，是系爭土地為系爭建物之基地。又被告 陳鼎夫於100 年10月5 日與訴外人林樹森、何志宏簽訂系爭 土地買賣契約書，將系爭土地應有部份六分之二出售予訴外 人林樹森、何志宏應有部份各六分之一，而原告盛淑珍於10 0 年10月5 日時仍登記為系爭土地上系爭建物3 至4 樓房屋 所有權人及系爭土地應有部份六分之二，原告魏三泰於100 年10月5 日時仍登記為系爭土地上系爭建物1 至2 樓房屋所 有權人及系爭土地應有部份六分之二，原告盛淑珍、魏三泰 就渠等所有建物基地應有部分應各為六分之三，均尚不足應
有部分六分之一，則依民法物權編施行法第8 條之5 第3 項 、第4 項之規定應有依相同條件優先承買被告陳鼎夫出售系 爭土地應有部份六分之二之權利，是被告陳鼎夫於100 年10 月5 日出賣系爭土地應有部份六分之二時，原告魏三泰及盛 淑珍自為優先購買權人，詎本件被告於100 年10月5 日以新 臺幣（下同）9,220,664 元出售系爭土地應有部分六分之二 與訴外人林樹森、何志宏時，未依民法物權編施行法第8 條 之5 之規定在該建築物之公告處或其他相當處所公告五日， 通知原告魏三泰及盛淑珍是否願以同一價格優先承購，即辦 理有權移轉登記，致使原告魏三泰及盛淑珍已無法與被告簽 訂買賣契約，且係可歸責於被告陳鼎夫之事由，原告魏三泰 、盛淑珍喪失依民法物權編施行法第8 條之5 第3 項之規定 各以4,610,332 元之價格優先承購該應有部分之權利，原告 魏三泰、盛淑珍自得依民法第226 條第1 項、民法第184 條 第1 項、第2 項侵權行為之規定，請求被告陳鼎夫負損害賠 償責任。又證人連鳳翔律師證詞係屬不實，因原告魏三泰從 未與證人連鳳翔律師以電話聯絡過，此部份因距證人作證時 間超過6 個月，已無從調閱通聯記錄，證人身為律師對此不 可能不知，況原告魏三泰既非原告盛淑珍之委託人或代理人 ，焉有可能告知證人連鳳翔律師「系爭土地被告陳鼎夫持份 買賣的事情跟魏三泰一個人談就可以了。」等語。另本件雖 經囑託社團法人台北市不動產估價師公會估算系爭土地六分 之一於100 年10月5 日出賣時之價格，經估價結果系爭土地 六分之一之價值為7,001,171 元，然原告於103 年1 月22日 與訴外人林樹森、何志宏達成和解，各以8,000,000 元向渠 等購買系爭土地應有部分各六分之一，較被告出售時之價格 4,610,332 元，尚高出3,389,668 元，此金額為原告魏三泰 及盛淑珍未優先承買系爭土地所受之損失。（計算式：8,00 0,000 －4,610,332 ＝3,389,668 ）。爰依民法第226 條第 1 項、民法第184 條第1 項、第2 項之規定請求之，並聲明 ：⒈被告應給付原告魏三泰3,389,668 元，並自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉被 告應給付原告盛淑珍3,389,668 元，並自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒊如受勝訴 判決，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
系爭建物係訴外人林淑惠、陳碧玉為起造人，建造完成後， 系爭建物1 、2 樓為訴外人林淑惠所有，系爭建物3 、4 樓 則為訴外人陳碧玉所有，土地自始為被告之被繼承人陳水塗 自己保有。故訴外人林淑惠、陳碧玉二人對區分所有建築物
坐落之基地即系爭土地自始並未有相對應之基地持分。因此 ，94年原告魏三泰買下系爭建物1 、2 樓房屋時，並無相對 應之基地即系爭土地持分，訴外人陳碧玉贈與原告盛淑珍系 爭建物3 、4 樓房屋，也無相對應之基地即系爭土地持分。 換言之，系爭建物之所有權人，自始即對其區分所有建築物 坐落之基地即系爭土地無所有權，而民法物權編施行法第8 條之5 係乃係為處理於民法物權編修正施行前，區分所有建 築物之所有人已將其所有之基地權利處分而分屬不同一人所 有之情形，故本件並非民法物權編施行法第8 條之5 第2 項 區分所有權人因將其所有之基地權利處分而分屬不同一人所 有之情形，原告實無從主張民法物權編施行法第8 條之5 第 3 項之優先承買權。況本件區分所有建築物即系爭建物之專 有部分與基地即系爭土地部分，未曾同屬一人所有，本即不 符民法物權編施行法第8 條之5 第3 項之規定得行使優先承 買權之要件。