臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十年度重上字第一三號
上 訴 人 戊○○
上 訴 人 甲○○
上 訴 人 丁○○
上 訴 人 乙○○
上 訴 人 辛○○
上 訴 人 卯○○
上 訴 人 壬○○
上 訴 人 丑○○
上 訴 人 寅○○
上 訴 人 己○○
共同複代理人 黃佩琳
視同上訴人 庚○○
被上訴人 丙○○
被上訴人 子○○
被上訴人 癸○○
右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十九年十一月七日臺灣臺中地
方法院八十九年度訴字第八九五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決及假執行之聲請均應廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴 應予駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈣如受不利判決請准供擔保 免為假執行之宣告。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： ㈠查上訴人等之建物矗立於系爭土地上，均有數十年以上之歷史，而期間確係由 被上訴人子○○、癸○○之先人同意出租，是兩造間存在不定期之基地租賃灼 然。
㈡又被上訴人子○○在八十九年十月廿四日於原審庭訊時自認稱：「共有五房， 第二房、第四房都沒有收過任何租金。」。換言之，在五房之中至少有三房同 意出租，且均曾向上訴人收取租金，而本件土地自日據時期即由訴外人曾申甫 代理全體共有人向上訴人收取租金，是上訴人乃得在使用其土地建造房屋居住 ，是此出租行為顯已得到其他共有人之同意（至少有默示同意否則自不可能幾 十年來均不出面主張權利），因之本件兩造間確實存在有基地租賃關係灼然， 而原判決不查及此，即遽為上訴人不利之判決亦有未合。 ㈢再查本件被上訴人子○○之先人已將土地出租予上訴人之先人，因之其後代子 孫亦繼續向上訴人或上訴人之先人收取租金，此有曾由真、曾林自來、曾泰彥 、曾揚聲等人收租後出具之收據可憑，而曾揚聲亦證述確曾向上訴人收取租金
，雖其稱未經其他共有人同意，但該未經共有人同意之陳述，顯然不實，蓋本 件出租行為如未經曾家之其餘共有人同意，則收取租金之人應同一房人乃合情 理，但本件出面收租者竟然係不同房之人收取，益明本件確係共有人同意始行 出租。
㈣即認本件出租行為依被上訴人子○○所陳未經二房、四房同意，但顯然已經第 一、三、五房同意，則依土地法第三十四條之一之規定，該出租行為亦屬有 效。從而既存在有租賃之權源，原判決竟謂上訴人係無權占有，於法即有違誤 。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提租金收據二十六紙為證。乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠上訴駁回㈡第一審、第二審訴訟費用由上訴人等負擔添二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： ㈠按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第八百二十條第一 項定有明文，而共有土地出租乃共有物之管理行為，應適用民法第八百二十條 第一項之規定，由共有人全體共同為之，此有最高法院七十九年第二次民事會 決議參照。換言之，共有人中之一人或數人，未經取得共有人全體同意之前， 擅自將共有物全部或一部出租他人，對於他共有人自不生拘束之效力，縱對嗣 後受讓系爭土地他共有人，亦不受其拘束，上訴人等當不得依民法第四百二十 五條之規定，主張其租賃關係繼續存在系爭共有土地上，有最高法院七十四年 台上字第一六六號裁判參照。
㈡查本件系爭土地在重測前之地號為台中縣霧峰鄉○○段霧峰小段第一三八號， 其原始共有人分別為子○○、癸○○、劉風爐、曾吉星、曾壽彥、曾申甫，其 中曾吉星之應有部分已由曾揚聲繼承取得，曾申甫應有部分亦由曾林自在、曾 由媛繼承取得，並輾轉移轉登記在陳水平（已移轉登記林意等人）、子○○（ 部分已移轉登記予賴碧聰），（詳附表一、二共有人明細表參照）。本件上訴 人等雖抗辯其等係向共有人中之一人曾揚聲承租或先前系爭土地共有人之一曾 申甫之繼承人，承租系爭土地並有繳納租金等情，縱其等所言屬實，然曾揚聲 、曾申甫之繼承人，僅係共有人之一部分，故在未徵得全體共有人同意之前， 其出租行為，依前揭最高法院決議及裁判之意旨，對於其他共有人自不生拘束 之效力。換言之，共有土地之出租行為並不適用土地法第三十四條之一之規定 ，故上訴人執此抗辯，於法顯有未合。添
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提共有人明細表、曾家五大房繼承系統表各 乙件、土地登記簿謄本二件等為證。
理 由
一、程序方面：
