台灣台北地方法院民事判決 102年度訴字第600號
原 告 金車股份有限公司
法定代理人 李添財
訴訟代理人 蔚中傑律師
被 告 胡彩秀
訴訟代理人 巫宗翰律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國103年8月19日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落台北市○○區○○段○○段○○○○地號土地（權利範圍全部，面積一一七平方公尺）及其上同地段第二○九號建號建物（權利範圍全部，即門牌號碼台北市○○區○○○路○段○號一至五樓）之四樓遷讓返還予原告，並應給付原告新台幣玖萬捌仟陸佰陸拾捌元，及自民國一百零二年一月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一百零一年十二月二十九日起至返還上開房地之日止，按月給付原告新台幣捌仟貳佰貳拾貳元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣柒佰壹拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣貳仟壹佰貳拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明 者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別 定有明文。查原告起訴狀記載應受判決事項之聲明原為「 被告胡彩秀英將占用坐落台北市○○區○○段○○段○00地 號土地上，即台北市○○區○○段○○段○000○號，門牌 號碼台北市○○區○○○路○段0號建物四樓騰空遷讓且返 還土地予原告，暨自101年12月29日起至返還前揭建物及土 地之日止，按月給付原告32,889元。被告胡彩秀應給付原 告394,672元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止， 按年息5%計算之利息」，復於民國103年8月14日以民事辯論 意旨狀變更為「被告胡彩秀英將占用坐落台北市○○區○ ○段○○段○00地號土地上，即台北市○○區○○段○○段 ○000○號，門牌號碼台北市○○區○○○路○段0號建物四 樓騰空遷讓且返還土地予原告，暨自101年12月29日起至返 還前揭建物及土地之日止，按月給付原告8,222元。被告 胡彩秀應給付原告98,668元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起 至清償日止，按年息5%計算之利息」，經核其聲明之變更，
請求之基礎事實並未改變，仍係基於民法第767條第1項前段 、第179條請求被告遷讓返還房地及請求相當於租金之不當 得利損害金，且金額之變更，亦屬減縮應受判決事項聲明之 情形，揆諸前揭規定，核無不合，應予准許。
乙、實體部分：
一、原告起訴主張：原告於100年間向訴外人陳火石買受門牌號 碼台北市○○區○○○路○段0號之房地，孰料竟於100年12 月29日發現上開房地之樓梯門鎖遭被告置換，導致原告無法 進入，則被告在無合法占有權源之情形下無權占有上開房地 之四樓使用，原告多次催請被告騰空遷讓返還房屋，惟均未 獲被告置理，而原告既信賴出賣人陳火石為系爭房地真正權 利人，並已於100年11月8日經登記取得系爭房地之所有權， 依土地法第43條及民法第759條之1第1項規定，除經法定程 序塗銷登記外，推定為系爭房地之所有權人；況被告早已將 系爭房地點交予陳火石，再由陳火石出賣予原告，陳火石亦 已將系爭房地點交予原告，原占有人林鑫宏亦已收受新台幣 （下同）30,000元搬遷費，被告已無合法占有系爭房地之權 利，為此爰依民法第767條規定請求被告遷讓房屋，並依民 法第179條規定請求被告給付相當於租金之不當得利損害金 98,668元，及按月相當於租金之不當得利損害金8,222元， 並聲明：㈠被告應將占有坐落台北市○○區○○段○○段○ 00地號土地，及同地段第209建號（門牌號碼台北市○○區 ○○○路○段0號）建物四樓騰空遷讓返還予原告，暨自民 國101年12月29日起至返還前揭房地之日止，按月給付原告 32,889元；㈡被告應給付原告394,672元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被告則以：
