臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第3242號
原 告 楊文清
楊 山
劉楊含笑
上列3人共同
訴 訟代理人 林明俊律師
被 告 林玉蓮
訴訟代理 人 施竣中律師
複 代理 人 沈志偉
被 告 王孟光
上列當事人間請求返還所有權狀事件， 本院於民國103年8月21日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告林玉蓮分別於（一）民國101年3月10日 與原告楊文清簽立不動產買賣契約書（下稱系爭①契約）， 向原告楊文清購買其所有坐落臺北市○○區○○段○○○○ ○段○○○段00 000地號土地（下稱系爭土地），應有部分 權利範圍5分之1。（二）101年3月10日與原告楊山簽立不動 產買賣契約書（下稱系爭②契約），向原告楊山購買其所有 坐落系爭土地， 應有部分權利範圍25分之2。（三）101年3 月15日與原告劉楊含笑簽立不動產買賣契約書（下稱系爭③ 契約），向原告劉楊含笑購買其所有坐落系爭土地，應有部 分權利範圍25分之1。又原告3人已分別依系爭①②③契約交 付土地所有權狀正本、印鑑證明及國民身分證影本（下稱系 爭文件）予被告林玉蓮委任之代書即被告王孟光。豈料，被 告林玉蓮僅依系爭①②③契約給付原告3人第壹、 貳次款項 ，第參次款項經原告3人催告後卻遲遲未給付，故原告3人已 依系爭①②③契約第9條第2項之約定，沒收被告林玉蓮前已 給付之第壹、貳次款項，且已寄發存證信函解除系爭①②③ 契約，因此， 被告林玉蓮應將系爭文件分別返還予原告3人 。另被告王孟光係被告林玉蓮所委任之代書，被告王孟光係 以占有輔助人之關係為被告林玉蓮占有系爭文件，故被告王 孟光亦應將系爭文件分別返還予原告3人。為此，原告3人提 起本件訴訟等語。並聲明：被告林玉蓮及王孟光應共同將原 告楊文清、楊山、劉楊含笑分別所有臺北市○○段○○○○ ○段○○○段00000地號土地之所有權狀正本、 印鑑證明影 本、身分證影本分別返還原告楊文清、楊山、劉楊含笑。
二、被告則以：
（一）被告林玉蓮：系爭①②③契約第2條第2項第壹次付款方式 係約定：「 …若於簽約本約之日起6個月內，甲方（即被 告林玉蓮）無法與本買賣標的土地之其他全體所有權人（ 詳附土地登記簿謄本影本，全體共16個所有權人）完成簽 訂買賣契約時，乙方（即原告3 人）須即時無息以現金方 式退還甲方所支付之本次款項，否則以違約論。」，足證 該約定係屬附解除條件之約款，而被告林玉蓮既未與全部 系爭土地所有權人完成簽立買賣契約，則系爭①②③契約 當然失效，被告林玉蓮自無給付系爭系爭①②③契約任何 價款之義務，因此原告3 人主張被告林玉蓮尚未給付第參 次款項，進而解除系爭①②③契約，顯屬無據。又系爭① ②③契約第4 條及第2 條第2 項第參次付款方式分別約定 ：「雙方應於用印款付款同時將土地所有權狀正本、印鑑 證明正本2 份及移轉登記所須檢附之文件書類備齊，並加 蓋專用印章交予地政士專責辦理。」、「雙方約定於付清 第貳次付款後60日內（民國_ 年_ 月_ 日前）即於甲方貸 款銀行核貸同意書核准後，本約買賣之不動產移轉登記完 畢，甲方再支付乙【442 萬917 元整】即買賣總額之百分 之六十五」，足證原告3 人於第貳次付款時即需交付印鑑 證明本正及移轉登記所須檢附之文件，且被告林玉蓮係於 貸款銀行核貸同意書核准及土地所有權完成移轉登記後， 始負給付第參次款項之義務。然原告3 人於被告林玉蓮提 前給付第貳次款項後，並未交付印鑑證明正本，且因原告 3 人未交付印鑑證明正本，導致被告林玉蓮遲遲無法辦理 土地所有權之過戶手續，因此，被告林玉蓮縱因原告3 人 即需用款而先行交付第壹、貳款項，亦尚無給付第參次款 項之義務等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。（二）被告王孟光：被告王孟光係受被告林玉蓮之指示僅負責系 爭①②③契約土地所有權移轉登記事宜，其餘相關事項被 告王孟光均未與原告3人接觸。又原告3人既主張被告王孟 光就系爭文件係被告林玉蓮之占有輔助人， 則原告3人僅 須對被告林玉蓮起訴請求返還系爭文件，無須將被告王孟 光列為被告。 另系爭①②③契約第4條第2項約定，原告3 人於第貳次付款時應交付印鑑證明正本，且第參次付款係 於土地所有權移轉登記時， 而原告3人既未交付印鑑證明 正本，依據土地登記規則第34、41條之規定， 未有原告3 人之印鑑證明正本，被告王孟光自無法辦理土地所有權移 轉登記，因此，被告林玉蓮尚無給付第參次款項之義務。 從而，原告3人主張被告林玉蓮遲未給付第參次款項， 進