查被上訴人等主張上訴人己○○、庚○○兄弟就原審判決附圖編號Ｄ所示建物為 公同共有關係，上訴人己○○、庚○○對此亦不爭執，且原審判決主文亦將上訴 人己○○、庚○○並列同項，有該判決書可稽，上訴人等此部分之主張，自屬實 在。又依民法第八百二十八條規定，「公同共有人之權利義務，依其公同關係所 由規定之法律或契約定之。」；「除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物
之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意。」，而本件法律或契 約均未有上開規定，即公同共有物之處分及其他權利之行使，應得公同共有人全 體同意。又依民訴訟法第五十六條第一項第一款之規定，「訴訟標的，對於共同 訴訟之各人，必須合一確定者，適用左列各款之規定：一共同訴訟人中一人之行 為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力。」 。而上訴行為，形式上觀之，係有利於全體行為，是公同共有人己○○一人上訴 人行為，有利於全體，效力及於公同共有人庚○○，即庚○○視同上訴人，合先 敍明。
二、本件被上訴人起訴主張：系爭坐落台中縣霧峰鄉○○段八八七地號土地（下簡稱 系爭土地），屬被上訴人及訴外人林意、林素華、林炳西、賴碧聰、林李麗琴、 林其南、林素貞、曾揚聲等十一人所共有，上訴人未經被上訴人及其他共有人全 體之同意，又無正當權源，竟分別占用如聲明所示之土地建築房屋，侵害被上訴 人及其他共有人之所有權，爰依民法第七百六十七條及八百二十一條之規定，請 求排除上訴人之侵害，並將上訴人占用之土地交還被上訴人及其他共有人等語。 上訴人等則以：上訴人及其祖先係經被上訴人子○○或前地主之同意而於系爭土 地上興建房屋，已達數十年之久，且上訴人對原地主及新地主均曾給付租金，就 系爭土地已有不定期租賃關係存在，並非無權占有等語，資為抗辯。三、查本件被上訴人主張系爭土地為被上訴人及訴外人林意等十一人所共有，上訴人 等占用系爭土地如原審附圖Ｎ、Ｋ、Ｌ、Ｍ、Ｃ、Ｇ、Ｆ、Ｂ、Ｅ、Ｄ所示土地 ，並在上開土地上建築房屋及其他地上物之事實，業據被上訴人提出土地登記簿 謄本一份附卷證，且為上訴人所不爭執，並經原審會同台中縣大里地政事務所派 員勘驗測量，製有勘驗筆錄及鑑測成果圖在原審卷為憑，被上訴人此部分主張自 堪信為真實。又上訴人雖辯稱：係經被上訴人子○○或前地主之同意在系爭土地 上建屋，就系爭土地具有不定期租賃關係，非無權占有云云。但為被上訴人所否 認，依舉證責任之分配原則，自應由上訴人就系爭土地有不定期租賃關係，負舉 證之責。查共有物之利用行為，係以滿足共有人共同需要為目的，不變更共有物 之性質之行為。其與處分行為相異者，在不移轉共有物之權利或增加其物上負擔 ，其與保存行為不同者，在不以防止共有物之毀損或滅失為目的，而其不增加共 有物之效用或價值一點，與改良行為，亦有不同之處。民法對於共有物之利用方 法，並無如保存行為與改良行為，有特別之規定，解釋上應適用民法第八百二十 條第一項之規定，即在共有人未以契約訂定時，應由共有人共同管理之。而共有 物之出租出借，乃典型之利用行為，自應依民法第八百二十條第一項共有物「管 理」之規定為之，而無同法第八百十九條第二項或土地法第三十四條之一共有物 之「處分」、「變更」及「設定負擔」規定之適用（最高法院八十四年台上字第 二一六四號判決參照）。是上訴人等主張系爭共有土地租賃法律關係，並有土地 法第三十四條之一第一項規定之適用，顯有誤會，即系爭共有土地之出租行為， 應由共有人共同管理之。次查系爭共有土地之共有人及變動情形，如附表一、二 所示，並有被上訴人所提之土地登記簿謄本二件在卷可稽（見本院卷第八十至九 十二頁），又被上訴人之先人曾家五大房繼承系統表，如附表三所示，均為上訴 人所不爭執，自屬實在。又核對該附表一、二與附表三結果，系爭土地之共有人
，與曾家五大房之繼承人，並非完全脗合，有該附表一、二及三，在卷可證，是 上訴人主張由曾家子○○、癸○○先人出租系爭土地云云，已不無疑問﹖而上訴 人所提之訴外人曾由真、曾林自來、曾泰彥、曾揚聲等人收租後出具之收據，尚 難逕認與系爭土地之共有人有何關聯。另被上訴人曾揚聲雖於原審中自認伊曾將 其應有部分出租予上訴人丁○○，但未經其他共有人同意（見本院卷第二五一頁 ）等詞；另被上訴人子○○在原審稱：「共有五房，第二房、第四房都沒有收過 任何租金。」等語（見原審卷第二六０頁），非但不足證明上訴人等出租系爭土 地曾經全體共有人同意，反之，益證系爭土地並未經全體共有人同意至明。準此 ，上訴人等未能舉證以實其說，是彼等抗辯就系爭土地有不定期租賃關係，不足 採信。
四、綜上所述，本件被上訴人主張上訴人等無權占用系爭土地，應可採信，上訴人所 辯均為無可取。從而，被上訴人本於民法第七百六十七條及第八百二十一條之規 定，請求上訴人排除侵害，並交還占用之土地與被上訴人及其他共有人，為有理 由，應予准許。是則原審判命上訴人如數交還占有系爭土地，於法並無違誤。上 訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。又查原審 判決業已各就上訴人等為附條件之免為假執行宣告，有原審判決書可按，是本件 勿庸再依上訴人之聲明，為附條件之免為假執行之宣告，併此敍明。五、因本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果不生影響毋庸 逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八 條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 五 月 二十二 日~B1民事第六庭審判長法 官 吳火川
