臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第1597號
原 告 林雪香
訴訟代理人 楊愛基律師
被 告 呂妙香
訴訟代理人 沈志成律師
被 告 彭弘毅
謝玉娟
訴訟代理人 黃清濱律師
上二人共同
訴訟代理人 謝文明律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國103 年9 月2 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告呂妙香應容許原告進入臺北市○○區○○街○○○巷○○號二樓之房屋內，被告彭弘毅應容許原告進入臺北市○○區○○街○○○巷○○號三樓之房屋內，被告謝玉娟應容許原告進入臺北市○○區○○街○○○巷○○號四樓之房屋內，按照附件臺北市建築師公會鑑定報告書第十項第ꆼ所示之修復項目及方法，進行原告所有之臺北市○○區○○街○○○巷○○號一樓客廳（含客廳至主臥室之通道）、主臥室（含主臥室廁所）天花板及牆壁之漏水修繕工程。
被告呂妙香、彭弘毅、謝玉娟各應給付原告新臺幣ꆼ萬零貳佰零ꆼ元。
訴訟費用由被告呂妙香、彭弘毅、謝玉娟各負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決第二項得假執行。但被告呂妙香、彭弘毅、謝玉娟如各以新臺幣ꆼ萬零貳佰零ꆼ元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
原告為門牌號碼為臺北市○○區○○街00巷00號1 樓房屋（ 下稱系爭1 樓房屋）之所有權人，被告呂妙香、彭弘毅及謝 玉娟3 人分別為臺北市○○區○○街00巷00號之2 、3 、4 樓（下稱系爭2 、3 、4 樓房屋）所有權人。系爭房屋因漏 水，導致系爭1 樓房屋客廳（含客廳至主臥室之通道）、主 臥室（含主臥室廁所）天花板及牆壁有滲水及壁癌、發霉等 情形，經臺北市建築師公會之鑑定結果，認為系爭房屋客廳 （含客廳至主臥室之通道）、主臥室（含主臥室廁所）之天 花板及牆壁漏水原因，為公共污水管損壞滲水所導致，另系 爭房屋客廳牆壁漏水之原因，為上層陽台樓版年久日曬雨淋
、防水材料變質，雨水排水管之產生瑕疵，致牆面經久自易 滲透，產生滲水現象，本件原告所有系爭1 樓房屋漏水原因 ，部份原因為公共汙水管損壞滲水所導致，另外部份漏水原 因為上層陽台樓版年久日曬雨淋、防水材料變質，雨水排水 管產生瑕疵所致，故修繕方式應將公共污水管、雨水排水管 更換，並將上層陽台樓板從新施作防水層。又原告非進入被 告呂妙香所有之系爭2 樓房屋內，非進入被告彭弘毅所有之 系爭3 樓房屋內，非進入被告謝玉娟所有之系爭4 樓房屋內 ，無法進行公共污水管、雨水排水管更換及上層陽台樓版從 新施作防水層之漏水修繕工程，則依公寓大廈管理條例第6 條第1 項第2 款之規定，被告3 人自應容忍原告進入其等各 自所有之系爭2 、3 、4 樓房屋內進行修繕工程，且依公寓 大廈管理條例第10條第2 項、第12條之規定，自應由區分所 有權人全體即原告與被告3 人共同支出修繕費用。並因本件 全體區分所有權人對於系爭房屋之公共污水管、雨水排水管 及上層陽台樓版，因過失疏於維修保管而有欠缺，致漏水滲 入系爭1 樓房屋，使原告受有客廳（含客廳至主臥室之通道 ）、主臥室（含主臥室廁所）天花板及牆壁有滲水及壁癌、 發霉等情形，原告亦得依民法第184 條第1 項前段、第191 條第1 項、第196 條之法律關係請求被告3 人賠償原告所受 之損害，經臺北市建築師公會鑑定報告書摡估原告修復漏水 及回復原狀所需之費用，為198,081 元，應由全體區分所有 權人即兩造平均分擔，即被告各應分擔49,520元（計算式： 198,081 元÷4 戶＝49,520元，元以下四捨五入）等情，爰 依民法第184 條第1 項、第191 條第1 項、第196 條、及公 寓大廈管理條例第6 條第1 項第2 款、第10條第2 項、第12 條之規定提起本件訴訟。並聲明：ꆼ、被告呂妙香應容許原 告進入臺北市○○區○○街00巷00號2 樓之房屋內，被告彭 弘毅應容許原告進入臺北市○○區○○街00巷00號3 樓之房 屋內，被告謝玉娟應容許原告進入臺北市○○區○○街00巷 00號4 樓之房屋內，按照附件臺北市建築師公會鑑定報告書 第10項第ꆼ所示之修復項目及方法，進行原告所有之臺北市 ○○區○○街00巷00號1 樓客廳（含客廳至主臥室之通道） 、主臥室（含主臥室廁所）天花板及牆壁之漏水修繕工程。 ꆼ、被告呂妙香、彭弘毅、謝玉娟各應給付原告49,520元。 ꆼ、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
