臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第4942號
原 告
法定代理人 謝民海
被 告 林文玲
訴訟代理人 邱政義律師
張祐豪律師
郭怡妘律師
上列當事人間給付服務報酬事件，本院於民國103年8月22日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬元及自民國一百零二年九月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣貳拾壹萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國102年5月1日簽立一般委託銷售 契約書（下稱系爭委託銷售契約），由被告委託原告出售坐 落臺北市○○區○○段○○段00地號土地，應有部分10000 分之67，及其上同小段4131建號，即門牌號碼臺北市○○區 ○○路0段00號3樓之1房屋，權利範圍全部（下稱系爭不動 產）。嗣伊覓得訴外人薛惠玲於同年月30日出具買賣議價委 託書，表示願以新臺幣（下同）1,050萬元購買系爭不動產 ，被告同意依該價格出售，依系爭委託銷售契約第8條第2項 約定，買賣契約有效成立。詎被告竟於同年6月20日出售系 爭不動產與訴外人張元琦，並辦理所有權移轉登記完畢，依 買賣議價委託書第4條第4項及系爭委託銷售契約第10條第2 項約定，因可歸責於被告之事由解除買賣契約者，視為伊完 成仲介之義務，被告應給付銷售總價6％，即63萬元之服務 報酬。爰依系爭委託銷售契約第10條第2項約定，提起本件 訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告63萬元及自支付命令狀繕 本送達翌日止至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡ 願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：薛惠玲於102年5月30日出具買賣議價委託書後， 另提出買賣價金應包含屋內家具，及系爭不動產辦理貸款金 額應達買賣價金7成，足認薛惠玲已撤回原要約，而為重新 要約，其未對重新要約為承諾，雙方並無成立買賣契約。原 告未提供其審閱系爭委託銷售契約及買賣議價委託書之合理
期間，該等文件記載買賣契約視為成立及其應給付委任報酬 之約定，顯失公平，應屬無效。況原告未依系爭委託銷售契 約第7條第2項約定提供其同路段、性質之成交行情，並隱瞞 薛惠玲認知買賣標的包含屋內家具之情形，不斷要求原告降 低出售價格，違反有償委任契約之善良管理人注意義務，其 已於102年5月31日以上開可歸責於原告之事由終止系爭委託 銷售契約。縱認原告主張可採，原告請求之違約金或服務報 酬之數額過高，應與酌減等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告 之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保， 請准宣告免假執行。
三、兩造於102年5月1日簽立系爭委託銷售契約，由被告委託原 告出售系爭不動產，嗣原告覓得薛惠玲於同年月30日出具買 賣議價委託書，表示願以1,050萬元購買系爭不動產，被告 於該委託書上簽名，並勾選同意依上該價格出售之欄位。被 告於同年6月20日出售系爭不動產與張元琦，並於同年7月16 日辦理所有權移轉登記完畢等情，為兩造所不爭執，並有系 爭委託銷售契書、買賣議價委託書及系爭不動產謄本在卷可 參（見司促卷第3-7頁），堪信為真實。
四、惟原告主張被告與薛惠玲就系爭不動產成立買賣契約，被告 告擅自出售系爭不動產與張元琦，依買賣議價委託書第4條 第4項及系爭委託銷售契約第10條第2項約定，因可歸責於被 告事由解除買賣契約者，視為其完成仲介之義務，被告應給 付銷售總價6％之服務報酬63萬元等語，則為被告所否認， 並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠被告與薛惠玲就系 爭不動產是否成立買賣契約；㈡被告終止系爭委託銷售契約 是否合法；㈢原告請求之金額是否過高而應予酌減。茲分述 如下：
㈠、關於被告與薛惠玲就系爭不動產有無成立買賣契約部分： 按系爭委託銷售契約第8條第2項約定：「買方簽署買賣議價 委託書（或要約書），於委託人（即被告）簽認同意書受時 ，買賣契約即為有效成立，議價保證金同時轉為購屋定金。 但委託人未同意出售前，買方保有隨時撤回議價之權利」（ 見司促卷第3頁反面）。經查：