~B2 法 官 饒鴻鵬
~B3 法 官 陳繼先
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份參拾肆元）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 劉建智
中 華 民 國 九十 年 五 月 二十三 日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人
。
附表一
~F0
~T40
┌─────────────────────────────────────┐
│系爭土地：台中縣霧峰鄉○○段第八八七號土地在民國七十二年重測前之地號為霧峰│
│鄉○○段霧峰小段第一三八號，其共有人及其後手之明細如左： │
├─────┬──────┬────────┬───────────────┤
│共有人姓名│ 應 有 部 分│後 手 姓 名│次 後 手 姓 名 │
├─────┼──────┼────────┼───────────────┤
│子 ○ ○│二十分之二 │迄未移轉 │ │
├─────┼──────┼────────┼───────────────┤
│癸 ○ ○│二十分之二 │迄未移轉 │ │
├─────┼──────┼────────┼───────────────┤
│劉 風 爐│二十分之二 │劉 仁 傑 │林其南、林李麗琴 │
├─────┼──────┼────────┼───────────────┤
│曾 吉 星│二十分之四 │曾 揚 聲 │ │
├─────┼──────┼────────┼───────────────┤
│曾 壽 彥│二十分之五 │陳 水 平 │林意等人 │
├─────┼──────┼────────┼───────────────┤
│曾 申 甫│二十分之五 │曾林自來、曾由媛│黃廷棟、陳水平、子○○、賴碧聰│
└─────┴──────┴────────┴───────────────┘
附表二
~F0
~T40
┌─────┬─────────┬────┬────┬───────────┐
│共有人姓名│ 應 有 部 分 │取得時間│取得原因│ 前 手 姓 名 │
├─────┼─────────┼────┼────┼───────────┤
│⒈癸 ○ ○│二十分之二 │44.05.28│買 賣│曾長茂 │
├─────┼─────────┼────┼────┼───────────┤
│⒉曾 揚 聲│二十分之四 │68.08.10│繼 承│曾吉星 │
├─────┼─────────┼────┼────┼───────────┤
│⒊子 ○ ○│六十分之六 │44.05.28│買 賣│曾長茂 │
├─────┼─────────┼────┼────┼───────────┤
│⒋林 意│三六分之五 │79.06.06│買 賣│陳水平 │
├─────┼─────────┼────┼────┼───────────┤
│⒌丙 ○ ○│七二分之五 │79.06.06│買 賣│陳水平 │
├─────┼─────────┼────┼────┼───────────┤
│⒍林 素 華│三六分之一 │79.06.06│買 賣│陳水平 │
├─────┼─────────┼────┼────┼───────────┤
│⒎林 炳 西│七二分之一 │79.06.06│買 賣│陳水平 │
├─────┼─────────┼────┼────┼───────────┤
│⒏林 其 南│三六○分之一七 │79.12.17│買 賣│林炳復、劉仁傑 │
├─────┼─────────┼────┼────┼───────────┤
│⒐林 素 貞│七二分之一 │80.04.26│買 賣│林炳復 │
├─────┼─────────┼────┼────┼───────────┤
│⒑賴 碧 聰│六十分之五 │79.07.10│買 賣│子○○、黃廷棟 │
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│⒒林李麗琴│五四○分之一一一 │79.12.19│買 賣│劉仁傑、劉風爐 │
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附表三
曾家五大房繼承系統表：
曾申甫
長房：曾文川 － 曾吉祥 －
曾威甫
曾吉星 － 曾揚聲
次房：曾月川 －
曾吉雲
子○○
參房：曾濟川 － 曾長茂 －
癸○○
肆房：曾梁材（無嗣）
伍房：曾梁柱 － 曾柏柳等人
Ｙ