又原告等人均是訴外人陳碧玉、林淑惠等無償 使用系爭土地建築房屋之後手，原告盛淑珍更是陳碧玉之媳 婦，多年來無對價使用系爭土地，若仍得依民法物權編施行 法第8 條之5 第3 項行使優先承買權，實違反私經濟自由， 降低市場交易之意願及價格，參照憲法第15條保障財產權之 意旨，更應嚴格限縮民法物權編施行法第8 條之5 第3 項優 先承買權得行使之範圍，尤以系爭建物專有部分與系爭土地 應有部分不一致，本件自無從適用民法物權編施行法第8 條 之5 之規定。退步言，縱有民法物權編施行法第8 條之5 之 適用，惟被告於100 年7 月1 日辦妥繼承登記後，曾私下多 次聯絡及委託仲介轉達出售系爭土地之意，詎原告方面始終 不願購買。嗣被告就系爭土地之應有部分於100 年8 月1 日 遭法院查封，被告又特別向訴外人陳碧玉之子陳慶煌轉達出 售土地予共有人之意，惟仍無人願意承買。是被告出售土地 予訴外人林樹森、何志宏，是因原告等人均無意願購買，而 原告二人無意願購買被告就系爭土地之應有部分乙情，亦有 證人連鳳翔律師之證詞可憑。證人連鳳翔律師並證述曾與系 爭建物所有權人聯繫，係因系爭建物所有權人名下已有土地 持分而不為所動，且目前社會上基地之應有部分與建物專有 部分比例不一致情形甚多，修法前不動產出售時，只要有基 地持分一起出售即可，並未要求比例必須一致，故購屋時， 同樣的建物使用面積，土地持分越少者，可利用空間不變， 但其售價可更便宜，土地稅賦也較輕，此足以解釋何以原告 等均不願意再購買被告名下之系爭土地應有部分。是原告等 人早已知悉被告之出售計畫，甚至預先表明不會購買，依民 法物權編施行法第8 條之5 立法意旨觀之，被告已盡到通知
優先承買權人之法定義務。況被告委請連鳳翔律師出售系爭 土地應有部分時，已明白告知系爭土地及其上建物之產權狀 況，並言明所有土地過戶事宜包含通知優先承買權人等，均 應由買方找來代書處理，稅務也由買方處理。連鳳翔律師找 尋之買主為建設公司，代書亦為建設公司代尋，約定優先承 買權法定程序由買方代為處理，與一般社會生活習慣相符， 且土地登記申請書上有「優先購買權人確已放棄其優先購買 權，如果不實，出賣人願付法律責任」等字樣，被告當然信 賴當時承辦作業之代書會通知優先承買權人，被告並無故意 過失，亦無可歸責之事由。另原告主張被告未盡通知義務， 致使其因無法與被告訂立買賣契約而受有損害，則原告主張 之損害即為經濟上利益，而無固有利益之損害，故原告依民 法第184 條第1 項規定訴請被告賠償其損害，即屬無據。復 縱認原告有優先承買權存在，原告與訴外人何志宏、林樹森 間買賣契約係103 年1 月22日成立，與被告100 年10月5 日 出售系爭土地持分予何志宏、林樹森時，相差2 年又3 個半 月之久，土地行情如何可同日而語，原告以其在103 年1 月 22日向何志宏、林樹森每人各8,000,000 元之購入價格，據 以計算其等未於100 年10月優先承買之所受損失，亦屬無據 。況依本院101 年度北簡字第13258 號返還不當得利事件主 文記載，原告二人應按月分別給付被告何志宏、林樹森每人 各9,999 元，換言之，原告二人使用系爭土地應有部分六分 之一，每月應支付之對價為19,998元，一年為239,976 元， 相較於原告二人買受土地之價金，衡情，按月支付租金實為 原告最佳利益，且毋庸支付每年之地價稅，綜合各項情狀， 實難認原告二人就被告出售系爭土地應有部分六分之二有何 致其損失，而依法可得預期利益之情。末就景瀚不動產估價 師聯合事務所於102 年8 月19日就系爭土地應有部分六分之 二所為之景估字第00000000號不動產估價報告書鑑定價格14 ,002,342元，係高於實際市值，不足採信等語資為抗辯。並 答辯聲明：原告之訴駁回；若受不利之判決，請准供擔保免 為假執行。
三、查系爭土地原為被告及訴外人陳碧玉等人之被繼承人陳水塗 所有，嗣訴外人陳碧玉、林淑惠等人於64年間使用系爭土地 ，在系爭土地上興建系爭建物，並經辦理保存登記，嗣被繼 承人陳水塗於77年3 月間死亡，訴外人陳碧玉、白聰結等人 及被告陳鼎夫均為其繼承人，被告繼承陳水塗系爭土地應有 部份六分之二，並於100 年7 月1 日辦理繼承登記，另原告 盛淑珍為系爭建物3 及4 樓房屋之所有人，並持有系爭土地 應有部份六分之二，原告魏三泰則為系爭建物1 及2 樓房屋
之所有人，並持有系爭土地應有部份六分之二。而系爭建物 坐落在系爭土地上，是系爭土地為系爭房屋之基地。又依被 告與訴外人林樹森、何志宏於100 年10月5 日所簽訂土地所 有權買賣移轉契約書所載，本件被告係以9,220,664 元出售 系爭土地應有部分六分之二予訴外人林樹森、何志宏，嗣原 告於103 年1 月22日向訴外人林樹森、何志宏共以16,000, 000 元買受系爭土地應有部分六分之二等情，此有臺北市政 府工務局使用執照、土地及建物登記謄本、土地登記申請書 、土地所有權買賣移轉契約書、土地所有權狀、土地登記異 動索引、103 年1 月22日本院102 年度司簡上移調字第13號 返還不當得利事件調解筆錄在卷可稽（見本院司北調字卷第 9 頁至第24頁，本院訴字卷第209 頁至212 頁），且為兩造 所不爭執，自可信為真實。