ꆼ、被告呂妙香部分：
被告就系爭1 樓房屋漏水及損害之發生並無任何故意或過失 ，自無須依民法第184 條第1 項規定負損害賠償責任或修繕
義務，且無論民法第184 條第1 項或公寓大廈管理條例第10 條第2 項之規定，皆未賦予原告有進入被告房屋進行修繕之 權利，被告亦無有容忍原告進入房屋進行修繕之義務，是原 告依前揭規定所為被告應容許其進入房屋進行修繕工程，及 被告應各給付原告49,520元之請求，顯屬無據。此外，公寓 大廈管理條例第10條第2 項之規定，亦非原告得據以請求被 告給付修繕費用之依據；退步言，縱被告應負擔系爭1 樓房 屋相關之修繕費用，然被告依法亦僅須就系爭建物公共污水 管及如附件臺北市建築師公會鑑定報告修復費用表所示共用 部分之修繕費用，並按各共有人應有部分之比例分擔，就附 件臺北市建築師公會鑑定報告修復費用表所示編號1 、4 、 5 、6 、7 ，屬原告專有部分之修繕費用，被告自無負擔或 支出之義務。原告請求被告應各給付原告49,520元，顯無理 由等語資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。ꆼ、被告彭弘毅、謝玉娟部分：
就系爭1 樓房屋室內本屬原告專有部分，原告本即得自行修 繕以先防止損害之發生或擴大，而後再向其他可歸責之共有 人請求修繕費用。況本件共有管線係位於一二樓樓地板及其 內之管線，依公寓大廈管理條例第12條規定，應由該樓地板 上下方（本件即一二樓）之區分所有權人共同負擔。且依原 告之起訴書所載，本案之漏水係導因於系爭2 樓房屋於89年 間裝修而造成，而原告之漏水亦從該時起發生，且從系爭鑑 定書附件5 所示編號16地坪塑膠地板拱起現象，足徵本案之 管道間之漏水，實導因於二樓樓地板內之管線變形，而該管 線即為一二樓之樓地板內，而二樓既曾經整修過，且其亦疏 於管理，導致漏水之情事，故本件公共污水線損壞滲水之情 形，不可歸責於系爭3 樓房屋及系爭4 樓房屋。況本件的損 害發生於原告1 樓之專有範圍內，而原告一直認為是因2 樓 所引起，根本未通知系爭房屋3 、4 樓之所有權人，被告彭 弘毅及謝玉娟二人無從得知有此損害情事，故無作為義務存 在。故原告依據侵權行為對被告彭弘毅及謝玉娟二人提起本 件訴訟，顯屬無據，更有權利濫用之嫌。至原告主張將臺北 市建築師公會鑑定報告書鑑定結果之修繕費用，未區分專有 部分及共有部分之修繕費用即據以平均分擔計算之，顯不符 公寓大廈管理條例第10條第2 項僅限於公用部分修繕負擔之 規定。而依附件臺北市建築師公會鑑定報告書鑑定結果ꆼ所 附修復費用概估表，被告所應負擔者，應先扣除原告專有部 分之修繕即編號1 、4 、5 、6 、7 ，扣除後總金額，再由 區分所有權人四戶平均分擔等語資為抗辯。並答辯聲明原告 之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保，
請准宣告免為假執行。
三、原告主張其為系爭1 樓房屋之所有權人，被告呂妙香、彭弘 毅及謝玉娟3 人分別為系爭房屋之2 、3 、4 樓房屋所有權 人，系爭1 樓房屋有客廳（含客廳至主臥室之通道）、主臥 室（含主臥室廁所）天花板及牆壁有滲水及壁癌、發霉等情 形，而經臺北市建築師公會於102 年2 月25日做成102 ꆼ鑑 字第0358號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告），鑑定結果為 ：「客廳（含客廳至主臥室之通道）、主臥室（含主臥室廁 所）之天花板及牆壁漏水原因，為公共污水管損壞滲水所導 致。另本案標的物建築完成距今38年，客廳牆壁漏水之原因 ，係上層陽台樓版因年久日曬雨淋、防水材料變質，垃圾堆 積未清除，雨水排水管產生瑕疵，致牆面經久自易滲透，產 生滲水現象。…」等情，有系爭房屋建物登記謄本、臺北市 建築師公會102 年2 月25日做成102 ꆼ鑑字第0358號鑑定報 告書、漏水照片等件在卷可稽（見本院訴字卷第38至第39頁 ），且為兩造所不爭執，自堪信為真正。