㈠系爭房地原所有人胡彩英等10人僅就「換發書狀、簽訂買賣 契約、收取買賣價款、租金等產權過戶或辦理抵押權設定」 等事項授權予被告胡彩秀，亦未授權被告胡彩秀得複委任之 權利，被告胡彩秀亦未授與訴外人陳火石代理權限，孰料原 告未經查證陳火石取得系爭房地所有權狀等過戶文件是否合 法，即與陳火石簽訂含有保密條款（即陳火石不得將出賣系 爭房地之事實接觸或告知被告，並附有鉅額懲罰性違約金之 約定）之買賣契約，持被告交付訴外人沈永宏保管之系爭房 地所有權狀正本等文件，稱信賴陳火石為系爭房地真正權利 人，先與陳火石簽訂上開買賣契約後，以1億600萬元之價額 買受系爭房地，復於100年10月31日偽造與被告間之買賣契 約書，並持向台北市中山地政事務所辦理所有權移轉登記， 將胡彩英等10人共有之系爭房地所有權辦理移轉登記予原告
，足見原告有意與陳火石共同矇騙系爭房地真正之所有權人 及授權人，一再辯稱渠為「善意」第三人，卻為上揭有違常 情之行為，造成被告高達1億元之損害。
㈡且「被告已將系爭房地權利出賣予陳火石」與「原告取得系 爭房地所有權是沒有疑義的」間係屬二事，依被告與陳火石 間之買賣契約，陳火石僅享有系爭房地之購買權利，不足以 成為自被告手中取得系爭房地所有權或認定陳火石為真正權 利人等事實，原告竟於100年11月8日將系爭房地辦理移轉登 記於己，致令被告喪失系爭房地之權利，況被告於100年10 月5日起至100年11月4日間並不在國內，被告絕無可能在系 爭房地移轉登記前，即收受陳火石給付之250萬元價金或與 原告簽訂不動產買賣契約，則沈永宏擅將系爭房地移轉登記 文件交付陳火石，以及陳火石非法取得上開文件，已分別涉 有背信、詐欺、贓物等罪嫌，業經被告向台灣台北地方法院 檢察署提起刑事告訴，雖經台灣台北地方法院檢察署檢察官 以101年度偵字第2760號為不起訴處分，然經被告聲請再議 後，經台灣高等法院檢察署以102年度上聲議字第2804號處 分書發回續查，現由台灣台北地方法院檢察署檢察官以102 年度偵續字第379號偵查中。
㈢再者，縱認兩造間成立買賣契約，惟被告現實占有系爭房地 1至5樓及6樓違章建築全部，原告亦未舉證證明其已將買賣 價金給付原所有人胡彩英等10人，原所有人及被告均得行使 同時履行抗辯，拒絕交付系爭房地。
㈣並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠坐落台北市○○區○○段0○段00地號土地（權利範圍全部 ）及其上同地段第209建號建物（即門牌號碼台北市○○區 ○○○路○段0號1至5樓房屋）（簡稱系爭房地）原為訴外 人胡彩英、陳秀庭、陳麗雲、陳明謙、陳明俊、陳秀龍、陳 秀泉、陳明堂、陳麗頻、陳明源等10人（下稱胡彩英等10人 ）所共有，嗣經胡彩英等10人就系爭房地之「換發書狀、簽 訂買賣契約、收取買賣價款、租金等及產權過戶或辦理抵押 權設定」等事項授權予被告胡彩秀（卷1第279-281頁）。 ㈡原告於100年10月31日以1億600萬元之價額向訴外人陳火石 買受系爭房地，復於給付陳火石1億600萬元價金後，於同日 辦理所有權移轉登記，並於100年11月8日以「買賣」為登記 原因移轉登記予原告（卷2第262-265頁、第274-278頁）。 ㈢被告向台灣台北地方法院檢察署對訴外人劉大安、陳火石、 沈永宏、李添財等人提起刑事詐欺、偽造文書、背信等告訴
，經台灣台北地方法院檢察署檢察官於102年2月19日以102 年度偵字第2760號為不起訴處分（卷1第174-177頁、第215- 222頁），被告不服聲請再議，經台灣高等法院檢察署檢察 長以102年度上聲議字第2804號發回續行偵查，現由台灣台 北地方法院檢察署檢察官以102年度偵續字第379號偵查中。 ㈣原告以被告涉犯竊佔系爭房地、毀損系爭房地門鎖等犯罪事 實，向台灣台北地方法院檢察署提起刑事竊佔、毀損等刑事 告訴，經台灣台北地方法院檢察署檢察官於102年2月28日以 101年度偵字第9225號為不起訴處分（卷1第204-207頁）， 原告不服聲請再議，復經台灣台北地方法院檢察署檢察官於 102年11月20日以102年度偵續字第461號為不起訴處分（卷2 第98-103頁），原告不服再次聲請再議，業經台灣高等法院 檢察署發回續行偵查。