四、至原告主張被告於100 年10月5 日出賣系爭土地應有部份各 六分之一與訴外人林樹森、何志宏時，原告魏三泰及盛淑珍 依民法物權編施行法第8 條之5 第3 項之規定有優先購買權 ，被告出售系爭土地應有部份予他人前，未依民法物權編施 行法第8 條之5 之規定盡到通知優先承買權人之法定義務， 係侵害原告二人民法物權編施行法第8 條之5 第3 項之優先 購買權，依民法第226 條第1 項、民法第184 條第1 項、第 2 項之規定，被告應負損害賠償責任等語，則為被告所否認 ，並以前詞置辯，是本件所應審究者為：原告依據民法物編 施行法第8 條之5 第3 項之規定，主張原告魏三泰及盛淑珍 就被告出售系爭土地應有部份各六分之一有優先承買權，有 無理由？即被告有無侵害原告民法物編施行法第8 條之5 第 3 項規定之優先承買權？茲論述如下：
㈠、按專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離 而為移轉或設定負擔，民法第799 條第5 項，於98年1 月23 日修正增訂，其增訂之立法理由為：專有部分與其所屬對應 之共有部分應有部分及其基地之權利，有不可分離之關係， 爰增訂第5 項，規定不得分離而為移轉或設定其他負擔，然 為解決於98年增訂民法第799 條第5 項前，專有部分與其所 屬之共有部分及其基地之權利，已經分離而為移轉或設定負 擔之情形，乃於增訂民法第779 條第5 項時，同時增訂民法 物權編施行法第8 條之5 第2 項規定「民法物權編修正施行 前，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基 地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，其物 權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第799 條第5 項規定 之限制。」，觀該項之立法理由為「本法第799 條增訂第5 項明定區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其
基地之權利，不得分離為移轉或設定負擔。但於民法物權編 修正施行前，區分所有建築物之所有人已為處分而分屬不同 一人所有或已分別設定負擔者，仍得分離而為移轉或設定其 他負擔，不受該項之限制，爰增訂第二項。」，是該項之立 法意旨應係在解決原建築物與基地所有權人已為處分至建築 物與基地分屬不同一人所有或已分別設定負擔之情形，故民 法物權編施行法第8 條之5 第3 項規定「區分所有建築物之 基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有 人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積 比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買 之權利，其權利並優先於其他共有人。」，亦應係為解決民 法第799 條第5 項增訂前原建築物與基地所有權人已為處分 至建築物與基地分屬不同一人所有，其後區分所有建築物之 基地之所有權人，依民法物權編施行法第8 條之5 第2 項之 規定得分離出賣時，其區分所有建築物專有部分之所有人無 基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例 計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權 利。
㈡、經查，本件系爭土地原為被告及訴外人陳碧玉等人之被繼承 人陳水塗所有，嗣訴外人陳碧玉、林淑惠等人於64年間使用 系爭土地，在系爭土地上興建系爭建物等情，為兩造所不爭 執，是系爭建物興建之初即與系爭土地所有權人相異，而僅 係使用系爭土地建築房屋，其後原告盛淑珍受讓為系爭建物 3 及4 樓房屋之所有人，原告魏三泰則受讓為系爭建物1 及 2 樓房屋之所有人，被告則係繼承陳水塗系爭土地應有部份 六分之二，並於100 年7 月1 日辦理繼承登記，故本件系爭 建物與系爭土地所有權人相異之原因，並非系爭建物與系爭 土地原同屬一人所有，其後因系爭建物、土地之所有人將建 物或土地處分致系爭土地與系爭建物分屬不同一人所有，揆 諸上開民法第799 條第5 項增訂過程及民法物權編施行法第 8 條之5 第2 項、第3 項增訂理由，本件之情形應與民法物 權編施行法第8 條之5 第3 項所規定之優先承買權要件不符 ，而無適用之餘地。