四、至原告稱原告非進入被告呂妙香所有之系爭2 樓房屋內，非 進入被告彭弘毅所有之3 樓房屋內，非進入被告謝玉娟所有 之4 樓房屋內，無法進行公共污水管、雨水排水管更換及上 層陽台樓版從新施作防水層之漏水修繕工程，被告3 人應容 忍原告進入其等各自所有之2 、3 、4 樓房屋內進行修繕工 程，並因本件全體區分所有權人對於系爭房屋之公共污水管 、雨水排水管及上層陽台樓版，因過失疏於維修保管而有欠 缺，致漏水滲入系爭1 樓房屋，使原告受有客廳（含客廳至 主臥室之通道）、主臥室（含主臥室廁所）天花板及牆壁有 滲水及壁癌、發霉等情形，被告自應依上開規定，賠償原告 所受之損害，應由被告各應分擔49,520元等語，則為被告等 所否認，並以前開情詞置辯，則本件爭點厥為：ꆼ、系爭1 樓房屋滲漏水之原因為何？原告請求被告呂妙香、彭弘毅、 謝玉娟同意其進入系爭2 、3 、4 樓房屋內，修繕漏水，有 無理由？ꆼ、被告三人是否應就原告專有部份之損害負責？ 原告請求被告各給付49,520元，有無理由？茲分別論述如下 ：
ꆼ、系爭1 樓房屋滲漏水之原因為何？原告請求被告呂妙香、彭 弘毅、謝玉娟同意其進入系爭2 、3 、4 樓房屋內，修繕漏 水，有無理由？
ꆼ、經查，原告所有系爭1 樓房屋客廳（含客廳至主臥室之通道 ）、主臥室（含主臥室廁所）之天花板及牆壁有滲水及壁癌 、發霉等情形，經臺北市建築師公會之鑑定結果，認為系爭 1 樓房屋客廳（含客廳至主臥室之通道）、主臥室（含主臥
室廁所）之天花板及牆壁漏水原因，為公共污水管損壞滲水 所導致，另系爭房屋客廳牆壁漏水之原因，為上層陽台樓版 年久日曬雨淋、防水材料變質，雨水排水管之產生瑕疵，致 牆面經久自易滲透，產生滲水現象，此有臺北市建築師公會 102 年2 月25日做成102 ꆼ鑑字第0358號鑑定報告書、漏水 照片等件在卷可稽，是堪認原告此部分主張為真實。ꆼ、按住戶於他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設 置管線，必須進入其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕 ；住戶違反第1 項規定，經協調仍不履行時，住戶得按其性 質訴請法院為必要之處置，公寓大廈管理條例第6 條第1 項 第2 款、第3 項分別定有明文。揆諸其立法理由在於明確規 範區分所有權人間之相鄰關係，以杜紛爭，故倘非進入相鄰 區分所有權人之專有部分、約定專用部分，即無以完成其維 護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，該相鄰區分 所有權人自有容忍之義務。經查，原告所有系爭1 樓房屋上 開漏水之情形，需修復之項目及修復方式，經臺北市建築師 公會鑑定後提出如附件所示修復費用概估表，其修復之工程 項目含跨系爭房屋2 、3 、4 樓各層樓管道間浴廁牆壁拆除 紅磚、系爭房屋2 、3 、4 樓各層樓管道間浴廁含客廳牆壁 漏水改善、系爭房屋2 、3 、4 樓各層樓管道間浴廁牆壁砌 紅磚、系爭房屋2 、3 、4 樓各層樓管道間浴廁牆壁貼磁磚 、系爭房屋2 、3 、4 樓各層樓全棟污水管更換含彎管處， ，此亦為上開鑑定報告所是認（見鑑定報告第4 頁至第5 頁 ），是堪認原告需修繕其系爭1 樓房屋漏水之情形，必須進 入被告呂妙香、彭弘毅、謝玉娟所有之系爭2 、3 、4 樓房 屋，按照附件臺北市建築師公會鑑定報告書第十項第ꆼ所示 之修復項目及方法，進行原告所有之系爭1 樓房屋漏水修繕 工程，且兩造前經協調仍無法達成合意，是原告依公寓大廈 管理條例第6 條第1 項第2 款、第3 項之規定，請求被告呂 妙香應容許原告進入臺北市○○區○○街00巷00號2 樓之房 屋內，被告彭弘毅應容許原告進入臺北市○○區○○街00巷 00號3 樓之房屋內，被告謝玉娟應容許原告進入臺北市○○ 區○○街00巷00號4 樓之房屋內，按照附件臺北市建築師公 會鑑定報告書第10項第ꆼ所示之修復項目及方法，進行原告 所有之臺北市○○區○○街00巷00號1 樓客廳（含客廳至主 臥室之通道）、主臥室（含主臥室廁所）天花板及牆壁之漏 水修繕工程，自屬有據。