而解除系爭①②③契約，並請求被告王孟光返還系爭文件 ，應屬無據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、經查，被告林玉蓮分別於（一）101年3月10日與原告楊文清 簽立系爭①契約，向原告楊文清購買其所有坐落系爭土地， 應有部分權利範圍5分之1，並已給付第壹、貳次款項共計新 臺幣（下同）660萬1,058元，且簽發買賣價款70﹪之本票予 原告楊文清以為擔保。（二）101年3月10日與原告楊山簽立 系爭②契約，向原告楊山購買其所有坐落系爭土地，應有部 分權利範圍25分之2，並已給付第壹、貳次款項共計204萬0, 423元， 且簽發買賣價款70﹪之本票予原告楊山以為擔保。 （三）101年3月15日與原告劉楊含笑簽立系爭③契約，向原 告劉楊含笑購買其所有坐落系爭土地，應有部分權利範圍25 分之1，並已給付第壹、貳次款項共計102萬0,112元， 且簽 發買賣價款70﹪之本票予原告劉楊含笑以為擔保。 另原告3 人前所交付之系爭文件現由被告王孟光持有中，此有系爭① ②③契約、土地登記謄本、支票、本票及不動產買賣收付款 備忘錄等在卷可稽（見本院卷第179至221頁），復為兩造所 不爭執（見本院卷第75頁背面、第223頁）， 均堪信為真實 。
四、原告3人主張被告林玉蓮既已依據系爭①②③契約第2 條第2 項之付款方式，分別為第壹、貳次付款，則無論被告林玉蓮 是否有於6個月內完成與其他系爭土地所有權人簽約， 被告 林玉蓮依據系爭①②③契約第2條第2項之約定本應為第參次 付款， 然經原告3人催告後，被告林玉蓮仍遲未給付第參次 款， 原告3人已依據系爭①②③契約第9條第2項之約定解除 系爭①②③契約，又系爭①②③契約已解除，被告林玉蓮自 應將系爭文件返還予原告3人， 另被告王孟光係被告林玉蓮 所委任之代書，其係依占有輔助人之身分持有系爭文件，因 此，被告王孟光應與被告林玉蓮共同將系爭文件分別返還予 原告3人；惟為被告2人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件 之爭點厥為：（一）系爭①②③契約第2條第2項第壹次付款 之約定，是否係屬附解除條件之約款？ （二）原告3人解除 系爭①②③契約，是否有據？（三）原告3人請求被告2人共 同返還系爭文件，有無理由？
（一）系爭①②③契約第2條第2項第壹次付款之約定，是否係屬 附解除條件之約款？
1、原告3人主張被告林玉蓮已依據系爭①②③契約第2 條第2 項之付款方式，分別為第壹、貳次付款，則無論被告林玉 蓮是否有於6個月內完成與其他系爭土地所有權人簽約 ， 被告林玉蓮仍應依據系爭①②③契約第2條第2項之約定為
第參次付款項等語。惟為被告2人所否認， 辯稱：系爭① ②③契約第2條第2項第壹次付款方式已約定，倘被告林玉 蓮未於簽立系爭①②③契約之日起6 個月內完成與系爭土 地其他所有權人簽約， 原告3人即應將其等所收受之第壹 次款項無息以現金返還予被告林玉蓮，足認該項約定係屬 解除條件，而被告林玉蓮既未於簽立系爭①②③契約之日 起6個月內完成與系爭土地其他所有權人簽約， 系爭①② ③契約關係當然解除，被告林玉蓮自無給付第壹、貳、參 次款項之義務云云。因此，有關系爭①②③契約第2條第2 項第壹次付款方式約定：「 …若於簽約本約之日起6個月 內，甲方（即被告林玉蓮）無法與本買賣標的土地之其他 全體所有權人（詳附土地登記謄本影本，全體共16個所有 權人）完成簽訂買賣契約時，乙方（即原告3人 ）須即時 無息以現金方式退還甲方所支付之本次款項，否則以違約 論。」等語，是否係屬附解除條件之約款，即有解釋之必 要。而解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於 所用之辭句，民法第98條定有明文。且解釋當事人之契約 ，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以 過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文 字致失真意（最高法院39年臺上字第1053號判例意旨參照 ）。