四、得心證之理由：
㈠經查，原告主張之事實，業據原告提出土地登記謄本、建物 登記謄本、現場照片、房屋稅繳款書、所有權買賣移轉契約 書、收據、台灣台北地方法院檢察署102年度偵字第2760號 不起訴處分書、不動產買賣契約書、執行筆錄、點交同意書 、同意書、支票及簽收單以為佐證（卷1第8、96、178、300 頁），被告則否認原告之主張，而以前詞為辯，並提出存證 信函、異動索引表、授權書、土地登記申請書、入出國日期 證明書、同意書、執行筆錄、身份證影本、不動產買賣契約 書、委任契約書、合作備忘錄、土地所有權買賣移轉契約書 、土地登記聲請書、照片、台灣台北地方法院檢察署101年 度偵字第9225號不起訴處分書、民事執行處函、協議書、登 記清冊、同意書、切結書、印鑑證明書、102年度偵續字第 461號不起訴處分書、102年度偵字第19173號不起訴處分書 以資為據（卷1第32-85頁、第155-170頁、第192-207頁、第 215-223頁、卷2第3頁、第45-59頁、第94-110頁、第139-14 2頁），是本件所應審酌者為：被告抗辯系爭房地有無效原 因，主張原告並非真正權利人，有無理由？原告與陳火石簽 訂買賣契約時是否有查證陳火石為真正權利人之義務？系爭 房地之合法所有權人為何？被告占有系爭房地四樓是否有合 法占有權源？原告以民法第767條物上請求權規定排除被告 之占有，有無理由？原告以民法第179條規定請求被告給付 原告相當於租金之不當得利損害金及按月給付之損害賠償， 有無理由？以下分別論述之。
㈡經查，本件買賣交易經過情節乃因被告胡彩秀受訴外人胡彩 英等10人之委託處理系爭房地之解除查封及買賣過戶等事宜 ，訴外人陳火石乃委以劉大安為名義人，先於96年6月11日
與訴外人胡彩英等10人之代理人即被告胡彩秀簽訂買賣意願 書，再於96年7月5日簽訂不動產買賣契約書（卷1第73頁） ，約定以總價金5250萬元之價格將胡彩英等10人所有之系爭 房地出售予劉大安，雙方並分別委託游孟輝律師、沈永宏律 師為見證人，上開契約第8條第1項「特別約定條款」亦約定 買方（即陳火石）得隨時將契約之權利讓予第3人或指定登 記名義人，之後陳火石並請代書製作電腦繕打胡彩英10人為 出賣人、買受人欄位空白之移轉契約書等文件，交予被告胡 彩秀確認蓋章，嗣後陳火石與被告胡彩秀乃於100年9月8日 ，由被告胡彩秀「兼」胡彩英等10人共同代理人之名義簽訂 合作備忘錄，其中第5條記載「有關本買賣契約價款之給付 方法，除已付訂金420萬元外，其餘款項於扣除土地增值稅 後，於甲方交付印鑑證明正本、授權書正本等完備不動產所 有權移轉登記、占有等相關文件同時，乙方即應全部付清」 （卷1第84頁），以及於100年9月23日由被告胡彩秀以其「 兼」胡彩英等10人共同代理人之名義書立同意書，其中第2 點記載：「為履行96年7月5日不動產買賣契約書…陳火石先 生已取得就本契約所有權利，於給付250萬元時，陳火石即 得無條件向沈永宏律師領取前開所有文件（即系爭房地過戶 相關文件）文件，本人絕不得藉詞阻撓、撤回」等語（卷1 第302頁），之後陳火石於100年10月18日交付250萬元支票 予沈永宏律師後取得系爭房地過戶文件資料（卷1第303頁） ，被告亦於100年11月8日收受上開250萬元支票（卷1第304 頁），陳火石於取得系爭房地過戶相關文件後，嗣於100年 10月31日與原告公司簽訂不動產買賣契約書，將系爭房地出 售予原告公司，並辦妥所有權移轉登記，陳火石再於100年 12月間支付200萬元予被告胡彩秀（卷1第305頁）等部分， 此等基礎事實，業據雙方陳述明確，並經證人證述綦詳，並 經雙方及證人提出各該文件在卷可按，應堪確定（均容後述 ），合先敘明。