⒈薛惠玲出具之買賣議價委託書記載其願購買系爭不動產之價 格為1,050萬元等情，為兩造所不爭，業如前述，而被告於 本院準備程序自承：其簽署系爭委託銷售契約時之委託出售 價格為1,188萬元，嗣因原告仲介人員李靖寬表示有賣家願 意以1,068萬元購買，其同意降低出售價格。嗣其至原告辦 公處所欲辦理簽約事宜時，經李靖寬之遊說，先簽立委託銷 售契約內容變更同意書（見本院卷第47頁），同意降低出售
價格為1,057萬元，詎李靖寬再要求其降價為1,050萬元，其 本未同意，然因其信任李靖寬，始同意以該價格簽署買賣議 價委託書等語（見本院卷第95頁反面至第96頁），核與證人 李靖寬證稱：被告於買賣雙方第一次簽署正式文件之101年5 月31日，在原告辦公室簽署買賣議價委託書，被告同意以其 上記載之價格出售系爭不動產等語（見本院卷第93頁反面） ，顯見被告同意以買賣議價委託書上記載之1,050萬元出售 系爭不動產與薛惠玲，依系爭委託銷售契約第8條第2項約定 ，買賣契約視為有效成立。
⒉被告雖辯稱：其簽立買賣議價委託書後，李靖寬表示買方要 求附贈家具，且貸款成數未達7成時，買賣契約無效，其並 無同意，故薛惠玲撤回原要約，另為重新要約，其並未對重 新要約為承諾，買賣契約並未成立云云，並以被告與薛惠玲 間之通話譯文為證明方法（見本院卷第66-69頁）。然查： ⑴綜觀被告與薛惠玲簽署之買賣議價委託書，均無被告應交付 屋內家具或買方貸款成數限制之相關記載（見司促卷第4頁 ），參以證人李靖寬證稱：證人即買方仲介李濟強表示被告 能否附贈家具，被告表示冰箱及冷氣一定要搬走，李濟強傳 達薛惠玲沒有意見，被告則表示若有遺留之物品，待雙方實 際見面再協商，其向被告表示僅為買賣之小細節，薛惠玲不 會因此不願意購買等語（見本院卷第94頁），證人李濟強則 證稱：薛惠玲最後的意思是不論屋內有無遺留家具都願意接 受；薛惠玲在雙方第一次碰面時向其表示貸款成數的問題， 希望可以在買賣契約上載明貸款成數至少7成，然其詢問薛 惠玲之收入及債信狀況後，認為沒有貸款問題等語（見本院 卷第92-93頁），足徵薛惠玲以買賣議價委託書對被告為買 賣價金1,050萬元之要約後，被告同意簽署該文件，同意以 該價格出售系爭不動產，雙方就買賣契約之必要之點即系爭 不動產之買賣價金達成合致，買賣契約已經成立。關於薛惠 玲其後所提附贈家具及貸款成數限制之要約內容，並無變更 原要約內容之買賣價金數額，屬買賣契約之非必要之點，薛 惠玲並無撤回原要約，不影響買賣契約之成立。 ⑵被告所提其與薛惠玲間之通話譯文固記載：「林文玲：我記 得那時候他不是說你們要那個，要房屋的那個，要保證房屋 的貸款7成，還有我們的電器、家具你都要。薛惠玲：是。 林文玲：然後我沒有同意嘛！然後就沒有簽約，是不是這樣 子...薛惠玲：他有說你這邊有答應就是要給我們那個電器 嘛...反正就是買賣分了嘛...因為我知道你們那邊不願意賣 的嘛！所以後來就是買賣不成這個樣子」（見本院卷第 67-68頁），然薛惠玲上開陳述，僅得證明雙方就非必要之
點即附贈家具、貸款成數限制之磋商過程，及薛惠玲事後得 知被告不願意出售系爭不動產之事實，尚難以被告與薛惠玲 事後就系爭不動產交易之談話內容，遽爾推論雙方於磋商時 並未就買賣契約之必要之點達成合致，而為有利於被告之認 定。
⒊被告另辯稱：原告未提供其審閱系爭委託銷售契約及買賣議 價委託書之合理期間，該等文件記載買賣契約視為成立及其 應給付委任報酬之約定，顯失公平，應屬無效云云。然被告 業於系爭委託銷售契約書上勾選「委託人已詳閱並充分瞭解 本契約內容，無須三日以上審閱期，本約簽訂後，確認契約 效力無誤」，並於其後簽名確認，此觀系爭委託銷售契約即 明（見司促卷第3頁），復參諸薛惠玲出具之買賣議價委託 書為薛惠玲對被告所為買賣價金之要約，而被告於其上簽署 同意，則係證明被告向薛惠玲為承諾之意思表示，且系爭委 託銷售契約及買賣議價委託書記載買賣契約視為成立及應給 付委任報酬之約定，與民法第153條第2項推定契約成立及同 法第568條第1項居間報酬請求權成立時點之規定相符，自無 顯失公平之情事，被告前揭辯稱，顯乏依據，難以遽採。 ⒋基上，薛惠玲以買賣議價委託書向被告為買賣價金1,050萬 元之要約，被告於其上簽署同意，顯為承諾之意思表示，依 系爭委託銷售契約第8條第2項約定，雙方就系爭不動產成立 買賣契約，要無庸疑。