2、觀之系爭①②③契約第2條第2項第壹次付款係記載：「… 若於簽約本約之日起6個月內， 甲方無法與本買賣標的土 地之其他全體所有權人（詳附土地登記謄本影本，全體共 16個所有權人）完成簽訂買賣契約時，乙方須即時無息以 現金方式退還甲方所支付之本次款項， 否則以『違約論』 。」，而非記載「視同解除」或「當然失效」；且參以證 人林家梁到庭證稱：「（本件佣金或介紹費如何算？你有 無拿到？）當時所談的土地其實有包括：太平洋建築公司 、林吉佐、邱桂玲、謝夏惠、郭方合美、楊春繼、邱家的 土地，當時我是需要將上開土地整合好之後，介紹被告林 玉蓮購買，但有些沒有談成，所以沒有拿到佣金。當時在 簽約前我有跟被告林玉蓮談說有些土地需要用土地法第34 條之1處理，被告林玉蓮也有同意， 被告林玉蓮就開始與 上開地主陸陸續續簽約。」、「（就本件236之6號土地， 被告林玉蓮是否要以全部購買或是土地法第34條之1 購買 ，你才可取得佣金？）我當時與被告林玉蓮談這個土地有 些需以土地法第34條之1條件， 而我給被告林玉蓮的訊息 是我可達到土地法第34條之1的條件， 而被告林玉蓮也同 意了。」等語（見本院卷第148頁背面、第149頁）；並參
以被告林玉蓮自承尚未與系爭土地其他所有權人完成簽約 即依據系爭①②③契約為第貳次付款等情（見本院卷第22 4頁）。 基上，足認被告林玉蓮於簽立系爭①②③契約時 本有意參酌證人林家梁之建議以土地法第34條之1 之方式 從事系爭土地之買賣事宜，因此， 系爭①②③契約第2條 第2項第壹次付款約定「…若於簽約本約之日起6個月內， 甲方無法與本買賣標的土地之其他全體所有權人（詳附土 地登記謄本影本，全體共16個所有權人）完成簽訂買賣契 約時，乙方須即時無息以現金方式退還甲方所支付之本次 款項，否則以違約論。」等語，應非附解除條件之約款， 而屬意定解除之約款，亦即系爭①②③契約須被告林玉蓮 為解除權之行使，始能失其效力。從而，被告林玉蓮辯稱 系爭①②③契約第2條第2項第壹次付款之約定係屬附解除 條件之約款， 因其未於簽立系爭①②③契約之日起6個月 內完成與系爭土地其他所有權人簽約，系爭①②③契約已 當然失其效力云云，應無可採。
（二）原告3人解除系爭①②③契約，是否有據？ 1、查系爭①②③契約並未因被告林玉蓮未於簽約之日起6 個 月內完成與系爭土地其他所有人簽約即當然失其效力，已 如前述，則被告林玉蓮自有依據系爭①②③契約之約定， 給付款項之義務，先予敘明。 而原告3人主張被告林玉蓮 未依據系系爭①②③契約第2條第2項第參次付款之約定， 給付第參次款項，故依據系爭①②③契約第9條第2項之約 定，解除系爭①②③契約，並請求被告2人共同返還原告3 人前所交付之系爭文件，固據提出系爭①②③契約、原告 楊文清、楊山委辦土地所有權買賣登記已繳付證件收據、 掛號函件執據、新店復興郵局存證號碼000097、存證信函 第25 6號、國史館郵局存證號碼第000135、000158、新店 檳榔路郵局存證信函第48號及臺北民權郵局存證號碼0001 55等件為證（見本院卷第7至34頁）。 惟觀之系爭①②③ 契約第2條第2款第貳、參次付款方式，以及第4條第2項係 分別約定：「雙方約定於乙方（即原告3人 ）全體所有權 人簽約完成日起7日內（民國_年_月_日前），乙方全體所 有權人於所有權移轉登記及申報有關稅捐等文件用印，並 將各項有關登記所須證件交付之同時，再由甲方（即被告 林玉蓮 ）支付乙方...即買賣總額之25﹪。於本次付款之 同時，由甲方與其指定登記權利人（如有指定人時）共同 簽發該預定貸款金額即本約買賣總額之70﹪…，指明乙方 為受款人，並記載『禁止背書轉讓 』，票期為【 天期】 之本票乙紙交付乙方，供作清償該部分價款之擔保，乙方
於收訖該部分價金之同時即將本票原本返還甲方」、「雙 方約定於付清第貳次付款後60日內（ 民國_年_月_日前 ） 即於甲方貸款銀行核貸同意書核准後，本約買賣之不動產 移轉登記完畢，甲方再支付乙…即買賣總額之65﹪。惟為 免移轉登記手續之稽延，乙方同意甲方保留並代為繳納其 應繳之土地增值稅，稅額從此付款中逕以扣除之」、「雙 方應於『用印款』付款同時將土地權狀正本、印鑑證明正 本2份及移轉登記所有須檢附之文件書類備齊， 並加蓋專 用印章交予地政士專責辦理」等語；且參以原告自承前揭 第4條第2項所約定之「用印款」即指第貳次付款（見本院 卷第161頁）， 足認兩造約定於被告林玉蓮給付第貳次款 項同時， 原告3人即有交付土地所有權狀及印鑑證明正本 之義務，且被告林玉蓮於貸款銀行核貸同意書核准，並且 所買受之土地已移轉登記完畢後，被告林玉蓮始負給付第 參次款項之義務，又為擔保土地移轉後剩餘買賣價款之支 付，被告林玉蓮於第貳次款付款之同時，應簽立買賣總額 70﹪之本票予原告3人。