㈢其次，陳火石與被告胡彩秀「兼」胡彩英等10人共同代理人 之名義，於100年9月8日簽訂合作備忘錄係約定：「立合作 備忘錄人胡彩秀兼胡彩英等10人共同代理人（甲方）、陳火 石（乙方），茲雙方為合作履行買賣契約事宜，特別約定本 備忘錄如下：第一條合作履行之買賣契約：乙方自劉大安所 取得之不動產買賣契約書所有權利。…第三條合作目的：雙 方共同合作順利塗銷前條查封登記，並辦理完成所有權移轉 登記。第四條結算：於扣除相關必要費用後，由甲方、乙方 各分得一半淨利。第五條：有關本買賣契約價款之給付方式 ，除已付訂金420萬元外，其餘款項於扣除土地增值稅後，
於甲方交付印鑑證明正本、授權書正本等完備不動產所有權 移轉登記、占有等相關文件同時，乙方即應全部付清」等語 ，另外，被告胡彩秀於100年9月23日書立同意書記載：「立 同意書人胡彩秀兼胡彩英等10人共同代理人，茲為履行96年 7月5日不動產買賣契約書事宜（下簡稱本契約），特立本同 意書如下：第一點：依本契約所交付游夢輝律師保管之不動 產移轉過戶相關資料及連同胡彩英等10人授權書（但胡彩秀 印鑑證明除外），均交由沈永宏律師保管。第二點：陳火石 已取得就本契約所有權利，於給付新台幣250萬元時，陳火 石即得無條件向沈永宏律師領取前開所有文件，本人絕不得 藉詞阻撓、撤回。」等語，之後陳火石交付250萬元之支票 而取得上揭文件，並有被告胡彩秀所簽署收據記載「茲收到 上開支票正本，係就不動產座落台北市○○○○路○段0號 1-5樓及其基地…（所有權全部）之不動產買賣部分價金無 訛」等語，另陳火石於100年12月間支付200萬元予被告胡彩 秀，亦有被告胡彩秀以其暨胡彩英等10人共同代理人之名義 所簽署收據記載「茲收到上開支票正本（面額200萬元）， 係96年7月5日就座落台北市○○○路○段0號1-6樓及其基地 等所成立不動產買賣之部分價金無訛。此致陳火石台照」等 語，此有被告胡彩秀所提出之合作備忘錄，以及原告所提出 之100年9月23日書立同意書、收據在卷可按（卷1第84、302 頁），應堪確定，因此，被告胡彩秀於100年9月8日簽訂合 作備忘錄之時，即已知悉陳火石取得劉大安簽訂之不動產買 賣契約書所有權利，並將轉售他人以獲取利益，而且被告胡 彩秀並陸續自陳火石取得履行該不動產買賣契約書之買賣款 項，應堪確定。
㈣再者，兩造就本件交易之爭執部分，業據謝木成、沈永宏、 陳火石、廖家瑋到庭證述如下：
⒈證人即原告負責本件之總務課課長謝木成證稱：「（原證六 買賣契約，你參與簽訂？）是。（本件合約）是在沈永宏律 師事務所，由廖家瑋代書擬定。」、「（有無向陳火石查證 陳火石對於原所有人胡彩英等十人或代理人胡彩秀是否已付 清全部價金？）有無全部付完價金我不清楚，他們之間的買 賣我沒有參與…這件交易有胡彩英等十人之十份授權書、所 有權狀正本、印鑑證明，有所有可以過戶的文件，我在沈永 宏律師事務所都有看到過，廖家瑋代書有審核過，還有跟廖 家瑋代書帶所有文件原件到中山地政事務所看是否都是真實 的，備齊這些文件是否可以辦過戶，確認都是可以辦的。」 、「（本件原所有人是胡彩英等十人，依照原證六合約，賣 方是陳火石，查證陳火石有出售權利？）合約書後的附件一
96年7月5日不動產買賣契約書，是胡彩英等十人賣給劉大安 ，附件一之一委任契約書陳火石與受任人劉大安就不動產買 賣事宜訂立委任契約書，查證這些文件。我有看到附件一劉 大安出售的文件、劉大安給陳火石之委任契約書，另有看到 所有文件的原本，我還跑一趟地政事務所確認。…我當時有 看過所有原件，且陳火石有提出附件一、附件一之一，這個 權利已經移轉給劉大安，劉大安又簽委任契約書給陳火石， 之後由陳火石出面跟我們締約，加上有詢問過沈律師、廖代 書，由這個過程我認為這個沒有問題。…我不知道劉大安是 何人，在律師事務所我有口頭問陳火石之前的交易是否都完 成，陳火石說都已經完成。」、「（與陳火石洽商過程，考 慮詢問胡彩英等十人或胡彩秀？）那時候有問陳火石、沈律 師，他們給我看附件一及附件一之一，他們跟我說這個不動 產已經賣給陳火石，所以陳火石才會有全部可以過戶的文件 。我有考慮過，但陳火石跟沈律師說房子已經賣給他們了， 他們也將所有可以過戶的原件交給我看，我又去地政事務所 問過，所以就認為沒有必要。」