㈡、關於被告終止系爭委託銷售契約是否合法部分： 被告另辯稱：原告未依系爭委託銷售契約第7條第2項約定提 供其同路段、性質之成交行情，並隱瞞薛惠玲認知買賣標的 包含屋內家具之情形，不斷要求原告降低出售價格，違反有 償委任契約之善良管理人注意義務，其已於102年5月31日以 上開可歸責於原告之事由終止系爭委託銷售契約，原告不得 依該契約請求給付服務報酬云云。然被告事後以1,085萬元 出售系爭不動產與張元琦，業據原告提出內政部不動產交易 實價查詢服務網列印資料為證（見本院卷第73頁），該價格 與被告透過原告之居間，承諾以1,050萬元出售系爭不動產 與薛惠玲，尚屬相當，復審諸仲介人員居間磋商不動產交易 ，分別要求買賣雙方調整買賣價金數額，以達買賣價金之合 致，乃不動產交易之必然過程，且原告仲介人員明確告知被 告關於買方要求附贈家具乙情，為被告所自承，尚難認原告 有被告所稱違反善良管理人注意義務之情事，被告終止系爭 委託銷售契約，自非適法。
㈢、關於原告請求之金額是否過高而應予酌減部分： 按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之
賠償總額；債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部 履行所受之利益，減少違約金；約定之違約金額過高者，法 院得減至相當之數額。民法第250條第2項前段、第251條及 第252條分別定有明文。所謂相當之數額，即須依一般客觀 事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標 準（參見最高法院79年台上第1915號判例意旨）。經查： ⒈被告與薛惠玲就系爭不動產成立買賣契約後，被告將系爭不 動產出售予他人，並辦理所有權移轉登記完畢，依買賣議價 委託書第4條第4項及系爭委託銷售契約第10條第2項約定， 被告與薛惠玲間之買賣契約，因可歸責於被告之事由，發生 解除之效力，視為原告已完成仲介之義務，委託人應支付銷 售總價6％之服務報酬。又系爭委託銷售契約第10條所稱給 付雖名為「服務報酬」，然其實際並非被告於系爭不動產成 交時所應給付之服務報酬，而為被告違反同條各項約定時所 應負之賠償責任，屬債務不履行之違約金性質，此觀諸該約 定明確記載「違約之處罰」亦明。原告主張系爭委託銷售契 約第10條約定為服務報酬云云，委無足取。
⒉本院審酌原告依系爭委託銷售契約所負之義務，含居間、仲 介、銷售及過戶系爭不動產，且原告確實有居間磋商被告與 薛惠玲就系爭不動產成立買賣契約，參以證人李靖寬證稱： 系爭不動產鑰匙置於公司鑰匙櫃，其個人帶看的客戶大約10 多組，其他同事帶看的次數不清楚等語（見本院卷第95頁） ，足認原告另有為被告提供行銷系爭不動產之勞務，然因被 告違約，省卻本需處理系爭不動產相關之過戶、點交等事宜 所需負擔之人事、勞務費用，並加計應得之營業利潤等情， 認系爭委託契約書第10條約定按銷售總價6％計算之違約金 ，尚屬過高，應酌減為按銷售總價2％計算，即21萬元（計 算式：1,050萬元×2％＝21萬），方屬合理。原告於此範圍 內請求被上訴人給付違約金，始屬允當，逾此部分，即非正 當。
五、綜上所述，原告依系爭委託銷售契約第10條第2項約定，請 求被告給付21萬元，及自支付命令狀繕本送達翌日即102年9 月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理 由，應予准許。逾此部分，則無理由，應予駁回。六、本院判命被告給付原告未逾50萬元，依民事訴訟法第389條 第1項第5款規定，應依職權宣告假執行及酌定如主文第4項 所示相當擔保金額宣告免為假執行。至原告敗訴部分，其假 執行之聲請，失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院逐一審酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論
駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 103 年 9 月 2 日
民事第五庭 審判長 法 官 朱漢寶
法 官 陳蒨儀
法 官 吳佳霖
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 9 月 2 日
書記官 沈彤檍