ꆼ、被告三人是否應就原告專有部份之損害負責？原告請求被告 各給付49,520元，有無理由？
ꆼ、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條本文定有明文。又民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不 能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最 高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。又因故意或過失 ，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184 條 第1 項固定有明文，但主張依侵權行為之法律關係請求損害 賠償之人，必須就侵權行為之成立要件，包括：其權利被侵 害、該侵害具不法性、行為人有故意或過失、權利被侵害者 受有損害、損害與侵權行為間有因果關係等節負舉證之責。ꆼ、經查，系爭1 樓房屋漏水之原因為公共污水管損壞滲水所導 致，另上層陽台樓版年久日曬雨淋、防水材料變質，雨水排 水管之產生瑕疵，致牆面經久自易滲透，產生滲水現象（見 鑑定報告第3 頁），業已認定如前，且上述提及之「上層陽 台樓版年久日曬雨淋、防水材料變質」之上層陽台，觀諸鑑 定報告中之附件五照片11，此上層陽台應係系爭房屋公共樓 梯間之外側陽台（見鑑定報告卷第5-3 頁、第5-9 頁），應 屬系爭房屋區分所有權人共用部分，其餘公共污水管、雨水 排水管亦均屬系爭房屋區分所有權人共用部分，是系爭房屋 1 樓受有漏水損害之原因，應為系爭房屋共用部分即公共污 水管、公共樓梯間外側陽台、雨水排水管之損害及瑕疵所致 ，可堪認定。再按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、 維護，由管理負責人或管理委員會為之；其費用由公共基金 支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，公 寓大廈管理條例第10條第2 項前段定有明文，則原告主張修 繕系爭房屋上開共用部分之工程費用，應由兩造按共有比例 共同負擔，為被告所均不爭執（見本院訴字卷第115 頁背面 、第169 頁背面），而依附件臺北市建築師公會鑑定後提出 如附件所示修復費用概估表所示，修繕共用部分之工程費用 應為編號2 、3 、8 、9 、10、11、12，編號1 、4 、5 、 6 、7 則屬原告所有系爭1 樓房屋專有部分之修繕費用，修 繕共用部分之工程費用編號2 、3 、8 、9 、10、11、12所 示共計為109,829 元，加上該表原編號13「稅捐及管理費」 之計算方式為工程費用總和之一成，則109,829 元一成應為 10,983元（元以下四捨五入），故修繕共用部分之修繕工程 費用應為120,812 元（計算式：109,829 元＋10,983元＝12 0,812 元），由系爭房屋區分所有權人按共有比例分擔後， 各樓層住戶應各分擔30,203元（120,812 元/4），是原告請 求被告呂妙香、彭弘毅、謝玉娟各負擔此部分修繕工程費用 ，尚屬有據。
ꆼ、至原告主張因系爭房屋全體區分所有權人對於系爭房屋之公 共污水管、雨水排水管及上層陽台樓版，因過失疏於維修保 管而有欠缺，致漏水滲入系爭1 樓房屋，使原告受有房屋漏 水之損害，原告亦得依民法第184 條第1 項前段、第191 條 第1 項、第196 條之法律關係請求被告3 人賠償原告所受之 損害，即如附件含編號1 、4 、5 、6 、7 屬原告所有系爭 1 樓房屋專有部分之修繕費用之全部工程費為198,081 元， 應由全體區分所有權人即兩造平均分擔，即被告各應分擔49 ,520元云云，然查依系爭鑑定所述，公共污水管損害、雨水 排水管產生瑕疵、公共樓梯間外側陽台防水材料變質，其造 成之原因不明，則該等共用部分之損壞是否係因系爭房屋老 舊所造成之損壞，實非無疑，且被告呂妙香、彭弘毅、謝玉 娟就埋藏於浴廁牆壁內管道間之公共污水管有無檢查、維護 之可能亦有疑問，復原告亦未舉證此部分共用部分之損壞係 因被告呂妙香、彭弘毅、謝玉娟故意、過失所致，是本院尚 難認定被告呂妙香、彭弘毅、謝玉娟有何侵權行為致原告受 有損害，則原告依民法第184 條第1 項、第196 條請求被告 呂妙香、彭弘毅、謝玉娟負損害賠償責任，尚難足採。