等語（卷2第146頁以下）。 ⒉證人即原告委託代書廖家瑋證稱：「（原證六不動產買賣契 約書，是否看過此份契約？）有，我有參與訂定，這份是我 跟沈律師在沈律師事務所，一起討論訂定的，所以我知道這 份合約書。（草稿是何人所擬？）是沈律師。（簽約何人在 場？）金車的謝科長、陳火石、沈律師及我。」、「（陳火 石當日是持何種文件來辦理簽約？）因為賣方之前跟劉大安 有簽一份買賣契約，我是看到那份合約在陳火石手上，陳火 石同時出示第二份合約是劉大安把權利轉讓給陳火石的一份 文書，還有沈律師助理從辦公室拿出十個賣方的身分證明文 件、海外授權書、代理人身分證明文件、代理人印鑑證明， 因為文件很完整，可以過戶，但是我擔心這個東西是假的， 所以第一次碰面沒有馬上簽約，而是在下午時陳火石跟他弟 弟及我、謝科長，我們四人到中山地政事務所去給承辦人問 說請他核驗權狀、授權書是否為真實的文件，經過驗證後， 他們說確實是真實的，然後我們才約定100年10月31日簽約 。大概是100年10月31日的前兩、三天去地政事務所。」、 「（海外授權書十人是授權何人？）是授權胡彩秀。（簽原 證六不動產買賣契約書前有無看過胡彩秀？）沒有。（授權 胡彩秀，簽約當時胡彩秀沒有到場，有無向陳火石詢問？） 有問，大概意思是說他替胡彩秀解決很多債務問題，撤銷法 院查封，也得到她們的充分授權，再加上我有看到完整的過 戶文件，才會信以為真。因為一般人不太可能把文件很完備 ，而且還有胡彩秀的印鑑證明、授權書且是交由律師保管。
…我除了查驗證件外，還要求一定要過戶完成過戶到金車名 下，賣方才可以拿錢，也就是歷次付款，除了繳增值稅的支 票是由沈律師存入兌現外，其他的支票都是指明陳火石的名 字，禁止背書轉讓，由沈律師保管。我是金車委任的代書， 我當然不能有損賣方的權益，但是還是會比較兼顧買方的權 利，因此過程中我是要求一定要到過戶完成，賣方才能取百 分之九十的款項，點交完成後才能取百分之十的款項。」、 「（買賣價金1.6億，為何不請胡彩秀本人到場或以電話確 認有買賣真意？）陳火石告知我他們都在國外，而且資料很 齊全，賣方把完整的文件放在一個人那邊，時間放那麼久， 都沒有過問，還讓我們過戶完成，也付了款項，所以我要強 調的是今天的糾紛是賣方跟陳火石間的問題，就買方而言， 以我代表金車公司的立場，該注意的我都注意了。」、「（ 依保密條款不能跟胡彩秀聯絡告知，懲罰性違約金5300萬， 有無向金車反應？）謝科長覺得很奇怪，我也覺得很奇怪， 但我覺得能過戶最重要，當時我的判斷是這是三角簽…賣方 胡彩秀賣給劉大安…陳火石說劉大安是他的人頭，陳火石說 他不方便出面，所以由劉大安出面來簽契約，實際上的買方 是陳火石，按理說胡彩秀應該先過戶給劉大安或是陳火石， 結果他們沒有過戶，又拿出來轉賣給金車公司，判斷就是要 節省規費跟稅金，業界常有用這樣節省奢侈稅、財產交易所 得稅等稅賦。就是因為有奢侈稅的問題，所以我也相信陳火 石所說的轉賣的過程。」、「（有看過劉大安及胡彩秀的買 賣契約書？）有，陳火石提供的。當時是陳火石要賣房子給 金車，我有質問他不是房子所有權人，為何有權利可以出售 ，於是他提出這些文件，證明他有出售買賣標的物之權利來 源，而且他提出的文件上價格的記載都已經塗掉，無法知道 他們原始取得的價格，我剛才所提的文件中就有這個資料有 附件一不動產買賣契約書、附件一之一委任書這些文件。這 些文件中金額、分期付款的款項、賣方聯絡方式都被塗掉。 （有無問陳火石應該支付給胡彩秀的錢是否已經付清？）沒 有這樣問。這是他們間的法律關係，不是我承辦的範圍。我 在這個案件是受金車委任，一般案件也不會這樣做。」、「 （有無驗證劉大安跟胡彩秀的買賣契約書的印鑑章真正？） 有。我驗證的是公契上是使用印鑑章。公契上是使用印鑑章 無誤。（公契上的印鑑章是何人蓋印？）公契買方名義是空 白的，賣方的資料是打好的，胡彩秀的章是蓋好的，由沈律 師提出文件時就已經是蓋好的…當時金車的文件也沒辦法再 用打字方式處理（提出土地、建築改良物買賣契約書、授權 書影本），這份文件就是當時沈律師拿出來給我的，我們在