2、惟查，原告3人於第貳次付款時， 並未交付印鑑證明正本 ，此為原告3人所不爭執（見本院卷第162頁背面），又土 地登記規則第41條第10款規定：「申請登記時，有下列情 形之一者，當事人得免親自到場：…10、檢附登記原因發 生日期前1年以後核發之當事人印鑑證明。 」，因此，原 告3 人既尚未交付印鑑證明正本予被告2人，則被告2人勢 必無法單獨辦理土地所有權移轉登記，依據前揭說明，被 告林玉蓮即無給付第參次款之義務。 至原告3人雖稱其等 未交付印鑑證明正本，係因被告林玉蓮未簽發買賣價款總 額70﹪之本票予原告3人以為擔保，且原告3人前曾與被告 林玉蓮另行約定先交付印鑑證明影本，於「完稅前交付正 本」，固據提出原告楊文清先生委辦土地所有權買賣登記 已繳付證件收據影本為證（見本院卷第25頁）云云。然而 ， 被告林玉蓮業已簽發買賣價款總額70﹪之本票予原告3 人以為價款之擔保，已如前述，且縱被告林玉蓮曾同意於 「完稅前交付正本」，然因第參次付款係於土地所有權移 轉登記完畢後履行， 是原告3人均需有先行交付印鑑證明 正本之義務，被告林玉蓮始有給付第參次款項之義務。從 而，土地既尚未辦理所有權移轉登記，被告林玉蓮即無給 付第參次款項之義務， 故原告3人主張被告林玉蓮遲未給 付第參次款項，依據系爭①②③契約第9條第2項之約定解 除系爭①②③契約，顯屬無據。
（三）原告3人請求被告2人共同返還系爭文件，有無理由？
查本件原告3人解除系爭①②③契約既屬無據， 業如前述 ，則原告請求系爭①②③契約解除後，被告林玉蓮及系爭 文件之占有輔助人即被告王孟光，有共同將系爭文件返還 於原告之義務，亦屬無據。又系爭①②③第4條第1項約定 ：「為確保本約買賣移轉登記之履行，賣方應於簽約同時 交付身分證影本肆份、地價稅單正本及房屋稅籍證明書（ 如有房屋時）等由主辦地政士收執保管。由該事務依占有 輔助人之法律關係為買方之利益而占有及履行本約使用。 甲、乙雙方因本約買賣應負之契約義務未完全履行時，非 經雙方同意任何一方均不得向承辦之地政士取回有關證件 ，且雙方不得單獨向地政士撤回或終止委託。」，而兩造 系爭①②③契約既未解除，且系爭①②③契約之義務尚未 履行完畢，原告亦無請求被告王孟光返還之依據。另按受 僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人指示， 而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人。 民法第942 條定有明文。且確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後 為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之 標的物者，亦有效力。民事訴訟法第401條第1項亦有明文 。而該條所謂「為當事人或其繼受人占有請求之標的物者 」，係指為他人之利益而占有其物之占有輔助人而言，是 原告既主張被告王孟光為系爭文件之占有輔助人（見本院 卷第107頁）， 被告王孟光亦不否認其為系爭文件之占有 輔助人（見本院卷第77頁背面），則被告王孟光自為確定 判決效力所及之人， 故原告3人併訴請被告王孟光返還系 爭文件，應無權利保護之必要，併此敘明。
五、綜上所述，系爭①②③契約第2條第2項第壹次付款之約定， 雖非屬附解除條件之約款，然因被告林玉蓮給付第參次款項 之義務，係於被告林玉蓮辦理土地所有權移轉登記完畢後， 又因原告3 人遲未將印鑑證明正本交付於被告林玉蓮或王孟 光，致無法辦理土地所有權移轉登記，則被告林玉蓮自無給 付第參次款項之義務， 因此原告3人以被告林玉蓮遲未給付 第參次款項，據以解除系爭①②③契約， 並請求被告2人共 同返還系爭文件，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不予以一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 9 月 30 日
民事第四庭 法 官 陳家淳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 9 月 30 日
書記官 王文心