復原 告主張其得依民法第191 條之規定請求被告呂妙香、彭弘毅 、謝玉娟負損害賠償責任云云，然按土地上之建築物或其他 工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任 ，但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有 欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限 ，民法第191 條定有明文，又按民法第191 條第1 項所謂設 置有欠缺，係指土地上之建築物或其他工作物，於建造之初 即存有瑕疪而言，所謂保管有欠缺，係指於建造後未善為保 管，致其物發生瑕疪而言（最高法院50年度台上字第1464號 判例意旨參照），本件被告等均否認就上開共用部分設置或 保管有欠缺之情形，且查本件造成原告所有系爭1 樓房屋漏 水之原因主要為公共污水管之損害，而系爭建物建築完成日 期為64年間（見本院訴字卷第38頁建物登記謄本），完工已 近40年，相關建物設備因年久定有耗損，而公共污水管埋藏 於浴廁牆壁內管道間，修繕更換尚須如附件工程項目所示拆 除所有樓層浴廁牆壁磁磚、磚塊，是被告呂妙香、彭弘毅、 謝玉娟等人平日應無檢查及維護之可能，而難以認定被告呂 妙香、彭弘毅、謝玉娟就該公共污水管有未善為保管之情事 ，另鑑定報告亦認公共樓梯間之外側陽台樓版係年久日曬雨 淋、防水材料變質，雨水排水管產生瑕疵，是此應屬年久自 然耗損，亦難認係被告等人保管有欠缺之情形，故被告此部 分所辯，尚屬可採，原告依此規定請求被告呂妙香、彭弘毅
、謝玉娟負損害賠償責任，亦無所據。
五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第6 條第1 項第2 款、 第3 項規定、第10條第2 項前段之規定，請求被告呂妙香應 容許原告進入臺北市○○區○○街00巷00號2 樓之房屋內， 被告彭弘毅應容許原告進入臺北市○○區○○街00巷00號3 樓之房屋內，被告謝玉娟應容許原告進入臺北市○○區○○ 街00巷00號4 樓之房屋內，按照附件臺北市建築師公會鑑定 報告書第10項第ꆼ所示之修復項目及方法，進行原告所有之 臺北市○○區○○街00巷00號1 樓客廳（含客廳至主臥室之 通道）、主臥室（含主臥室廁所）天花板及牆壁之漏水修繕 工程，及請求被告按共有比例負擔修繕共用部分之修繕工程 費用為120,812 元，即被告呂妙香、彭弘毅、謝玉娟應各負 擔30,203元，為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由， 應予駁回。
六、另本件鑑定後已確認系爭1 樓之漏水損害原因為共用部分之 損害、瑕疵所致，則本件訴訟為釐清上開漏水原因所生之鑑 定費用占訴訟費用之比例甚大，本院認不宜由一造負擔大部 分，以免生修繕費用與須支出之鑑定費用之失衡情形，故本 院酌量認本件訴訟費用宜由兩造按共有比例負擔，即原告與 被告呂妙香、彭弘毅、謝玉娟各負擔四分之一方屬妥適，併 予敘明。
七、本判決所命被告應給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第 389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行，並依同法 第392 條第2 項規定，依職權酌定相當之擔保金額宣告被告 呂妙香、彭弘毅、謝玉娟預供擔保後，得免為假執行。至原 告就敗訴部分所為假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗， 應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項 ，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 9 月 30 日
民事第一庭 法 官 張宇葭
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 9 月 30 日
書 記 官 余富琦