買受人處用填寫的方式…我所提出的文件都是當時我在沈律 師事務所裡看到的文件，授權書、公契都是經過地政事務所 驗證過。」等語（卷2第257頁以下）。
⒊證人即受任承辦律師沈永宏證稱：「（看過授權書？）我印 象中有看過。（謝木成提供之買賣契約附件一不動產買賣契 約書即96年7月5日之買賣契約書，由你擬定？）應分為二部 分，當時胡彩秀是賣方委任游孟輝律師，我們是代表買方， 游律師和我們事務所電子郵件往返很多次，最後才定案，游 律師和胡彩秀96年7月5日到我們事務所作成這份契約，買賣 契約書是我與游律師互相修改擬定，我把當事人意見告訴游 律師，修完契約後游律師會在告訴我，我在跟當事人確認， 這個過程很久，修正一段時間，最後才定稿簽約。」、「（ 受陳火石委任就本件不動產洽商買賣？）洽商買賣與我們無 關，後來的買賣契約書是委任我們製作，就是跟金車的交易 契約書，至於如何洽商與我們無關，只是負責製作契約書部 分，製作契約的內容，也是雙方同意之後才定案。」、「（ 陳火石與胡彩秀所代理的所有人胡彩英等十人，他們價金給 付的關係是否了解？價金是否給付完全？）不會去過問，但 據我們了解，陳火石一再強調為了把查封塗銷必須跟債權人 有很多給付，因此代位十位授權書之人去清償後取得債權， 聽說債權非常多，至於金額多少不清楚，他有無跟胡彩秀處 理也不清楚，後來胡彩秀到事務所來理論說沒有收到價金， 我說這部分跟事務所無關，請胡彩秀價金有何問題要去找陳 火石，或是要進行訴訟也沒有意見。本件我所受任制定契約 書的簽約人不是胡彩秀，當事人是金車跟陳火石，他有任何 爭議與我受任製作的契約無關。」、「96年7月5日的契約書 有約明買受人付給胡彩秀多少錢後，就必須進行一堆工作， 契約書內都有寫，但胡彩秀一直要陳火石多給付錢，當時胡 彩秀是說因為菲律賓那裡他的授權人要求要再多給付，不然 無法取得授權書等辦過戶文件，為此陳火石與胡彩秀曾經在 事務所講了很多次，但陳火石都不願意。」、「（原證八， 此份同意書由何人所擬？）不知道，但是由陳火石和胡彩秀 一起拿到我們事務所，至於是何人擬的我不知道。（原證九 ，陳火石是否有在100年10月18日交付原證九的支票給證人 ？）有。（原證九第二頁，胡彩秀是否有於100年11月8日至 證人的事務所取走陳火石交的支票？）這份是我們事務所做 的，沒有錯誤，胡彩秀當時是和陳火石100年11月8日一起到 事務所，胡彩秀把支票拿走，這張是胡彩秀在我面前簽的， 我們同時提示給他有關100年10月18日那份支票，上面附有 很多資料交給陳火石，這是依照雙方的約定，一方支付款項
，一方交付文件，100年10月18日當天是只有陳火石來，他 有交給我們支票保管，當天就將文件交給陳火石，100年11 月8日當天是陳火石跟胡彩秀一起到事務所，我們除了把支 票交給胡彩秀簽收外，也有提示胡彩秀看有關100年10月18 日陳火石領走的文件，交付的文件都有影印，當天就給他看 留存的影本。」等語（卷2第150頁以下）。 ⒋證人陳火石證稱：「（原證六不動產買賣契約書，在100年 10月31日與金車公司所簽立？）是。（你並非系爭不動產的 所有權人，你為何可以跟金車公司簽訂買賣契約？）當時我 跟胡彩秀在96年6、7月有簽立買賣意願書、買賣契約書，我 是用劉大安的名義簽這兩份契約。」、「（有何文件給金車 公司，可辦理過戶？）是100年9月9日胡彩秀去游孟輝律師 那裡拿的資料交給沈永宏律師。取回來簽收單裡的過戶的公 契等資料交給沈永宏律師保管。當時我沒有去，是胡彩秀與 游律師的助理許煌交接的文件的簽收單。提出土地所有權狀 、建物所有權狀、授權書，就是簽收單上的文件都是我提出 的。100年10月18日向沈永宏律師本人收取這些文件，收取 後再交給金車公司謝木成跟代書廖家瑋過目…他們有帶去地 政事務所確認可否過戶，等他們確認完後再交由我收回。（ 辦理過戶的胡彩秀印鑑證明是何人交付的？）是胡彩秀本人 交的。他在100年3月30日後，我去他住的地方，我們一起吃 飯時，他交給我。」、「（在出賣之前沒有通知胡彩秀？） 我有打電話，有打到大陸去。我跟他說我們就依96年契約去 辦理，他說最主要100年9月8日、100年9月23日說我要付250 萬，我就可以去沈律師處將沈律師保管的資料取回來，就依 96年7月5日契約的約定去轉售。（原證八同意書第一點記載 依本契約所交付游孟輝律師保管之移轉過戶相關資料及連同 胡彩英等十人授權書，但胡彩秀印鑑證明除外，均交由沈永 宏律師保管，是否如此？）是。為何胡彩秀印鑑證明除外， 因為在100年3月30日我就已經取得印鑑證明，所以是除外。 」等語（卷2第223頁以下）。