本件系爭建物與系爭土地所有權人相異 之原因，實起於系爭建物之原所有人使用系爭土地建屋興建 ，則系爭建物原所有人使用系爭土地建屋，係基於何種法律 關係得有權使用系爭土地，尚有疑義，且為解決此類建物與 土地所有權人相異之情形而盡不動產經濟上之效用者，應係 土地法第104 條規範之範圍，按「基地出賣時，地上權人、 典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；房屋出賣時， 基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之
先後定之」，土地法第104 條第1 項定有明文，該項立法意 旨，在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房 屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基 地或房屋之權利，至於房屋之所有人係租地自建，或向前手 購買房屋承租基地，均有土地法第104 條之適用（最高法院 62年台上字第2962號判例意旨可資參照）。蓋在本件之情形 ，本件系爭建物與系爭土地所有權人相異之原因，並非系爭 建物與系爭土地原同屬一人所有，其後因系爭建物、土地之 所有人將建物或土地處分致系爭土地與系爭建物分屬不同一 人所有，而係系爭建物原所有權人使用他人所有之系爭土地 建築房屋，則若原告無庸舉證其所有之系爭建物究竟係基於 何種法律關係有權使用系爭土地，甚或有可能係無權占有使 用之情形，卻僅因系爭建物原所有權人使用他人所有之系爭 土地建築房屋，系爭建物之所有權人卻可對系爭土地之所有 權人或其繼承人主張優先承買權，此豈是事理之常，且此應 非民法物權編施行法第8 條之5 第3 項增訂所欲促使建物、 土地所有權人同一以增進不動產經濟效用之立法意旨及該項 增訂所欲規範之情形。是以本件系爭建物與系爭土地所有權 人相異之原因與民法物權編施行法第8 條之5 第2 項所規定 之情形無涉，被告繼承陳水塗系爭土地應有部份六分之二， 並於100 年7 月1 日辦理繼承登記，其於100 年10月5 日出 賣系爭土地應有部份各六分之一與訴外人林樹森、何志宏時 ，原告魏三泰及盛淑珍應不得依民法物權編施行法第8 條之 5 第3 項之規定主張優先購買權。則原告魏三泰及盛淑珍既 然不得依民法物權編施行法第8 條之5 第3 項之規定對被告 主張優先購買權，原告主張渠等民法物權編施行法第8 條之 5 第3 項規定之優先購買權受侵害，而依民法第226 條第1 項、民法第184 條第1 項、第2 項侵權行為之規定，請求被 告負損害賠償責任，自無理由。
五、綜上所述，本件系爭建物與系爭土地所有權人相異之原因係 因系爭建物原所有權人使用被告被繼承人陳水塗所有之系爭 土地建築房屋，系爭建物興建之初即與系爭土地所有權人相 異，與民法物權編施行法第8 條之5 第2 項所規定之情形有 所不同，則被告繼承陳水塗系爭土地應有部份六分之二，並 於100 年7 月1 日辦理繼承登記，其於100 年10月5 日出賣 系爭土地應有部份各六分之一與訴外人林樹森、何志宏時， 原告魏三泰及盛淑珍應不得依民法物權編施行法第8 條之5 第3 項之規定主張優先購買權。從而，原告主張渠等民法物 權編施行法第8 條之5 第3 項規定之優先購買權受侵害，而 依民法第226 條第1 項、民法第184 條第1 項、第2 項侵權
行為之規定，請求被告負損害賠償責任，應給付原告魏三泰 3,389,668 元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息百分之五計算之利息；應給付原告盛淑珍3,389,668 元 ，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回， 其所為假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用 之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述 ，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 9 月 22 日
民事第一庭 法 官 張宇葭
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 9 月 22 日
書記官 黃紹齊