⒌從而，原告主張：其與陳火石簽訂買賣契約時，訴外人陳火 石已提供與被告胡彩秀簽署之不動產買賣契約書，及辦理系 爭房地過戶所需之印鑑證明、房屋與土地所有權狀正本、所 有權人授權書正本等文件，亦經辦理系爭房地登記之台北市 中山地政事務所查核無誤，故系爭房屋之出賣人陳火石為有 權利出售之人，原告亦信賴而為本件交易並完成登記，原告 即已成為系爭房地之所有權人等語，即非無據。 ㈤另外，就被告所爭執就系爭不動產是否已經點交部分，原告 乃主張：被告早已自系爭房屋遷出將系爭房屋點交予訴外人
陳火石，而陳火石則於原告完成產權過戶後將系爭房屋點交 予原告，且陳火石並曾於100年12月14日給付被告外孫林鑫 宏3萬元搬遷費等語以為主張（卷1第171頁），就此部分， 被告則以：林鑫宏雖為被告之外孫，但僅為被告同意居住系 爭房屋之居住人之一，並非唯一，亦非被告同意有權點交之 人，且現仍未搬遷，並無當日騰空點交予原告之事等語以為 主張（卷1第213頁）；經查，原告所提出之收據係記載「茲 收到搬遷費新台幣3萬元整無訛，此致陳火石先生台照。立 收據人林鑫宏…100年12月14日」等字，此有收卷在卷可按 （卷1第173頁），而此部分亦為被告所不否認，是陳火石確 實取得系爭房屋居住者林鑫宏遷出而支付搬遷費3萬元之事 實，應堪確定；其次，就搬遷及支付搬遷費之經過，業據證 人陳火石證稱：「（原證四收據，卷1第173頁，為何林鑫宏 會提出此份收據？）林鑫宏搬離系爭房屋後，我支付給林鑫 宏的搬遷費（提出點交同意書影本，核與原證七相符）。99 年10月18日執行處執行排除廖繼勇無權占有，下午胡彩秀就 交房子給我，使用人林鑫宏是胡彩秀女兒的兒子，當時胡彩 秀的女兒跟林鑫宏都住在那邊，希望給他們暫住，等我要賣 房子時他們再搬離，然後我出售給金車時，我有打電話給胡 彩秀說請他的孫子要搬走，他說好，然後請林鑫宏搬走，他 搬走時我還付他三萬元的搬遷費。剛才所說胡彩秀的女兒我 沒有見過，也不知道他的名字，胡彩秀他告訴我是養女，我 不知道是否有完成登記的程序。」等語（卷2第227頁以下） ，是於99年10月18日排除訴外人廖繼勇無權占有狀態之後， 應僅有林鑫宏為系爭房屋之居住人，被告雖主張：林鑫宏僅 為被告同意之居住人之一且並非唯一等語，為其並未提出證 據以資相佐，尚難遽以採信，況陳火石乃係為取得系爭房屋 而支付搬遷費3萬元，衡諸常情，若非已經取得房屋其並無 支付搬遷費之理，是證人陳火石前揭證述情節，難認有何違 反常理之處，應堪採信，反之，依照被告前揭答辯意旨，若 認為該搬遷費僅為支付林鑫宏部分，則豈非認為陳火石應逐 一就每一居住人支付搬遷費，而此顯與社會常情相違背，是 被告前揭答辯，並無從遽以採信；再者，依照被告胡彩秀所 提出本院95年度民執妙字第26804號強制執行事件，於100年 2月22日上午10時於台北市○○○路○段0號執行之執行程序 ，當日並債權人代理人陳火石、債務人代理人許煌、胡彩秀 到場，該執行筆錄乃記載「…由債權人代理人導往現場，債 務人代理人胡彩秀在現場，一樓東西已清空有水有電，現為 空屋無人使用，有預計出租，現尚未出租。二樓部分僅剩部 分廢棄物，無人居住且已覆電。三樓使用情形亦僅剩部分廢
棄物，無人居住已覆電。四五樓使用情形與二樓三樓相同。 頂樓有加蓋。債務人表示有住親戚偶而會來使用，之前有付 租金…居住情形只有一位親戚偶而來使用，最近比較少來。 」等語，此有執行筆錄在卷可按（卷2第13頁），因此，於 100年2月22日之時，系爭不動產即僅有「一位親戚偶而來使 用」，經核即與證人陳火石上揭證述之情節相若合節符，亦 與證人謝木成於100年11月9日所出具證明書所記載「陳火石 已將雙方於100年10月31日買賣標的除4樓外，已全部點交無 訛」等語（卷2第267頁）之情節相吻合，再審酌本件爭執初 始，被告並未主張交易未點交或其他瑕疵，而係要求原告再 支付被告金額等情，足見本件實際上為出售價金差額之紛爭 ，本並無點交之爭議，應堪認定；因此，本件原告主張：系 爭房屋於99年10月18日解除訴外人廖繼勇之占有後，被告即 將系爭房屋點交予陳火石，但當時雙方同意由被告外孫林鑫 宏使用系爭房地之四樓，之後於100年11月8日完成不動產所 有權移轉登記過戶程序，陳火石於100年11月9日將4樓以外 部分點交予原告，陳火石並於100年12月14日給付被告親屬 林鑫宏3萬元搬遷費及取得系爭房屋4樓占有，再於100年12 月15日點交予原告，系爭房屋已經全部點交完成，為原告所 佔有，被告又再無權占有四樓使用等語，應堪採信。 ㈥再者，被告就其合法占有系爭房地之權源僅提出授權書為證 （卷1第155-166頁、卷2第279-281頁），並稱「其現使用六 樓煮飯、五樓堆放歷年垃圾，四樓及三樓居住及衛浴，二樓 供洗衣、晾衣，一樓置放車輛及部分物品。由是可證，系爭 不動產全部係由被告及家屬占有使用中，非僅占有使用第四 樓」（卷1第209頁），然依上開授權書內容觀之，被告得代 理原所有權人胡彩英等10人為法律行為之範圍僅為「代理本 人辦理補換發書狀簽訂買賣契約收取買賣價款、租金等及產 權過戶、或辦理抵押權設定本金最高限額新台幣肆仟萬元（ 上開執行案，業據台灣台北地方法院改編為95年執黃字第26 804號）」、「帶領印鑑證明及戶口謄本等一切事宜」，足 證原所有權人胡彩英等10人至多僅授權被告「簽訂買賣契約 」、「收取買賣價款」、「收取租金」、「產權過戶」、「 設定本金最高限額抵押權40,000,000元」之權限，並未授予 被告諸如：簽訂租賃契約、轉租予第三人使用、居住使用等 就系爭房地為管理使用行為之權限，足見原告係以無權占有 為原因，依民法第767條第1項前段提起本件請求遷讓房屋之 訴，被告就物登記屬原告所有而為被告占有之事實不爭執， 而僅以被告非無權占有為抗辯者，被告自應就其占有係有正 當權源之事實證明之，被告既未提出以茲證明其就系爭房地
有合法占有權源之證據，是被告辯稱：其經原所有權人授權 管理使用系爭房地，並非無權占有等語，即難謂為有據；準 此，原告既為系爭房地之登記所有權人，則被告現無權占有 系爭房地四樓使用，原告依民法第767條第1項前段規定請求 被告返還，即屬有據，應予准許。
㈦次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第 179條、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人土地， 可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61 年台上字第1695號判例參照）。又城市地方房屋之租金，以 不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法 第97條第1項定有明文。所謂土地之總價額，係指法定地價 而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土 地法施行法第25條、土地法第148條分別定有明文，而舉辦 規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申 報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權 條例第16條前段亦規定明確。另基地租金之數額，除以基地 申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程 度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地 租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例
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